存量更新背景下老舊小區(qū)適老化更新改造模式的可行性設(shè)計(jì)
——以西安市碑林區(qū)李家村東院小區(qū)為例

楊維剛 YANG Wei-gang

（中鐵一局集團(tuán)城市投資運(yùn)營(yíng)管理有限公司，西安 710054）

0 引言

隨著城市化進(jìn)程的不斷深入，人口老齡化趨勢(shì)顯著增長(zhǎng)，老舊小區(qū)適老化更新改造成為了一個(gè)亟待解決的問題。在存量更新背景下，如何將老舊小區(qū)進(jìn)行適老化改造，提供更好的居住環(huán)境和服務(wù)，已經(jīng)成為政府部門、社會(huì)、老年人關(guān)注的焦點(diǎn)。本文以西安市碑林區(qū)李家村東院小區(qū)為例，對(duì)老舊小區(qū)適老化改造模式的可行性進(jìn)行研究。目前，李家村東院小區(qū)是一個(gè)老舊小區(qū)，住戶大部分都是年邁的老年職工，但由于小區(qū)建筑結(jié)構(gòu)老化、外部設(shè)施陳舊、內(nèi)部居住環(huán)境不佳等問題，導(dǎo)致老年人生活質(zhì)量受到嚴(yán)重影響。為了滿足老年人的需求，提高其居住品質(zhì)，適老化改造成為目前急需考慮的問題。適老化改造模式可行性研究是十分必要的，通過調(diào)查老年人的實(shí)際需求，了解他們對(duì)適老化改造的具體要求，從而制定出切實(shí)可行的改造方案。同時(shí)，通過對(duì)于老舊小區(qū)的建筑結(jié)構(gòu)和設(shè)施狀況進(jìn)行評(píng)估，確定出需要改造的重難點(diǎn)，為改造工作提供指導(dǎo)。通過調(diào)研其他地區(qū)的適老化改造案例，借鑒其操作經(jīng)驗(yàn)，為李家村東院小區(qū)的改造提供參考。通過本次研究，希望能夠找到一種適合李家村東院小區(qū)的適老化改造模式，為老年人提供更良好的居住環(huán)境，滿足老年人的需求，改善他們的生活質(zhì)量。也希望通過該案例研究，為其他類似的老舊小區(qū)適老化改造提供借鑒和參考。

1 研究對(duì)象

李家村東園小區(qū)位于顯示碑林區(qū)文藝路街道，坐落在文化底蘊(yùn)深厚的安西街，是市中心，屬地緣性小區(qū)。小區(qū)附近醫(yī)院有中國(guó)人民解放軍第四五一醫(yī)院、陜西省疾病預(yù)防控制中心、西安市第四醫(yī)院、西安空軍451 醫(yī)院體檢中心、西安市紅會(huì)醫(yī)院、陜西省人民醫(yī)院；教育上有西安建筑科技大學(xué)、西安交通大學(xué)、西安市鐵一中學(xué)、西安市太乙路中學(xué)、西安市第十二中學(xué)、西安市第八十六中學(xué)、雁塔路小學(xué)；購(gòu)物上有華潤(rùn)萬家、華清廣場(chǎng)、萬達(dá)廣場(chǎng)、西北黃金珠寶商城；緊鄰地鐵4、5 號(hào)線及5、25、27 眾多公交站點(diǎn)，交通教育醫(yī)療資源豐富，區(qū)位條件優(yōu)越。李家村東院小區(qū)人口占比：60 歲以上人口占比43.7%，已超過重度老齡化30%的標(biāo)準(zhǔn)；60-70 歲占據(jù)19.3%，70-80 歲占據(jù)10.2%，80歲以上14.2%。作者在對(duì)實(shí)地展開調(diào)查研究中發(fā)現(xiàn)，對(duì)于2000 年以前建成的老舊住宅小區(qū)，居住人口老齡化現(xiàn)象，非常具有普遍性。作者選取李家村東院小區(qū)作為改造試點(diǎn)，一則是遵循中鐵一局集團(tuán)戰(zhàn)略發(fā)展方向“人”的大健康和“物”的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)立足城市運(yùn)營(yíng)，構(gòu)建老年友好型社區(qū)群。二則是作為管理者以康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)投資建設(shè)運(yùn)營(yíng)商的角色通過輕重資產(chǎn)結(jié)合的方式，探索“老舊小區(qū)室內(nèi)外綜合適老化改造+康養(yǎng)運(yùn)營(yíng)服務(wù)”新模式，為即將到來的老齡化社會(huì)，老年人的養(yǎng)老問題貢獻(xiàn)解決之策。

