樓市復蘇，先漲房價？

萬千期待中，樓市迎來了金九銀十。

中原地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，北京二手房住宅實際成交預計10月達到2.5萬套，創(chuàng)8年來同期最高；截至10月26日，深圳全市新建商品住宅網(wǎng)簽認購達到10030套，創(chuàng)近年新高；與此同時，廣州住建局信息顯示，截至10月21日，廣州一手住宅認購量7680套，環(huán)比9月增長48.7%。

2024年，樓市降幅總體放緩。今年前三季度，中國新建商品房銷售面積同比下降17.1%，與上半年相比降幅縮小1.9個百分點，連續(xù)4個月收窄；新建商品房銷售額同比下降22.7%，與上半年相比降幅縮小2.3個百分點，連續(xù)5個月收窄。

積極的現(xiàn)象背后離不開支持性政策的層層支持。今年5月17日，被稱為“史詩級”的救市新政出臺，個人住房貸款利率下限取消，全國層面的首套房最低首付比例降至15%；9月26日，穩(wěn)經(jīng)濟信號再度釋放，政治局會議提出要促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，加大“白名單”項目貸款投放力度，支持盤活存量閑置土地，降低存量房貸利率等。

無論何時，房子都是中國社會最關注的議題之一，購房也是普通人一生中最重要的消費。應當如何理解近年樓市的巨大變化？樓市目前處于哪個階段，人們要如何做出購房決策？針對一系列備受關注的問題，南風窗采訪了中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛。

樓市復蘇，會有哪些信號？

南風窗：現(xiàn)在很多人都在等待樓市真正的復蘇，樓市復蘇會出現(xiàn)哪些信號？

倪鵬飛：樓市真正復蘇最明確的信號，就是房價持續(xù)一定時間的上揚，進而量價齊漲。價格上漲反映的是市場的基本出清。如果市場出清了，也就是存量房大部分得到了消化，供需出現(xiàn)平衡甚至供應有所短缺，風險完全釋放也意味著需求敢于釋放，這樣房地產(chǎn)就會進入需求帶動供給的房地產(chǎn)量價擴張周期。

南風窗：你不久前曾表示，國內樓市具備了一些止跌企穩(wěn)的條件。能談談具體有哪些條件嗎？

倪鵬飛：我當時說的是，在理想假定條件下，我們具備了一些止跌企穩(wěn)的條件。

理想的前提條件有至少三點：第一是房地產(chǎn)當前市場需求潛力不斷釋放，過去我們有一段時間，由于各種行政限制政策和必要的保障性政策支持不足，導致剛需和改善性需求無法充分釋放；第二，市場對未來的預期必須是樂觀的，如此則城鎮(zhèn)家庭不僅一套需求普遍強勁，而且二套房需求也會有不少，房地產(chǎn)存量市場對增量市場調整的沖擊會大大減少；第三，宏觀經(jīng)濟持續(xù)向好，從而城鎮(zhèn)化增長、城鎮(zhèn)家庭收入和就業(yè)及預期向好，住房需求及預期會持續(xù)向好。

數(shù)年前，我們課題組對中國房地產(chǎn)市場的預測研究提出，具備上述三個理想的假定條件，2021—2030年中國商品住房每年的增量需求，或者說新商品住房銷售量將保持在8億～10億平方米。

日本樓市和中國還是有很多相似之處，只是日本的調整是在城市化的后期，中國則發(fā)生在戶籍人口城鎮(zhèn)化還不到50%的時候，這意味著未來我們還有更多需求可以釋放。

根據(jù)2024年第三季度的情況，我們預計2024年全年商品房銷售可能在8億多平米，所以接近理想假定條件的底部。但是要達到理想的條件，無論從短期還是從長期、無論從政策還是從制度、無論從樓市還是從宏觀，都還要加大努力。

目前看，確實具備了一些止跌企穩(wěn)的條件。一是市場增量的調整已經(jīng)接近理想假定條件的底部。這是比較重要的條件，不僅從實踐上，至少通過努力一下可能實現(xiàn)，而且從預期上，理性的認知也可能影響預期微調。

第二個條件是樓市政策大幅加碼。比如，4萬億“白名單”項目信貸，100萬套舊房改造，加上再貸款和專項債券支持地方政府收儲商品房轉為保障房，再考慮商業(yè)貸款的配套新增，新增加的資金理論上接近彌補從2021年18萬億投資頂點下降到2023年11萬億的缺口。如果這些措施能夠快速落地，即便打些折扣，也會在一定程度上讓市場有所改觀，對預期產(chǎn)生一些積極影響。

