開(kāi)發(fā)商：胸有成竹還是強(qiáng)作歡顏

2009年開(kāi)發(fā)商日子難過(guò)，已是不爭(zhēng)的事實(shí)。但在采訪中，開(kāi)發(fā)商心態(tài)似乎還不錯(cuò)，并沒(méi)有外界預(yù)料的那樣焦灼。當(dāng)然，他們是不是強(qiáng)作歡顏以提振信心，我們就不得而知了

“黑夜。風(fēng)刮得正猛。一女職員走路遭遇持槍劫匪，立刻跪下求饒：‘大哥，我是售樓的，兩個(gè)月沒(méi)發(fā)工資了，還剛剛被裁員，真的沒(méi)有錢 ……’劫匪聽(tīng)后竟然痛哭流涕，‘妹子，同行啊，俺原來(lái)是在房產(chǎn)公司做策劃的。這樣吧，你起來(lái)回家吧，你看清楚了啊，后面那幫搶劫是做樓盤(pán)平面設(shè)計(jì)的，但他們也是不搶自己人的！對(duì)了妹子，邊上那條路不要走，那邊是做樓盤(pán)前期和配套的，路邊拿著刀在喝水的那些蒙面人是做物業(yè)的，最好都繞道走’?！?/p>

這是記者近日看到的一則笑話。相信地產(chǎn)商們?nèi)绻吹竭@則笑話，很難一笑了之。

面對(duì)甚囂塵上的“地產(chǎn)商倒閉潮”的說(shuō)法，《新財(cái)經(jīng)》記者采訪了山西、天津等地的中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以及萬(wàn)通、SOHO中國(guó)這樣的大開(kāi)發(fā)商。他們一致認(rèn)可2009年地產(chǎn)市場(chǎng)將持續(xù)低迷，對(duì)前景不樂(lè)觀，但同時(shí)表示自己的公司在短期內(nèi)沒(méi)有倒閉的危險(xiǎn)。就采訪來(lái)看，地產(chǎn)商們的心態(tài)似乎都還不錯(cuò)，沒(méi)有我們預(yù)料的那般焦灼。當(dāng)然，他們是不是強(qiáng)作歡顏以提振信心，我們就不得而知了。

山西地產(chǎn)商：有地不開(kāi)發(fā)

“和其他地區(qū)一樣，山西的房地產(chǎn)市場(chǎng)也出現(xiàn)了疲軟態(tài)勢(shì)?！?山西鴻升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司副總經(jīng)理徐長(zhǎng)友說(shuō)。面對(duì)如今的市場(chǎng)環(huán)境，徐長(zhǎng)友有些無(wú)奈，這是他自2002年涉足房地產(chǎn)業(yè)以來(lái)遇到的第一輪行業(yè)危機(jī)?！斑@個(gè)時(shí)期，誰(shuí)都捕捉不準(zhǔn)未來(lái)的走勢(shì)，大家都在觀望，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是老百姓。不同的是，地產(chǎn)商捂著地皮觀望，老百姓捂著口袋觀望?！?/p>

2008年，徐長(zhǎng)友手里的一塊1萬(wàn)多平方米的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目工程開(kāi)始租售，就目前而言，出租的情況要好于出售，“已經(jīng)租出去了4000 多平方米，剩下6000多平方米還在尋租過(guò)程中?！比绻诤玫哪昃埃扉L(zhǎng)友手里的這些旺鋪早就被搶購(gòu)一空了。但如今，這已經(jīng)算是很不錯(cuò)的業(yè)績(jī)了。

