讓個(gè)人房貸遠(yuǎn)離民事欺詐

鄒　杰　薛嘉鈺

[摘 要]近兩年來(lái)，隨著個(gè)人住房抵押貸款（以下簡(jiǎn)稱個(gè)人房貸）的發(fā)展，個(gè)人住房抵押貸款合同糾紛案件（以下簡(jiǎn)稱房貸案件）日漸增多，而其中涉嫌欺詐的情形也呈多發(fā)之勢(shì)。對(duì)此，結(jié)合審判實(shí)踐，對(duì)近年來(lái)房貸案件的審理情況進(jìn)行了簡(jiǎn)要的分析，然后側(cè)重從銀行的角度分析了當(dāng)前個(gè)人住房抵押貸款中欺詐行為多發(fā)的主要原因，最后，就如何通過(guò)完善制度來(lái)加強(qiáng)銀審協(xié)作，共同防范和制裁個(gè)人住房抵押貸款中的欺詐行為提出了一些建議。

[關(guān)鍵詞]抵押貸款 民事欺詐 行為 防范

一、從近年來(lái)的個(gè)人房貸案件看其中的民事欺詐行為

（一）個(gè)人房貸案件情況簡(jiǎn)析

個(gè)人住房抵押貸款是指借款人為購(gòu)置個(gè)人住房而向商業(yè)銀行申請(qǐng)貸款，并將所購(gòu)住房抵押給貸款銀行的貸款形式。近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅猛發(fā)展以及人們對(duì)住房需求的不斷增長(zhǎng)，個(gè)人住房抵押貸款發(fā)展迅速，逐漸成為各大商業(yè)銀行個(gè)人消費(fèi)信貸中的支柱產(chǎn)品。然而，在個(gè)人住房抵押貸款蓬勃發(fā)展的背后，各種借貸糾紛也層出不窮，突出表現(xiàn)為近兩年來(lái)法院所受理的個(gè)人房貸案件突然增多。

2004年，某法院受理個(gè)人房貸案件僅74件，占同期銀行借款合同糾紛案件數(shù)的60.66％；2005年收案數(shù)激增到167件，比2004年增加了125.68％，占同期銀行借款合同糾紛案件數(shù)的64.98％；2006年達(dá)169件，較2005年又增加了2件，占同期銀行借款合同糾紛案件數(shù)的65％。

（二）個(gè)人房貸中民事欺詐行為的主要表現(xiàn)形式

概括而言，個(gè)人房貸中的民事欺詐行為主要是指貸款人及相關(guān)人以套取銀行資金為目的，利用銀行審貸方面的疏漏，通過(guò)不真實(shí)的證明材料等辦理個(gè)人住房抵押貸款，或明知自身沒(méi)有還貸能力，仍然申領(lǐng)貸款，造成銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)的行為。它的實(shí)質(zhì)在于名為購(gòu)房，實(shí)為套取銀行資金。

首先需要說(shuō)明的是，本文所稱個(gè)人房貸中的欺詐行為是民商事法律行為，不涉及我國(guó)《刑法》第一百九十三條規(guī)定的“貸款詐騙行為”，對(duì)于個(gè)人房貸中某些符合“貸款詐騙罪”構(gòu)成要件的刑事犯罪行為，本文暫不作探討?？梢哉f(shuō)，兩者的主要區(qū)別主要體現(xiàn)在主觀惡意和客觀行為兩個(gè)方面：刑事詐騙行為人以明顯的非法占有、拒不返還為主觀心態(tài)，并造成了貸款無(wú)法返還的既成事實(shí)；而民事欺詐中不能排除行為人主觀上有返還的意愿，但是由于被移作他用或確實(shí)無(wú)償還能力而造成暫時(shí)還款困難。根據(jù)2001年1月21日《全國(guó)法院審理金融犯罪案件工作座談會(huì)記要》精神，人民法院審理銀行貸款案件時(shí)，要嚴(yán)格區(qū)分貸款詐騙與貸款糾紛的界限，不宜將貸款詐騙行為作泛化理解。

