美國次貸危機(jī)對我國房地產(chǎn)市場的警示

蔡增珍

摘要：隨著中國加入WTO的進(jìn)程加快，中國經(jīng)濟(jì)受到世界經(jīng)濟(jì)的影響越來越多。本文回顧了美國次貸危機(jī)形成的原因及其對我國經(jīng)濟(jì)所造成的影響，并結(jié)合我國現(xiàn)狀提出了一些政策建議。

關(guān)鍵詞：次貸危機(jī)按揭貸款規(guī)制性監(jiān)管

一、美國次貸危機(jī)的成因

美國次貸危機(jī)顧名思義是由次級貸款難以收回引起的。在美國，抵押貸款市場根據(jù)借款人的信用高低分為最優(yōu)貸款、次級貸款和超A貸款三類。次級貸款因其貸款標(biāo)準(zhǔn)低而得其名：一是借款人無需很良好的信用記錄，二是借款人的債務(wù)占其收入的比率及其按揭的比率分別可高達(dá)55％和85％。

1.從宏觀經(jīng)濟(jì)政策看，持續(xù)放松銀根的貨幣政策使房市虛假繁榮，并刺激了次貸規(guī)模的膨脹。2001年至2004年美聯(lián)儲低利率政策的刺激使美國次級房地產(chǎn)貸款市場空前火爆。在美元流動性很強(qiáng)的情況下，美國房價本來就連年上漲，超低利率政策又為房貸公司品種創(chuàng)新和融資規(guī)模擴(kuò)大提供了有利條件，美國人的買房熱情不斷升溫，沒錢可以貸款買房，買房后房價繼續(xù)上漲，金融機(jī)構(gòu)用不斷升值的房屋作抵押，進(jìn)行再融資、再放貸。房貸尤其是次貸規(guī)模的增加實際上進(jìn)一步擴(kuò)大了購房的有效需求，反過來拉動房價繼續(xù)走高。這樣，美國次貸市場進(jìn)入了風(fēng)險循環(huán)的狀態(tài)。自2004年6月至2006年6月，美聯(lián)儲連續(xù)加息17次，2004年—2006年發(fā)放的次級貸款從2007年開始，59％的貸款月供增加25％以上，19％的貸款月供增加50％以上。

2.從金融創(chuàng)新風(fēng)險的角度看，金融危機(jī)的根本原因是過度的信用創(chuàng)造。次級抵押貸款支持的衍生金融工具，其中間鏈條復(fù)雜而且脆弱，從而使次債風(fēng)暴由單一產(chǎn)品風(fēng)險演變?yōu)橄到y(tǒng)性全球風(fēng)險。房屋抵押貸款原本是為購房者提供信用購房的便利，在次級抵押貸款下，投資者信用級別較低，違約率較高，房屋價格下降導(dǎo)致部分投資者資不抵債，違約率上升從而導(dǎo)致貸款受損。各類房貸公司則資本有限，將原本流動性很差的住房抵押貸款證券化。通過房貸證券化，一方面，在低利率條件下，房貸公司利用高杠桿率的融資方式，買人房貸、賣出債券，獲取高額回報；另一方面，出售債券回收資金，拉動房價繼續(xù)上漲。于是，投資銀行再度創(chuàng)新：將住房抵押貸款支持證券分割成不同的三個層級：高級、中級、股權(quán)級，并重新命名為擔(dān)保債務(wù)權(quán)證。這樣，原來的房貸放在一個“池子”里，大部分住房抵押貸款都賣給了不同風(fēng)險投資偏好的投資者和投機(jī)者。但這場次級抵押貸款引發(fā)的危機(jī)是對過度信用創(chuàng)造的回應(yīng)，也是償還此前在信用創(chuàng)造過程中所忽視的風(fēng)險定價。

3.在這次美國次級債危機(jī)中，疏于監(jiān)管是此次美國次級債風(fēng)波爆發(fā)的根本原因之一。作為一項金融產(chǎn)品，必須要有權(quán)威的資產(chǎn)評級公司為其評級，而其評級結(jié)果是大型投資基金以及外國投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行投資的依據(jù)。從美國次級債的運(yùn)作過程來看，資產(chǎn)評級公司的評級推動著所有的游戲環(huán)節(jié)，經(jīng)過包裝后的高風(fēng)險的次級債納入了大型投資基金以及外國投資機(jī)構(gòu)的視野，由于次級債這種金融產(chǎn)品自身的設(shè)計缺陷，加之對資產(chǎn)評級公司監(jiān)管不善，最終引發(fā)次級債危機(jī)的爆發(fā)。

