城市到底在“更新”什么？

如果說(shuō)城市是一臺(tái)長(zhǎng)期運(yùn)轉(zhuǎn)的“超級(jí)機(jī)器”，那它難免也要面對(duì)各種故障和零件老化。針對(duì)規(guī)劃用地變化、建筑物日久失修、生活居住環(huán)境亟需改善等需求，政府和城市治理機(jī)構(gòu)在為城市尋找一系列解決方案。這些領(lǐng)域里的各種嘗試，人們通常稱(chēng)之為“城市更新”（Urban Renewal）。

城市在更新什么？

“城市更新”這個(gè)詞最早出現(xiàn)在1949年美國(guó)的《住宅法》中，指拆除老城區(qū)危房和貧民窟，然后在這塊地上建造現(xiàn)代化的高層住宅、商業(yè)街區(qū)和交通基礎(chǔ)設(shè)施。

全球各地城市更新主要開(kāi)始于“二戰(zhàn)”之后—從重建被戰(zhàn)爭(zhēng)摧毀的城市開(kāi)始。為了應(yīng)對(duì)城市擴(kuò)張，英國(guó)在1946年就出臺(tái)了《新城法》，成立能夠強(qiáng)制征地的國(guó)企開(kāi)發(fā)公司，以支持全國(guó)76個(gè)城市的更新需求。之后的30年里，英國(guó)多了32座新城，平均每座城市人口超過(guò)5萬(wàn)。政府為此不斷修改法律，提高開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的最高借貸限額，為新生的城市修改行政體系。這一時(shí)期，不止是英國(guó)，各個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家的政策制定者、建筑師、意見(jiàn)領(lǐng)袖們都富有激情地討論“什么是理想生活”，拆除他們認(rèn)為過(guò)時(shí)的老建筑，興建大型集合住宅和地標(biāo)建筑。

1958年，荷蘭海牙舉辦了第一次城市更新研討會(huì)，旨在向美國(guó)城市規(guī)劃師介紹歐洲的戰(zhàn)后重建工作。美國(guó)的專(zhuān)業(yè)人士當(dāng)時(shí)急于借鑒歐洲經(jīng)驗(yàn)，試圖像歐洲人一樣，在市中心劃出人行步道，而不是為汽車(chē)規(guī)劃道路，為區(qū)域和建筑規(guī)定更精細(xì)的多種用途。

參會(huì)者還進(jìn)一步探討了城市更新的意義和定義：小到城市居民對(duì)自有房屋的修理改造，大到城市基礎(chǔ)設(shè)施的更新?lián)Q代，“有關(guān)城市改善的建設(shè)活動(dòng)”都可以被看作城市更新。

但根據(jù)1965年美國(guó)城市規(guī)劃組織的一份研究報(bào)告，當(dāng)時(shí)的城市更新也有局限。1949年至1964年間，美國(guó)聯(lián)邦政府事關(guān)城市更新的所有支出中，只有2%用于重新安置當(dāng)?shù)鼐用?，過(guò)半被征收的土地因?yàn)橘Y金不足、無(wú)人開(kāi)發(fā)中荒置，另一半則被政府低價(jià)出售給了私人開(kāi)發(fā)商，在規(guī)劃上也是種族隔離的作派。

“許多清理區(qū)（波士頓西區(qū)就是一個(gè)例子）之所以被選中，并不是因?yàn)槟抢镉凶钤愀獾呢毭窨?，而是因?yàn)樗鼈兪墙ㄔ旌廊A住宅的最佳地點(diǎn)—無(wú)論城市更新計(jì)劃是否存在，這些住宅都會(huì)被建造?！泵绹?guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家、政府顧問(wèn)馬丁·安德森（Martin Anderson）在其著作《聯(lián)邦推土機(jī)》中辛辣地批評(píng)。

這個(gè)觀點(diǎn)可能有些過(guò)火，但另一位規(guī)劃學(xué)家切斯特·哈特曼（Chester Hartman）剛好研究過(guò)波士頓西區(qū)的意大利人聚居區(qū)—這個(gè)地方被城市更新管理局判定為貧民窟，結(jié)果表明，項(xiàng)目結(jié)束后，71%的白人居民搬到了當(dāng)?shù)亍案鼉?yōu)質(zhì)的住宅”里，但需要支付的租金漲了70%。

