國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險及防范措施

摘要：在經(jīng)濟全球化、競爭國際化、知識經(jīng)濟化的新經(jīng)濟時代，財務(wù)風(fēng)險已成為我國房地產(chǎn)企業(yè)迫切需要解決的現(xiàn)實問題。因此，從房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的表現(xiàn)形式入手，具體分析了當前我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的成因，并提出了發(fā)揮財務(wù)風(fēng)險管理職能，避免陷入財務(wù)危機的一些管理措施，用來保證房地產(chǎn)企業(yè)獲得長期的經(jīng)濟效益和得到穩(wěn)定的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)風(fēng)險；防范措施

中圖分類號：F275文獻標志碼：Ａ文章編號：1673-291X(2008)18-0110-02

隨著我國經(jīng)濟的高速發(fā)展，全國各地出現(xiàn)了“房地產(chǎn)熱”。與國外房地產(chǎn)業(yè)相比，我國的房地產(chǎn)企業(yè)起步晚、基礎(chǔ)差、規(guī)模小，遠未實現(xiàn)規(guī)范化。加之目前受國內(nèi)宏觀政策調(diào)控和國際經(jīng)濟變動的影響，房地產(chǎn)企業(yè)承受著巨大的財務(wù)風(fēng)險，已成為很多房地產(chǎn)企業(yè)生存發(fā)展迫切需要解決的現(xiàn)實問題。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險概論及表現(xiàn)形式

財務(wù)風(fēng)險是指公司財務(wù)結(jié)構(gòu)不合理、融資不當而使公司可能喪失償債能力而導(dǎo)致投資者預(yù)期收益下降的風(fēng)險，財務(wù)風(fēng)險有廣義和狹義之分。狹義的財務(wù)風(fēng)險，是指由于利用財務(wù)杠桿給企業(yè)帶來的破產(chǎn)風(fēng)險或普通股收益產(chǎn)生大幅度變動的風(fēng)險。廣義的財務(wù)風(fēng)險，是企業(yè)在籌資、投資、資金運營及利潤分配等財務(wù)活動中因各種因素而導(dǎo)致的對企業(yè)的生存、盈利及發(fā)展等方面的重大影響。房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險具體表現(xiàn)為：

1.償債具有很大的風(fēng)險

目前，中國房地產(chǎn)企業(yè)的資金大部分來源于銀行貸款，自有資金很少。據(jù)調(diào)查，我國房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率平均高達75.7以上遠高于60的警戒水準，大部分開發(fā)企業(yè)在初期階段以負債開發(fā)為主，自有資本比例相當?shù)汀＿@使得國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)過分依賴于貸款，利息負擔沉重，資金周轉(zhuǎn)余地比較小。同時，房地產(chǎn)企業(yè)銷售利潤的實現(xiàn)具有很大的不確定性，因此，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生不能支付到期銀行借款本息的概率就非常大，企業(yè)面臨極大的財務(wù)風(fēng)險。

2.利率波動的風(fēng)險

利率波動對負債經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)影響非常大，貸款利率的增長必然增加公司的資金成本，抵減預(yù)期收益。同時，投資者的購買欲也隨之降低，導(dǎo)致市場需求降低。2007年，政府為了抑制通貨膨脹和經(jīng)濟泡沫的出現(xiàn)，共進行了六次加息，這不僅增加了房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)成本，而且使按揭貸款購房的投資者成本迅速上升，從而抑制了投資者的購房欲，這無疑給房地產(chǎn)企業(yè)帶來極大的損失，成為當前房地產(chǎn)企業(yè)的重大財務(wù)風(fēng)險之一。

3.籌資的風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)對銀行信貸依賴程度相當高，相關(guān)資料表明，當前房地產(chǎn)開發(fā)投資資金約有45%來自銀行貸款。由于負債經(jīng)營使公司負債比率加大，相應(yīng)地降低了對債權(quán)人的債權(quán)保證程度，這勢必會增加企業(yè)從貨幣市場或者其他渠道上籌措資金的難度。并且由于國內(nèi)房地產(chǎn)市場不完善，房地產(chǎn)企業(yè)對國際規(guī)則不熟悉，使得其在國際上獲得資金的機會較少。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的成因

