房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)內(nèi)部控制中存在的不足及改進策略

楊爽

【摘 ?要】如今，我國房地產(chǎn)企業(yè)面對著較大的發(fā)展壓力，資金需求量大、項目成本高，極易形成各類財務(wù)風險。對此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強財務(wù)內(nèi)部控制，及時發(fā)現(xiàn)、預(yù)警與處理各類風險。論文主要研究房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)內(nèi)部控制，簡單闡述了財務(wù)內(nèi)控的概念，分析了房地產(chǎn)財務(wù)內(nèi)部控制中存在的不足，提出了強化財務(wù)內(nèi)控意識、優(yōu)化財務(wù)內(nèi)控環(huán)境、規(guī)范財務(wù)內(nèi)控活動、加大財務(wù)監(jiān)督力度、加快信息建設(shè)速度等策略，為房地產(chǎn)企業(yè)開展財務(wù)內(nèi)控工作提供一定建議。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；財務(wù)；內(nèi)部控制

【中圖分類號】F299.23 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 【文獻標志碼】A ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 【文章編號】1673-1069（2024）04-0188-03

1 財務(wù)內(nèi)部控制概述

財務(wù)內(nèi)部控制的概念是立足于財務(wù)角度進行內(nèi)控管理，主要內(nèi)容涉及財務(wù)和管理財務(wù)，無論是內(nèi)控制度、標準還是呈現(xiàn)效果都與財務(wù)緊密聯(lián)系。房地產(chǎn)財務(wù)內(nèi)部控制是企業(yè)自主調(diào)控與約束生產(chǎn)經(jīng)營活動的重要機制，也直接決定著房地產(chǎn)行業(yè)及企業(yè)的成敗。其具體特征如下：第一，投入大。因土地價格與工程成本高，所以房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目時需要投入大量資金，其資金籌集負擔較重。同時，房地產(chǎn)企業(yè)在不同時間、空間內(nèi)開發(fā)多個項目，資金周轉(zhuǎn)周期長，需要采取多種融資方法拓展資金來源，其資金籌集難度較高。再加上房地產(chǎn)項目開發(fā)時間較長，從土地征收與開發(fā)、項目建設(shè)到竣工驗收歷時數(shù)年，前期投入大，后期收回時間長、難度高。第二，風險大。房地產(chǎn)項目開發(fā)時間長、投入大、需要多方主體配合，并且涉及著人員、材料、設(shè)備等要素，期間任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)變化都會導(dǎo)致項目失敗，風險較高。同時，房地產(chǎn)企業(yè)策劃、開發(fā)、銷售項目時難以預(yù)測客戶需求并且動態(tài)調(diào)整方案，極易出現(xiàn)產(chǎn)品滯銷等問題，加大企業(yè)財務(wù)風險。第三，難度大。當前，房地產(chǎn)項目支出主要為建筑安裝費、公共設(shè)施配套費等，同時此類費用隨著開發(fā)環(huán)境變化而變化。例如，通常情況下房地產(chǎn)企業(yè)不具有施工能力，需對外轉(zhuǎn)讓項目，無法精準掌控施工成本，導(dǎo)致企業(yè)財務(wù)關(guān)系越發(fā)復(fù)雜，直接提升了財務(wù)管理難度。

2 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)內(nèi)部控制的重要性

2.1 提高企業(yè)價值

根據(jù)上文可知，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目或?qū)嵤I(yè)務(wù)活動均需要較多資金，其作為資金密集型企業(yè)必須具備完善、合理的財務(wù)管理體系。由此，房地產(chǎn)企業(yè)開展財務(wù)管理工作時需加強內(nèi)部控制，以此構(gòu)建完善、穩(wěn)定的資金鏈，防控財務(wù)風險，實現(xiàn)戰(zhàn)略發(fā)展目標并且獲得理想的效益。

2.2 保證資產(chǎn)安全

因房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營時需要大量資金，所以其極易遭遇資產(chǎn)風險。房地產(chǎn)企業(yè)加強財務(wù)內(nèi)部控制，通過制定完善的規(guī)章制度、實施科學的管理方法監(jiān)控資金資產(chǎn)，能提升資產(chǎn)資金利用率，優(yōu)化配置，從而保證資產(chǎn)安全，增強可持續(xù)發(fā)展動力。