1970年代，全球城市更新策略又迎來(lái)變化。1970年，美國(guó)聯(lián)邦政府通過(guò)了《住房和城市發(fā)展法》，更加強(qiáng)調(diào)保護(hù)社區(qū)，提高居民參與度。各國(guó)政府整改城市中心的居民區(qū)和工業(yè)區(qū)使得人口外流，居民失去工作機(jī)會(huì)，老城區(qū)空置，于是，再次開(kāi)發(fā)市中心、振興產(chǎn)業(yè)成了政府的新目標(biāo)。

1980年，英國(guó)政府通過(guò)《地方政府、規(guī)劃和土地法》，社會(huì)資本自此登上城市更新的舞臺(tái)。該法案規(guī)定，地方政府必須就工程合同公開(kāi)招標(biāo)，并建立開(kāi)發(fā)公司，政府和私營(yíng)企業(yè)共同持股。他們的任務(wù)說(shuō)白了只有一項(xiàng)：吸引人們回到城市。

美國(guó)學(xué)者、城市規(guī)劃師尤金妮·L·伯奇（Eugenie L. Birch）在2007年的著作《土地政策及其后果》中指出：21世紀(jì)，人們對(duì)城市的態(tài)度發(fā)生了重大變化。經(jīng)過(guò)政府和開(kāi)發(fā)公司多年運(yùn)作，城市重新成為人才和資源的代名詞；市中心不再是貧困和犯罪的溫床，人們反而盛贊這些地方擁有歷史文化遺產(chǎn)和強(qiáng)大的社區(qū)。

在中國(guó)，從1970年代開(kāi)始，北京、上海、廣州、南京、合肥、蘇州、常州等城市，都開(kāi)展了大規(guī)模的舊城改造?！安疬w”這個(gè)詞，也是伴隨一代人的城市時(shí)代記憶。

如今，廣義上的城市更新涉及城市重建、舊城改造、城市再開(kāi)發(fā)、城市復(fù)興等范疇。它面對(duì)的挑戰(zhàn)越來(lái)越復(fù)雜，城市更新的手段也不再局限于建筑物拆改，而是轉(zhuǎn)向采取更多維度的方法。

近200年來(lái)，城市更新的背后大多有政府的身影，它們從公共利益出發(fā)，主導(dǎo)或發(fā)起不同的項(xiàng)目。但傳統(tǒng)政府背景的城市更新機(jī)構(gòu)正變得更有綜合性。

中國(guó)香港的市區(qū)重建局就是一個(gè)綜合了各種城市更新職能的法定機(jī)構(gòu)。它的前身為1988年成立的香港土地發(fā)展公司，2001年香港特別行政區(qū)政府立法，市區(qū)重建局由此誕生。市區(qū)重建局可以與業(yè)主談判，以合理市場(chǎng)價(jià)收購(gòu)其房產(chǎn)，作為法定機(jī)構(gòu)，也有在限制條件下直接征用土地以加快香港市區(qū)重建進(jìn)度的權(quán)力。除此之外，市區(qū)重建局還要修繕老房子，改善市區(qū)環(huán)境，推進(jìn)居民的安置及補(bǔ)償、重建規(guī)劃及文物保護(hù)等事務(wù)。

同一時(shí)期，在日本也誕生了類(lèi)似的組織，名叫“都市再生機(jī)構(gòu)”（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“UR”）。UR是獨(dú)立行政法人，歸日本國(guó)土交通省直轄，自負(fù)盈虧。UR的前身是“日本住宅公團(tuán)”，曾負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)“團(tuán)地住宅”—類(lèi)似于中國(guó)的公房。2004年它更名為“都市再生機(jī)構(gòu)”，職能也不再是拼命建公寓樓，而是管理名下住宅租賃，并參與各大城市更新項(xiàng)目。由于兼具政府背景和公司兩種屬性，在復(fù)雜的城市更新項(xiàng)目中UR負(fù)責(zé)統(tǒng)籌各個(gè)利益相關(guān)方。