第三個條件是宏觀經(jīng)濟變量應會出現(xiàn)積極變化。除了新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭良好持續(xù)貢獻經(jīng)濟增長和結構調整外，本輪及后續(xù)一攬子增量政策，不僅力度大，而且政策模式也發(fā)生了重大調整，財政貨幣政策相結合打開了宏觀調整政策的新的巨大空間，對投資與消費都有帶動作用。相信到了今年第四季度及2025年，重要宏觀經(jīng)濟變量應該會有一定的改善。

中國樓市供需關系，正發(fā)生變化

南風窗：中國樓市經(jīng)歷過不少“市場過火—政策收緊—市場調整—又變火”的循環(huán)，但這次調整好像并不一樣，不一樣在哪里？

倪鵬飛：不一樣在供需關系。

過去，房地產(chǎn)市場極度短缺尤其人均存量住房極度短缺，短缺導致了需求很旺盛。雖然有時候增量增長過快短期需求難以跟上，通過短暫調整，市場很快實現(xiàn)增量出清，存量短缺仍然持續(xù)支撐市場快速擴張，同時市場長期供不應求還決定預期長期樂觀。但經(jīng)過20多年超高速增長，到2021之前，房地產(chǎn)市場其實已經(jīng)出現(xiàn)了飽和?；诳赡艿氖杖胨?，參考國際經(jīng)驗，按照之前的小康目標規(guī)劃，2020年城鎮(zhèn)人均居住面積是30平米。

實際上，2020年全國城鎮(zhèn)人均居住面積是38.6平米，2023年底，我國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積超過40平方米。央行2019年調查數(shù)據(jù)顯示：城鎮(zhèn)擁有住房的家庭中，有一套住房的家庭占比為58.4%，有兩套住房的占比為31.0%，有三套及以上住房的占比為10.5%。

再從增量上看，2021年，國內商品房銷售面積接近18萬億，城鎮(zhèn)常住人口才9萬多億，相當于一年每人增加兩平米住房面積，這在世界上也很少見。所以這一次調整面臨的，除了像之前一樣的增量過剩的消化，還有存量過剩的調整。

存量過剩還因為預期的變化而加劇，上述央行調查顯示不少家庭擁有兩套以上的住房，在經(jīng)濟形勢好，收入、就業(yè)、樓市及預期樂觀的情況下，兩套住房也許是中產(chǎn)家庭的標配，但是在收入、就業(yè)和樓市不樂觀的情況下，原來二套住房正常持有就變成過剩出售，加劇二手住房過剩及整個房地產(chǎn)市場調整和市場出清的難度。這也決定這次市場調整時間相對要長一些。

南風窗：現(xiàn)在這個情況，其實很多人會拿來與上世紀的日本相比較，為什么日本樓市調整的時間可以長達20年？長時間調整會帶來什么好處和壞處？

倪鵬飛：我始終認為，日本樓市和中國還是有很多相似之處，只是日本的調整是在城市化的后期，中國則發(fā)生在戶籍人口城鎮(zhèn)化還不到50%的時候，這意味著未來我們還有更多需求可以釋放。

日本樓市是在其城市化超過70%時才調整，在那種情況下，城鎮(zhèn)化帶來的房地產(chǎn)增長空間較小，再加上人口老齡化、少子化和產(chǎn)業(yè)向外轉移，導致日本收入長期不增長，房地產(chǎn)需求少，所以消化過去過快增長的住房存量和價格，持續(xù)了很長時間。

我們雖與日本有些不同，但我們過去超速增長所形成的過剩存量不少，因此從客觀上講，中國房地產(chǎn)市場調整也需要時間。從主觀上講，政府政策干預對市場調整的長短也起作用。也從這個意義上講，房地產(chǎn)調整長短各有利弊，各國可以根據(jù)自己的情況進行不同的選擇。

政策加碼，對樓市產(chǎn)生哪些影響？

南風窗：目前國家為穩(wěn)定樓市出臺了諸多強有力的措施，在你看來，在哪些地方或對于哪些群體還可以做得更多？

倪鵬飛：目前雖然供給過剩已成事實，但我國有2.6億的新市民，以及可能隨遷的1.5億鄉(xiāng)村留守婦女、老人和兒童等潛在的新市民，其城鎮(zhèn)居住問題還沒有得到基本的解決。

