縣域房地產(chǎn)“泡沫”破裂及調(diào)控建議

中國人民銀行長沙中心支行、婁底市、衡陽市中心支行聯(lián)合調(diào)查組

一、縣域房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀及特點

我們對湖南省內(nèi)70個縣的200戶房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行了抽樣調(diào)查。樣本企業(yè)經(jīng)營狀況表明，縣域房地產(chǎn)投資雖然保持快速增長，但供求差距拉大，價格回落，空置房增加，企業(yè)資金緊缺加劇，暴利逐步被擠出等宏觀調(diào)控效應(yīng)已經(jīng)顯現(xiàn)，當(dāng)前縣域房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營主要有以下特點。

（一）宏觀調(diào)控力度加大，投資被迫急劇膨脹

國土資源部關(guān)于認(rèn)真貫徹《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的通知（國土資發(fā)〔2007〕236號）規(guī)定，開發(fā)商必須在3年內(nèi)完成商品住宅項目的投資，致使存量土地開發(fā)投資加速。2008年上半年，樣本企業(yè)共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資32.84億元，同比增長74.08%，相當(dāng)于2007年全年開發(fā)投資量的80.34%。從開發(fā)面積來看，樣本企業(yè)在建工程施工面積531.45萬平方米，同比增長83.61%。新開工面積358.53萬平方米，同比增長94.48%，是2007年全年新開工面積的1.07倍，其中住宅新開工面積304.5萬平方米，占84.92%，同比增長1.11倍。從土地開發(fā)投資來看，2008年上半年，樣本企業(yè)土地開發(fā)投資增速同比下降0.44個百分點，投資額占本年完成投資額的16.42%，比2007年末降低12.44個百分點。

（二）房產(chǎn)市場出現(xiàn)“拐點”，價格增幅明顯回落

與2006年相比，2007年樣本企業(yè)增大商品房市場投放量（本年竣工面積）35.44%，實際銷售面積卻增加近40％。進(jìn)入2008年后，商品房銷售形勢每況愈下，上半年商品房累計竣工面積192.02萬平方米，實際銷售面積僅為116.26萬平方米。由于縣域商品房供大于求，導(dǎo)致空置房快速上升。2008年上半年空置面積為90.82萬平方米，同比增長1.23倍，比2007年末增長78%。樣本企業(yè)商品房銷售同比增長8.59%，而同期商品房竣工量同比增長1.56倍。與此同時，商品房價格增速平穩(wěn)回落，出現(xiàn)“拐點”。2007年末樣本企業(yè)商品房平均售價漲幅比2007年上半年上升2.74個百分點，而2008年上半年漲幅卻比2007年下降5.25個百分點。其中住宅、辦公樓和商業(yè)用房價格漲幅分別回落7.45、6.42和7.72個百分點，主要是國家提高了商業(yè)營用房的首付比例和利率、宏觀經(jīng)濟(jì)增速趨緩、股市的財富大幅縮水所致。

（三）企業(yè)資金異常緊缺，融資成本日益攀升

2008年上半年樣本企業(yè)從正規(guī)金融貸款13.64億元，同比增長13.16%。民間融資總額2.72億元，同比增長19.43%。而同期企業(yè)完成投資32.84億元，同比增幅達(dá)74.08%。加上樣本企業(yè)2008年上半年空置房積壓占用資金18.27億元，比樣本企業(yè)同期從正規(guī)金融貸款和民間融資總和還多9.49%，資金缺口進(jìn)一步加大。近年來央行多次加息，在銀行貸款成本上升的同時，推高了民間融資利率。2008年上半年，樣本企業(yè)民間融資成本比2007年上半年上升67.34%，1年期和3年期民間融資平均利率比2007年底分別上升了3.46和3.34個百分點，其中1年期民間融資利率是金融機(jī)構(gòu)基準(zhǔn)利率的2.17倍，企業(yè)融資成本負(fù)擔(dān)加重。如某房地產(chǎn)公司開發(fā)怡然花園項目，以最高月利率達(dá)50-80‰借入民間資金1080萬元，一年利息支出競達(dá)800萬元，后因公司債務(wù)包袱過大被迫外出逃債。