1.缺乏財務(wù)預(yù)算管理

房地產(chǎn)企業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)投資金額大，高額的地價和房屋工程造價需要大量的資金參與投入運作，開發(fā)周期較長，占用資金時間長，而且項目調(diào)整能力差。有些房地產(chǎn)開發(fā)商沒有從土地的成本、資金的運作、經(jīng)濟效益的回報率對要開發(fā)的項目作細致的財務(wù)預(yù)算分析，并且房地產(chǎn)項目上馬后，沒有對整個項目的資金使用作全盤計劃，分不清資金使用的輕重緩急，造成在資金管理上盲目進行運作，或是千方百計地向銀行貸款和向其他單位借款，加大了房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。

2.缺乏現(xiàn)金流量管理觀念

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營過程具有長期性，開發(fā)建設(shè)需要經(jīng)歷從征地、土地開發(fā)、房屋建設(shè)到竣工交付使用等階段，資金的周轉(zhuǎn)期較長，周轉(zhuǎn)率偏低，項目變現(xiàn)能力差，因此，需要加強對現(xiàn)金流量的管理。據(jù)調(diào)查，我國房地產(chǎn)企業(yè)多屬民營經(jīng)濟成分，缺乏現(xiàn)金流量管理觀念，在經(jīng)濟效益良好的情況下，盲目擴大生產(chǎn)規(guī)模，加大了企業(yè)風(fēng)險控制的難度。很多企業(yè)難以持續(xù)發(fā)展，一個極其重要的原因就在于資金管理水平低下。

3.資本結(jié)構(gòu)不當

企業(yè)資本總額中自有資本和借入資本比例不恰當對收益產(chǎn)生負面影響而形成財務(wù)風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)進行項目運作必須具備一定數(shù)量的資金，能否及時足額地籌集到所需資金，直接關(guān)系到企業(yè)的開發(fā)活動能否順利進行并進而影響到企業(yè)的生存。房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金往往不能滿足企業(yè)運作項目的需要，企業(yè)一般用自有資金征地，用土地向銀行抵押借入資金進行房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)，借入資本比例越大，資產(chǎn)負債率越高，財務(wù)杠桿利益越大，伴隨其產(chǎn)生的財務(wù)風(fēng)險也越大。

4.成本費用控制不嚴

房地產(chǎn)企業(yè)成本管理工作繁雜，由土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費、公共配套設(shè)施費和開發(fā)間接費等一系列成本費用構(gòu)成項目成本；項目完工時，需要對成本費用進行分配、歸集、再分配、再歸集直至最終計入受益對象，這一系列的工作需根據(jù)開發(fā)產(chǎn)品的具體情況分別處理。有些房地產(chǎn)企業(yè)只注重工程進度和質(zhì)量，忽視了成本管理，導(dǎo)致財務(wù)部無法收集第一線成本管理的基礎(chǔ)資料，成本管理工作與財務(wù)預(yù)算偏差大，影響了企業(yè)效益。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的防范措施

1.實現(xiàn)財務(wù)管理預(yù)算化

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營周期中，在財務(wù)預(yù)算方面存在著許多不確定的因素，對開發(fā)企業(yè)投資項目的成敗和企業(yè)的經(jīng)濟效益起著決定性的作用。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)部門應(yīng)以項目預(yù)算和資本預(yù)算為基礎(chǔ)，對企業(yè)資金的取得與投放、收入與支出、經(jīng)營成果及其分配等作出具體安排。在項目預(yù)算方面，企業(yè)財務(wù)部門要對項目建設(shè)的前期可行性研究、規(guī)劃設(shè)計費用、工程開發(fā)成本、開發(fā)間接費用、經(jīng)營收入、借款計劃等內(nèi)容進行的整體預(yù)算，認真執(zhí)行財務(wù)預(yù)算，以提高項目開發(fā)投資決策時的準確性，減少投資決策的失誤給企業(yè)造成的損失。在資金預(yù)算方面，企業(yè)財務(wù)部門應(yīng)按照企業(yè)的整體運作情況，對資金需求和使用計劃進行規(guī)劃，構(gòu)建企業(yè)財務(wù)預(yù)算指標體系。同時，要加強管理，堅持月度分析、季度考核、年度總評相結(jié)合的預(yù)算分析和考核原則，定期檢查、嚴格考核，對經(jīng)濟行為進行定量約束，發(fā)揮預(yù)算監(jiān)督的財務(wù)預(yù)警作用。