在買賣市場(chǎng)大幅萎縮的情況下，許多開(kāi)發(fā)商像徐長(zhǎng)友一樣，調(diào)整了經(jīng)營(yíng)方式——由售轉(zhuǎn)租。新樓盤(pán)價(jià)格大幅下跌，相比較，租金并沒(méi)有受到很大影響。據(jù)記者了解，杭州、成都等城市的開(kāi)發(fā)商均已開(kāi)始或正在打算采取由售轉(zhuǎn)租的方式，以獲得比較穩(wěn)定的現(xiàn)金流。但由售轉(zhuǎn)租方式只適用于商業(yè)地產(chǎn)，如果民用住宅采用這種銷售方式，房屋出租后的保修、折舊等問(wèn)題處理起來(lái)很麻煩，還將影響這些房屋以后的出售。

徐長(zhǎng)友覺(jué)得， 2008年值得自己慶幸的有兩點(diǎn)：一是手里的民用住宅已經(jīng)銷售一空，二是沒(méi)有高價(jià)拿地。對(duì)于未來(lái)的市場(chǎng)走勢(shì)，徐長(zhǎng)友倍感迷茫。但他認(rèn)為，山西的情況要好于其他地方：“山西的地產(chǎn)情況與北京、深圳等城市不一樣。我們這里的地價(jià)比較便宜，拿地成本比較低，即便在目前環(huán)境下，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目依然有一定的利潤(rùn)空間。在山西，買房的一般都是普通老百姓，價(jià)格泡沫本并不大，所以，價(jià)格沒(méi)有出現(xiàn)大起大落?！毙扉L(zhǎng)友的地產(chǎn)項(xiàng)目主要在山西境內(nèi)，目前受到的沖擊比較小。

記者在山西省統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站看到這樣一組數(shù)據(jù)：2008年1～11月，山西省商品房銷售面積628.1萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)10.2%，比上年同期下降10.8個(gè)百分點(diǎn)，但依然比全國(guó)平均水平高28.5個(gè)百分點(diǎn)。如此看來(lái)，徐長(zhǎng)友的分析不無(wú)道理。

對(duì)于外界盛傳的地產(chǎn)商“倒閉潮”，徐長(zhǎng)友說(shuō)：“在太原我還沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)類似的情況?，F(xiàn)在比較好過(guò)的，是沒(méi)有在建項(xiàng)目和早有土地儲(chǔ)備的地產(chǎn)商?！?/p>

徐長(zhǎng)友透露，他手里還有一塊2006年拿的土地尚未動(dòng)工。政府有規(guī)定：地產(chǎn)商占地兩年不動(dòng)工，土地使用權(quán)將被政府無(wú)償收回。徐長(zhǎng)友手里的土地已過(guò)了兩年期限，“規(guī)定是這樣，但也不是一刀切，視具體情況而定?！庇浾哌M(jìn)一步了解到，徐長(zhǎng)友手里的土地并非是一塊凈地，上面有一個(gè)爛尾項(xiàng)目，上一個(gè)地廠商由于資金鏈斷裂無(wú)法繼續(xù)經(jīng)營(yíng)下去。有一個(gè)尚未完工的樓盤(pán)，徐長(zhǎng)友豈不是撿到了一塊肥肉？“我們的立項(xiàng)與原來(lái)的不同，以前建的是敬老院，我們要拆除后做商業(yè)地產(chǎn)?！敝劣诤螘r(shí)動(dòng)工，徐長(zhǎng)友表示還不能確定，只是說(shuō)，“走走，看看?！睂?duì)于眼下的這輪危機(jī)還將延續(xù)多久？地產(chǎn)商的這個(gè)冬天還有多長(zhǎng)？他判斷不了。

采訪最后，徐長(zhǎng)友幽幽地說(shuō)：“地產(chǎn)商要恢復(fù)元?dú)猓鸫a得兩年以上。畢竟，病來(lái)如山倒，病去如抽絲?！?/p>

天津地產(chǎn)商：已降價(jià)30%

“地產(chǎn)商真正的冬天并沒(méi)有來(lái)到，現(xiàn)在只能說(shuō)是深秋。真正的冬天是在2009年底和2010年初。”天津的某地產(chǎn)商王總對(duì)記者表示。