（四）經(jīng)營效益大幅下滑，企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)難以為繼

隨著宏觀調(diào)控政策效應(yīng)的不斷累積，縣域房地產(chǎn)企業(yè)市場分化明顯，出現(xiàn)利潤減少甚至虧損，相當(dāng)部分企業(yè)經(jīng)營難以為繼，處于停工或半停工狀態(tài)。2008年上半年，樣本企業(yè)利潤總額同比下降2180.54萬元，下降31.39%，僅為2007年全年利潤總額的13.26%。2008年上半年，有67戶企業(yè)發(fā)生虧損，虧損面達(dá)33.5%。主要是銷售急轉(zhuǎn)直下和融資成本上升所致。

二、縣域房地產(chǎn)金融運(yùn)行狀況中的主要問題

(一)房地產(chǎn)信貸過度膨脹

近年來，國家對房地產(chǎn)業(yè)采取了一系列宏觀調(diào)控措施，大中城市房地產(chǎn)貸款得到了有效抑制，但縣域房地產(chǎn)企業(yè)貸款不僅沒有減緩，反而大幅度上升，偏離了金融宏觀調(diào)控方向，個別欠發(fā)達(dá)縣域甚至成為金融宏觀調(diào)控的“死角”。2007年末湖南省縣域房地產(chǎn)貸款余額21.94億元，比2006年末增長51.2%，比同期全省縣域貸款增速高出41.3個百分點；2008年6月末貸款余額30.44億元，比上年同期增長73.5%，比同期全省縣域貸款增速高出59.3個百分點。

從縣域房地產(chǎn)貸款投向來看，亦未能有效體現(xiàn)金融宏觀調(diào)控中有保有壓和扶優(yōu)限劣的政策導(dǎo)向。樣本企業(yè)銀行貸款中，虧損企業(yè)貸款占比由2007年末的18.69%增大到2008年6月的33.63%，資產(chǎn)負(fù)債率75%的高負(fù)債企業(yè)銀行貸款占比達(dá)到22.6%，表明相當(dāng)部分貸款流向了虧損企業(yè)或資質(zhì)較差的房地產(chǎn)企業(yè)。

（二）貸款潛在風(fēng)險加大

1.關(guān)注類房貸急劇增多。2008年6月與上年同期相比，湖南省縣域房地產(chǎn)貸款雖然不良貸款數(shù)量無明顯變化，但關(guān)注類貸款由7282萬元快速增加至17839萬元。隨著國家進(jìn)一步加強(qiáng)對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，縣域房地產(chǎn)貸款的潛在風(fēng)險將集中暴發(fā)，金融機(jī)構(gòu)面臨不良貸款上升的壓力將進(jìn)一步加大。

2.普遍缺乏還貸能力。樣本企業(yè)中，有41戶資產(chǎn)負(fù)債率在80%以上，其中有8戶超過100%，處于高負(fù)債運(yùn)行狀態(tài)。近兩年來樣本企業(yè)速動比率只有0.4左右，表明企業(yè)短期償債能力明顯不足,房地產(chǎn)貸款存在較大的潛在風(fēng)險。

（三）企業(yè)亂融資危及金融穩(wěn)定

房地產(chǎn)民間融資在快速擴(kuò)張的同時，形式多樣的亂融資行為有所抬頭，并在個別欠發(fā)達(dá)縣域蔓延，嚴(yán)重影響金融安全，甚至危及社會安定。一是招股合伙集資。許多房地產(chǎn)企業(yè)為拿下開發(fā)項目，由其各大股東在其關(guān)系人中廣泛發(fā)展合伙者共同出資參與開發(fā)，然后高額分紅。目前這種方式是縣域房地產(chǎn)企業(yè)民間融資的主要途徑，如某縣房地產(chǎn)公司近幾年來采取這種融資方式聚集資金達(dá)2.5億多元，從事項目開發(fā)達(dá)20多個，開發(fā)面積達(dá)40多萬平方米。但由于這種集資方式缺少公開的操作指引和法規(guī)保障，極易產(chǎn)生融資糾紛。二是中間人“打包”集資。房地產(chǎn)企業(yè)通過中間人將集來的資金“打包”后轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)企業(yè)。如2008年4月初，某縣一中間人從張家界、桑植等地集資130萬元“打包”后，再以自己的名義向房地產(chǎn)開發(fā)公司融出資金，以獲取高額利潤。這種方式由于通過多個環(huán)節(jié)，利息更高，風(fēng)險更大。三是跨區(qū)域進(jìn)行民間融資。房地產(chǎn)民間融資區(qū)域擴(kuò)大化。如某房地產(chǎn)開發(fā)公司永順項目部，從永順、吉首等地跨區(qū)域融資6257萬元，參與融資人員1200多人次，目前已出現(xiàn)了激烈的融資糾紛。