雖然個(gè)人房貸中民事欺詐的個(gè)案危害較刑事詐騙要輕微，但是，從近兩年來(lái)審理的個(gè)人房貸案件中，我們發(fā)現(xiàn)各種通過(guò)民事欺詐手段套取銀行資金的現(xiàn)象正在悄然增多。

1．“假按揭”。房地產(chǎn)開發(fā)商不以真實(shí)購(gòu)買住房為目的，虛擬若干購(gòu)房人，并以這些購(gòu)房人的名義與其簽訂虛假的購(gòu)房合同，再以這些虛擬的購(gòu)房人名義申請(qǐng)按揭貸款，從而套取銀行資金。

2．為還賭債等其他大額債務(wù)，借款人虛構(gòu)上家，利用自有房屋設(shè)定房屋買賣合同到銀行申請(qǐng)貸款，或不惜將自有房產(chǎn)過(guò)戶他人名下，并唆使他人與銀行簽訂借款合同，將貸款放入自己的賬戶以套取貸款用來(lái)還債。

3．好友之間、房屋共有權(quán)人之間合謀欺詐，如虛構(gòu)二手房買賣事實(shí)，“互購(gòu)”對(duì)方房屋，利用這些的二手房買賣合同到銀行套取貸款。

4．借貸款炒房牟利的行為。如原告某銀行支行訴被告李某借款合同糾紛一案中，被告李某系無(wú)固定職業(yè)居民，為獲取銀行個(gè)人住房抵押貸款并實(shí)現(xiàn)“零首付”，開具不真實(shí)的工資證明，同時(shí)簽訂商品房買賣“陰陽(yáng)合同”。被告以此種方法在全市各大銀行申請(qǐng)貸款屢獲成功，先后購(gòu)得新建商品房50余套。嗣后，被告無(wú)力償還銀行貸款，在各區(qū)縣法院涉訴案件達(dá)30余起。此案即典型的被告利用銀行貸款“空手套白狼”，囤積房源，伺機(jī)拋售牟利。

二、從銀行角度分析個(gè)人房貸中借款人欺詐行為多發(fā)的原因

個(gè)人住房抵押貸款合同的履行基于約定，更基于誠(chéng)信，然而，在當(dāng)前的信貸市場(chǎng)環(huán)境中，由于誠(chéng)信體系不夠健全，個(gè)人房貸成為少數(shù)人 “圈錢”的方式。加之一些房產(chǎn)中介公司利用“貸款中介”業(yè)務(wù)，為借款人的欺詐行為推波助瀾。如有的為不符合放貸條件的借款人出謀劃策，套取銀行貸款，有的甚至作為虛構(gòu)的上家，與借款人合謀“炮制”房屋買賣合同后，共同向銀行申領(lǐng)貸款，從中收取高額的手續(xù)費(fèi)。

然而，必須指出的是，個(gè)人房貸中欺詐行為多發(fā)，既有市場(chǎng)環(huán)境和借款人個(gè)人誠(chéng)信的問(wèn)題，也有銀行內(nèi)部制度和審貸操作上的不足。尤其是在商業(yè)銀行業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)日益白熱化的今天，一些銀行為了搶占更多的市場(chǎng)份額，不講游戲規(guī)則，惡意競(jìng)爭(zhēng)，放松了對(duì)借款人資信度的審查。鷸蚌相爭(zhēng)，漁翁得利，銀行自身在辦理個(gè)人房貸業(yè)務(wù)各個(gè)環(huán)節(jié)上的疏漏使一些意欲從銀行“圈錢”的借款者有了可乘之機(jī)。

