國有企業(yè)投資性房地產(chǎn)核算模式對(duì)企業(yè)的影響分析

楊品

（1.拉薩經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)小額貸款有限公司，拉薩 850011；2.西藏大學(xué)財(cái)經(jīng)學(xué)院，拉薩 850000）

1 引言

自2006 年財(cái)政部公布了投資性房地產(chǎn)應(yīng)用指南以來，眾多筆者對(duì)投資性房地產(chǎn)以公允價(jià)值模式計(jì)量的優(yōu)缺點(diǎn)及其對(duì)企業(yè)產(chǎn)生的影響做了大量研究，但對(duì)企業(yè)如何選擇這兩種模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量研究較少，尤其對(duì)國有企業(yè)而言，國有企業(yè)有資本保值的特殊要求，更需要審慎選擇投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式。本文對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢、房地產(chǎn)政策導(dǎo)向、資本保值增值考核要求等因素進(jìn)行分析，對(duì)國有企業(yè)投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式選擇提供參考。

2 兩種核算模式的對(duì)比分析

同一企業(yè)只能采用一種模式對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，兩種模式在概念、特點(diǎn)、使用條件、后續(xù)計(jì)量、模式變更方面均存在較大差異，具體對(duì)比分析如下。

2.1 概念

投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。在成本模式下，應(yīng)當(dāng)按照固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的規(guī)定，對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。而只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，才可以采用公允價(jià)值模式計(jì)量。采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足下列條件：①活躍的房地產(chǎn)交易市場。②在活躍的房地產(chǎn)交易市場上能夠取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出科學(xué)的預(yù)測。

2.2 特點(diǎn)

成本模式的主要特點(diǎn)是它依賴于歷史成本，為投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算提供了穩(wěn)定和可預(yù)測的基礎(chǔ)。該模式?jīng)]有反映當(dāng)前的市場狀況，這既可以看作是穩(wěn)定性的優(yōu)勢，也可以看作是會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的劣勢。公允價(jià)值模式的特征是其對(duì)市場條件的反應(yīng)能力，可以更準(zhǔn)確、更及時(shí)地反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，提供更高的會(huì)計(jì)信息質(zhì)量。然而，隨著房地產(chǎn)市場狀況的波動(dòng)，它也給財(cái)務(wù)報(bào)表帶來了波動(dòng)性。

2.3 適用條件

成本核算廣泛應(yīng)用于偏好穩(wěn)定性和可預(yù)測性的企業(yè)。成本模式通常用于難以可靠獲得投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的環(huán)境。相反，只有在能夠獲得房地產(chǎn)價(jià)格的情況下，投資性房地產(chǎn)才會(huì)選擇公允價(jià)值計(jì)量模式。

2.4 后續(xù)計(jì)量

投資性房地產(chǎn)以成本模式進(jìn)行計(jì)量的，其沒有二級(jí)明細(xì)科目，只需在其使用壽命或租賃期限內(nèi)對(duì)其進(jìn)行折舊或攤銷，如果期末發(fā)生減值跡象的，應(yīng)當(dāng)按照資產(chǎn)減值的規(guī)定進(jìn)行賬務(wù)處理。而在公允價(jià)值計(jì)量模式下，投資性房地產(chǎn)有“成本”和“公允價(jià)值變動(dòng)”兩個(gè)二級(jí)明細(xì)科目，且會(huì)計(jì)期末按公允價(jià)值波動(dòng)情況調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益。

2.5 模式變更

企業(yè)需謹(jǐn)慎選擇投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式，因計(jì)量模式一經(jīng)確定，不允許隨意變更。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，在特定條件下，成本模式可變更為公允價(jià)值模式，并應(yīng)當(dāng)作為會(huì)計(jì)政策變更。但對(duì)已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式計(jì)量轉(zhuǎn)為成本模式計(jì)量。

