我國發(fā)展個人住房抵押貸款證券化的意義及可行性分析

摘要：近10年來，我國個人購房熱情高漲，住房貸款需求也飛速增長，個人住房貸款規(guī)模年均增長率近30％。由于期限長、流動性差，個人住房貸款的大量出現(xiàn)必將增大商業(yè)銀行資產(chǎn)負債管理的風(fēng)險，住房抵押貸款證券化已勢在必行。雖然中國建設(shè)銀行的“建元2005-1個人住房抵押貸款證券化信托優(yōu)先級資產(chǎn)支持證券”公開發(fā)行，沒達到市場預(yù)期的“火爆”狀態(tài)，但隨著人們對抵押貸款證券化認識的加深和客觀條件的成熟，相信在中國也將日益顯示出其價值所在，并將具備廣泛的應(yīng)用前景。

關(guān)鍵詞：個人住房抵押貸款；證券化；現(xiàn)實意義；可行性

中圖分類號：F830.5 文獻標志碼：Ａ文章編號：1673-291X(2008)18-0096-02

一、我國發(fā)展個人住房抵押貸款證券化的意義

20世紀70年代興起的資產(chǎn)證券化（Asset Securitization）被稱為是近30年來世界金融領(lǐng)域最重大、發(fā)展最迅速的金融創(chuàng)新和金融工具。資產(chǎn)證券化所證券化的不是資產(chǎn)本身，而是資產(chǎn)所產(chǎn)生的可預(yù)見的現(xiàn)金流。簡單說，資產(chǎn)證券化就是將一種預(yù)見的現(xiàn)金流為支持而發(fā)行證券，在資本市場進行融資的一個過程。對發(fā)放抵押貸款的銀行來說，資產(chǎn)的收益源于抵押貸款的本息。這種收益要在較長時間內(nèi)才能實現(xiàn)，而用于發(fā)放貸款的資金大多來自期限相對較短的存款，于是產(chǎn)生矛盾，使銀行面臨資產(chǎn)流動性風(fēng)險、利率變動風(fēng)險等系統(tǒng)風(fēng)險。解決這些風(fēng)險的有效方法是通過證券化將這些期限較長，流動性較低的抵押貸款進行證券化，盡快地收回貸款資金，提高資產(chǎn)流動性，把風(fēng)險轉(zhuǎn)讓給其他人，但同時也必須把一部分收益權(quán)讓渡給參與證券化的其他機構(gòu)與個人?，F(xiàn)階段在我國開展抵押貸款證券化，有以下重要意義。

（一）有利于改善商業(yè)銀行的經(jīng)營管理

1.利用證券化技術(shù)，商業(yè)銀行能增強競爭力，增加投資收益。由于資產(chǎn)證券化是一種表外融資方式，金融機構(gòu)將非流動性資產(chǎn)證券化等于增加了一條重要的資金來源，商業(yè)銀行擴展資產(chǎn)業(yè)務(wù)的能力大大增強、在同業(yè)競爭中會處于有利的地位。同時，住房抵押貸款變現(xiàn)后銀行可以擴大貸款規(guī)模，增加投資收益。

2.利用證券化技術(shù)，有利于商業(yè)銀行資產(chǎn)負債的合理搭配。證券化過程中在安排抵押支持證券的期限、利率、發(fā)行時間等方面都相當(dāng)靈活，金融機構(gòu)可以在適當(dāng)?shù)臅r機選擇將抵押貸款證券化，使自身的資產(chǎn)業(yè)務(wù)與負債業(yè)務(wù)完美地匹配起來。

3.商業(yè)銀行能降低和分散風(fēng)險。住房抵押貸款經(jīng)過證券化處理后，發(fā)行的證券可以在證券二級市場上流通轉(zhuǎn)讓，使得住房抵押貸款所面臨的各種風(fēng)險可以通過證券市場分散給眾多的投資者。

（二）有利于促進資本市場健康發(fā)展

1.發(fā)展證券化融資，有利于融資工具的多樣化。資產(chǎn)證券化靠信用增級吸引投資者，與傳統(tǒng)融資方式大不相同，它會增加我國資本市場上融資工具的可選擇性。

2.有利于投資渠道多樣化，提高全社會的資金使用效率。據(jù)統(tǒng)計，2006年，我國國內(nèi)保險費收入為5 641.4億元①，社會保障基金(養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、工傷和生育保險基金)收入8 517億元②。2006年末，全國住房公積金繳存總額已達12 687.37億元③，這些資金和基金的共同特征是來源穩(wěn)定，來源與支出的間隔期長，但目前主要集中于銀行存款和購買國債，投資渠道缺乏，資金運用效率很低。據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，至2007年末，我國城鄉(xiāng)居民人民幣儲蓄存款余額達到17.2534萬億元④。由于缺乏個人合適的投資工具，居民存款利率彈性低。發(fā)行住房抵押貸款證券有利于拓寬它們的投資渠道。抵押支持證券相對于銀行存款來說，投資收益高，相對于股票來說，投資風(fēng)險小，十分適合中國的投資者，抵押支持證券還能減輕商業(yè)銀行所承受的壓力，促使資本市場上的投機行為向投資行轉(zhuǎn)化，提高全社會的資金使用效率。

3.發(fā)展證券化融資，能促進資本市場的現(xiàn)代化和與國際資本市場接軌。資產(chǎn)證券化要求有一個完備、規(guī)范的制度環(huán)境，包括稅務(wù)制度、財會制度、信用評級制度、金融擔(dān)保制度等，資產(chǎn)證券化還要求有一批高素質(zhì)的金融專業(yè)人才。所以，推行證券化，有利于促進資本市場的現(xiàn)代化。我國是一個資金短缺的國家，努力提高抵押支持證券的信用級別，在國外資本市場上吸引投資是發(fā)展證券化融資的主要目的之一。而且在證券化過程中，與國外的評級公司、擔(dān)保公司都會開展合作，所有這些都將把我國的資本市場與國際市場緊密地聯(lián)系起來。