王總的依據(jù)，是美國(guó)1929年的經(jīng)濟(jì)大蕭條。這個(gè)從1929年到1933年，持續(xù)了四十三個(gè)月的危機(jī)，使美國(guó)的GDP下降30%，工業(yè)生產(chǎn)總值下降50%，道瓊斯指數(shù)下跌89%，失業(yè)率上升為25.2%，“美國(guó)的那次危機(jī)歷時(shí)四年，按照這個(gè)時(shí)間周期計(jì)算，我們這次遇到的危機(jī)持續(xù)時(shí)間也應(yīng)該在三年以上。最嚴(yán)重的時(shí)期，應(yīng)該是今年年底、明年年初?！?/p>

“你說(shuō)的開(kāi)發(fā)商倒閉問(wèn)題，我周圍還沒(méi)有出現(xiàn)。不過(guò)，這個(gè)浪潮遲早要來(lái)，年底就可見(jiàn)分曉?！痹谕蹩偪磥?lái)，倒閉風(fēng)險(xiǎn)最大的，是那些在2008年高價(jià)拿地的開(kāi)發(fā)商。據(jù)他了解，有些地方地價(jià)高得離譜，房屋銷售價(jià)格僅為6800元/平方米，拿地價(jià)格竟高達(dá)8000元/平方米，這樣的價(jià)格別說(shuō)建筑成本回籠，連土地成本都不夠。

王總的地產(chǎn)公司，投資地域范圍比較廣，除了天津之外，他們的地產(chǎn)項(xiàng)目還涉足深圳、上海、浙江等地。他說(shuō)：“天津所受的影響是最小的，受影響最大的應(yīng)屬上海和江浙一代，深圳的情況也不容樂(lè)觀。深圳和上海屬于外向型城市，國(guó)際買家比較多，炒樓的比較多，泡沫比較大。天津的購(gòu)買群體大多以自住為主，泡沫沒(méi)有那么大?！?/p>

王總告訴記者，由于市場(chǎng)低迷，他們的銷售價(jià)格最高降幅已達(dá)30%。所幸土地成本比較低，沒(méi)有發(fā)生虧損。

王總表示，自己的企業(yè)尚未受到致命沖擊，原因是：“首先，我們企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)不是房地產(chǎn)，房地產(chǎn)僅占公司總體業(yè)績(jī)的1/4強(qiáng)一些。其次，我們沒(méi)有在地價(jià)最高的時(shí)候拿地。因此，我們的項(xiàng)目在價(jià)格上還有一定的空間?！?/p>

至于近期政府出臺(tái)的各項(xiàng)“救市”政策，王總覺(jué)得對(duì)地產(chǎn)業(yè)的提振基本沒(méi)用：“幾個(gè)點(diǎn)的稅率，幾個(gè)點(diǎn)的優(yōu)惠，相對(duì)于如此高的價(jià)格泡沫，沒(méi)有多大作用。”

“這個(gè)行業(yè)需要整合，這個(gè)行業(yè)也在進(jìn)行著整合。整合之后，市場(chǎng)恢復(fù)到一個(gè)常態(tài)，大約需要三年時(shí)間。”采訪的最后，王總強(qiáng)調(diào)說(shuō)。

大地產(chǎn)商：資金也吃緊

中小地產(chǎn)商如此，那么，大的地產(chǎn)商又是怎樣的一個(gè)情況？

元旦剛過(guò)，萬(wàn)通地產(chǎn)就發(fā)布了其2008年業(yè)績(jī)預(yù)告。預(yù)告稱，根據(jù)公司對(duì)2008年度業(yè)績(jī)的初步測(cè)算，預(yù)計(jì)公司2008年度將實(shí)現(xiàn)盈利，凈利潤(rùn)增長(zhǎng)幅度不低于200%，2007年萬(wàn)通地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)的凈利潤(rùn)是1.65億元。

