保障性租賃住房研究中心的建設(shè)與管理研究

段雨珊 葉 波 梁本部

（1.武漢理工大學法學與人文社會學院,湖北 武漢 430070；2.新疆交投房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聯(lián)合課題組,新疆 烏魯木齊 830063）

由于區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平和住房條件的不一致，我國當前住房保障呈現(xiàn)不平衡、不充分的特點，大力發(fā)展保障性租賃住房是我國住房制度改革的重要方向[1]。2021年7月，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，首次明確國家層面住房保障體系的頂層設(shè)計，相關(guān)政策的實施初步實現(xiàn)了住房基本保障。然而，相對國內(nèi)較成熟的保障性租賃住房的實踐，相關(guān)系統(tǒng)性理論研究較為匱乏，導致在面對住房改革新形勢時后勁乏力，缺乏專業(yè)知識和理論指導。

國內(nèi)外有關(guān)保障性租賃住房的現(xiàn)有制度和相關(guān)理論多針對保障性租賃住房制度的補充與完善。例如，2007年國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》；隨后住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部陸續(xù)發(fā)布《公共租賃住房管理辦法》《關(guān)于集中式租賃住房建設(shè)適用標準的通知》等文件來支持保障性住房的發(fā)展與合法性，保障性住房政策體系初步形成；2021年國務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，明確了國家層面住房保障體系的頂層設(shè)計；2023年國務(wù)院常務(wù)會議審議通過的《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導意見》明確了兩大目標，一是加大保障性住房建設(shè)和供給，二是推動建立房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展新模式，讓商品住房回歸商品屬性。確立保障性住房建設(shè)作為新時代住房制度改革的核心任務(wù)，為住房制度的改革提供了現(xiàn)實土壤，明確租購并舉為住房制度改革的主要方向，為建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度注入活力，使得住房租賃成為人民群眾實現(xiàn)“住有所居”的一種重要方式[2]。探索如何培育規(guī)范好住房市場，促成“租購并舉”政策落實，各研究機構(gòu)和高等院校成為該領(lǐng)域研究的重要智力支撐，同時各地政府也對住房保障發(fā)展有了深入思考與指導。例如，湖北省出臺《湖北省城鎮(zhèn)住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃》和《湖北省城鎮(zhèn)保障性住房管理辦法》，通過區(qū)分擴張型與收縮型城市類型，提出不同城市住房保障因城施策，進而提高住房保障的精準度與效率[3]。國際研究主要聚焦無房者、老年人群體和青年學生的租房脆弱性，注重對底層租房需求與上層政策銜接的探究，著重考察住房政策實施過程中存在的現(xiàn)實障礙[4-5]。因此，無論是國內(nèi)還是國外住房市場，從政策支持和關(guān)注熱點來看，鮮有研究關(guān)注保障性租賃住房研究中心的建設(shè)議題。

我國“保障性租賃住房”的概念從提出到現(xiàn)在，新保障群體住房困難問題仍然比較突出，在房屋類型、保障群體、運營管理等方面仍存在問題亟待解決[6-7]，但指導實踐的有關(guān)理論研究尚未形成系統(tǒng)。隨著房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級、住房制度改革逐步實施，保障性租賃住房作為“租購并舉”中租賃市場的重要載體是行業(yè)轉(zhuǎn)型升級的關(guān)鍵，亟須系統(tǒng)化的理論支撐改革深入[8]。因此為深入推進保障性租賃住房政策貫徹落實，建設(shè)保障性租賃住房研究中心（以下簡稱“研究中心”）是一項有意義的創(chuàng)新探索，能夠為探究新時代住房制度、深化保障性租賃住房改革提供重要的理論指導和智力支持。

1 保障性租賃住房研究中心創(chuàng)建的時代語境

自我國啟動保障性租賃住房改革以來，租賃住房建設(shè)以及住房租賃政策不斷創(chuàng)新。在政策實踐中，企業(yè)聯(lián)合高?？茖W技術(shù)研究與管理創(chuàng)新團隊建設(shè)保障性租賃住房研究中心尚無先例，相關(guān)制度建設(shè)和立法尚屬空白。本研究聚焦全國房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域保障性租賃住房發(fā)展方向，基于企業(yè)與高校結(jié)合，優(yōu)勢互補，提出創(chuàng)建全國首個保障性租賃住房創(chuàng)新平臺——“保障性租賃住房企校級研究中心”，旨在成立研究中心、人才聯(lián)合培養(yǎng)基地，同時為研究中心的組建、管理、運營提供經(jīng)驗。建設(shè)保障性租賃住房研究中心是積極響應國家加快發(fā)展保障性租賃住房相關(guān)政策的具體行動，推進研究中心的建設(shè)，既能夠配合落實保障性租賃住房的相關(guān)政策，也能解決部分收入較低人群的住房問題。本文采用SWOT分析法，闡述建設(shè)保障性租賃住房研究中心的優(yōu)勢與劣勢、機遇與挑戰(zhàn)。