（三）有利于我國住房產(chǎn)業(yè)的發(fā)展

1.銀行貸款積極性提高，購房首付率降低，刺激對住宅的有效需求。據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，2003年末，全國人均居住面積在10平方米以下的家庭還有257.5836萬戶①，說明我國住宅市場潛力巨大。但由于我國城鎮(zhèn)居民收入較低，房價收入比大大高于國際合理的房價收入比，在目前購房首付率較高的情況下，很難形成有效需求。據(jù)國家統(tǒng)計局公布的資料表明，截至2006年6月末，我國商品房空置面積1.21億平方米，同比增長17.2%。其中，空置商品住宅6 715萬平方米，增長14.1%②，遠超過空置率警戒線。本文前面已經(jīng)分析，商業(yè)銀行通過發(fā)行住房抵押貸款證券，可以有效地降低和分散各種系統(tǒng)性風(fēng)險，這樣商業(yè)銀行貸款積極性提高，購房首付率降低，促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

2.為住房建設(shè)項目利用外資開辟新途徑。隨著證券化業(yè)務(wù)的發(fā)展，將逐步由國內(nèi)資本市場走向國際資本市場，通過在國際市場發(fā)行住房抵押貸款證券，我國住房建設(shè)項目可以進入國際市場直接融資，使住房建設(shè)項目擁有更多的資金來源，在更大的范圍內(nèi)選擇最為有利的融資條件。

二、我國開展個人住房抵押貸款證券化的可行性分析

雖然中國建設(shè)銀行的“建元2005—1個人住房抵押貸款證券化信托優(yōu)先級資產(chǎn)支持證券”公開發(fā)行，沒達到市場樂觀人士所預(yù)期的“火爆”狀態(tài)，但隨著人們對抵押貸款證券化認識的加深和客觀條件的成熟，相信在中國也將日益顯示出其價值所在，并將具備廣泛的應(yīng)用前景。

（一）個人住房抵押貸款符合證券化資產(chǎn)的要求。并非所有的資產(chǎn)都適宜證券化，其中最基本的要求便是證券化的資產(chǎn)能在未來產(chǎn)生可預(yù)測的穩(wěn)定的現(xiàn)金流，即證券化的資產(chǎn)對投資者要有吸引力。投資者在決定是否購買抵押支持證券時，主要依據(jù)的是這些資產(chǎn)的質(zhì)量、未來現(xiàn)金收入流的可靠性和穩(wěn)定性。居民住宅貸款的風(fēng)險相對較小、收入相對穩(wěn)定并且可預(yù)測性較高。所以，以個人住房抵押貸款證券化為突破口是十分合適的。

（二）居民個人收入水平的提高和金融意識的增強為住房抵押貸款證券化創(chuàng)造了物質(zhì)條件。一方面居民儲蓄業(yè)務(wù)總量相當(dāng)可觀，龐大的居民儲蓄資金為個人住房抵押貸款證券化的推行提供了充足的資金來源。另外，抵押支持證券的信用級別高（一般為AAA或AA級），風(fēng)險較小，收益率略高于國債，因此，居民樂意購買。另一方面，居民的金融意識在不斷增強，消費心理日趨健康，對這一新的投資工具能很快予以接受。

（三）我國證券市場已初具規(guī)模。形成了以眾多證券公司參與支持的證券發(fā)行市場，以及上海、深圳兩地證券交易所，STAQ系統(tǒng)和NET系統(tǒng)等為代表的場外交易。在滬、深兩證券交易所上市的交易品種包括股票、國債、基金券、可轉(zhuǎn)換債券等。抵押支持證券發(fā)行以后完全可以在這兩個證券市場上市流通。

（四）我國已有相當(dāng)數(shù)量的機構(gòu)投資者。隨著養(yǎng)老、醫(yī)療等社會保障基金制度的深入展開，將會有越來越多的社會保障基金。這些社會保障基金積聚了大量的資金，必然要到證券市場上尋求出路，社會保障基金的本質(zhì)特征決定它不可能追求短期高風(fēng)險的投資機會，只能把資金投入到風(fēng)險低、收益穩(wěn)定、期限長的投資品種上。抵押支持證券都是長達數(shù)十年的證券，又有政府信用的擔(dān)保，風(fēng)險較小，收益比較穩(wěn)定，恰能滿足這些機構(gòu)投資者的投資需求。同時，也為支持證券的發(fā)行提供了穩(wěn)定和長期的資金來源。

（五）我國個人住房抵押貸款狀況達到資產(chǎn)證券化的規(guī)模要求。根據(jù)分析，抵押支持證券的發(fā)起、包裝和承銷必須達到一定的規(guī)模才能實現(xiàn)其經(jīng)濟利益，抵押支持證券的初始發(fā)行必須在2—3億元范圍內(nèi)。1992年，中國建設(shè)銀行發(fā)放了我國第一筆個人住房抵押貸款。從此，個人住房抵押貸款逐漸成為人們購房融資的主要方式，其規(guī)模快速擴大。據(jù)人民銀行統(tǒng)計，至2007年6月末，全國商業(yè)性個人住房貸款達到25 720億元③。這顯然達到了資產(chǎn)證券化對個人住房抵押貸款規(guī)模的要求。

參考文獻：

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