現(xiàn)在，更多利益主體期望直接參與街區(qū)事務(wù)。幾乎所有城市更新的決策過(guò)程，都涉及到公開(kāi)聽(tīng)證會(huì)、咨詢(xún)會(huì)以及街區(qū)活動(dòng)。“街區(qū)也認(rèn)識(shí)到，讓私營(yíng)部門(mén)參與街區(qū)振興工作很關(guān)鍵。（在城市更新中）街區(qū)發(fā)展委員會(huì)處于戰(zhàn)略地位，這個(gè)組織可以爭(zhēng)取到當(dāng)?shù)鼐用竦闹С郑瑥亩岉?xiàng)目贏得公眾的廣泛認(rèn)可。”伯奇寫(xiě)道。

在城市更新這個(gè)領(lǐng)域，一個(gè)組織或機(jī)構(gòu)可能早已無(wú)法推動(dòng)一個(gè)利益關(guān)聯(lián)廣泛的綜合項(xiàng)目，每個(gè)國(guó)家、每座城市都面臨不同的問(wèn)題，政府、企業(yè)和居民力量等多方之間總是在不斷角力。

城市更新，不止是政府的事

城市更新并非政府一方的工作與責(zé)任。這類(lèi)項(xiàng)目常常面臨建設(shè)時(shí)間長(zhǎng)、啟動(dòng)資金高的困境，為緩解財(cái)政壓力，政府會(huì)嘗試引入市場(chǎng)領(lǐng)域的合作方，另一方面這也是為了將建設(shè)規(guī)劃工作交給更專(zhuān)業(yè)的人來(lái)做。全球主流的城市更新模式是PPP（Public Private Partnership），即政府與企業(yè)等社會(huì)資本合作。

PPP最初出現(xiàn)在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中，許多早期的鐵路系統(tǒng)就是私人公司與政府合作建造的?，F(xiàn)代PPP則發(fā)源于英國(guó)。在1992年，英國(guó)政府提出了PPP最具代表性的方法—PFI（Private Finance Initiative），即“私人融資活動(dòng)”。它指的是利用私人資金和專(zhuān)業(yè)知識(shí)，在公共設(shè)施等的設(shè)計(jì)、建設(shè)、維護(hù)管理和運(yùn)營(yíng)中，由私營(yíng)部門(mén)主導(dǎo)提供公共服務(wù)。此類(lèi)項(xiàng)目中，政府不再負(fù)責(zé)公共設(shè)施的建筑工程，而是通過(guò)長(zhǎng)期合同，將建設(shè)和運(yùn)營(yíng)任務(wù)外包給私營(yíng)部門(mén)。

英國(guó)倫敦國(guó)王十字街區(qū)（King’s Cross）城市更新是典型的PPP項(xiàng)目。國(guó)家和地方政府、鐵路公司、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商合作推動(dòng)了該地區(qū)的城市更新。

國(guó)王十字地區(qū)曾經(jīng)是倫敦物資交換的門(mén)戶，自維多利亞時(shí)代開(kāi)始，它就是英國(guó)的重要的工業(yè)運(yùn)輸中心。但鐵路運(yùn)輸?shù)乃ネ俗屵@里變得蕭條。國(guó)王十字車(chē)站也位于這個(gè)區(qū)域，它和圣潘克拉斯站（St. Pancras Station）連接了這里與英國(guó)中北部幾個(gè)重要工業(yè)城市。

1996年，國(guó)王十字街區(qū)迎來(lái)了轉(zhuǎn)機(jī)。英國(guó)政府決定將鐵道線“High Speed 1”（HS1）的終點(diǎn)站從倫敦的滑鐵盧車(chē)站改為圣潘克拉斯車(chē)站，使其與英國(guó)國(guó)內(nèi)鐵路網(wǎng)絡(luò)“無(wú)縫連接”，英國(guó)政府也希望此舉成為國(guó)王十字地區(qū)更新的起爆劑。HS1上運(yùn)行的“歐洲之星”列車(chē)，將穿越英法海底隧道，進(jìn)一步連接倫敦和歐陸地區(qū)。

當(dāng)時(shí)，英國(guó)政府持有國(guó)王十字車(chē)站和圣潘克拉斯車(chē)站及周邊部分地區(qū)的土地產(chǎn)權(quán)，另一家公司Exel（后被敦豪公司收購(gòu)）也擁有國(guó)王十字區(qū)域內(nèi)大量土地，其他地權(quán)由一些小業(yè)主分散持有。