3 不同核算模式對(duì)企業(yè)的影響

3.1 對(duì)會(huì)計(jì)處理的影響

如果公司持有的投資性房地產(chǎn)用于租賃，則在兩種模式下，在取得的租金收入環(huán)節(jié)，他們的會(huì)計(jì)處理是一致的，即借記資產(chǎn)類科目（如貨幣資金），貸記損益類科目（即其他業(yè)務(wù)收入）。但在確認(rèn)投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值的后續(xù)計(jì)量環(huán)節(jié)，兩者的會(huì)計(jì)處理方式是不一致的。在成本核算模式下，根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，應(yīng)按照固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的相關(guān)規(guī)定，對(duì)其計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，賬務(wù)處理為借記損益類科目（即其他業(yè)務(wù)成本），貸記投資性房地產(chǎn)備抵科目（即投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊/攤銷）。在會(huì)計(jì)期末，如果經(jīng)減值測試后發(fā)生減值的，還應(yīng)當(dāng)計(jì)提減值準(zhǔn)備，會(huì)計(jì)處理為借記損益類科目（即資產(chǎn)減值損失），貸記投資性房地產(chǎn)備抵科目（即投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備）。投資性房地產(chǎn)屬于長期資產(chǎn)，其減值損失一經(jīng)確認(rèn)不得轉(zhuǎn)回。根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，對(duì)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量的，應(yīng)在會(huì)計(jì)期末需要根據(jù)公允價(jià)值的波動(dòng)調(diào)整投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，即當(dāng)期末公允價(jià)值大于賬面價(jià)值時(shí)，借記資產(chǎn)類科目（即投資性房地產(chǎn)-公允價(jià)值變動(dòng)），貸記損益類科目（即公允價(jià)值變動(dòng)損益）。如果公允價(jià)值小于賬面價(jià)值，則做相反會(huì)計(jì)分錄。在該模式下，無需對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行折舊或攤銷、資產(chǎn)減值的會(huì)計(jì)處理。

3.2 對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表項(xiàng)目的影響

在成本核算模式下，每期確認(rèn)“其他業(yè)務(wù)成本”時(shí)，或發(fā)生減值確認(rèn)“資產(chǎn)減值損失”時(shí)，均對(duì)利潤項(xiàng)目產(chǎn)生負(fù)面影響；隨著折舊或攤銷，或發(fā)生減值時(shí)，“投資性房地產(chǎn)”項(xiàng)目均隨之降低，也導(dǎo)致資產(chǎn)總額減少，且對(duì)資產(chǎn)和利潤項(xiàng)目的影響金額相對(duì)穩(wěn)定。而在公允價(jià)值核算模式下，當(dāng)公允價(jià)值上升時(shí)，會(huì)引起資產(chǎn)及利潤項(xiàng)目金額均上升，但如果公允價(jià)值下降，則會(huì)產(chǎn)生相反結(jié)果，而且對(duì)資產(chǎn)和利潤項(xiàng)目的影響金額取決于房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)情況，則會(huì)產(chǎn)生較大的不確定性。

3.3 對(duì)財(cái)務(wù)指標(biāo)分析的影響

本文財(cái)務(wù)指標(biāo)分析主要是指對(duì)盈利能力、營運(yùn)能力、償債能力指標(biāo)的分析。

①盈利能力分析：盈利能力主要體現(xiàn)在凈利潤的變化，凈利潤越大盈利能力越強(qiáng)。在成本計(jì)量模式下，由于折舊或攤銷，導(dǎo)致每期末均產(chǎn)生“其他業(yè)務(wù)成本”或“資產(chǎn)減值損失”，只有在處置環(huán)節(jié)，才可能有處置收益，所以日常核算過程中，成本模式計(jì)量將對(duì)盈利能力產(chǎn)生不利影響。在公允價(jià)值模式下，在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)上行時(shí)，使得“公允價(jià)值變動(dòng)損益”金額增加，從而有利于企業(yè)的盈利能力提升；相反，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)下行時(shí)，則對(duì)盈利能力產(chǎn)生不利影響。在公允價(jià)值模式下，對(duì)其盈利能力的影響也無法準(zhǔn)確預(yù)判，因?yàn)槠溆绊懯请S著市場波動(dòng)而波動(dòng)的。

②營運(yùn)能力分析：營運(yùn)能力通過總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率反應(yīng)，在營業(yè)收入不變的情況，總資產(chǎn)減少，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率變大，則營運(yùn)能力較強(qiáng)。在成本計(jì)量模式下，因投資性房地產(chǎn)金額不斷減少，即導(dǎo)致總資產(chǎn)金額下降，故有利于提升運(yùn)營能力。在公允價(jià)值模式下，在房地產(chǎn)市場繁榮時(shí)，則投資性房地產(chǎn)金額增加，進(jìn)而導(dǎo)致總資產(chǎn)增加，則導(dǎo)致企業(yè)的營運(yùn)能力降低；相反，則有利于營運(yùn)能力提升。

