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    住房“以舊換新”! 規(guī)則的擴圍或是優(yōu)化方向

    2024-10-17 00:00:00王艷玲
    南都周刊 2024年9期

    住房“以舊換新”正在持續(xù)優(yōu)化擴圍。

    4月30日,中共中央政治局會議召開,政策側(cè)重點轉(zhuǎn)向“去庫存”。5月17日,央行設立3000億元保障性住房再貸款,支持地方國企收儲存量房。6月20日,住建部會議明確存量房收儲支持范圍擴大至縣級市。

    至9月17日,根據(jù)中指監(jiān)測,已有約130城開展住房“以舊換新”相關工作,各地“以舊換新”的模式也在前期中介優(yōu)先售房與國企收舊換新模式的基礎上進行了升級迭代,部分城市政策效果正在顯現(xiàn)。

    各地創(chuàng)新舉措頻出

    從當前各地已落地的“以舊換新”模式來看,仍以中介優(yōu)先售房、國企收舊換新模式為主。近幾個月,部分城市在上述兩種模式的基礎上,進一步結(jié)合當?shù)貙嶋H情況,升級“以舊換新”政策。

    一種是,國企收舊換新的收舊范圍擴至非住宅、區(qū)域擴至周邊城市。比如今年4月,無錫梁溪城發(fā)集團啟動首輪“以舊換新”,明確存量二手商品住房須位于梁溪區(qū),置換房源須一對一,存量二手商品住房總價需不高于新購房源總價的60%,首批次“以舊換新”名額為200名。5月,“以舊換新”2.0版本發(fā)布,收購范圍擴大至全市,置換房源也增加到一換一、一換多。

    另一種是,中介優(yōu)先售房加政府平臺收購“兜底”。比如5月8日,漳州發(fā)布了“以舊換新”政策,存量住房產(chǎn)權(quán)人申請“以舊換新”,并和運營主體簽訂舊房的《預購買協(xié)議書》,由平臺合作的中介機構(gòu)提供“優(yōu)先賣”等服務,同時存量住房產(chǎn)權(quán)人選擇意向房源。預購買協(xié)議簽訂之日起60日內(nèi),如舊房未能順利售出,則由運營主體按評估價格90%購買,作為保障性租賃住房(保租房)進行運營管理,供公共租賃住房(公租房)輪候?qū)ο蠛托率忻?、青年人等無房市民申請承租。

    此外,還有企業(yè)“直購+幫賣”雙模式并行的升級模式。比如今年1月,華發(fā)股份珠海大區(qū)啟動收購業(yè)主的二手房,也是少有的房企直接參與收舊換新的典型案例。五一期間,珠海華發(fā)在收舊換新的基礎上加入“幫賣”模式,以滿足部分認為評估價偏低的舊房業(yè)主的需求,即“直購+幫賣”雙模式并行。截至8月14日,已累計意向置換客戶7983組,成交132套,還有264套進入驗房、評估實操流程。

    值得關注的是,當前也有部分城市將“以舊換新”與其他樓市政策結(jié)合,如成都給予“以舊換新”業(yè)主更多政策支持,對于出售自有住房并在6個月內(nèi)購買新房的,可認定為首套房,同時公積金最高貸款額度上浮10萬元。通過配套購房政策的優(yōu)化,進一步降低購買新房的門檻及成本,對于舊房業(yè)主的參與積極性或有一定帶動效果,這種方式也有望成為更多城市參考借鑒的方向。

    規(guī)則擴圍是政策優(yōu)化的方向之一

    從政策落地效果上看,“國企收舊換新模式”是帶動效果相對較好的方式,但受限于收購資金影響,多數(shù)城市收購規(guī)模不足1000套,若后續(xù)有進一步資金支持,進展或?qū)⒚黠@加快。

    鄭州目前采取的“收舊換新”模式對“換新”范圍約束較小,舊房由國企平臺收購,同時給予換房人較大選擇范圍,納入房源庫的房企新房項目均可挑選購買,據(jù)報道,截至9月12日,共193個新建商品房項目參與以舊換新,較大的新房選擇范圍可以提升購房者參與“以舊換新”的積極性,也有利于加快進入房源庫的開發(fā)商庫存去化速度。

    以南京為代表的“收舊換新”模式,對換房人可購買的新房項目有較嚴格約束,普遍限定在收購主體的新房房源,目前多個城市采取這種方式,目標收購套數(shù)多不足1000套,較小的收購規(guī)模一定程度上也影響了政策效果。

    中介優(yōu)先售房的模式是更為市場化的方式,相對也更容易落地,當前北京、上海、廣州、深圳“以舊換新”均為中介優(yōu)先售房模式。根據(jù)中指監(jiān)測,截至9月17日,超70城采取此種模式,落地城市數(shù)量最多。以北京為例,中介優(yōu)先售房依托于二手房市場活躍度等因素,目前看對市場的帶動相對有限。

    比如7月末,北京“以舊換新”活動迎來首單成交,該業(yè)主從看房到賣出舊房再到完成新房草簽僅花費10天左右,“以舊換新”明顯加快了換房周期。截至8月23日,參與新房項目增至48個項目,參與活動的新房項目超萬套,有超500人報名參加“以舊換新”,交訂金鎖定房源累計36套。

    整體來看,各地在“以舊換新”執(zhí)行階段持續(xù)優(yōu)化相關政策,中介優(yōu)先售房與國企收舊換新兩種模式也逐漸結(jié)合,共同推進“以舊換新”落地見效。

    中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜指出,“以舊換新”舉措有利于打通一二手鏈條,在提高樓市活躍度方面起到一定帶動效果,后續(xù)或有更多城市落地相關舉措。但值得關注的是,當前各地“以舊換新”的規(guī)模還相對較小,國企收舊換新更多是依靠政府平臺自籌及金融機構(gòu)貸款,若未來給予更多資金方面的支持,進一步形成合力,將有望進一步擴大“以舊換新”對于市場的帶動效果,助力房地產(chǎn)市場加快企穩(wěn)。

    陳文靜建議,“以舊換新”規(guī)則的擴圍或?qū)⑹俏磥砀鞯卣邇?yōu)化的重要方向之一,如擴大收購舊房的物業(yè)類型、擴大可置換新房的范圍、擴大收購舊房的區(qū)域范圍等,跨城收購舊房或?qū)⑦M一步強化優(yōu)勢城市的集聚效應。

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