2 收集情報(bào)資料

李家村東院小區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)密集，共10 棟樓，33 個(gè)單元；6 棟建于70 年代，3 棟建于80 年代，1 棟建于2000年：5 棟4 層，5 棟5 層。東院小區(qū)共418 戶，約500 人居住，主要以企業(yè)職工6 層樓住宅等封閉式小區(qū)為主，空間結(jié)構(gòu)單一，由于建設(shè)年代久，小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施落后，也給適老化更新改造帶來一定的難度（如圖1 所示）。

圖1 李家村東院小區(qū)原平面圖

2.1 小區(qū)室內(nèi)環(huán)境情況

地面存在高差，衛(wèi)生間地磚不防滑，無適老化輔助工具，并且老年用品配置不齊全。

2.2 小區(qū)室外環(huán)境情況

缺少無障礙通道，沒有電梯，無樓層標(biāo)識(shí)，由于建設(shè)年代久遠(yuǎn)，場(chǎng)地規(guī)模有限，無法滿足電梯加裝條件，老年人上下樓困難。標(biāo)識(shí)系統(tǒng)模糊，路面破損嚴(yán)重，街巷識(shí)別性不強(qiáng)，小區(qū)公共空間中標(biāo)識(shí)系統(tǒng)模糊、無障礙設(shè)施數(shù)量不足。社區(qū)內(nèi)部分路段存在一定坡度，但缺少防滑坡、安全扶手、休息座椅、無障礙坡道等設(shè)施，影響老年人出行。

2.3 小區(qū)配套設(shè)施情況

老年人活動(dòng)中心活性低，無養(yǎng)老服務(wù)及相關(guān)設(shè)施，內(nèi)部養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施不足，外部的基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施破損、老化嚴(yán)重，老年活動(dòng)場(chǎng)地環(huán)境差。小區(qū)內(nèi)缺少休閑娛樂空間，難以滿足老年人多元化活動(dòng)需求，高齡老人只能選擇居家養(yǎng)老模式，加之小區(qū)內(nèi)部場(chǎng)地活動(dòng)空間小，養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施運(yùn)營(yíng)較難。

3 存量更新背景下老舊小區(qū)適老化更新改造功能分析

3.1 改造原則

老舊小區(qū)是指建設(shè)時(shí)間較長(zhǎng)、基礎(chǔ)設(shè)施老化、居住環(huán)境不佳的小區(qū)。隨著城市不斷發(fā)展，人口老齡化趨勢(shì)持續(xù)加劇，老舊小區(qū)適老化更新改造已成為城市更新的重要任務(wù)。但值得注意的是，在存量更新背景下，應(yīng)當(dāng)遵循安全健康原則、因地制宜原則、經(jīng)濟(jì)實(shí)用原則進(jìn)行改造。首先，安全健康原則。由于老年人身體機(jī)能相對(duì)較弱，在改造過程中必須重視安全健康問題。例如：改造時(shí)應(yīng)注意消除地面凹凸不平、修復(fù)破損樓梯和道路，安裝扶手和坡道，我們也正在探索如何在六層樓安裝便捷式電梯，以方便行動(dòng)不便的老年人出行。同時(shí)，改造過程中要保證供水、供電、燃?xì)獾然A(chǔ)設(shè)施的安全可靠，確保老年人的生命安全；其次，因地制宜原則。不同小區(qū)具有各種特點(diǎn)和需求，改造方案要根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行個(gè)性化設(shè)計(jì)。如有些老舊小區(qū)的居住樓房沒有電梯，對(duì)于行動(dòng)不便的老年人來說產(chǎn)生巨大的障礙。在改造時(shí)，要考慮增加電梯，方便老年人上下樓；部分老舊小區(qū)存在居住環(huán)境差、綠化少的問題，可在改造過程中加強(qiáng)環(huán)境綠化，提升居住品質(zhì)；最后，經(jīng)濟(jì)實(shí)用原則。城市存量更新需要耗費(fèi)大量資金和資源，改造中必須注重經(jīng)濟(jì)實(shí)用性，改造方案要充分考慮成本效益，并選擇合適的材料和技術(shù)，以確保更新工作的可持續(xù)發(fā)展。還要引入社會(huì)資本，吸引社會(huì)力量參與改造，提高改造效率（如圖2 所示）。