對于這些家庭不能保交樓或不愿保交樓，也應該考慮出臺一些增量的照顧政策，包括所得稅抵扣減免、保障房優(yōu)先申請，甚至協(xié)調首付款退還等，盡量減少他們的損失。

目前國家統(tǒng)計局農民工調查報告顯示，作為新市民主體的農民工，2023年其在城市的人均居住面積24.0平方米，比上年提高1.4平方米。其中，在500萬人以上城市，農民工的人均居住面積為19.1平方米。

因此，引導需求釋放，除了引導已擁有住房的城鎮(zhèn)中高收入居民釋放高質量的改善性住房需求外，保障城市新市民群體的住有所居，是一舉多得的舉措（即同時有助于市場再平衡、完善住房保障、轉變發(fā)展模式、穩(wěn)定經(jīng)濟增長），應該作為工作的主攻方向加以實施。目前供需兩端采取的政策措施，都可以向新市民和青年人口給予進一步的傾斜。

南風窗：那在你看來，針對以上群體，可以具體怎么做呢？

倪鵬飛：第一是處理已購未交付住房的政策。已購但未獲得住房的家庭，除了部分改善性或投資者外，青年人口和新市民占很大比例。雖然預計到2024年底，“白名單”項目貸款審批通過金額將超過4萬億元，但很難完全覆蓋，且情況發(fā)生了很大變化。青年和新市民承受更大財富損失和財務壓力，對于這些家庭不能保交樓或不愿保交樓，也應該考慮出臺一些增量的照顧政策，包括所得稅抵扣減免、保障房優(yōu)先申請，甚至協(xié)調首付款退還等，盡量減少他們的損失。

第二是城中村和危舊房改造的政策。目前100萬套舊改項目貨幣化安置的著眼點，是支持產(chǎn)權家庭再購房。但是，城中村和危舊房中，其實也居住著很大比例的農民工和青年人口，改造期間和改造之后這些人的居住問題需要一定的政策照顧。

第三是政府收購商品房用作保障房的政策。這個雖然存在著一定的道德風險，但只要措施得力、機制完善，是能夠規(guī)避風險而一舉多得的。目前，由于政策力度小和政策設計不完善，各城市推進比較有限，有改進和完善的很大空間。

第四是減輕已購商品房的還貸壓力的政策。許多新市民在房價很高時買了房，本身房價下降就造成了損失，又有那么高的房貸利率，同時收入和就業(yè)也面臨減少或不確定性，所以已購得商品房的新市民家庭面臨多重損失和壓力。除了降低存量房貸利率，還可以考慮新增的政策。比如是否可以根據(jù)家庭收入狀況，針對2018年以后買房的青年和新市民，出臺一些救助和補貼政策？

南風窗：在許多普通人的感受中，國內房地產(chǎn)市場在高歌猛進之時突然陷入低迷，房價、銷量雙雙下跌，你能向大眾解釋我國房地產(chǎn)市場進入下行通道的原因嗎？

倪鵬飛：我將分析框架提煉為四方面因素，一個是外部環(huán)境或宏觀環(huán)境，一個是樓市表現(xiàn)，一個是政策制度，一個是預期行為。

房地產(chǎn)市場的邏輯起點是宏觀環(huán)境，宏觀經(jīng)濟的增長會帶動住房需求，住房需求帶動住房供給，住房供給支撐宏觀經(jīng)濟增長，政策和預期對其產(chǎn)生支持或阻礙的作用。

2021年之前的20多年，國內房地產(chǎn)市場一直處于正向擴張性循環(huán)之中。由于宏觀經(jīng)濟長期快速增長，工業(yè)化快速推進，城鎮(zhèn)化加速增長，城鎮(zhèn)人口快速增加，城鎮(zhèn)居民就業(yè)和收入快速增長，引致巨大的潛在住房需求。

從市場角度來看，一方面，中國城鎮(zhèn)居民住房極度短缺，城鎮(zhèn)存量住房極其有限。另一方面，大量的人到城鎮(zhèn)來并且收入快速提升，所以市場居住需求急劇上升，導致供給無論存量和增量都趕不上需求的增長，從而需求帶動供給不斷擴張。