（一）貸款調(diào)查信息不準(zhǔn)，銀行難以掌握借款人的真實(shí)信息

某些涉案的銀行在貸款調(diào)查過(guò)程中確實(shí)存在不積極主動(dòng)調(diào)查借款人真實(shí)情況的現(xiàn)象。借款人的貸款意圖、身份、收入狀況、家庭情況、居住地址、聯(lián)系方法等方面的資料，一般都是由借款人自己或房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)向銀行提供，而不是銀行主動(dòng)調(diào)查取得的，其真實(shí)性難以保證。很多情形下，銀行只有到將借款人起訴到法院后才發(fā)現(xiàn)很多信息是虛假的。銀行怠于進(jìn)行貸款調(diào)查的原因很大程度上在于偏信住房抵押，而忽視對(duì)借款人真實(shí)貸款意圖的查明。一些貸款調(diào)查人員片面認(rèn)為，既然借款人向銀行提供了住房作抵押，那么銀行幾乎是沒(méi)有什么風(fēng)險(xiǎn)的。

（二）貸款審查中只作形式審查，對(duì)放貸風(fēng)險(xiǎn)評(píng)測(cè)不準(zhǔn)

銀行的貸款審批部門在大多數(shù)情況下對(duì)借款人的資信情況只依據(jù)調(diào)查部門提供的材料進(jìn)行書面上的形式審查。而疏于對(duì)借款人信息的實(shí)質(zhì)審查。一些無(wú)清償能力、靠低保生存的無(wú)業(yè)人員，在本市無(wú)固定住所的外來(lái)人員等，都能夠成功地成為銀行房貸放款對(duì)象。

（三）貸款發(fā)放后，對(duì)借款人獲款后信息追蹤調(diào)查不力

商業(yè)銀行在辦理個(gè)人房貸的整個(gè)過(guò)程中，往往只注重對(duì)借款人在貸款前的資信審查，而對(duì)借款人在借款后的相關(guān)信息掌握不夠。尤其是忽視對(duì)借款人貸款使用情況和收入情況的實(shí)時(shí)調(diào)查和掌控，有的甚至連借款人聯(lián)系方式的變更都不知曉。加之一些個(gè)人房貸是由房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司“協(xié)助”借款人辦理的，銀行往往是將貸款直接劃入房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的帳戶，這使其對(duì)借款人使用貸款的真實(shí)情況更加難以知悉。

（四）銀行操作不規(guī)范，使其訴訟實(shí)現(xiàn)債權(quán)阻力重重

由于銀行在貸款調(diào)查、貸款審批、貸款發(fā)放等環(huán)節(jié)中存在著這樣或那樣的操作不規(guī)范問(wèn)題，以致于銀行在將借款人起訴到法院后，通過(guò)訴訟途徑實(shí)現(xiàn)銀行債權(quán)，保護(hù)銀行合法權(quán)益也是困難重重。主要體現(xiàn)在：第一，銀行掌握的被告信息不準(zhǔn)確，法院向被告送達(dá)難，影響訴訟活動(dòng)的順利進(jìn)行；第二，缺席判決率高，對(duì)法庭查明案件事實(shí)不利；第三，生效判決執(zhí)行難，嚴(yán)重影響銀行金融債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，同時(shí)也造成銀行長(zhǎng)期的訟累。

此外，民商事訴訟程序本身對(duì)制裁騙貸行為作用有限，而銀行又不愿通過(guò)刑事訴訟追究某些涉嫌騙貸的借款人的刑事責(zé)任?；谀承﹥?nèi)部的原因和對(duì)員工個(gè)人利益的考慮，加之自身在放貸操作上存在問(wèn)題，銀行對(duì)一些明顯存在刑事犯罪嫌疑的個(gè)人房貸案件，仍然只愿意通過(guò)民事訴訟途徑處理，不會(huì)主動(dòng)向公安機(jī)關(guān)報(bào)案，涉嫌犯罪的借款人因此依然逍遙法外。

