房地產(chǎn)：2024銷售最后一跌？

楊現(xiàn)華

2023年最后一天，克而瑞公布百強(qiáng)房企銷售情況。作為收尾，房企12月的銷售并沒有企穩(wěn)跡象，而是以擴(kuò)大的跌幅收官。在觀望情緒濃厚等影響下，2024年的房企銷售蒙上了一層陰影。

在持續(xù)承壓的銷售面前，機(jī)構(gòu)也不再樂觀。對于2024年的銷售預(yù)期，不少機(jī)構(gòu)都給出了繼續(xù)下行的預(yù)期。由于新增拿地和新開工下降明顯，且需求端觀望情緒濃厚，短期銷售下滑預(yù)期也許難以扭轉(zhuǎn)。不過隨著一線城市放松政策在2024年全面落地，核心城市銷售有望率先逐步改善。

克而瑞公布的數(shù)據(jù)顯示，2023年12月，百強(qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額4512.9億元，同比降幅擴(kuò)大至34.6%，是2023年下滑幅度最大的一個(gè)月。受此影響，2023年百強(qiáng)房企全年實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額54049.5億元，同比降低16.5%，累計(jì)業(yè)績降幅繼續(xù)擴(kuò)大。

受金九銀十和年末推盤影響，歷年的四季度一般都是房企銷售旺季，但自2021年下半年房企銷售開始下降以來，四季度不再有突出的銷售業(yè)績。在2023年9月和10月銷售降幅有所收窄后，11月和12月銷售再度轉(zhuǎn)淡。

部分企業(yè)公布的銷售數(shù)據(jù)也可見端倪。萬科公告，2023年12月，公司實(shí)現(xiàn)合同銷售金額329.8億元，同比下降17.05%；全年合同銷售3761.2億元，同比下降9.8%。

在銷售整體低迷情況下，曾經(jīng)競爭激烈的千億房企縮水明顯。2023年僅16家規(guī)模房企全口徑規(guī)模超過千億，與2017年的17家基本相當(dāng)。在最高峰的2020年和2021年，千億房企俱樂部有43家成員。

自2023年7月政治局會(huì)議定調(diào)，“房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”，并5年來年中政治局會(huì)議首次不提“房住不炒”后，一系列放松政策紛至沓來。

8月底，住建部等三部委明確首套房貸“認(rèn)房不認(rèn)貸”；央行等發(fā)文下調(diào)限購城市首付比下限。

9月底自然資源部建議取消土拍中的地價(jià)限制，10月底中央金融工作會(huì)議提出加快保障性住房等“三大工程”建設(shè)。融資端11月提出“三個(gè)不低于”，12月京滬下調(diào)首付比、調(diào)整普宅標(biāo)準(zhǔn)等。

在利好刺激下，購房需求得到釋放，房地產(chǎn)銷售有過階段性的回暖。不過，這些短暫性的回暖沒有能持續(xù)，或者沒有能夠改變整體樓市的低迷，需求端并未得到實(shí)質(zhì)性改善。

一直以來，由于宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩、居民收入預(yù)期不足導(dǎo)致的購房觀望情緒，疊加房企信用危機(jī)，被認(rèn)為是導(dǎo)致樓市銷售不暢的主要原因。不過，華泰證券指出，2023年需求端政策試驗(yàn)下銷售未見明顯回暖，沿著固有需求端政策框架繼續(xù)寬松，可能難以實(shí)質(zhì)性扭轉(zhuǎn)市場下行局面。

市場問題的根源并非居民收入預(yù)期轉(zhuǎn)弱后的銷售下滑，或因房企違約帶來的供給和需求負(fù)反饋，核心原因是行業(yè)存在大量的低質(zhì)量土儲，導(dǎo)致供需關(guān)系逆轉(zhuǎn)。

受當(dāng)下低迷銷售的影響，機(jī)構(gòu)也不再樂觀，對2024年的銷售預(yù)期也以謹(jǐn)慎為主。在銷售接連下降后，2024年房地產(chǎn)銷售能否迎來回暖呢？

銷售的前提是房企拿地與開工。從財(cái)政部公布的土地出讓金收入來看，房企拿地的積極性并沒有得到改善。財(cái)政部數(shù)據(jù)顯示，2023年1-11月，國有土地使用權(quán)出讓收入42031億元 同比下降17.9%。降幅較之前20%左右的幅度有所收窄，但并不明顯。

2021年國有土地使用權(quán)出讓收入漲幅只有3.5%，之前該數(shù)值已經(jīng)保持了多年連續(xù)兩位數(shù)增長的紀(jì)錄。2022年國有土地使用權(quán)出讓收入下降了23.3%，2023年1-11月繼續(xù)保持20%左右的降幅，房企在土拍市場上并沒有表現(xiàn)出政策放松后的積極性。

拿地減少，新開工也隨之下降。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年1-11月份，房屋新開工面積87456萬平方米，下降21.2%。其中，住宅新開工面積63737萬平方米，下降21.5%。

在2020年年初，受突發(fā)新冠疫情影響，房屋新開工面積快速下降。在疫情得到初步控制后，新開工面積逐步恢復(fù)并于2021年年初轉(zhuǎn)正。不過隨著2021年下半年房地產(chǎn)銷售逐漸進(jìn)入下行通道，疊加多家房地產(chǎn)商遭遇資金鏈危機(jī)，新開工面積逐漸走低。2022年12月，新開工面積降幅一度接近40%。