中標(biāo)HS1建設(shè)工程的是倫敦和歐陸鐵路公司（LCR）。當(dāng)時(shí)LCR是一家私營(yíng)財(cái)團(tuán)，2009年時(shí)它因經(jīng)營(yíng)不善被英國(guó)政府收購(gòu)。英國(guó)政府向LCR注資數(shù)十億英鎊，LCR還獲得了HS1沿線地塊的開(kāi)發(fā)權(quán)以及國(guó)王十字街區(qū)周邊物業(yè)的開(kāi)發(fā)權(quán)，而LCR需要將街區(qū)更新項(xiàng)目的一半凈利潤(rùn)返還給政府。隨著HS1建設(shè)的推進(jìn)，LCR慢慢從單純的鐵路建設(shè)公司轉(zhuǎn)變成了物業(yè)開(kāi)發(fā)和資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)。

2001年，LCR委托房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商Argent負(fù)責(zé)區(qū)域的整體開(kāi)發(fā)，這兩家公司在2008年聯(lián)合Exel公司共同成立了國(guó)王十字中心有限公司（KCCLP）。到2014年時(shí)，KCCLP這家公司成了國(guó)王十字地區(qū)土地的單一所有人，這意味著基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)變得更便利，供熱、供電公司不再需要疏通復(fù)雜的產(chǎn)權(quán)關(guān)系。同時(shí)，該區(qū)域的城市更新有了更多的資金來(lái)源，比如KCCLP接受了澳大利亞最大的養(yǎng)老金基金之一AustralianSuper的投資。

KCCLP承擔(dān)了與各級(jí)政府、組織溝通的職責(zé)。除了需要從政府拿到開(kāi)發(fā)許可，他們還要與負(fù)責(zé)遺產(chǎn)保護(hù)的組織溝通區(qū)域內(nèi)歷史建筑的改造問(wèn)題，與居民組織溝通以獲取當(dāng)?shù)厝说男湃?。之后，通過(guò)“以點(diǎn)帶面”策略，KCCLP于2002年吸引了中央圣馬丁藝術(shù)與設(shè)計(jì)學(xué)院在國(guó)王十字地區(qū)開(kāi)設(shè)新校區(qū)。它所帶來(lái)的人才又吸引了不少大公司入駐，Google和路易威登就把英國(guó)總部搬到了這個(gè)區(qū)域。

PPP模式讓國(guó)王十字地區(qū)重新煥發(fā)了生機(jī)。通過(guò)政府和開(kāi)發(fā)商的協(xié)調(diào)，區(qū)域內(nèi)各類(lèi)主體的利益得到兼顧。在二十多年的城市更新過(guò)程中，國(guó)王十字街區(qū)引入了近2000套新住宅、近10萬(wàn)平方米的零售空間和50萬(wàn)平方米的辦公空間。從2010年到2022年，國(guó)王十字街區(qū)的辦公室的平均租金提升了約一倍。

綜合問(wèn)題的開(kāi)發(fā)樣板—TOD

交通是城市更新的一大驅(qū)動(dòng)力?！岸?zhàn)”后，隨著私家車(chē)普及和高速公路網(wǎng)擴(kuò)展，特別是在美國(guó)，不少城市逐漸向郊區(qū)擴(kuò)張，中心呈現(xiàn)衰敗趨勢(shì)。城市的無(wú)序蔓延讓基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)變得低效，同時(shí)浪費(fèi)了土地資源，也讓城市居民更加依賴(lài)駕車(chē)出 行。

當(dāng)人們開(kāi)始反思私家車(chē)帶來(lái)的城市問(wèn)題，“公共交通引導(dǎo)發(fā)展”（Transit-Oriented-Development，TOD）的思想應(yīng)運(yùn)而生。在城市規(guī)劃師彼得·卡爾索普（Peter Calthorpe）看來(lái)，TOD理念強(qiáng)調(diào)通過(guò)高密度、多功能的土地開(kāi)發(fā)策略，建設(shè)有效的公共交通系統(tǒng)，減少居民對(duì)汽車(chē)的依賴(lài)。

日本的許多城市長(zhǎng)期踐行TOD的發(fā)展模式。數(shù)個(gè)鐵道線路交叉的樞紐區(qū)域是城市問(wèn)題集中爆發(fā)的場(chǎng)所。交通樞紐的建設(shè)往往基于“過(guò)時(shí)”的規(guī)劃方案，隨著城市人口增多，常常出現(xiàn)用地緊張、基礎(chǔ)設(shè)施老舊等問(wèn)題。在城市更新的語(yǔ)境下，TOD的模式仍舊發(fā)揮著作用：升級(jí)車(chē)站的同時(shí)，推動(dòng)周邊可步行范圍的城市更新。日本鐵道公司的典型做法是，拆除自己在原有街區(qū)所有的舊建筑，引入全國(guó)連鎖品牌以及自家公司旗下的業(yè)態(tài)，這樣更容易保證收益。