2.加強資金管理

房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項目往往不能按時完工，占用大量的資金，資金流轉(zhuǎn)不暢，嚴重的會把企業(yè)拖垮，因此，要注重資金的管理，制定合理的資金使用計劃，保證企業(yè)日益經(jīng)營對資金的需要。在財務(wù)收支上要實施嚴格的財務(wù)監(jiān)控，合理安排資金調(diào)度，確保建設(shè)項目施工和營銷資金需求；加速應(yīng)收賬款的收回，調(diào)整庫存結(jié)構(gòu)，壓縮存貨資金占用，增強企業(yè)支付能力，提高企業(yè)信譽；嚴格控制費用的支出，防止鋪張浪費，杜絕費用超支現(xiàn)象，以提高所投資金的安全性和合理性，加強資金運用管理。

3.優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)企業(yè)必須保持合理的資金結(jié)構(gòu)，適度負債經(jīng)營，在充分考慮企業(yè)償債能力的前提下，設(shè)法籌足項目建設(shè)資金。在利用傳統(tǒng)融資的前提下，通過融資渠道多元化、搭配好資本權(quán)益比率等方法，降低資產(chǎn)負債率，控制企業(yè)資本成本，改善資本結(jié)構(gòu)減輕籌資壓力，降低財務(wù)風(fēng)險。一方面，加強預(yù)售房款、銀行貸款這些傳統(tǒng)融資渠道的管理；另一方面，可以通過股票融資、債券融資、合作開發(fā)等來擴充資金，使企業(yè)逐漸做大，并且逐漸具備吸引外部投資者的條件。不僅有利于房地產(chǎn)公司持續(xù)發(fā)展，還可以優(yōu)化公司結(jié)構(gòu)。

4.加強成本管理

企業(yè)應(yīng)根據(jù)管理控制的要求，在開發(fā)產(chǎn)品科目中盡可能細化核算對象，在開發(fā)成本和銷售科目中，根據(jù)產(chǎn)品設(shè)置相關(guān)成本費用的上下級明細科目，細化成本對象。在策劃監(jiān)督上，企業(yè)應(yīng)對開發(fā)設(shè)計階段、產(chǎn)品建設(shè)階段發(fā)生的成本進行預(yù)先規(guī)劃，使計劃成本更加接近于實際成本；并且建立一個強有力的監(jiān)督機構(gòu)，在各個重要環(huán)節(jié)，按既定的制度和目標定期進行檢查和考核，實行監(jiān)督管理。

5.完善內(nèi)部審計

房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展到一定階段，內(nèi)部審計工作就顯得非常重要。內(nèi)部審計工作強調(diào)過程控制和主動控制，做好事前控制和事中控制工作，重視風(fēng)險管理，充分發(fā)揮內(nèi)審的風(fēng)險評估、防范作用，及時消除不良隱患，維護企業(yè)的合法權(quán)益，最大限度地發(fā)揮資產(chǎn)經(jīng)營效益；同時，也要做好事后審計，由財務(wù)收支審計向經(jīng)濟效益審計、管理審計、內(nèi)部控制制度評價、工程項目預(yù)（決）算審計、專項審計等領(lǐng)域發(fā)展，評價生產(chǎn)力各要素的利用程度，挖掘潛力，實現(xiàn)各種資源的優(yōu)化組合，全面實現(xiàn)監(jiān)督、控制、服務(wù)、評價職能。

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