2.3 樹立良好形象

無論是何領(lǐng)域、行業(yè)的企業(yè)，若未能實施財務(wù)內(nèi)控極易產(chǎn)生財務(wù)報表失真等問題，喪失市場信譽。由此，房地產(chǎn)企業(yè)采取科學、合理的財務(wù)內(nèi)控方法能確保財務(wù)信息報告真實可靠，為決策與管理提供可靠依據(jù)，樹立良好的外部形象。

3 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)內(nèi)部控制中存在的不足

3.1 財務(wù)內(nèi)控意識薄弱

因房地產(chǎn)企業(yè)資金需求量大、資金周轉(zhuǎn)周期長、項目成本偏高，所以多數(shù)企業(yè)重視業(yè)務(wù)經(jīng)濟活動，忽視財務(wù)內(nèi)控工作。一方面，企業(yè)管理層及基層職工未能認識到財務(wù)內(nèi)控工作的重要性，未能了解先進政策規(guī)定及具體要求，缺乏應(yīng)有素質(zhì)與能力，難以形成完善的財務(wù)內(nèi)控體系，從而阻礙企業(yè)財務(wù)與業(yè)務(wù)工作有序推進。另一方面，雖然部分企業(yè)制定了財務(wù)內(nèi)控制度，但是脫離企業(yè)發(fā)展與業(yè)務(wù)經(jīng)濟活動現(xiàn)實，相關(guān)制度、流程、標準等不符合實際，導(dǎo)致財務(wù)內(nèi)控工作浮于表面。

3.2 財務(wù)管理機制缺失

當前，財務(wù)內(nèi)控在房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作中占據(jù)重要地位，企業(yè)只有加強財務(wù)內(nèi)控才能規(guī)避風險、推進管理工作、保證資產(chǎn)安全。但現(xiàn)實情況是，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)缺乏完善的財務(wù)內(nèi)控機制，財務(wù)內(nèi)控制度缺失、財務(wù)管理不夠全面、財務(wù)流程僵化，財務(wù)人員無法全面掌握財務(wù)內(nèi)控規(guī)范及要求，不能及時發(fā)現(xiàn)并解決問題。例如，房地產(chǎn)項目開發(fā)階段，企業(yè)財務(wù)分析不到位，未能全面掌握項目影響因素，如土地價格、經(jīng)濟效益等，無法保證資金籌措充足，從而引發(fā)資金風險。

3.3 財務(wù)內(nèi)控活動不當

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)內(nèi)控活動不夠科學、合理。例如，房地產(chǎn)運行過程中未能制定完善的資金管理方案，常常出現(xiàn)預(yù)算目標與實際資金不符等問題。同時，企業(yè)開展固定資產(chǎn)管理工作時缺乏嚴謹?shù)呢熑沃贫?，固定資產(chǎn)報廢率較高，提前報廢與賬實不符等問題非常普遍。

3.4 企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督不足

當前，房地產(chǎn)企業(yè)項目成本高的主要原因即內(nèi)部監(jiān)督不到位，無法按照預(yù)算標準管控費用支出等工作，導(dǎo)致實際支出超出預(yù)算。近年來，房地產(chǎn)企業(yè)項目不斷增多，資金需求量隨之增大，但是企業(yè)財務(wù)內(nèi)控的資金審批權(quán)過于集中，管理層無法保證各項支出合規(guī)、合理。再加上多數(shù)企業(yè)將審計權(quán)交給財務(wù)會計，未能配備專業(yè)的審計人員，即使審計人員實施審計監(jiān)督也僅集中于項目結(jié)算階段，無法真正發(fā)揮審計監(jiān)督的作用。

3.5 財務(wù)信息管理落后

“互聯(lián)網(wǎng)+”背景下，我國房地產(chǎn)企業(yè)積極引進與應(yīng)用信息系統(tǒng)，助力財務(wù)管理，提升管理水平。但現(xiàn)實情況是，多數(shù)企業(yè)應(yīng)用財務(wù)管理系統(tǒng)審核報銷費用，而非開展預(yù)算管理等工作。同時，企業(yè)財務(wù)人員缺乏良好的信息素養(yǎng)與能力，無法借助財務(wù)管理系統(tǒng)提升工作效率。