東京澀谷站周邊區(qū)域的城市更新就遵循TOD模式，地區(qū)建設(shè)由鐵路公司主導(dǎo)。澀谷站于1885年正式開(kāi)通，隨著線路增加，它逐漸成為東京最大的交通樞紐之一—共有4家鐵路公司的9條線路在這里交匯，平均每天有超過(guò)300萬(wàn)人在這里上下 車(chē)。

在澀谷站慢慢發(fā)展為交通樞紐的同時(shí)，這里也出現(xiàn)了軌道交通、巴士系統(tǒng)換乘動(dòng)線復(fù)雜，以及縱向移動(dòng)的客流量劇增等問(wèn)題。車(chē)站外，澀谷大十字路口已經(jīng)成為東京的標(biāo)志性景觀，緊鄰大十字路口的八公廣場(chǎng)往往人滿為患。同時(shí)，軌道和高架隔斷了城市空間，行人想要穿行車(chē)站的東西兩側(cè)并不容易。

澀谷站周邊區(qū)域更新的契機(jī)是鐵道“地下化”。為了緩解JR山手線的擁擠，日本政府于2001年規(guī)劃了新地鐵線“副都心線”，并且為了與東急東橫線實(shí)現(xiàn)互通，決定將地上的東橫線轉(zhuǎn)移至地下，釋放東橫線的車(chē)站和軌道用地。同時(shí)，在澀谷站前區(qū)域重新規(guī)劃空中人行動(dòng)線和地面巴士樞紐。2005年，政府認(rèn)定澀谷站周邊地區(qū)為“都市再生緊急整備地域”，這意味著，行政部門(mén)對(duì)該地區(qū)的容積率限制更加寬松。

開(kāi)發(fā)商在必須動(dòng)腦筋圍繞車(chē)站做文章的時(shí)候，總能想出一些最大化利用有限空間的辦法。東急集團(tuán)在這輪城市更新中扮演了重要角色。除了改良軌道交通的換乘體驗(yàn)，他們還積極參與不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

2003年，隨著東急東橫線“地下化”工程開(kāi)展，東急集團(tuán)旗下的綜合商業(yè)設(shè)施東急文化會(huì)館停業(yè)了。當(dāng)時(shí)這座8層建筑已經(jīng)運(yùn)營(yíng)了近50年，設(shè)施老舊，陷入虧損。9年后，東急文化會(huì)館的原址上建起了一座全新的商業(yè)設(shè)施—約40層澀谷Hikarie，高樓的地下是東急東橫線與東京地下鐵的換乘通道，地上建筑涵蓋了商業(yè)、劇場(chǎng)、辦公等各種功能，展現(xiàn)出名副其實(shí)的“立體城市”概念。

開(kāi)業(yè)后的18天內(nèi)，澀谷Hikarie就吸引了220萬(wàn)人拜訪。打響這第一炮后，東急集團(tuán)計(jì)劃在20年間在澀谷站周邊新建SHIBUYA STREAM、Shibuya、Scramble Square、Shibuya Sakura Stage等10個(gè)商業(yè)設(shè)施。

除了東京，中國(guó)香港也擅長(zhǎng)TOD項(xiàng)目。在TOD項(xiàng)目中，中國(guó)香港政府首先以車(chē)站建設(shè)前的市場(chǎng)價(jià)格將站點(diǎn)周邊土地的開(kāi)發(fā)權(quán)出售給港鐵公司（Mass Transit Railway，MTR），港鐵再與私人開(kāi)發(fā)商聯(lián)合開(kāi)發(fā)該地塊。當(dāng)?shù)罔F站修建完成后，沿線的地產(chǎn)價(jià)值提升，港鐵再將部分產(chǎn)權(quán)出售，獲得的利潤(rùn)通過(guò)分紅和持股升值的方式還給政府。