圖2 改造流程

3.2 功能分析

隨著年齡不斷增長(zhǎng)，老年人身體機(jī)能逐漸下降，行動(dòng)不便成為他們面臨的主要問題。適老化改造會(huì)通過改善建筑物的無障礙設(shè)施、增加電梯等措施，為老年人創(chuàng)造安全的居住環(huán)境。例如：對(duì)于樓房而言，安裝電梯方便老年人上下樓，減輕他們的體力負(fù)擔(dān)；對(duì)于小區(qū)而言，修建平坦的人行道、設(shè)立無障礙通道等都能讓老年人進(jìn)行方便出行。通過上述改造，不僅提高老年人的居住舒適度，還能增加他們的生活獨(dú)立性。同時(shí)，老年人在日常生活中，除了基本的居住需求外，社區(qū)要提供多樣化的服務(wù)來滿足其各種需求，適老化改造可將社區(qū)功能與服務(wù)進(jìn)行整合，為老年人提供醫(yī)療、健康、養(yǎng)老、文化娛樂等多種服務(wù)。例如：在小區(qū)內(nèi)設(shè)立醫(yī)療衛(wèi)生站、健身中心、養(yǎng)老院等，方便老年人就近享受各項(xiàng)服務(wù)，并能促進(jìn)老年人之間的相互交流，滿足老年人的各種需求，打造一個(gè)溫馨、和諧的社區(qū)環(huán)境。隨著城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，部分老舊小區(qū)的設(shè)施陳舊、功能單一，無法滿足現(xiàn)代社區(qū)的需求，適老化改造通過重新規(guī)劃和優(yōu)化配置社區(qū)資源，使得小區(qū)的設(shè)施和服務(wù)更加完善。例如：將原本廢棄的場(chǎng)地改建為公共休閑區(qū)、綠地或社區(qū)商業(yè)中心，為老年人提供更多的休閑娛樂和商業(yè)服務(wù)。這樣的改造既能提高小區(qū)的整體品質(zhì)，還能提升小區(qū)的吸引力，吸引大量人群來此居住。

4 存量更新背景下老舊小區(qū)適老化更新改造措施

4.1 小區(qū)室內(nèi)環(huán)境改造

隨著人口老齡化不斷加劇，老舊小區(qū)適老化更新改造已經(jīng)成為一個(gè)迫切的問題。在存量更新背景下，如何改善老舊小區(qū)的室內(nèi)環(huán)境，以提供更加安全、舒適的居住條件，已經(jīng)引起了廣泛的關(guān)注。以本工程為例，老舊小區(qū)地面往往存在高差，這給老年人的行動(dòng)帶來不便。工作人員要對(duì)地面進(jìn)行統(tǒng)一平整處理，盡量減少高差；在地面鋪設(shè)防滑材質(zhì)，如防滑瓷磚或防滑地毯，提供更好的行走安全性。針對(duì)老舊小區(qū)的衛(wèi)生間地磚往往沒有防滑設(shè)計(jì)，容易導(dǎo)致老年人滑倒。為了保障老年人的安全，考慮在衛(wèi)生間地板上鋪設(shè)防滑地磚，增加摩擦力，提高地面防滑性能；在衛(wèi)生間的墻壁上安裝扶手和抓握裝置，方便老年人起身和站立；對(duì)于老舊小區(qū)往往缺乏適老化輔助工具問題，考慮在小區(qū)內(nèi)設(shè)立適老化輔助工具借用點(diǎn)，提供老年人常用的輔助工具，如助行器、輪椅等，以便老年人能夠更加便捷地進(jìn)行日常活動(dòng)；針對(duì)老舊小區(qū)的老年用品配置不齊全問題，要在小區(qū)內(nèi)設(shè)立老年用品配送點(diǎn)，定期向老年老年人提供必要的老年用品，如拐杖、老花鏡等，以提高老年人的生活質(zhì)量（如圖3 所示）。