1.1 優(yōu)勢與劣勢分析

研究中心的創(chuàng)建具有多方面的優(yōu)勢，包括行業(yè)、專業(yè)和人才等優(yōu)勢。首先是行業(yè)優(yōu)勢，研究中心的建立具有較高的區(qū)域關(guān)注度，為了使研究中心能更好地服務(wù)需求區(qū)域并推廣至全國，需建設(shè)專注于地區(qū)特點研究的研究中心，并能夠深入了解和解決當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的實際問題，更好地服務(wù)當?shù)卣推髽I(yè)。其次是專業(yè)優(yōu)勢，研究中心以工程建設(shè)、技術(shù)咨詢、運行服務(wù)、知識產(chǎn)權(quán)保護、教育培訓等為支撐，構(gòu)建全面的保障性租賃住房產(chǎn)業(yè)服務(wù)體系，能夠提供從項目規(guī)劃到運營管理的全方位服務(wù)。最后，研究中心依托專業(yè)團隊，通過與企業(yè)和高校等創(chuàng)新資源的整合，構(gòu)建以企業(yè)為主體、市場為導向、產(chǎn)學研深度融合的創(chuàng)新體系，推動共性技術(shù)共研共享，促進地方科技創(chuàng)新。

雖然研究中心擁有多方面優(yōu)勢并具有明確的發(fā)展目標，但在實踐中仍存在一些不足。首先，部分地區(qū)房地產(chǎn)市場相對不成熟，缺乏豐富的經(jīng)驗和成功案例，使得研究中心在制定政策和解決問題時面臨一定的不確定性。其次，多數(shù)非一線城市面臨人才流失的問題，尤其是在高層次的研究和管理人才方面，這可能對研究中心的戰(zhàn)略規(guī)劃和創(chuàng)新能力產(chǎn)生負面影響。最后，由于地域和政策限制，部分地區(qū)的技術(shù)創(chuàng)新水平相對滯后，這可能導致在共性和關(guān)鍵技術(shù)方面的研究進展相對較慢。

1.2 機遇與挑戰(zhàn)分析

研究中心應當充分利用政策、改革、合作等多方面的積極因素，推動自身發(fā)展，同時為地區(qū)保障性租賃住房產(chǎn)業(yè)的繁榮和社會住房問題的改善發(fā)揮積極作用。一是政策機遇，《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》發(fā)布后，國家以保障性住房為抓手，中央財政補助同比增長近十倍，資金加速布局保障房業(yè)務(wù)，首批保障房REITs引入市場。二是市場發(fā)展需求機遇，隨著社會對住房問題的關(guān)注度提高，政府、企業(yè)和公眾對保障性租賃住房的需求逐漸增加，為研究中心提供了更多展示和應用研究成果的機會。三是城市更新和保障性住房政策的改革機遇，研究中心可通過提供咨詢服務(wù)和技術(shù)支持，實現(xiàn)產(chǎn)學研的深度合作，在共建“一帶一路”的背景下，研究中心有機會與共建國家的研究機構(gòu)、企業(yè)建立合作關(guān)系，借鑒國際先進經(jīng)驗，推動當?shù)乇Ｕ闲宰赓U住房的持續(xù)發(fā)展。

然而，研究中心在建設(shè)過程中同樣面臨著許多挑戰(zhàn)。由于各地文化差異、生活理念不一，可能引發(fā)溝通和合作方面的障礙，特別是在涉及國際合作和技術(shù)引進時。多學科、多領(lǐng)域的協(xié)作可能面臨團隊溝通和協(xié)同的挑戰(zhàn)，需要建立良好的組織文化和管理機制，將企業(yè)技術(shù)、管理人員與高校科研人員結(jié)合起來，共同推進區(qū)域乃至全國范圍保障性租賃住房的創(chuàng)新研究。研究中心的起步初期，管理模式的建立和人才引進都有一定挑戰(zhàn)，如何高效建設(shè)和管理研究中心，如何吸引人才進入，都是需要探索的問題。此外，部分地區(qū)社會經(jīng)濟相對落后，研究中心建設(shè)過程中的政策傾斜和資金支持難以得到持續(xù)性保障，從而面臨資金短缺問題，需要尋找多元化的資金支持和收入來源。