TOD常常和其他“人本主義”的城市更新思想一起出現(xiàn)，強(qiáng)調(diào)城市的公共空間，激發(fā)人的主觀能動(dòng)性。21世紀(jì)的城市更新基本以人為主線，比如混合用途開(kāi)發(fā)、公園導(dǎo)向開(kāi)發(fā)、阻止城市衰退的復(fù)興主義、社區(qū)參與規(guī)劃等，各種流派互相影響和促 進(jìn)。

但和其他理念相比，TOD的成功有很高的門(mén)檻，不僅取決于當(dāng)?shù)厥欠裼凶銐蚋咝?、能夠聚集人流的公共交通服?wù)，車(chē)站周?chē)O(shè)施的初期建設(shè)成本投入也很大，需要合理規(guī)劃、長(zhǎng)期維護(hù)。在這個(gè)背景下，一些更輕量化的做法開(kāi)始出現(xiàn)。

輕量化的微型更新

在日本，團(tuán)地改造項(xiàng)目為這類(lèi)微型更新提供了一些經(jīng)驗(yàn)。日本的團(tuán)地類(lèi)似于中國(guó)的公房老小區(qū)，是日本在戰(zhàn)后為工薪族開(kāi)發(fā)的標(biāo)準(zhǔn)化集體住宅。截至2020年，根據(jù)日本政府國(guó)土交通省統(tǒng)計(jì)，日本全國(guó)共有2900個(gè)團(tuán)地住宅小區(qū)，其中過(guò)半的房齡超過(guò)30年，居民也呈現(xiàn)高齡化趨勢(shì)。這些團(tuán)地住宅基本沒(méi)有商業(yè)和交通配套，很難打動(dòng)年輕住戶，空置率很高。

曾經(jīng)負(fù)責(zé)這些團(tuán)地開(kāi)發(fā)的獨(dú)立行政法人日本住宅公團(tuán)，也就是如今的UR，也由此開(kāi)啟了讓團(tuán)地重生的序幕。原拆原建的做法最為簡(jiǎn)單直接，但《日本公寓重建法》規(guī)定，每個(gè)小區(qū)必須有8成所有者通過(guò)決議，并重估設(shè)計(jì)、成本、所有權(quán)等問(wèn)題，才能推進(jìn)重建計(jì)劃。考慮到UR管理著70多萬(wàn)戶團(tuán)地住宅，這將是一個(gè)漫長(zhǎng)而難以協(xié)調(diào)的流程。

UR不得不尋找讓這些“存量房”更有價(jià)值的解決方案。他們找到了無(wú)印良品居住空間部門(mén)，朝著年輕人會(huì)喜歡的方向重新設(shè)計(jì)住宅內(nèi)部裝潢。截至2024年10月，雙方已經(jīng)合作改造了68個(gè)團(tuán)地住宅小區(qū)，其中91%的小區(qū)全部租了出去，3/4的住戶年齡在40歲以下。這個(gè)合作還會(huì)延續(xù)到UR管理的團(tuán)地的公共空間里，無(wú)印良品會(huì)改造店鋪，舉辦市集和工作坊。

幾乎同一時(shí)期，一些輕量化的城市議題解決方案也在美國(guó)實(shí)施。2007年到2013年，時(shí)任美國(guó)紐約交通局委員珍妮特·薩迪-汗（Janette Sadik-Khan）開(kāi)啟了一連串“搶街”行動(dòng)。薩迪-汗自稱(chēng)是社會(huì)活動(dòng)家簡(jiǎn)·雅各布斯理念的繼任者，主張保護(hù)現(xiàn)有的社區(qū)生活和小尺度街道。她認(rèn)為，通過(guò)簡(jiǎn)單的道路規(guī)劃—讓市中心多出幾條步行街，就可以提振街區(qū)人氣和商業(yè)，減少紐約可怕的交通擁堵。

薩迪-汗的任期內(nèi)沒(méi)有任何復(fù)雜的大工程。只需要幾十萬(wàn)美元，讓工人帶上障礙物、油漆和熱塑塑膠，放上露天長(zhǎng)椅，就能迅速在街道上設(shè)定邊界，建成一個(gè)“步行廣場(chǎng)”。將周末的街道禁車(chē)，行人就會(huì)自發(fā)“占領(lǐng)”路面鍛煉身體，孕育各種社區(qū)和商業(yè)活動(dòng)。