由此可見(jiàn)，銀行自身操作不規(guī)范使得借款人利用欺詐手段套取銀行資金有了可乘之機(jī)，同時(shí)也給個(gè)人房貸業(yè)務(wù)的良性運(yùn)作帶來(lái)隱患。在銀行業(yè)界，個(gè)人房貸因其單筆貸款數(shù)額不大，并有相應(yīng)房產(chǎn)作抵押而多被視為低風(fēng)險(xiǎn)貸款。而如今相當(dāng)數(shù)額的個(gè)人房貸被歸入呆帳貸款、呆滯貸款和逾期貸款，這反映的既是一個(gè)銀行內(nèi)部放貸制度的問(wèn)題，也是一個(gè)銀行信貸從業(yè)人員的責(zé)任觀念和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)問(wèn)題。有的銀行員工甚至錯(cuò)誤地認(rèn)為，即使某些借款人是在利用房貸套取銀行資金，也是為了解決資金的周轉(zhuǎn)問(wèn)題，風(fēng)險(xiǎn)還是相對(duì)較低的。為了增加業(yè)務(wù)量，不少工作人員在明知存在欺詐嫌疑的情況下仍然冒險(xiǎn)放貸。而結(jié)果往往事與愿違，借款人“闖關(guān)成功”拿到貸款后便馬上變成了“老賴”，有的甚至消失得無(wú)影無(wú)蹤。

三、強(qiáng)化制度建設(shè)，加大銀審協(xié)作，防范和制裁個(gè)人房貸中借款人的欺詐行為

（一）銀行自身應(yīng)加強(qiáng)對(duì)個(gè)人房貸業(yè)務(wù)的內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制

首先，各商業(yè)銀行應(yīng)嚴(yán)格按照《中華人民共和國(guó)商業(yè)銀行法》、中國(guó)人民銀行發(fā)布的《貸款通則》和《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》要求，建立健全相應(yīng)的個(gè)人房貸調(diào)查、審批、發(fā)放及催收等各個(gè)環(huán)節(jié)的規(guī)章制度。并按照銀監(jiān)會(huì)有關(guān)《商業(yè)銀行授信工作盡職指引》的要求，盡快制訂具體的崗位職責(zé)和規(guī)范的業(yè)務(wù)流程。尤其是在貸款調(diào)查環(huán)節(jié)，銀行工作人員應(yīng)嚴(yán)格依照操作規(guī)范的要求對(duì)借款人的真實(shí)情況盡力查明，準(zhǔn)確評(píng)測(cè)借款人的資信水平，為后續(xù)的貸款審批和發(fā)放及催收等環(huán)節(jié)提供準(zhǔn)確的信息，把好防范借款人欺詐的第一道關(guān)口。

其次，銀行信貸從業(yè)人員應(yīng)轉(zhuǎn)變偏信抵押而忽視借款人資信的觀念。在辦理個(gè)人房貸業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)將借款人的還貸能力而不是抵押物作為第一位的還款來(lái)源，嚴(yán)把房貸審批關(guān)，減少銀行以后可能承擔(dān)的信用風(fēng)險(xiǎn)。而對(duì)于所接受的抵押房產(chǎn)，不應(yīng)僅僅考查其靜態(tài)價(jià)值，也要綜合考慮其動(dòng)態(tài)價(jià)值，尤其是日后的變現(xiàn)可能性和價(jià)值減損問(wèn)題。

再次，銀行應(yīng)謹(jǐn)慎對(duì)待房產(chǎn)中介結(jié)構(gòu)辦理的“貸款中介”業(yè)務(wù)，不能偏信中介結(jié)構(gòu)提交的書面材料，而應(yīng)盡力查明材料背后的真實(shí)情況，對(duì)房產(chǎn)中介與借款人串通騙貸行為保持高度警惕。