2 保障性租賃住房研究中心建設(shè)的目標定位

2.1 指導思想

黨的十八大以來，習近平總書記基于我國居民住房現(xiàn)狀，初步形成了新時代住房改革制度，強調(diào)保障性租賃住房與社會性租賃住房之間的協(xié)調(diào)關(guān)系。2021年國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，該文件表明了房屋的民生屬性，明確了保障性租賃住房的頂層設(shè)計，強調(diào)了保障性租賃住房的獨立地位，并且最后強調(diào)需要加快建設(shè)保障性房屋建設(shè)工程。研究中心的建設(shè)需要全面貫徹新時代住房改革制度，堅持以人民為中心，面向?qū)嶋H問題，保障人民住房需求。

2.2 基本原則

堅持產(chǎn)學研融合創(chuàng)新原則。研究中心依靠技術(shù)創(chuàng)新，通過產(chǎn)學研聯(lián)合，持續(xù)推動經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化，激發(fā)行業(yè)活力和整體經(jīng)濟實力。產(chǎn)學研戰(zhàn)略合作，旨在使各地房地產(chǎn)行業(yè)逐步形成由國家政策帶動、企業(yè)主導、市場運行、產(chǎn)學研相結(jié)合的科學發(fā)展體制，結(jié)合高校研究實力、人才綜合優(yōu)勢，組成保障性租賃住房研究中心智囊團，形成強強合力的新局面，實施“開放、融合、高效”合作新模式，實現(xiàn)“政企暢通、校企互通、產(chǎn)教融通”的新局面，助推房地產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展，為加快保障性租賃住房發(fā)展提質(zhì)增效。

堅持供需有效匹配原則。在對當?shù)刈》啃枨筮M行調(diào)研的基礎(chǔ)上，根據(jù)現(xiàn)實情況進行房屋的新建、改建和籌建，切實保障房屋供給，同時避免房屋資源的浪費和荒置，做到供需平衡。此外，研究中心還需要聚焦提高房屋匹配效率和周轉(zhuǎn)效率。研究中心需要配備專業(yè)的信息化人員和監(jiān)管人員，通過智能化信息管理等方式加強租賃住房使用的動態(tài)管理，及時對房屋的租賃、閑置等情況進行記錄，最大化發(fā)揮研究中心的服務(wù)作用。要堅持多措并舉，從而使研究中心成為技術(shù)創(chuàng)新指導中心、技術(shù)資源整合中心、技術(shù)研究中心。

堅持結(jié)果導向原則。研究中心除了堅持產(chǎn)學研相融合以外，還要加強研究中心內(nèi)部人員的管理。探索建立知識、技術(shù)、數(shù)據(jù)等生產(chǎn)要素由市場評價貢獻，按貢獻決定報酬的機制，激發(fā)科技人員推動技術(shù)創(chuàng)新和科技成果轉(zhuǎn)化的積極性、主動性和創(chuàng)造性，引導研究中心成員開展關(guān)鍵核心技術(shù)攻關(guān)，提高研究中心創(chuàng)新服務(wù)經(jīng)濟社會發(fā)展的能力。堅持結(jié)果導向，研究中心要以發(fā)展實績和成效為準繩，實現(xiàn)質(zhì)量變革、效率變革、動力變革，以高質(zhì)量發(fā)展為新的指揮棒，不斷增強研究中心的經(jīng)濟創(chuàng)新力和競爭力。

2.3 建設(shè)前景

研究中心旨在較短的時間內(nèi)打造成在國內(nèi)具有一定的知名度，研究團隊穩(wěn)定合理，研究成果豐富且社會影響良好的保障性租賃住房研究基地，凝聚國內(nèi)外研究專家、學者，將研究中心建設(shè)成開放式的學術(shù)平臺，做區(qū)域保障性租賃住房的學術(shù)理論、項目實踐的探索者。研究中心堅持產(chǎn)學研融合創(chuàng)新、供需有效匹配和問題導向原則，實現(xiàn)區(qū)域住房供需平衡、住房體系穩(wěn)定、住房品質(zhì)良好以及住房價格合理，形成以工程建設(shè)、技術(shù)咨詢、運行服務(wù)、知識產(chǎn)權(quán)保護、技能培訓等為支撐的保障性租賃住房產(chǎn)業(yè)服務(wù)體系，解決當?shù)匦率忻窈颓嗄耆俗》繂栴}，為區(qū)域乃至全國的保障性租賃住房發(fā)展提供理論與實踐結(jié)合的樣板。