圖3 入戶空間改造方案

4.2 公共空間的適老化更新

為了滿足老年人的使用需求，增加電梯時(shí)需要考慮候梯廳和電梯轎廂的適老化設(shè)計(jì)。在本項(xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)，充分考慮到老年人的居住生活需求，在垂直交通方面增加電梯轎廂尺寸為1400mm*2100mm，容納架式通行電梯，以方便老年人進(jìn)出。除了樓梯外，設(shè)置2400mm 進(jìn)深的候梯廳，比電梯轎廂的進(jìn)深更大，以提供更寬敞的等候空間；電梯梯門設(shè)置透明的探視窗，以便在發(fā)生事故時(shí)能夠看到電梯轎廂內(nèi)部的情況。轎廂內(nèi)安裝了鏡面，讓輪椅老人在不需要轉(zhuǎn)身的情況下能夠看到身后的情況（如圖4 所示）。為方便輪椅老人的操作，還為電梯設(shè)置了低位操作按鍵。通過以上適老化設(shè)計(jì)，保證增加的電梯能夠滿足老年人的使用需求，提高他們的居住生活質(zhì)量。

圖4 電梯改造方案

4.3 小區(qū)配套設(shè)施設(shè)計(jì)

在整治街巷環(huán)境方面，要對(duì)沿街建筑的色彩進(jìn)行引導(dǎo)。老年人對(duì)于溫馨、親切的環(huán)境氛圍有著偏好，因此我們可以將外立面的色彩以黃、棕等暖色調(diào)為主，這種色彩搭配能給人帶來舒適的感覺，符合老年人的審美需求。還要在街巷中設(shè)置花壇、綠植等景觀，增加小區(qū)的綠化率，營(yíng)造宜人的居住環(huán)境。同時(shí)，要規(guī)范整治凹凸不平的地面，為老年人提供更為清晰的導(dǎo)向標(biāo)識(shí)。老年人在行走過程中可能會(huì)遇到迷路或者找不到目的地的困擾，因此清晰的導(dǎo)向標(biāo)識(shí)對(duì)于他們來說尤為重要，在自家樓宇的地面使用不同標(biāo)識(shí)，如：使用蘋果、香蕉等能為老年人做顯著標(biāo)識(shí)進(jìn)行提醒，并使用明亮的顏色，使其更加醒目。同時(shí)，在巷口設(shè)置指示牌，指引老年人前往社區(qū)內(nèi)的各個(gè)功能區(qū)域，提供更多便利（如圖5 所示）。另外，保留社區(qū)原有的標(biāo)志性景觀，如僑文化墻等。這些景觀是小區(qū)的獨(dú)特之處，也是老年人居住的記憶點(diǎn)。在街巷交叉口設(shè)置明顯的道路標(biāo)識(shí)引導(dǎo)牌和社區(qū)活動(dòng)標(biāo)識(shí)牌，增強(qiáng)街巷入口空間的識(shí)別性與導(dǎo)向性，幫助老年人容易辨認(rèn)出自己所在的位置，減少發(fā)生迷路情況。