③償債能力分析：通過資產(chǎn)負(fù)債率反應(yīng)償債能力，即在負(fù)債規(guī)模不變的情況下，總資產(chǎn)增加，資產(chǎn)負(fù)債率下降，償債能力增強(qiáng)。如營運(yùn)能力對(duì)總資產(chǎn)變動(dòng)情況的分析，在成本計(jì)量模式下，總資產(chǎn)金額下降，導(dǎo)致償債能力下降。在公允價(jià)值模式下，在房地產(chǎn)市場繁榮時(shí)，使得總資產(chǎn)增加，則有利于提高企業(yè)的償債能力。

3.4 對(duì)績效考核的影響

績效考核是企業(yè)管理的一個(gè)環(huán)節(jié)，本文主要分析對(duì)財(cái)務(wù)方面的績效影響。對(duì)企業(yè)而言，尤其是國有企業(yè)，財(cái)務(wù)考核主要體現(xiàn)為收支平衡及資本保值增值的完成情況，這兩方面的考核又具體表現(xiàn)為凈利潤目標(biāo)值的完成情況。在成本計(jì)量模式下，會(huì)計(jì)期末形成“其他業(yè)務(wù)成本”或發(fā)生減值跡象時(shí)，產(chǎn)生“資產(chǎn)減值損失”項(xiàng)目，這兩部分均屬于凈利潤的抵減項(xiàng)，故采用成本核算模式不利于完成績效考核目標(biāo)。在公允價(jià)值模式下，在房地產(chǎn)市場向好時(shí)，屬于收益類的“公允價(jià)值變動(dòng)損益”增加，此時(shí)有利于完成績效考核目標(biāo)；相反，則不利于完成績效考核目標(biāo)。

總而言之，從兩種核算模式對(duì)企業(yè)的影響分析可知，成本模式能夠提供穩(wěn)定和可預(yù)測的財(cái)務(wù)狀況，對(duì)企業(yè)的影響也是可預(yù)測的。而公允價(jià)值模式下，對(duì)企業(yè)的影響取決于房地產(chǎn)市場波動(dòng)的情況，存在較大不確定性。

4 關(guān)于國有企業(yè)選擇后續(xù)計(jì)量模式的建議

4.1 與企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)相匹配

于國有企業(yè)而言，在制定戰(zhàn)略目標(biāo)時(shí)，其需要兼顧經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。尤其對(duì)國有投資企業(yè)，他們從政府單位取得土地使用權(quán)，通過招商引資等方式，將土地或廠房等房地產(chǎn)資產(chǎn)出售或出租給意向企業(yè)，以促進(jìn)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展，由此形成大量的投資性房地產(chǎn)。根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，企業(yè)只能選擇一種模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)核算，對(duì)國有企業(yè)決策者而言，他們需要根據(jù)房地產(chǎn)的戰(zhàn)略目標(biāo)選擇后續(xù)核算模式。如果國有企業(yè)計(jì)劃將房地產(chǎn)或土地主要用于出售，建議使用公允價(jià)值模式計(jì)量，因?yàn)樵诠蕛r(jià)值計(jì)量模式下，能夠及時(shí)和準(zhǔn)確的反應(yīng)資產(chǎn)的市場價(jià)值，有利于企業(yè)管理者作出在價(jià)格波動(dòng)的較高點(diǎn)出售資產(chǎn)的決策，有利于實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)。如果國有企業(yè)計(jì)劃將所持有的投資性房地產(chǎn)主要用于出租，建議使用成本計(jì)量模式，因?yàn)槌杀灸Ｊ侥軌蛱峁┓€(wěn)定的財(cái)務(wù)預(yù)測，有利于達(dá)到資本保值增值的考核要求。