4 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)內(nèi)部控制的改進策略

4.1 強化財務(wù)內(nèi)控意識，完善組織架構(gòu)

當前，房地產(chǎn)企業(yè)想要順利推進財務(wù)內(nèi)控工作，應(yīng)先從意識層面入手，樹立科學的財務(wù)內(nèi)控意識，完善組織結(jié)構(gòu)落實崗位權(quán)責。第一，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)先從管理層入手，只有管理層認識到財務(wù)內(nèi)控工作的重要性，加強頂層設(shè)計與科學指導(dǎo)，才能順利開展財務(wù)內(nèi)控工作。房地產(chǎn)企業(yè)管理層應(yīng)主動學習財務(wù)內(nèi)控知識，基于企業(yè)戰(zhàn)略層面制定財務(wù)內(nèi)控目標并進行合理規(guī)劃，以此營造健康的財務(wù)內(nèi)控環(huán)境。第二，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)做好宣傳教育與教育培訓工作，形成良好的財務(wù)內(nèi)控風向，讓基層職工了解財務(wù)內(nèi)控工作并且積極參與。對此，企業(yè)可組織專業(yè)培訓、風險案例分析、專家研討等活動，將新會計準則等政策規(guī)定引入其中，讓財務(wù)人員了解固定資產(chǎn)處理、信息披露工作要求，讓基層職工認識到財務(wù)內(nèi)控工作的重要性。第三，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)健全財務(wù)組織架構(gòu)，落實崗位權(quán)責、調(diào)整團隊結(jié)構(gòu)與工作內(nèi)容。企業(yè)可單獨成立內(nèi)控部門，由企業(yè)總經(jīng)理主導(dǎo)，財務(wù)部門、項目部門、技術(shù)部門、內(nèi)控部門等參與，由企業(yè)財務(wù)會計、管理會計、出納人員等負責各項工作。為保證財務(wù)內(nèi)控體系高效運轉(zhuǎn)，企業(yè)還應(yīng)健全責任制度，落實各部門工作人員權(quán)責。例如，財務(wù)會計主要負責往來資金結(jié)算審核、會計憑證等工作；管理會計主要負責編制財務(wù)預(yù)算、協(xié)助內(nèi)控部門開展財務(wù)控制等工作。

4.2 優(yōu)化財務(wù)內(nèi)控環(huán)境，健全制度體系

當前，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立完善的財務(wù)內(nèi)控機制，制定科學的內(nèi)控制度，做好風險控制工作，以此形成與優(yōu)化財務(wù)內(nèi)控環(huán)境。第一，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立制度體系，落實財務(wù)內(nèi)控程序，避免財務(wù)內(nèi)控工作出現(xiàn)紕漏。企業(yè)應(yīng)以國家政策規(guī)定為導(dǎo)向，立足于自身生產(chǎn)經(jīng)營與業(yè)務(wù)經(jīng)濟活動實際針對性制定財務(wù)內(nèi)控制度，如財務(wù)管理制度、考核制度、風險評估制度等。為確保財務(wù)內(nèi)控制度高效執(zhí)行與穩(wěn)定落地，企業(yè)可建立內(nèi)部激勵機制進行保障，促進全員積極參與。企業(yè)可定期開展考核工作，根據(jù)各部門及其員工表現(xiàn)進行長期與短期激勵，如提升福利待遇、獎勵獎金或股權(quán)等，以此增強員工的積極性與歸屬感。第二，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)做好風險控制工作，設(shè)計科學的財務(wù)風險評估指標，及時預(yù)警與提出解決策略。受行業(yè)特性與自身生產(chǎn)經(jīng)營方式影響，房地產(chǎn)企業(yè)極易產(chǎn)生各類財務(wù)風險。對此，企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身經(jīng)營情況、資金資產(chǎn)情況等設(shè)計財務(wù)風險評估指標，如總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、資產(chǎn)負債率、資產(chǎn)報酬率、有形凈資產(chǎn)率等。其中，企業(yè)應(yīng)單獨列出現(xiàn)金流量指標，促進企業(yè)收付實現(xiàn)制與權(quán)責發(fā)生制穩(wěn)定落實。同時企業(yè)應(yīng)建立財務(wù)風險預(yù)警機制，以此提前發(fā)現(xiàn)與提示財務(wù)風險，記錄風險情況、原因、處理方案，避免產(chǎn)生較大損失。除利用上述提及的風險評估指標，企業(yè)還應(yīng)制定財務(wù)預(yù)警標準，風險達到一定數(shù)值后自動提示，劃分風險等級，根據(jù)不同等級的風險情況針對性采取處理措施。

