深圳個人合作建房競拍成功

　　溫州個人合作建房聯(lián)盟成功“拿地”之后，國內(nèi)第二個個人合作建房項目近日也大功告成—
　　
　　從以個人名義直接拿地，到委托拿地或收購已建項目—國內(nèi)個人合作建房模式正在發(fā)生改變，可操作性越來越強；目前，溫州模式和深圳模式正成為較為成熟、且為其它省市效仿的兩種模式。
　　不過對于不同模式，合作建房發(fā)起人并不在意。溫州個人合作建房牽頭人、溫州市場營銷協(xié)會秘書長趙智強評價道：“過程并不重要，重要的是讓消費者享受到更低廉的房價?！?br/>　　
　　
　　主動變招
　　
　　2006年12月27日一早，深圳合作建房發(fā)起人林立人與其他代表一起趕往深圳土地房產(chǎn)交易中心交納房款。5天前，林立人和深圳合作建房的6名代表，以601萬元拍得深圳沙井街道的兩棟宿舍樓的產(chǎn)權(quán)。
　　盡管拍賣過程僅有十幾輪并不算激烈的出價，但作為深圳首個合作建房的可操作項目，等候這一時刻已經(jīng)兩年。
　　“這只是一個開始，如果有類似拍賣項目，一定還會繼續(xù)競買?！鄙钲诤献鹘ǚ堪l(fā)起人林立人現(xiàn)在信心倍增。他告訴《中國經(jīng)濟周刊》，在歷經(jīng)數(shù)次競拍失敗之后，深圳個人合作建房終于邁出了實質(zhì)性的第一步，盡管這僅是很小的一步。
　　“在成功競拍后，有了更多的人意愿加入個人建房團隊，但這次只能有81位個人參與。”林立人告訴記者，目前有意參加合作建房的深圳市民有近千人。除了已有意向購買這兩棟宿舍樓的81人外，剩下900余人尚未有房。
　　之所以來了如此多的人，最直接的因素在于價格。據(jù)悉，這兩棟相鄰的宿舍樓都位于深圳沙井街道辦的金橋工業(yè)區(qū)，共計有公寓宿舍84套，每套房子為46平方米左右，折算后均價為1500元/平方米。
　　“這一價格僅為當(dāng)?shù)厥袌龅?0%?！睖刂莺献鹘ǚ堪l(fā)起人趙智強表示。
　　相對日前溫州個人合作建房委托房地產(chǎn)企業(yè)拿地的模式，深圳選擇了另一條路線：直接購買現(xiàn)成物業(yè)。不過相同的是，目前溫州和深圳都回避了由個人建房直接拿地環(huán)節(jié)，而是委托拿地或收購已建項目，在溫州，無房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的個人不能拿地，而深圳、北京等城市直接拿地由于要面對同行專業(yè)團隊競爭，拿地難度可想而知。2006年，北京個人建房原本意屬的工體4號、芍藥居等地塊，均因無法逾越競價門檻成本，而不得不放棄。
　　城市房價快速拉升，直接導(dǎo)致新一輪個人集資建房熱潮席卷全國。自2004年底以來，北京、上海、重慶、大連等地個人合作建房的聲勢可謂浩大，但效果甚微。嘗試屢屢失敗讓個人建房者開始思考更為貼合市場的運作模式。
　　
　　法規(guī)疑云
　　
　　溫州、深圳個案的成功，使得個人合作建房朝可行性運作邁出關(guān)鍵一步。但伴隨而來的問題也開始顯現(xiàn)。
　　日前溫州市房產(chǎn)管理局局長胡立同表示，溫州個人建房涉嫌程序違規(guī)，相關(guān)主管部門已經(jīng)下發(fā)通知，要求對此事進行調(diào)查。剛要啟動的溫州個人建房遭遇當(dāng)頭涼水。
　　事情經(jīng)過大致如此：2006年11月15日，溫州正元房地產(chǎn)開發(fā)公司受“合作建房聯(lián)盟”委托，以近1.05億元的價格取得溫州市龍灣區(qū)蒲州街道江前三產(chǎn)安置地塊，住宅地塊占地面積為30畝，為“合作聯(lián)盟”的260名成員建設(shè)住房，總建筑面積達2萬平方米。作為國內(nèi)首個“拿到地”的個人合作建房項目，據(jù)趙智強估計，建成后價格將比同類項目降低30%。
　　然而隨著匿名信向有關(guān)部門狀告合作建房違規(guī)，以及房產(chǎn)局長表態(tài)等事件連續(xù)發(fā)生，讓市場不得不重新審視合作建房的政策可行性問題。溫州個人合作建房牽頭人、溫州市場營銷協(xié)會秘書長趙智強表示，目前該事件爭論已告一段落，有關(guān)部門明確表示合作建房并不存在違規(guī)，而之前涉嫌違規(guī)的說法，“胡局長已在溫州當(dāng)?shù)孛襟w表示，只是代表個人的判斷”。