4.2 符合企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)偏好

在制定風(fēng)險(xiǎn)管理策略時(shí)，首先需要確定企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)偏好及風(fēng)險(xiǎn)承受度，而投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量模式與風(fēng)險(xiǎn)偏好緊密相關(guān)。風(fēng)險(xiǎn)偏好是決策者對(duì)待風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度，對(duì)決策有著至關(guān)重要的影響。風(fēng)險(xiǎn)愛好型的決策者，對(duì)偏離預(yù)期目標(biāo)的容忍程度較高，他們更傾向于選擇公允價(jià)值后續(xù)計(jì)量模式，因?yàn)樵谠撃Ｊ较拢捎诜康禺a(chǎn)市場波動(dòng)對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表及保值增值預(yù)期目標(biāo)影響均較大，同時(shí)公允價(jià)值模式對(duì)市場變化的敏感性可能促使公司采取對(duì)沖和風(fēng)險(xiǎn)緩解策略。對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)厭惡型的決策者，往往風(fēng)險(xiǎn)承受能力較低，更愿意選擇成本模式計(jì)量。根據(jù)可預(yù)測的各項(xiàng)收入及成本費(fèi)用，按時(shí)間周期有序穩(wěn)定的考核各項(xiàng)指標(biāo)完成情況，不必花費(fèi)太多精力考慮房地產(chǎn)市場波動(dòng)帶來的影響。

4.3 符合房地產(chǎn)市場預(yù)期

國有企業(yè)選擇投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式時(shí)，市場動(dòng)態(tài)因素起著關(guān)鍵作用。了解這些因素的細(xì)微差別對(duì)于使會(huì)計(jì)核算與市場現(xiàn)實(shí)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)保持一致至關(guān)重要，最終有助于審慎的財(cái)務(wù)決策。當(dāng)房地產(chǎn)市場形勢向好時(shí)，公允價(jià)值模型具有優(yōu)勢，因?yàn)楣蕛r(jià)值模型能夠反映當(dāng)前估值的靈活性，可能提供戰(zhàn)略優(yōu)勢，使國有企業(yè)能夠更有效地適應(yīng)不斷變化的市場條件。然而，這種模式固有的波動(dòng)性需要強(qiáng)有力的風(fēng)險(xiǎn)管理策略，并清楚地了解其對(duì)財(cái)務(wù)業(yè)績和利益相關(guān)者看法的影響。相反，在更穩(wěn)定的市場環(huán)境中，成本模型由于其保守性而可能更具吸引力。它的穩(wěn)定性和可預(yù)測性以及操作的便捷性，使其成為在價(jià)格波動(dòng)最小的市場中運(yùn)營的國有企業(yè)的合適選擇，有利于企業(yè)進(jìn)行長期資產(chǎn)管理而不是短期市值調(diào)整。

4.4 滿足企業(yè)融資需求

在國有企業(yè)有銀行貸款或上市等融資需求時(shí)，他們需要向報(bào)表使用者傳遞企業(yè)價(jià)值利好信息，投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的選擇就變得尤為重要。不同模式的計(jì)量方式對(duì)企業(yè)價(jià)值的影響較大，具體來說，公允價(jià)值與房地產(chǎn)市場的變化情況緊密相連，對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)影響較大，容易向外部的報(bào)表使用者傳達(dá)經(jīng)營不穩(wěn)定的負(fù)面信息。為確保企業(yè)長期取得融資資金以助力企業(yè)的發(fā)展，決策者應(yīng)當(dāng)考慮房地產(chǎn)市場波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。自2018 年以來，在我國強(qiáng)調(diào)房子是用來住的、不是用來炒的宏觀背景下，結(jié)合目前在經(jīng)濟(jì)下行時(shí)期，房價(jià)大漲的可能性已不大，建議選擇成本模式來規(guī)避因公允價(jià)值波動(dòng)帶來的影響。

在成本模式下，對(duì)于地段比較好的房地產(chǎn)，其流動(dòng)性較大，對(duì)資產(chǎn)的貶值沖擊較小，國有企業(yè)在年末計(jì)提投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備的可能性也較小。相反如果房地產(chǎn)資產(chǎn)所處位置較偏遠(yuǎn)，不易流通，在目前經(jīng)濟(jì)形勢下，更容易發(fā)生減值，一旦房地產(chǎn)資產(chǎn)發(fā)生減值，在年末時(shí)需要計(jì)提資產(chǎn)減值損失，且一經(jīng)計(jì)提不得沖回，對(duì)當(dāng)期利潤將產(chǎn)生較大影響。在此種情況下，國有企業(yè)決策者要充分考慮因計(jì)提減值損失對(duì)企業(yè)融資產(chǎn)生的影響。