最后，銀行應(yīng)加強(qiáng)內(nèi)部組織體制建設(shè)，健全信貸政策制訂部門、風(fēng)險(xiǎn)分析部門、業(yè)務(wù)管理部門、風(fēng)險(xiǎn)審查部門、不良貸款處理部門以及系統(tǒng)一體化管理部門等等。各部門應(yīng)分工明確，各司其職，在業(yè)務(wù)上相互溝通、協(xié)作又相互監(jiān)督，實(shí)現(xiàn)信貸權(quán)力上的制衡。同時(shí)，還應(yīng)建立具體的承辦人員獎(jiǎng)懲問(wèn)責(zé)機(jī)制，鼓勵(lì)工作人員在業(yè)務(wù)承辦過(guò)程中勤勉盡責(zé)，發(fā)揮正面激勵(lì)的效果。并嚴(yán)肅查處違法、違規(guī)的工作人員，形成有效的風(fēng)險(xiǎn)約束和激勵(lì)機(jī)制，避免因銀行內(nèi)部工作人員操作不規(guī)范而違規(guī)放貸、盲目放貸甚至與借款人串通騙貸。

（二）加強(qiáng)銀審協(xié)作，合力防范個(gè)人房貸中的欺詐行為

為保護(hù)合法的金融債權(quán)，銀行與法院應(yīng)在以下幾個(gè)方面加強(qiáng)協(xié)調(diào)與配合，共同防范房貸風(fēng)險(xiǎn)。

1．銀審協(xié)作推進(jìn)審理程序順利進(jìn)行

從目前的審判實(shí)踐來(lái)看，被告（借款人）不知所蹤是影響個(gè)人房貸案件審判程序順利進(jìn)行的主要原因。尤其是因此造成的送達(dá)困難，往往使審理程序停滯不前。對(duì)此，銀行應(yīng)盡量向法院提供準(zhǔn)確的被送達(dá)人（借款人）實(shí)際住所地、聯(lián)系方式、抵押房產(chǎn)所在地等信息，便于法院一次送達(dá)成功，提高審判效率。同時(shí)也可以有效防止借款人在訴訟過(guò)程中隱匿財(cái)產(chǎn)、逃避債務(wù)，以及通過(guò)惡意的管轄異議故意拖延訴訟進(jìn)程。

2．銀審協(xié)作攻克執(zhí)行難關(guān)

個(gè)人房貸案件中，由于不少案件的被告往往以經(jīng)濟(jì)困難等理由拒絕償還銀行貸款、履行生效判決。因此，借款人的抵押房產(chǎn)能否順利變現(xiàn)是銀行的合法債權(quán)能否順利實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵。然而，自2005年1月1日起施行的《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)定》），在規(guī)范人民法院執(zhí)行行為的同時(shí)，也在一定程度上限制了人民法院對(duì)抵押房產(chǎn)的執(zhí)行措施。該《規(guī)定》第六條要求：“對(duì)被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債?！蓖瑫r(shí)，該《規(guī)定》第七條指出：“對(duì)于超過(guò)被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根據(jù)申請(qǐng)執(zhí)行人的申請(qǐng)，在保障被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬最低生活標(biāo)準(zhǔn)所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以執(zhí)行?！?/p>

這兩條規(guī)定使銀行通過(guò)拍賣或變賣抵押房產(chǎn)收回貸款增加了難度。即使第七條為人民法院的執(zhí)行作出了一個(gè)變通的規(guī)定，但是實(shí)際執(zhí)行起來(lái)仍然困難不小。一方面，“被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬最低生活標(biāo)準(zhǔn)所必需的居住房屋”本身的標(biāo)準(zhǔn)不好確定，另一方面，將一套完整的商品房進(jìn)行拍賣或變賣后還要留出一部分面積的使用權(quán)歸借款人及其所扶養(yǎng)家屬，又會(huì)造成房屋本身價(jià)值的減損。社會(huì)對(duì)此類抵押房產(chǎn)的有效需求不足，拍賣或變賣的途徑有限。如果能夠通過(guò)商品房置換的方式騰出一套產(chǎn)權(quán)完整的抵押房產(chǎn)來(lái)，這對(duì)銀行來(lái)說(shuō)將是十分有利的。但是，所有權(quán)房變成使用權(quán)房、大房變成小房，這對(duì)借款人及其同住家屬來(lái)說(shuō)卻是無(wú)法接受的。在權(quán)衡了銀行的金融債權(quán)和借款人及其同住家屬的基本生存權(quán)之后，在考慮了法院的執(zhí)行力度與社會(huì)民眾的可承受程度之后，法院在執(zhí)行過(guò)程往往也是進(jìn)退兩難，很多情形下只能向銀行提供一紙《債權(quán)憑證》或中止執(zhí)行程序的裁定。