　　盡管溫州建房仍可以繼續(xù)，但政府層面的擔(dān)憂和利益集團的高度戒備心理已開始暴露。
　　事實上，對于全國城市范圍內(nèi)個人集資建房過程中，如何規(guī)范個人集資行為，如何規(guī)范房屋建設(shè)、分配等整個過程，始終未有明確的法律規(guī)定。2005年1月，建設(shè)部發(fā)函向北京、上海、成都、南京、廈門等城市要求匯報當(dāng)?shù)貍€人集資建房情況，并征求當(dāng)?shù)爻鞘薪ㄔO(shè)主管部門意見，至今未有下文。
　　各地對個人建房的要求也不盡相同，以溫州為例，個人名義拿地是不被允許的，而北京國土資源部門卻明確表示，個人拿地沒有違反現(xiàn)有法規(guī)。北京個人建房發(fā)起人于凌罡告訴《中國經(jīng)濟周刊》，北京國土局對個人拿地表示支持，今年即將入市的大屯、花園路兩個項目，成為北京個人合作建房的目標(biāo)，目前花園路資金已基本籌措完畢，并準(zhǔn)備遞交相關(guān)文件。
　　區(qū)域政策的差別，迫使趙智強在溫州不得不委托房地產(chǎn)公司來拿地，而此間不可避免地需要一定的管理費用、稅費等，從表面上看，這與公司化運作并無二致。
　　質(zhì)疑者們認(rèn)為，還沒有拿到土地，就向個人融資，這個過程存在疑問，正如溫州市房管局局長胡立同所說：“在土地證還沒有的情況下，資金就被湊起來了?！?br/>　　對管理部門來說，如何看待個人合作建房這一新生事物，也著實令人頭痛。北京一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士向《中國經(jīng)濟周刊》分析說，由于涉及到前期資金募集的有效監(jiān)控問題，不能隨意開放口子，萬一發(fā)生卷款或工程質(zhì)量等事件，會造成社會問題；而政府部門顯然亦不想與反對房價高企的個人建房對立，加上個人建房將挑戰(zhàn)行業(yè)利潤曝光、引起利益集團出面阻撓等因素，城市個人建房兩年來處于政策“真空區(qū)”。
　　目前趙智強的做法是，將個人資金存入銀行專用賬戶，在營銷協(xié)會（代表個人）、村委會、銀行、正元房產(chǎn)公司四方簽字蓋章的情況下，才能動用資金?！斑@樣做，保障了資金安全，也規(guī)避非法集資的法律風(fēng)險?！壁w表示。
　　
　　溫－深模式可否復(fù)制
　　
　　隨著溫州、深圳模式的成功，國內(nèi)個人建房是否到了一個重新轉(zhuǎn)向的節(jié)點？于凌罡在其博客中將溫、深模式以及未來想通過自己公司拿地歸結(jié)為主要的幾種模式，認(rèn)為北京的方式在溫州未必能成功，而溫州模式同樣未必在北京能有效果。
　　于凌罡分析認(rèn)為，所有的方案都是在歷經(jīng)多次失敗之后，根據(jù)當(dāng)?shù)氐那闆r不斷改進過來的，以溫州為例，民營資本發(fā)達，資金面充沛，民眾敢于冒險，建房資金籌措相對容易；同時協(xié)會、合作社等機構(gòu)早已為市場接受，由其組織可謂一呼百應(yīng)等。
　　上海個人合作建房者似乎要迎合溫州模式，個人建房者組建的家圓投資咨詢公司近日宣布，上海首個合作定制建房項目已經(jīng)啟動，其負(fù)責(zé)人表示，當(dāng)募集的保證金達到500萬元后，該公司將開始委托開發(fā)商買地蓋房。
　　不過，北京另一合作建房牽頭人、仁和律師事務(wù)所律師孟憲生則更傾向于深圳模式，他向《中國經(jīng)濟周刊》表示，今年1月中下旬即將啟動的退休社區(qū)項目，會考慮到周邊區(qū)域?qū)ふ乙恍┏墒祉椖?，在建工程、爛尾樓等都可能被選中。
　　對此，正忙于在重慶推廣溫州模式的趙智強說，不管采用哪種方式，只要是個人合作的集體行為，只要能讓消費者買到便宜房子，就是個人合作建房的要義。“一場旨在挑戰(zhàn)房地產(chǎn)行業(yè)運作規(guī)則的個人建房運動已全面鋪開”。