（四）金融機(jī)構(gòu)內(nèi)控弱化

金融機(jī)構(gòu)在經(jīng)營房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)中，出現(xiàn)了一些操作風(fēng)險，主要表現(xiàn)在：一是假按揭欺詐風(fēng)險。部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過讓員工或其他人提供身份向銀行申請個人按揭，購買自己開發(fā)的房產(chǎn)。如某房地產(chǎn)開發(fā)商通過假按揭方式套取了大量的銀行信貸資金，又將這些已經(jīng)抵押貸款的房子一房多賣，共有18戶業(yè)主遭遇了假按揭。二是以個人名義貸款變相開發(fā)。項目房地產(chǎn)企業(yè)投資者或者以個人名義貸款，變相用于房地產(chǎn)開發(fā)。如華容縣房地產(chǎn)公司老板伍某曾以個人名義從中國銀行支行貸款35萬元間接用于房地產(chǎn)開發(fā)，貸款期限為5年，目前因公司資不抵債已形成不良。三是抵押物價值高估。在實際操作中,借款人為了得到更多的貸款,常常要求評估機(jī)構(gòu)抵押物的價值進(jìn)行高估,而一些評估公司受利益驅(qū)使,通過各種手段虛增抵押資產(chǎn)的價值，導(dǎo)致變現(xiàn)額與債權(quán)額的嚴(yán)重偏差，給銀行帶來損失。四是銀行違規(guī)發(fā)放貸款。在利益趨動下，銀行自身在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營上容易產(chǎn)生急功近利的傾向，不可避免地出現(xiàn)了放松信貸條件以搶奪客戶、擴(kuò)大規(guī)模的現(xiàn)象。如對“四證”不齊全的項目發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款，或以流動資金貸款替代房地產(chǎn)開發(fā)貸款;在開發(fā)項目資本金沒達(dá)到35%的的情況下發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款；對購買第二套住房發(fā)放按揭貸款貸款時沒有嚴(yán)格執(zhí)行首付比例不低于40%的要求；個別銀行人員甚至對發(fā)放的房地產(chǎn)開發(fā)貸款收取高額回扣。

三、完善縣域房地產(chǎn)金融調(diào)控的政策建議

（一）調(diào)整房地產(chǎn)金融調(diào)控重點

在調(diào)控地域上，要把房地產(chǎn)金融調(diào)控重點轉(zhuǎn)向縣域。近年來，大中城市一直是國家房地產(chǎn)調(diào)控的重點，宏觀調(diào)控政策效應(yīng)在大中城市已經(jīng)明顯顯現(xiàn)。隨著宏觀調(diào)控政策應(yīng)由大中城市向縣域滲透，縣域房地產(chǎn)市場面臨拐點，縣域房地產(chǎn)金融也集聚了大量的風(fēng)險，房地產(chǎn)金融調(diào)控應(yīng)把視線更多地投向縣域。在調(diào)控部位上，要把房地產(chǎn)金融調(diào)控重點轉(zhuǎn)向增量。在對存量土地開發(fā)和在建工程項目實施金融調(diào)控的同時，更要加強(qiáng)對待新增土地開發(fā)和新開工項目的調(diào)控，防止縣域房地產(chǎn)企業(yè)不顧市場需求盲目開發(fā)，造成大量空置房積壓。在房地產(chǎn)貸款存量和增量方面也要突出信貸增量調(diào)控，嚴(yán)防形成的新不良貸款。在調(diào)控對象上，要把房地產(chǎn)金融調(diào)控重點轉(zhuǎn)向高風(fēng)險房地產(chǎn)企業(yè)。根據(jù)縣域房地產(chǎn)金融風(fēng)險的現(xiàn)實情況，對企業(yè)實施金融調(diào)控的重點應(yīng)放在關(guān)注民間融資金額較大、投資規(guī)模過大、資金異常緊張、還貸能力不足的高風(fēng)險房地產(chǎn)企業(yè)。