2009年，紐約交通局下發(fā)的交通禁令給時(shí)代廣場(chǎng)改造開(kāi)了個(gè)頭，42至47街區(qū)禁止行車(chē)，整個(gè)時(shí)代廣場(chǎng)多出了近1萬(wàn)平方米的步行區(qū)域。2011年的數(shù)據(jù)顯示，時(shí)代廣場(chǎng)行人受傷人數(shù)、車(chē)輛事故和犯罪率都明顯下降，底層商鋪每平方米租金漲了一倍，躋身全球十大零售商圈。

回到中國(guó)視野，成都市玉林東路社區(qū)的“巷子里”項(xiàng)目也是個(gè)值得討論的案例，因?yàn)樗咄艘粭l鮮有前例的路子：增建從社區(qū)黨群服務(wù)中心一樓延伸出來(lái)的新空間，并且因?yàn)槿菁{了咖啡館、畫(huà)廊、文化活動(dòng)場(chǎng)所等，社區(qū)活力被重新激活。社區(qū)黨群書(shū)記楊金惠主動(dòng)向社會(huì)公開(kāi)募集專(zhuān)業(yè)人士，找到了一介建筑的創(chuàng)始人張?zhí)?，他們一起調(diào)研居民需求、艱難籌集款項(xiàng)，落成了“巷子里”。

最初，楊金惠想利用社區(qū)黨群服務(wù)中心周邊的空地，做一些適宜殘障人士的改造，由武侯區(qū)殘疾人聯(lián)合會(huì)提供啟動(dòng)資金。但在居民會(huì)議上，大家拒絕接受建筑外觀改造方案，理由是要投入資金，卻沒(méi)有為他們的生活著想。楊金惠意識(shí)到，她需要一位分析社區(qū)現(xiàn)狀、聆聽(tīng)居民需求的“社區(qū)規(guī)劃師”。

張?zhí)频慕?jīng)驗(yàn)起了作用。她不停地找居民聊天、走訪調(diào)查，一點(diǎn)點(diǎn)調(diào)整思路，種種問(wèn)題隨之浮現(xiàn)：社區(qū)定位中包含藝術(shù)文化，卻沒(méi)有公共藝術(shù)空間；許多流動(dòng)人口是年輕人，但“15分鐘步行圈”里沒(méi)有他們喜愛(ài)的小店；一些本地居民找不到合適的交流場(chǎng)所，難以建立對(duì)社區(qū)的認(rèn)同感和自豪感。

巷子里開(kāi)業(yè)初期，張?zhí)评猛獠靠土鞔蝽懼?，邀?qǐng)成都10家獨(dú)立咖啡店的主理人、藝術(shù)家們輪番前來(lái)駐場(chǎng)。等客流穩(wěn)定后再考慮雇用人手。巷子里無(wú)需向社區(qū)支付租金，收益來(lái)自場(chǎng)租和零售分成，但若商業(yè)活動(dòng)和社區(qū)活動(dòng)撞了時(shí)間，場(chǎng)地會(huì)優(yōu)先給社區(qū)用。這種做法也錯(cuò)開(kāi)了外來(lái)人群和社區(qū)居民，使彼此的生活軌跡不受影響。

巷子里獲得了2020年公共建筑·空間類(lèi)的日本優(yōu)良設(shè)計(jì)大獎(jiǎng)（GOOD DESIGN Award2020），如今已運(yùn)營(yíng)4年。這些成果說(shuō)服了社區(qū)繼續(xù)聘請(qǐng)張?zhí)坪鸵唤榻ㄖ脑炱渌麍?chǎng)地。誰(shuí)都沒(méi)想到，一塊可以改建的空地，會(huì)牽扯出這樣一個(gè)完整方案。

但是一個(gè)有活力的街區(qū)也離不開(kāi)持續(xù)的運(yùn)營(yíng)與管理。2020年，日本東京下北澤BONUSTR ACK項(xiàng)目開(kāi)張，這是個(gè)小型商業(yè)街，運(yùn)營(yíng)公司散步社和土地持有者—私營(yíng)鐵路公司小田急電鐵簽訂了20年協(xié)議。散步社創(chuàng)始人有著社會(huì)創(chuàng)新媒體和獨(dú)立書(shū)店的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，為了說(shuō)服有意思的個(gè)人小店入駐，這家公司甚至用店家能承受的預(yù)估店租倒推建設(shè)成本，不停地舉辦經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)分享會(huì)。等到街區(qū)建成開(kāi)張后，每隔幾周，他們都會(huì)在街區(qū)空地上舉辦市集，吸引新的訪客。憑借在成本控制與街區(qū)文化營(yíng)造平衡點(diǎn)上的創(chuàng)新，這個(gè)項(xiàng)目在日本吸引了不少社區(qū)運(yùn)營(yíng)者與開(kāi)發(fā)商的注意。