3 保障性租賃住房研究中心的實踐創(chuàng)新

3.1 人才制度上的創(chuàng)新

研究中心的人才管理制度建設(shè)創(chuàng)新。建立健全研究中心的人才管理創(chuàng)新制度，培養(yǎng)一批熟悉標準、熟練掌握和運用標準的管理隊伍。為了保證管理體系的持續(xù)和穩(wěn)定，需要建立健全自我監(jiān)督、自我改進、自我批評、自我完善的管理制度和激勵績效考核評價制度；制定團隊研學制度，研究中心定期舉辦研究學習活動，定期進行經(jīng)驗交流，邀請國內(nèi)外知名專家參與指導，提供相關(guān)制度與政策建議，努力挖掘?qū)嵺`中存在的問題，提升團隊業(yè)務(wù)水平。

研究中心的規(guī)范性文件審查機制創(chuàng)新。研究中心負責規(guī)范性文件的制定和審查，比如制定《區(qū)域保障性租賃住房研究中心建設(shè)規(guī)定》等規(guī)范，由各專業(yè)機構(gòu)和工作團隊在研究中心的統(tǒng)一指導下開展工作。一是要制定全面覆蓋政府管理工作的規(guī)范性文件；二是要保障規(guī)范系統(tǒng)真正作為整合管理各類法規(guī)活動的基本平臺；三是要使規(guī)范性文件符合社會實際，遵循“簡化、統(tǒng)一、協(xié)調(diào)、優(yōu)化”的原理與辦法，進行全員組織制定，組織內(nèi)部精干審核，進行全方位立體監(jiān)督。

3.2 工作實施的創(chuàng)新

保障性租賃住房研究中心旨在設(shè)立全國首個保障性租賃住房研究中心創(chuàng)新平臺。該創(chuàng)新平臺是基于市、區(qū)、項目三級保障性租賃住房數(shù)據(jù)庫，開發(fā)整合三個移動端和一個可視化大屏的信息系統(tǒng)平臺。這一創(chuàng)新平臺的建立，有利于研究中心形成有責、有序、高效的系統(tǒng)管理體系，創(chuàng)新房屋供需匹配方式，實現(xiàn)智能化信息共享。

創(chuàng)新房屋供需匹配方式。研究中心創(chuàng)新平臺的建設(shè)，調(diào)動了企業(yè)主體的積極性，實現(xiàn)了“房找人”“人地房融合”的新型租賃方式，并且實行動態(tài)租賃管理，確保房屋租賃的有效執(zhí)行和及時反饋，對不符合保障條件的人員或房屋，在一定期限內(nèi)進行清退取消。

實現(xiàn)智能化信息共享。全國首個保障性住房研究中心創(chuàng)新平臺的上線，標志著將進一步強化信息賦能。該平臺運用互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、云計算和人工智能等技術(shù)，構(gòu)建企業(yè)、人員、房源、評價、信用等信息的全共享架構(gòu)，提供線上線下同步房源查找、驗真、查看信用、預約看房、預定簽約、合同備案、評價等一體化服務(wù)，從而實現(xiàn)租賃企業(yè)全監(jiān)管、租賃房源全核驗、租賃過程全監(jiān)測、租賃服務(wù)全覆蓋。

3.3 建設(shè)體系的創(chuàng)新

多措并舉推動科技成果轉(zhuǎn)移轉(zhuǎn)化。研究中心將堅持“政府引導、社會參與、市場運作、服務(wù)拓展”的發(fā)展導向，構(gòu)建“多主體供給、多渠道保障、租購并舉”的保障性住房治理體系。

所謂“多主體供給”，是指加強房地產(chǎn)開發(fā)公司與國家政府、其他企業(yè)、城鎮(zhèn)鄉(xiāng)村以及居民個人之間的交流合作，共同建設(shè)保障性租賃住房。目前，隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，保障性租賃住房的需求也日益增加。這就需要擴大用地范圍，通過“多主體供給”不斷盤活土地存量，積極籌集房源。

“多渠道保障”主要是指在國家政策支持下，以新時代住房改革制度為指導，倡導多方投資，保障研究中心正常運轉(zhuǎn)和項目開展。同時積極發(fā)動市場參與，提高供需匹配效率，發(fā)展和完善保障性租賃住房制度，增強社會管理能力，以實現(xiàn)預期的經(jīng)濟效益與社會效益。