在大部分地產(chǎn)商叫苦連天的時(shí)候，萬(wàn)通地產(chǎn)如此漂亮的業(yè)績(jī)預(yù)告，無(wú)疑成為一道亮麗的風(fēng)景。但業(yè)內(nèi)人士提醒說(shuō)，房地產(chǎn)投資有滯后效應(yīng)，開(kāi)發(fā)商當(dāng)年的業(yè)績(jī)報(bào)表反映的未必是當(dāng)年的經(jīng)營(yíng)狀況。開(kāi)發(fā)商2008年的業(yè)績(jī)報(bào)表大多反映的是2005年或者2006年的經(jīng)營(yíng)狀況。

業(yè)績(jī)預(yù)告公布不久，2009年1月14日，萬(wàn)通地產(chǎn)召開(kāi)了2009年度第一次臨時(shí)股東大會(huì)，審議了為其全資控股子公司北京萬(wàn)通時(shí)尚置業(yè)有限公司提供貸款擔(dān)保的議案，此次擔(dān)保額度為3億元。據(jù)記者了解，此次貸款擔(dān)保議案一旦通過(guò)，萬(wàn)通地產(chǎn)對(duì)外擔(dān)保將累計(jì)達(dá)到9億元。根據(jù)公告顯示，截至2008年9月30日，萬(wàn)通地產(chǎn)的資產(chǎn)總額為3.8億元，負(fù)債總額是3.33億元，資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)高達(dá)88%，萬(wàn)通地產(chǎn)擔(dān)保額度已經(jīng)超過(guò)了凈資產(chǎn)的10%，同時(shí)，萬(wàn)通一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債已高達(dá)11.12億元。

如此高的貸款擔(dān)保和負(fù)債，不難看出，短期內(nèi)萬(wàn)通將面臨比較大的資金壓力。

資金短缺并不是中小開(kāi)發(fā)商才會(huì)面臨的問(wèn)題，如果大的開(kāi)發(fā)商遇到這樣的情況，結(jié)果會(huì)比中小開(kāi)發(fā)商更糟。雖說(shuō)“瘦死的駱駝比馬大”，但是，一旦遇到危險(xiǎn)，馬跑起來(lái)可比駱駝快得多。

就連一直聲稱自己不缺錢的潘石屹也開(kāi)始重新審視這次金融危機(jī)：“這次危機(jī)對(duì)所有企業(yè)和企業(yè)家來(lái)說(shuō)，都是一個(gè)巨大考驗(yàn)，我也在經(jīng)受這些考驗(yàn)。它一方面考驗(yàn)企業(yè)的現(xiàn)金流是否充足，商業(yè)模式是否正確；一方面考驗(yàn)著企業(yè)家的心態(tài)。那些以前不能量力而行，量入為出，花錢過(guò)了頭的公司，恐怕就要倒下了?！?/p>

2008年上半年對(duì)潘石屹進(jìn)行專訪的時(shí)候，他明確告訴記者，開(kāi)發(fā)商整合的時(shí)候到了。但時(shí)過(guò)半年，大部分開(kāi)發(fā)商都還堅(jiān)挺著。對(duì)此，潘石屹這樣解釋：“其實(shí)，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)出現(xiàn)了很大問(wèn)題，但他們不會(huì)像美國(guó)投行一樣破產(chǎn)。中國(guó)與美國(guó)的環(huán)境不同，如果這些企業(yè)在美國(guó)，按現(xiàn)在的負(fù)債水平可能早就宣布破產(chǎn)了。中國(guó)的開(kāi)發(fā)商遇到一些問(wèn)題的時(shí)候，他們會(huì)以‘失蹤’的方式退出市場(chǎng)，或者選擇被收購(gòu)。”潘石屹說(shuō)的是“他們”，對(duì)于自己，他依然聲稱，“未來(lái)一年左右，SOHO中國(guó)將再斥資百億元尋找投資項(xiàng)目。”據(jù)估算，從2008年年初至今，SOHO中國(guó)的項(xiàng)目投資額已經(jīng)達(dá)到90億元。