4.3 規(guī)范財務(wù)內(nèi)控活動，確保資產(chǎn)安全

房地產(chǎn)企業(yè)開展財務(wù)內(nèi)控工作時，應(yīng)規(guī)范各類財務(wù)內(nèi)控活動，確保企業(yè)資產(chǎn)資源安全，其中資金、資產(chǎn)管理較為關(guān)鍵。第一，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強貸款資金管理，要求財務(wù)部門提前制定貸款目標、方案等，根據(jù)企業(yè)年度資金籌措計劃規(guī)劃貸款使用。企業(yè)貸款管理方案應(yīng)包括企業(yè)未來的資金收支情況等，保證月度實際發(fā)生數(shù)與月末余額等相符合。財務(wù)部門編制方案后提交申請，經(jīng)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層審批后正式實施，期間財務(wù)部門應(yīng)全程跟蹤。第二，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強運營資金控制，做好資金收支與預(yù)算管理等工作，提升企業(yè)財務(wù)內(nèi)控水平。例如，針對企業(yè)資金收入，應(yīng)先將資金存入預(yù)先設(shè)立的存款賬戶，由財務(wù)部門負責人集中管理與劃撥。若資金不在預(yù)算范圍內(nèi)，企業(yè)應(yīng)開啟集中審議，經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)層審批通過后進行調(diào)撥。若資金由企業(yè)部門收取，此部門應(yīng)向財務(wù)部門提交相關(guān)材料，財務(wù)部門審核后收取相應(yīng)貨幣資金。第三，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強固定資產(chǎn)管理，實施全生命周期管理，嚴格管控資產(chǎn)采購、使用、報廢等環(huán)節(jié)，提升固定資產(chǎn)利用率，避免資產(chǎn)嚴重流失。企業(yè)應(yīng)針對此項工作完善相應(yīng)制度及標準，落實崗位職責，建立登記臺賬與搜集相關(guān)信息數(shù)據(jù)，為開展資產(chǎn)盤點、處理等工作提供可靠依據(jù)。第四，加強存貨管理控制。房地產(chǎn)企業(yè)的存貨控制主要包含著工程材料、設(shè)備等，其涉及工程成本與財務(wù)內(nèi)控。由此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重點關(guān)注授權(quán)批準、監(jiān)督、檢查等工作，確定存貨管理控制流程，確保物資采購、物資入庫、物資使用、退料入庫等工作規(guī)范合理。首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)制定物資審批制度、明確審批權(quán)責，要求各部門及其負責人、經(jīng)辦人等簽字確認，規(guī)控越權(quán)審批行為。例如，工程部門需采購物資時，其主管應(yīng)先確定物資類型、用量并且簽字確認，隨后由部門經(jīng)理與財務(wù)部門分別審批簽字，確定所需資金，最終交由采購部門采購。其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)確定控制活動環(huán)節(jié)，明確落實物資采購、入庫、使用、退料等環(huán)節(jié)的流程與內(nèi)容，詳細記錄每一階段的任務(wù)與負責人，以此保障物資安全，提升利用率。最后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)制定物資存貨檢查制度與監(jiān)督制度等，加大監(jiān)督力度，定期開展檢查工作。其檢查內(nèi)容主要包含審批授權(quán)執(zhí)行情況、崗位職責落實情況、會計核算制度執(zhí)行情況、物資入庫與出庫制度執(zhí)行情況、剩余物資處理情況等。經(jīng)過系統(tǒng)檢查與嚴格監(jiān)督，房地產(chǎn)企業(yè)能了解工程物資使用情況，控制成本，規(guī)范風險。