“租購并舉”是為了彌補我國住房供應體系中的租賃市場短板。我國租賃市場主要存在租賃房源供應不足、租賃房屋質(zhì)量較差、租賃市場分化、市場秩序不規(guī)范等問題?！白赓彶⑴e”制度的實施，有助于滿足市民的居住需求，改善租賃市場環(huán)境，推動租賃市場發(fā)展，也有利于住房體系的穩(wěn)定。

4 保障性租賃住房研究中心發(fā)展的保障舉措

4.1 加強組織保障，完善管理機制

積極響應黨中央、國務(wù)院號召，貫徹落實“租購并舉”的住房制度，建立地區(qū)社會經(jīng)濟和政策方面對研究中心的大力支持，持續(xù)出臺相關(guān)建設(shè)發(fā)展措施，為保障性租賃住房配套發(fā)展提供制度保障和政策引導，從而促進其長效管理；支持國際人才與技術(shù)人才引進，促進技術(shù)入域、溝通進域、政策扶域，為保障性租賃住房發(fā)展所需的國際合作和技術(shù)引進提供新平臺；支持高校、企業(yè)、研究所積極參與保障性租賃住房研究中心建設(shè)，為研究中心創(chuàng)新研究注入新動能，促使保障性租賃住房數(shù)據(jù)庫、移動端、可視化大屏信息系統(tǒng)建設(shè)等工作內(nèi)容部門化、具體化、有序化落實，切實提升保障性租賃住房研究中心組織保障水平。

4.2 強化政策支持，助推中心建設(shè)

國家、政府層面需持續(xù)出臺相關(guān)政策，大力支持保障性租賃住房研究中心的建設(shè)和發(fā)展。從財政政策方面，政府需進一步通過財政補貼、稅收優(yōu)惠、租金減免等措施，持續(xù)支持保障性租賃住房研究中心的建設(shè)和運營。研究中心則要落實好科技成果轉(zhuǎn)化獎勵、科研自主權(quán)、科技資源開放共享等政策措施，以及中央、地方支持企業(yè)、高校、科研院校、新型研發(fā)機構(gòu)等各類創(chuàng)新主體的優(yōu)惠政策，按照有關(guān)政策規(guī)定享受研發(fā)費用加計扣除、高新技術(shù)企業(yè)稅收優(yōu)惠等稅收減免政策。此外，通過出臺發(fā)展性政策，保障研究中心的建設(shè)，為研究中心提供良好的環(huán)境和支持，促進其健康發(fā)展。

4.3 拓寬資金渠道，增加主體參與

研究中心的建設(shè)離不開社會主體的共同參與，為促進研究中心的良性發(fā)展，需拓寬資金渠道。研究中心的資金可以來源于政府財政撥款、社會資本投入以及高?？萍汲晒D(zhuǎn)化。一是加大政府資金支持，政府不僅要在政策上鼓勵研究中心的發(fā)展，還需從資金方面給予大力支持，以保障研究中心平穩(wěn)正常運行；二是鼓勵社會資本投入，進一步推動企事業(yè)單位參與進來，可以資金入股等形式保障研究中心的建設(shè)與項目的開展；三是鼓勵高?？萍贾С?、技術(shù)資金投入，在地方政策的鼓勵和引導下，高校通過科技成果轉(zhuǎn)化等形式助力，從而拓寬資金渠道、增加主體參與，多元促進研究中心發(fā)展。

5 結(jié)語

建設(shè)保障性租賃住房研究中心是對習近平總書記強調(diào)的“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”的積極響應。研究中心的建設(shè)，一方面有利于我國公共服務(wù)型政府的構(gòu)建，更加尊重市場規(guī)律，找出政策調(diào)控的主要著力點，使得政策的調(diào)控更具有針對性與時效性；另一方面有助于提高政府保障性租賃住房資金的利用效率，將有效改善我國城鄉(xiāng)居民住房條件，為我國加速城鎮(zhèn)化發(fā)展提供有力保障，維護社會穩(wěn)定和諧。保障性租賃住房研究中心是首個保障性租賃住房創(chuàng)新平臺，是區(qū)域乃至全國保障性租賃住房建設(shè)的探索者，同時也是我國保障性租賃住房學術(shù)理論、項目實踐的引領(lǐng)者，為后續(xù)保障性租賃住房建設(shè)發(fā)展提供了范例和樣板。