當(dāng)記者問(wèn)及開(kāi)發(fā)商倒閉潮何時(shí)會(huì)來(lái)臨，潘石屹?zèng)]有直接作答：“整個(gè)地產(chǎn)商的情況我無(wú)法把握。據(jù)我所知，環(huán)渤海城市的許多開(kāi)發(fā)商，已經(jīng)叫苦連天。我記得在一個(gè)會(huì)議上，有一位小型開(kāi)發(fā)商的老板說(shuō)他們的日子很難過(guò)，他們沒(méi)有說(shuō)話的機(jī)會(huì)，就是破產(chǎn)了、死了都沒(méi)人知道。其中，有很多是2006年下半年、2007年瘋狂拿地的那些企業(yè)，他們把所有的錢和銀行貸款作為拿地的首付款。而到2008年上半年，還沒(méi)有房子可以在市場(chǎng)上打折銷售，因此，他們面臨著很大的資金壓力?！?/p>

開(kāi)發(fā)商自殺風(fēng)波

2008年7月底，南京蟠龍金陵建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(zhǎng)平理去世。這在南京當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)界引起了較大波瀾，也使蟠龍金陵建設(shè)的債務(wù)問(wèn)題浮出水面。正在開(kāi)發(fā)的 “陽(yáng)光金峰閣”項(xiàng)目隨即停工，公司超過(guò)1億元的內(nèi)外債務(wù)遭遇討債高峰。

平理去世的消息被傳開(kāi)后，蟠龍金陵建設(shè)公司門(mén)口每天來(lái)交涉的業(yè)主源源不斷，討債的債主也絡(luò)繹不絕。債主中，有被欠20多萬(wàn)元的南京某建筑裝飾材料公司，有被欠櫥柜款的某櫥柜公司，有被欠近80多萬(wàn)元的某房屋置換公司。

據(jù)了解，蟠龍金陵建設(shè)本來(lái)就沒(méi)錢，空手套了很多錢來(lái)運(yùn)作，土建、裝修、水電等都欠有巨額債務(wù)。開(kāi)建“陽(yáng)光金峰閣”項(xiàng)目時(shí)，蟠龍金陵建設(shè)通過(guò)公司內(nèi)部員工認(rèn)購(gòu)方式，共計(jì)認(rèn)購(gòu)78套房，募集資金約2000萬(wàn)元。蟠龍金陵建設(shè)把這78套房子抵押給一家投資公司，融資近2000多萬(wàn)元。就這樣，平理通過(guò)高利貸、抵押融資、職工內(nèi)部認(rèn)購(gòu)以及正常的房屋買賣，把整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目做了起來(lái)。這78套房屋的業(yè)主，都是公司員工或平理的親戚。這些人整天向他要房子、要錢。平理的死與債主逼債壓力過(guò)大有關(guān)。

2008年8月11日，在福建房地產(chǎn)界享有盛譽(yù)二十多年的廈門(mén)大唐世家房地產(chǎn)公司董事長(zhǎng)、臺(tái)胞余英儀跳樓自殺。起步于廈門(mén)的大唐世家，經(jīng)過(guò)十幾年的發(fā)展成為一個(gè)涉及地產(chǎn)、教育、酒店、娛樂(lè)的多元化產(chǎn)業(yè)集團(tuán)。那張標(biāo)新立異、威風(fēng)八面的京劇臉譜，成為大唐地產(chǎn)的標(biāo)志，給許多人留下了深深的印象。據(jù)說(shuō)，余英儀的自殺與公司資金鏈斷裂有關(guān)。

2007年5月24日晚，51歲的景德鎮(zhèn)市信義房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)董事長(zhǎng)邵和諧在家中上吊身亡。據(jù)邵和諧的兄弟說(shuō)，“我哥哥的心理承受能力非常強(qiáng)，他是不可能自殺的。我哥哥是被人‘做了’，也就是被高利貸逼死的?！?/p>