4.4 加大財務(wù)監(jiān)督力度，做好審計工作

當前，企業(yè)做好內(nèi)部審計監(jiān)督工作能有效規(guī)避財務(wù)風險，促進財務(wù)內(nèi)控工作順利實施。開展內(nèi)部審計監(jiān)督工作前，企業(yè)應(yīng)根據(jù)內(nèi)審目標制定審計目標、配備審計人員、落實審計流程，要求內(nèi)審人員制定工作方案。其中，企業(yè)應(yīng)增強內(nèi)審部門及人員的獨立性，進一步確定崗位職能定位，要求在企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層直接控制下開展內(nèi)審工作。財務(wù)內(nèi)審時，企業(yè)內(nèi)審部門應(yīng)組織相應(yīng)座談會，搜集信息、明確內(nèi)審重點、編制財務(wù)內(nèi)審底稿與計劃。針對企業(yè)項目，內(nèi)審部門應(yīng)及時提出整改意見，確保各項工作順利推進。最后，企業(yè)內(nèi)審部門、財務(wù)部門、內(nèi)審對象應(yīng)共同參加會議，分析內(nèi)審情況與提出調(diào)整建議。

4.5 加強全面預(yù)算管理

受房地產(chǎn)行業(yè)特性影響，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展具有風險高、收益高等特征。對此，企業(yè)想要提升收益、控制風險，必須加強財務(wù)內(nèi)部控制，優(yōu)化內(nèi)部環(huán)境，其中預(yù)算管理非常關(guān)鍵。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)推行全面預(yù)算管理，通過科學的預(yù)算指引投融資、工程建設(shè)、業(yè)務(wù)工作等，提升工作效率，降低運行成本。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)成立預(yù)算管理部門與資金集中結(jié)算中心，掌握企業(yè)資金使用情況與管理特性，加強資金管理。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加快信息化建設(shè)速度，在系統(tǒng)中開發(fā)預(yù)算管理、財務(wù)報賬、資金管理等功能，各項資金活動由預(yù)算中心統(tǒng)一審批與配置，控制企業(yè)收支，避免出現(xiàn)預(yù)算超支等問題。

4.6 開發(fā)管理系統(tǒng)，提升管理效率

互聯(lián)網(wǎng)信息時代下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)開發(fā)與落實財務(wù)管理系統(tǒng)，廣泛搜集財務(wù)信息數(shù)據(jù)、提升財務(wù)管理效率。企業(yè)可引進ERP系統(tǒng)，將財務(wù)內(nèi)控工作具體分為4個功能模塊：第一，項目管理模塊。財務(wù)部門根據(jù)此模塊能了解與監(jiān)督工程項目具體情況，獲取施工數(shù)據(jù)，以此做好成本管理等工作。第二，供應(yīng)商管理模塊。財務(wù)部門根據(jù)此模塊能了解供應(yīng)商情況，如材料供應(yīng)情況、往來賬款情況等，確保供應(yīng)單位穩(wěn)定。第三，賬目管理模塊。財務(wù)部門根據(jù)此模塊能加強企業(yè)賬目管理，快速查看賬目、分析賬目并且進行預(yù)警，減少人工失誤率。第四，營銷管理模塊。財務(wù)部門根據(jù)此模塊能了解業(yè)務(wù)情況，全面掌握企業(yè)營銷情況，緊跟市場發(fā)展動態(tài)并且改進戰(zhàn)略方案。

5 結(jié)語

當前，房地產(chǎn)企業(yè)想要在激烈的市場競爭中脫穎而出，應(yīng)增強內(nèi)部控制實力，防控財務(wù)風險，保證資金資產(chǎn)安全。由此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從意識、制度、監(jiān)督等層面改進財務(wù)內(nèi)控工作，實施全面、動態(tài)管理，提升財務(wù)管理與風險防控水平，促進企業(yè)長期穩(wěn)定發(fā)展。

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