同樣，在中國(guó)，有持續(xù)運(yùn)營(yíng)能力的機(jī)構(gòu)正成為城市更新參與方看重的重要力量，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將可以填充進(jìn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)方式稱(chēng)為“內(nèi)容”，開(kāi)始尋找更有性?xún)r(jià)比的“會(huì)做內(nèi)容”的企劃者與運(yùn)營(yíng)者。但更多地方政府與機(jī)構(gòu)一方面希望讓社區(qū)獲得更多關(guān)注與活力，卻又面臨缺乏持續(xù)運(yùn)營(yíng)的人力與資金的局面。

在這種情況下，具備城市規(guī)劃、項(xiàng)目企劃、設(shè)計(jì)能力、運(yùn)營(yíng)管理能力等綜合技能的專(zhuān)業(yè)社區(qū)營(yíng)造組織陸續(xù)出現(xiàn)。在日本，這類(lèi)機(jī)構(gòu)已有先行者—“都市再生推進(jìn)法人”就是日本城市更新進(jìn)程中的一股重要力量?；谌毡?0 02年頒布的《都市再生特別處置法》，市、町、村級(jí)別的行政單位可以指定有能力和經(jīng)驗(yàn)統(tǒng)籌各個(gè)利益方的公益團(tuán)體或公司為“都市再生推進(jìn)法人”。在政府機(jī)構(gòu)和私人開(kāi)發(fā)商難以觸及的部分公共區(qū)域，這些組織會(huì)起到補(bǔ)充支援作用。

即便街區(qū)“升級(jí)”成功，士紳化仍然是一個(gè)備受爭(zhēng)議的問(wèn)題。這個(gè)說(shuō)法首次出現(xiàn)于1960年代前后的全球城市貧民窟拆除浪潮之中，指的是城市更新進(jìn)程中，廉價(jià)街區(qū)因?yàn)樵O(shè)施升級(jí)、先進(jìn)規(guī)劃理念，在短時(shí)間內(nèi)房?jī)r(jià)升值。針對(duì)士紳化，常見(jiàn)的批評(píng)是城市更新造成生活成本上升，讓富裕居民擠走了原住民。

從社區(qū)團(tuán)結(jié)的美好故事到“急速士紳化”模板，美國(guó)紐約的高線公園（High Line Park）只用了10 年?！案呔€”之名源于一條曼哈頓下西區(qū)荒廢已久的城市貨運(yùn)鐵路高架橋，它途經(jīng)城中貧困的老工業(yè)區(qū)。2001年，社區(qū)居民拿出改造方案說(shuō)服政府沿鐵路造一個(gè)可以深入街區(qū)的公園，讓社區(qū)組織運(yùn)營(yíng)。2009年，高線公園和紐約人正式見(jiàn)面，成為城中熱門(mén)地標(biāo)，但居民們并未走進(jìn)去，吹捧它的是富人階層、游客和在周?chē)习嗟娜恕?016年，高線兩側(cè)的房?jī)r(jià)比東邊兩個(gè)街區(qū)高出20%。

圍繞高線公園的爭(zhēng)議迄今仍在繼續(xù)，這個(gè)故事可能發(fā)生在任何一個(gè)完成“升級(jí)”的街區(qū)與城市。有人喜愛(ài)那些經(jīng)過(guò)雕琢的生活方式與新的商業(yè)機(jī)遇，也有人感慨原住民的流失，更有人憤懣，一種以城市更新“副產(chǎn)品”形態(tài)展現(xiàn)的社會(huì)不公在陸續(xù)涌現(xiàn)。

現(xiàn)代城市面臨著越來(lái)越復(fù)雜的綜合議題，越來(lái)越多組織、機(jī)構(gòu)與個(gè)人開(kāi)始在城市更新決策中擁有一席之地。有人看到了更多新的利益，也有人看到更多新的機(jī)會(huì)，城市更新的議題也仍在繼續(xù)。