從預期的角度，由于房地產(chǎn)還有投資屬性，大家都認為房地產(chǎn)市場供不應求，宏觀經(jīng)濟長期向好，從而對于“房地產(chǎn)供不應求、房價會不斷上漲”的預期非常樂觀，刺激了投資甚至投資需求，也帶動宏觀經(jīng)濟的增長。

由此，宏觀經(jīng)濟、樓市供需、市場預期三者互相推動，導致房地產(chǎn)市場持續(xù)擴展。

在這種情況下，樓市政策主要目標是抑制樓市過熱，并在宏觀經(jīng)濟增長和樓市過熱之間尋求平衡。但在經(jīng)濟增長放緩時，通過放松抑制樓市的政策力度支持樓市增長，而在樓市過熱、經(jīng)濟增長較快時，加大抑制樓市的政策力度。過去的房地產(chǎn)市場總體是政策抑制、其他三項相互促進擴大的階段。

總的來說，中國房地產(chǎn)市場前期過于火爆，房地產(chǎn)的存量、增量實際上都高到了非調整不可的地步，加上特殊的外部環(huán)境沖擊，政策從嚴，使得部分市場風險暴露，居民預期逆轉，導致房地產(chǎn)發(fā)展的邏輯發(fā)生變化。

買房還是消費，普通人可以怎么做？

南風窗：我們怎么理解樓市、房價與消費的關系，它們是否存在一個最佳的平衡點？

倪鵬飛：合理的房價收入比就是最佳平衡點或合理區(qū)間，房價過高就會導致其他消費受影響，效用無法實現(xiàn)最大化。

在市場經(jīng)濟制度下，如果一地房價長期超出合理區(qū)間，那居民會用腳投票即外流，各種資源也會根據(jù)房價進行空間流動。

長期來說，房價和收入必須保持在合理區(qū)間內，一個城市才可持續(xù)地發(fā)展。在市場經(jīng)濟制度下，如果一地房價長期超出合理區(qū)間，那居民會用腳投票即外流，各種資源也會根據(jù)房價進行空間流動。

南風窗：你曾經(jīng)提到，房地產(chǎn)消費的擠出負效應已經(jīng)超過房地產(chǎn)投資正的帶動效應，你能解釋一下這個現(xiàn)象嗎？

倪鵬飛：房地產(chǎn)過度的投資和消費會擠出其他消費和投資，從這個意義上可以說過度投資和消費會減少對經(jīng)濟增長的貢獻甚至導致負增長。

2019年在房地產(chǎn)投資正增長9.6%的情況下，考慮房地產(chǎn)的擠出效應，我們測算提出房地產(chǎn)投資和消費對經(jīng)濟增長的總貢獻為－0.81%。2022年、2023年、2024年上半年，房地產(chǎn)投資負增長直接拖累經(jīng)濟增長為－1.27%、－1.06%、－0.7%。房貸月供遠超虛擬房租，擠出消費，拖累經(jīng)濟增長－2.06%、－1.37%、－0.9%。房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長的拖累分別為－3.33%、－2.43%、－1.6%。

除了每個月的房貸會擠出消費，還有一個是財富效應：房價在漲的時候，人們認為自己的財富在增加，就敢消費；現(xiàn)在房價下降，人們的財富縮水，也會影響支出。

南風窗：買房還是消費，你建議普通人怎么做？

倪鵬飛：當前情況，要根據(jù)預算及收入預期做相對謹慎的選擇。房地產(chǎn)確實有投資的屬性，但最近兩年可能不是最佳時間，這是說時間上要謹慎；從空間上說，即使整體下行的狀態(tài)下，一些城市和一些城市的區(qū)位也是有成長的，但這需要謹慎識別，并且具有變化性。

普通居民的居住消費，還是要根據(jù)自己的實際需求來確定。在預算允許的情況下，可以提前和推遲一年半載購買，但是不可能有更長期提前或延后。比如，馬上要結婚，不買房不行，馬上要生小孩，不改善不行。這種情況還是以住為主，不一定特別介懷價格的波動，即使房價會有波動，近幾年降下去，后面可能還會漲起來，總之會回到合理的區(qū)間。

同時，房地產(chǎn)的信息不對稱很嚴重，所以要花出時間研究，收集各方面信息。這樣，無論在價格還是在質量上，才能盡量物有所值。

（實習生李彥妮對本文亦有貢獻）