在2022年新開工面積出現(xiàn)較大降幅后，截至2023年11月，新開工面積降幅仍然超過兩成。疫情初始的2020年，房地產(chǎn)新開工面積為22.44億平方米，與2019年基本相當(dāng)。2021年也有19.89億平方米，降幅略超一成，2022年后才開始加速下降。

且不談需求端的觀望態(tài)度，由于預(yù)售制的存在，供給端的持續(xù)收縮也不利于房屋的銷售。供給收縮和需求觀望，共同造成了當(dāng)下樓市銷售的下滑。

自2021年年中銷售開始下行以來，本輪房價(jià)下跌持續(xù)時(shí)間歷史最長、跌幅最大，房地產(chǎn)銷售也從多年上漲轉(zhuǎn)向下跌。由于房價(jià)預(yù)期還未扭轉(zhuǎn)，廣發(fā)證券認(rèn)為，當(dāng)前基本面恢復(fù)的關(guān)鍵在于扭轉(zhuǎn)價(jià)格預(yù)期。

即使按照樂觀預(yù)期，廣發(fā)證券認(rèn)為2024年銷售面積可實(shí)現(xiàn)12.7億平方米，同比漲幅為3%；謹(jǐn)慎預(yù)期下則下降6%至11.6平方米。樂觀的前提是需求政策超預(yù)期，包括解決庫存問題、扭轉(zhuǎn)價(jià)格預(yù)期。

興業(yè)證券表示，中國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化：從供給看，整體上“有沒有”的問題基本得到解決，但結(jié)構(gòu)性不足問題仍然存在；從需求看，人民群眾對住房的品質(zhì)有了更高的要求。

在城中村改造有所推進(jìn)、供需政策有所改善的前提下，興業(yè)證券預(yù)計(jì)2024全年銷售面積下降9%，銷售金額降幅為7.5%。

與國內(nèi)機(jī)構(gòu)的觀點(diǎn)相類似，標(biāo)普發(fā)布的報(bào)告稱，中國樓市或?qū)⒃?024年逐步緩慢恢復(fù)，行業(yè)即將觸底。

標(biāo)普表示，中國樓市復(fù)蘇將是一個(gè)循序漸進(jìn)的緩慢過程；隨著一線樓市的恢復(fù)，購房者將更有信心轉(zhuǎn)向低線的樓市，因此整體樓市將按級依次復(fù)蘇。標(biāo)普預(yù)期2024年銷售額將再下降5%至11萬億-11.5萬億元。

由于2022年和2023年都出現(xiàn)兩位數(shù)的下降，2024年房地產(chǎn)銷售出現(xiàn)更大幅度下滑的可能性較小，標(biāo)普表示。

如前所述，新開工回暖才能有更多可用于預(yù)售的樓盤，而樓市銷售回暖也會(huì)傳導(dǎo)至房企的投資和新開工上。在連續(xù)下跌之后，單月新開工有了正增長。

如前所述，2023年1-11月房企新開工面積仍下降逾兩成以上，但就單月來說，11月單月新開工面積8279萬平方米，同比增長4.9%，自2021年4月持續(xù)長達(dá)31個(gè)月的負(fù)增長后首次轉(zhuǎn)正。房企拿地開工意愿緊隨銷售變化，投資開工指標(biāo)后續(xù)有望跟隨銷售企穩(wěn)而進(jìn)一步改善。

當(dāng)然，在前期較低基數(shù)以及政府“三大工程”等建設(shè)的推動(dòng)下，新開工增速同比轉(zhuǎn)正固然傳遞出積極的信號，只有銷售的持續(xù)性改善以及房價(jià)的平穩(wěn)運(yùn)行才是房地產(chǎn)周期回暖的前提。

正如標(biāo)普所言，隨著一線樓市的恢復(fù)，購房者將更有信心轉(zhuǎn)向低線的樓市。因此，整體樓市將按級依次復(fù)蘇。從機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)看，情況正是如此。

克而瑞銷售報(bào)告顯示，分能級來看，一線城市2023年年末集中放量，全年累計(jì)同比微降2%。而對于廣大內(nèi)陸缺乏人口優(yōu)勢、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的三四線城市，需求透支嚴(yán)重，還將面臨較長時(shí)間的低位盤整期。

從月度情況來看，興業(yè)證券跟蹤的數(shù)據(jù)顯示，2023年12月以來至28日，其跟蹤的49個(gè)城市新房累計(jì)成交面積同比下降10.6%。其中，一線、二線和三四線新房成交面積累計(jì)同比分別下降3.5%、1.1%和30.8%。

此外，2023年12月以來至28日，15個(gè)城市的二手房累計(jì)成交面積同比增長了35%，漲幅明顯。實(shí)際上，隨著中國房地產(chǎn)市場進(jìn)入增量存量并進(jìn)發(fā)展，二手房成交占比提升，根據(jù)住建部透露，2023年1-11月二手房交易占比達(dá)37.1%，創(chuàng)歷史新高。

當(dāng)前全國已有7個(gè)省和直轄市二手住宅交易量超過新建商品住宅，在政策寬松的環(huán)境下，后續(xù)二手房成交或保持較高的活躍度。購房者對新房購置需求不足固然是事實(shí)，居民二手房交易量的持續(xù)上漲也是不可忽視的因素。