4.5 考慮稅務(wù)處理的影響

隨著“營改增”政策的實(shí)施，投資性房地產(chǎn)涉及稅種較多且金額較大，稅務(wù)局對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的監(jiān)管也越來越謹(jǐn)慎。投資性房地產(chǎn)在成本核算模式下，稅會(huì)差異較?。欢诠蕛r(jià)值模式計(jì)量下，投資性房地產(chǎn)的稅會(huì)差異較明顯，具體差異體現(xiàn)在企業(yè)所得稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅3 個(gè)方面。

①企業(yè)所得稅：在公允價(jià)值模式下，對(duì)投資性房地產(chǎn)能否按照直線法計(jì)算折舊或攤銷在稅前扣除，實(shí)務(wù)中，各個(gè)地方主管稅務(wù)局的處理方式不一，目前主要存在兩種處理方法。一種是根據(jù)企業(yè)所得稅相關(guān)規(guī)定，固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)按照規(guī)定的年限進(jìn)行折舊或攤銷，每期因計(jì)提的折舊或攤銷額形成的成本費(fèi)用允許在稅前扣除，但投資性房地產(chǎn)在公允價(jià)值核算模式下，因無需計(jì)提折舊或攤銷，未確認(rèn)折舊或攤銷年限，故測算的折舊或攤銷額不允許稅前扣除。另一種認(rèn)為稅務(wù)處理時(shí)，可按照歷史成本法計(jì)算折舊在稅前扣除。

②土地增值稅：根據(jù)《土地增值稅暫行條例》相關(guān)規(guī)定，土地增值稅是對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓取得的增值額部分進(jìn)行征稅的，即土地增值稅的征收是在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)；對(duì)期末按照公允價(jià)值進(jìn)行核算的投資性房地產(chǎn)，因公允價(jià)值變動(dòng)導(dǎo)致的增值明確規(guī)定不需要計(jì)征土地增值稅。故因不同原因和不同環(huán)節(jié)導(dǎo)致的增值，使得土地增值稅產(chǎn)生較明顯的稅會(huì)差異。

③房產(chǎn)稅：對(duì)于從租計(jì)征的房產(chǎn)稅沒有稅會(huì)差異，但對(duì)從價(jià)計(jì)征的房產(chǎn)稅而言，則存在稅會(huì)差異。從價(jià)計(jì)征的房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)余值為計(jì)稅依據(jù)，而房產(chǎn)余值是以歷史成本為基礎(chǔ)核算的，未考慮房產(chǎn)增值的情況；當(dāng)投資性房地產(chǎn)選擇公允價(jià)值模式進(jìn)行會(huì)計(jì)計(jì)量時(shí)，則投資性房地產(chǎn)的期末價(jià)值就會(huì)隨公允價(jià)值的變動(dòng)而變動(dòng)，會(huì)計(jì)核算時(shí)考慮了房產(chǎn)增值的部分，進(jìn)而稅務(wù)與會(huì)計(jì)處理就有一定的差異。

對(duì)如何選擇投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式問題，屬于財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人的決策范疇，稅務(wù)相關(guān)規(guī)定對(duì)這兩種模式的處理存在較大不同，從以上分析可以看出，國有企業(yè)財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人很有可能選擇成本模式下簡單操作的稅務(wù)處理方式，而放棄公允價(jià)值計(jì)量模式。

5 結(jié)語

綜上所述，投資性房地產(chǎn)后續(xù)核算無論選擇哪種模式，在不同的條件下都有其優(yōu)勢和劣勢。具體如何選擇，還需要根據(jù)以上5 個(gè)建議綜合考慮。再者，企業(yè)財(cái)務(wù)核算的目的就是為企業(yè)管理者決策提供數(shù)據(jù)支持，完成企業(yè)決策，達(dá)成企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)。所以，國有企業(yè)決策者選擇符合企業(yè)自身發(fā)展的投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式，才能夠支持企業(yè)可持續(xù)高質(zhì)量的發(fā)展。