（二）把握房地產(chǎn)金融調(diào)控力度

房地產(chǎn)企業(yè)是縣域經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，調(diào)控房地產(chǎn)企業(yè)牽動著整個國民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行，對于縣域房地產(chǎn)金融調(diào)控的力度應(yīng)把握“有保有壓、區(qū)別對待、協(xié)調(diào)平衡”的原則。一是實現(xiàn)房地產(chǎn)金融調(diào)控與企業(yè)承受能力平衡。縣域房地產(chǎn)企業(yè)抗風(fēng)險能力相對較弱，更容易受到市場性風(fēng)險和政策性風(fēng)險的沖擊，房地產(chǎn)金融調(diào)控要充分考慮企業(yè)的承受能力。在對運(yùn)作不規(guī)范、不符合要求的房地產(chǎn)企業(yè)堅決不予貸款的同時，對資質(zhì)較好、有效益、守信用的縣城房地產(chǎn)企業(yè)仍要積極給予支持。二是實現(xiàn)房地產(chǎn)金融調(diào)控與縣域經(jīng)濟(jì)增長的平衡。在全國經(jīng)濟(jì)增長放緩的大趨勢下，對經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相對薄弱的縣域?qū)嵤┙鹑谡{(diào)控時應(yīng)采取差別化的區(qū)域策略，把握好調(diào)控力度，避免縣域經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)大的經(jīng)濟(jì)波動，促進(jìn)縣域經(jīng)濟(jì)穩(wěn)較快發(fā)展。三是實現(xiàn)房地產(chǎn)金融調(diào)控與縣域金融健康發(fā)展的平衡。既要通過金融調(diào)控，形成正確的房地產(chǎn)信貸導(dǎo)向，促進(jìn)房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，又要防止因過度調(diào)控加大企業(yè)還貸風(fēng)險，影響銀行信貸效益，危及金融安全。

（三）注重房地產(chǎn)金融調(diào)控效應(yīng)

一是建立縣域房地產(chǎn)金融監(jiān)測機(jī)制。目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)控重點是全國70個大中城市，縣域房地產(chǎn)金融的監(jiān)測近乎“空白”，應(yīng)將房地產(chǎn)監(jiān)測體系延伸到縣域。建立適應(yīng)縣域房地產(chǎn)金融調(diào)控指標(biāo)體系，對縣域房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行適時跟蹤監(jiān)測，重點監(jiān)測房地產(chǎn)民間融資、房地產(chǎn)貸款增長、企業(yè)資金鏈狀況、房地產(chǎn)投資和銷售狀況等。二是切實加強(qiáng)房地產(chǎn)金融監(jiān)管。重點監(jiān)管房地產(chǎn)貸款條件、首付款比例、按揭貸款、流動資金貸款用于住房開發(fā)貸款以及個人貸款變相開發(fā)等。特別是對以貸謀私、收受開發(fā)商或個人賄賂的銀行人員，嚴(yán)格責(zé)任追究，以確保金融調(diào)控政策在縣域房地產(chǎn)行業(yè)落實到位。三是建立房地產(chǎn)金融調(diào)控效應(yīng)評價制度。設(shè)置科學(xué)合理的評價指標(biāo)體系，及時跟蹤分析和評價房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)控效應(yīng)，為房地產(chǎn)金融宏觀調(diào)控提供調(diào)整和決策參考。

（調(diào)查組成員：羅世樂黃健黃小雄陳伯軍）