圖5 改造后的平面圖

5 公共空間適老化改造可行性

小區(qū)室內(nèi)環(huán)境改造是實(shí)現(xiàn)公共空間適老化的重要環(huán)節(jié)。在設(shè)計(jì)上，可以采用無障礙設(shè)計(jì)，確保老年人可以自由進(jìn)出公共空間，并且提供舒適的座椅和休息區(qū)域。同時(shí)，還可以考慮增加抓手和扶手等輔助設(shè)施，以提供更好的支持和幫助；注重室內(nèi)照明設(shè)計(jì)，確保足夠的光線，避免老年人視力衰退帶來的困擾。公共空間的適老化更新也是至關(guān)重要的一環(huán)，包括更新和改善公共空間的硬件設(shè)施，如更換老化的地板、墻壁和天花板等，以及安裝新的電梯和扶梯等便利設(shè)施。增加方便老年人使用的智能設(shè)備，如導(dǎo)航系統(tǒng)和緊急呼叫按鈕等，以提升公共空間的可訪問性和安全性。小區(qū)配套設(shè)施設(shè)計(jì)也要考慮到適老化的需求，如在小區(qū)內(nèi)設(shè)置醫(yī)療服務(wù)站、健身房和康復(fù)中心等，以滿足老年人日常生活和健康管理的需求。此外，考慮增加休閑娛樂設(shè)施，如花園、閱覽室和社交活動(dòng)中心等，為老年人提供更多的社交和娛樂機(jī)會(huì)，促進(jìn)他們的身心健康。

6 改造成果分析

在對(duì)問卷數(shù)據(jù)進(jìn)行歸納整理后，將其導(dǎo)入SPSS22.0軟件中，依據(jù)上文所列計(jì)算過程對(duì)李家村東院老舊小區(qū)公共空間適老化改造中的老年人評(píng)價(jià)分值進(jìn)行計(jì)算，得到各指標(biāo)的評(píng)價(jià)指數(shù)，并根據(jù)指數(shù)大小來進(jìn)行排序，所得結(jié)果如表1 所示。

表1 老舊小區(qū)公共空間適老化改造總體評(píng)價(jià)表

根據(jù)表內(nèi)容所示，李家村東院老舊小區(qū)公共空間適老化改造總體評(píng)價(jià)值為3.60，依據(jù)前文中所劃分的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，其總體評(píng)價(jià)達(dá)到了中等以上水平，較接近于比較滿意的評(píng)價(jià)層次，其中住宅公共空間、場(chǎng)地活動(dòng)空間兩部分評(píng)價(jià)值均高于總體評(píng)價(jià)值，分別位列評(píng)價(jià)值第一與第二，評(píng)價(jià)值分別為3.7783、3.678，表明在這兩個(gè)方面李家村東院老舊小區(qū)適老化改造效果較好，老年人普遍感受到了小區(qū)水電取暖、樓道修繕、外墻保以及活動(dòng)場(chǎng)地便捷、舒適等方面的改善，因此老年人對(duì)其評(píng)價(jià)較高。道路交通環(huán)境、景觀綠化設(shè)計(jì)、養(yǎng)老配套設(shè)施依次排序?yàn)榈谌?、第四、第五，評(píng)價(jià)值分別為3.5631、3.4875、3.3192 且三者評(píng)價(jià)值均低于總體評(píng)價(jià)值，表明在這三個(gè)方面李家村東院老舊小區(qū)適老化改造還不到位，效果較差，在景觀參與、植物安全以及小區(qū)道路交通環(huán)境、養(yǎng)老配套設(shè)施種類等方面與老年人對(duì)公共空間的需求還存在一定的差距，因此老年人對(duì)其的評(píng)價(jià)滿意度較低。

7 總結(jié)

綜上所述，人口老齡化是一個(gè)可預(yù)見的現(xiàn)實(shí)問題。因此，相應(yīng)做出必要的規(guī)劃，確保城市基礎(chǔ)設(shè)施和配套服務(wù)便于老年人及各年齡段人口使用，不僅有助于加強(qiáng)城市的包容性，而且會(huì)給城市和政府帶來社會(huì)、經(jīng)濟(jì)效益，因此綜合適老化改造勢(shì)在必行。但是要統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)老舊小區(qū)的養(yǎng)老服務(wù)體系，整體改造完善老舊小區(qū)的配套服務(wù)設(shè)施，綜合提升老舊小區(qū)的養(yǎng)老服務(wù)水平和居住品質(zhì)，不斷增強(qiáng)小區(qū)老年人的獲得感、幸福感、安全感，最終實(shí)現(xiàn)政、企、民多方共贏。