所以，在確實(shí)無(wú)法將借款人的抵押房產(chǎn)變現(xiàn)的情況下，銀行應(yīng)盡量向法院提供被執(zhí)行人除生活必需住房以外的其他財(cái)產(chǎn)信息，使法院執(zhí)行程序能夠取得實(shí)效：第一，各商業(yè)銀行要對(duì)各自房貸欠款人的財(cái)產(chǎn)信息進(jìn)行追蹤監(jiān)控，并及時(shí)向法院提供財(cái)產(chǎn)線索；第二，各商業(yè)銀行之間對(duì)非商業(yè)秘密的借款人資金流動(dòng)信息應(yīng)加大共享程度，尤其是銀行向借款人代發(fā)、代記薪金收入的記錄，各商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)允許相互之間憑實(shí)效法律文書進(jìn)行查詢和交流；第三，各商業(yè)銀行不得再向借款人發(fā)放新貸還舊貸，而應(yīng)通過(guò)銀行與法院之間在執(zhí)行措施上的配合及時(shí)收回原有貸款。

3．實(shí)現(xiàn)銀審之間信息資源共享

為使銀行在后續(xù)的個(gè)人房貸業(yè)務(wù)中準(zhǔn)確掌握借款申請(qǐng)人的資信程度，法院可以將非涉密的個(gè)人房貸案件信息提供給銀行，幫助銀行不斷充實(shí)自己的借款人資信系統(tǒng)，提前防范可能的借款人欺詐行為。同時(shí)，各商業(yè)銀行也可以將其掌握的涉案借款人資產(chǎn)狀況及時(shí)提供給法院，以便于法院對(duì)借款人的財(cái)產(chǎn)狀況實(shí)時(shí)掌控、及時(shí)執(zhí)行。

金融安全是國(guó)家經(jīng)濟(jì)安全的重要一環(huán)，而信貸風(fēng)險(xiǎn)往往又是對(duì)金融安全的主要威脅。涉嫌欺詐的個(gè)人房貸雖然單筆貸款金額不大，但是積聚起來(lái)足以對(duì)商業(yè)銀行的良性運(yùn)營(yíng)造成影響。為維護(hù)自身的合法權(quán)益，銀行應(yīng)提高警惕，加強(qiáng)制度建設(shè)和內(nèi)部監(jiān)督，拒企圖騙貸的借款人于門外。同時(shí)，為了充分發(fā)揮民商事審判救濟(jì)權(quán)利、化解矛盾、預(yù)防違法犯罪的社會(huì)功能，法院也應(yīng)該加強(qiáng)與商業(yè)銀行、銀行業(yè)監(jiān)督機(jī)構(gòu)等企業(yè)和部門的溝通與協(xié)作，共同防范、制裁個(gè)人房貸中的欺詐行為，有效維護(hù)金融安全。

注釋

即實(shí)際成交價(jià)格低于合同價(jià)格，通過(guò)抬高房屋交易價(jià)款獲取相當(dāng)于房產(chǎn)實(shí)際價(jià)值的貸款數(shù)額，變向達(dá)到“零首付”目的。

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作者簡(jiǎn)介：鄒杰，男，湖南人，上海市虹口人民法院；薛嘉鈺 女，河北人，華東政法大學(xué)研究生院法律碩士二年級(jí)。