二、美國次貸危機(jī)對我國房地產(chǎn)金融市場的借鑒和啟示

(一)應(yīng)該將金融創(chuàng)新與審慎經(jīng)營有機(jī)結(jié)合起來

按揭貸款證券化以及信用衍生產(chǎn)品等金融創(chuàng)新在分散住房按揭貸風(fēng)險方面發(fā)揮了積極的作用，使更多的金融機(jī)構(gòu)和其他構(gòu)投資者參與了房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，有利于分散信用風(fēng)險。但是，如果商業(yè)銀行、投資銀行、機(jī)投資者、會計審計機(jī)構(gòu)和評級機(jī)構(gòu)缺乏前瞻性，信息披露不完善，就會掩蓋或低估房地產(chǎn)金融的風(fēng)險，使風(fēng)險更有隱蔽性。通過創(chuàng)新，一方面，貸款機(jī)構(gòu)進(jìn)一挖掘了客戶資源、拓展了還款方式，有效分散和轉(zhuǎn)移了貸風(fēng)險；另一方面，推動了信貸市場和債券市場的日益活躍，使得美國經(jīng)濟(jì)較快復(fù)蘇。住房抵押貸款支持證券成功發(fā)行，商業(yè)用房款的證券化試點(diǎn)也在積極探索之中。通過對房地產(chǎn)信貸券化，可以有效分散風(fēng)險，改善資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。因此，對房地產(chǎn)貸款證券化不失為我國銀行業(yè)加快金融創(chuàng)新的一個重要突破口。

(二)必須切實加強(qiáng)和改進(jìn)房地產(chǎn)信貸管理

房地產(chǎn)業(yè)是最典型的資金密集型行業(yè)，往往是一個國家或地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長的重要推動力或支柱產(chǎn)業(yè)。如果銀行放松貸款標(biāo)準(zhǔn)，不注意防范房地產(chǎn)貸款中的風(fēng)險，過度發(fā)放個人按揭貸款和房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款，就有可能催生房地產(chǎn)泡沫或放大泡沫，泡沫的破裂，首先危及的是銀行的貸款安全乃至金融安全和社會穩(wěn)定。美國次級債危機(jī)爆發(fā)的重要原因之一，在于金融機(jī)構(gòu)為了逐利而不惜降低借貸標(biāo)準(zhǔn)，只看到房價的不斷上漲，而忽視了貸款人自身的償付能力。貸款公司和銀行推出了一系列新產(chǎn)品，包括所謂的“零首付”“零文件”貸款等，從現(xiàn)在的情況來看，這些行為都是不審慎的。銀行將這些貸款證券化，把風(fēng)險從銀行賬本上轉(zhuǎn)移到資本市場，風(fēng)險本身并沒有消失，而是為后來危機(jī)的爆發(fā)埋下了禍根。從美國次級債風(fēng)波的教訓(xùn)來看，房價的快速上漲往往會掩蓋大量的信用風(fēng)險和操作風(fēng)險。

(三)在市場經(jīng)濟(jì)條件下加強(qiáng)金融監(jiān)管的作用

如果政府監(jiān)管部門缺乏必要的風(fēng)險指引和勸告，缺乏對市場運(yùn)行的監(jiān)測，不能對金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行及時的風(fēng)險提示，就會失去對危機(jī)的預(yù)警。例如，早在2003年末，美聯(lián)儲就已經(jīng)注意到信貸門檻標(biāo)準(zhǔn)的下降，但由于貸款機(jī)構(gòu)這一做法并沒有違規(guī)，因此，沒有采取相應(yīng)的措施，未能及時出臺專門的次級住房貸款監(jiān)管指引，這是爆發(fā)次貸危機(jī)的重要原因之一。汲取美國的經(jīng)驗教訓(xùn)，我們必須在堅持以規(guī)制性監(jiān)管為主的基礎(chǔ)上，實現(xiàn)規(guī)制監(jiān)管與原則監(jiān)管的有機(jī)結(jié)合。同時，不難發(fā)現(xiàn)，美國次級債危機(jī)反映在債券市場，根源于信貸市場，表明在一個統(tǒng)一的金融市場中風(fēng)險具有較強(qiáng)的傳染性和擴(kuò)散性，風(fēng)險監(jiān)管不再是單個部門的事情。隨著境內(nèi)跨市場金融產(chǎn)品創(chuàng)新和金融綜合經(jīng)營步伐的不斷加快，我國應(yīng)穩(wěn)步推進(jìn)金融業(yè)綜合監(jiān)管。在當(dāng)前分業(yè)監(jiān)管的格局下，我國必須加強(qiáng)金融監(jiān)管協(xié)調(diào)與合作機(jī)制，強(qiáng)化功能監(jiān)管，防止出現(xiàn)監(jiān)管重疊、監(jiān)管遺漏或空缺的現(xiàn)象。并建立全國性的獨(dú)立的第三方資產(chǎn)評級公司，對其加強(qiáng)監(jiān)管，以避免重蹈美國次級債的覆轍。

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