“政策底”已至樓市小陽(yáng)春正在醞釀中

蘇華 秦佳麗

近期，京滬打出“降首付、降利率、調(diào)普宅標(biāo)準(zhǔn)”組合拳，其中北京首套房商貸首付比例統(tǒng)一降至30%，二套房則按城六區(qū)和非城六區(qū)劃分調(diào)降至50%和40%，新一輪信貸優(yōu)化舉措下，一線城市年底新房成交量普遍提升。

在房企層面，盡管當(dāng)前市場(chǎng)仍在筑底階段，部分央國(guó)企及區(qū)域龍頭房企仍保持較強(qiáng)韌性，2023年前11月，中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、招商蛇口、建發(fā)房產(chǎn)等企業(yè)錄得銷售額同比增長(zhǎng)。有觀點(diǎn)認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)“政策底”已實(shí)質(zhì)性到來(lái)。2024年房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)節(jié)奏依賴于購(gòu)房預(yù)期能否修復(fù)，若核心城市繼續(xù)優(yōu)化樓市政策，市場(chǎng)有望迎來(lái)溫和“小陽(yáng)春”。

近日京滬地區(qū)下調(diào)首付比例和普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，疊加年底“沖業(yè)績(jī)”窗口期，一線城市樓市成交活躍度正在回升。北京昌平區(qū)某項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)邢晨（化名）向本刊表示，其負(fù)責(zé)樓盤自12月18號(hào)以來(lái)去化率達(dá)到了85%，最新一批預(yù)售證已到手，后續(xù)大概加推100至200套，“雖然不至于像網(wǎng)傳那樣成交量‘暴漲’，但最近客戶購(gòu)買力確實(shí)有進(jìn)一步釋放，選擇范圍更多，更靠近主城區(qū)。有的客戶原本手頭資金只能負(fù)擔(dān)城六區(qū)以外的房子，現(xiàn)在可以選擇城六區(qū)以內(nèi)；剛需客戶方面，原本只能負(fù)擔(dān)兩居室的現(xiàn)在可以考慮三居室?！毙铣勘硎?。

在刑晨看來(lái)，北京首付比例下調(diào)對(duì)近期樓市起到關(guān)鍵提振作用，按照最新政策，首付額度最低可縮減一半。“就我們（昌平區(qū)）項(xiàng)目而言，如果客戶屬于第二套房商貸，首付比例較之前少了一半，八成首付變四成。比如，我們的主力戶型總價(jià)在500萬(wàn)元左右，按照原本的信貸政策，首套房首付需要200萬(wàn)元左右，而現(xiàn)在只需要150萬(wàn)元。如果是二套房，商貸首付也由400萬(wàn)元降到200萬(wàn)元?！?/p>

北京大興區(qū)某品牌項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)何悅（化名）也向本刊表示，該輪樓市優(yōu)化政策中，信貸政策調(diào)整發(fā)揮了很大作用。據(jù)介紹，由于房貸利率降低、首付減少以及貸款年限延長(zhǎng)，買家的資金壓力減輕，購(gòu)房積極性有所提升。其所負(fù)責(zé)的樓盤半個(gè)月的周度成交量由之前20套增加到40套左右。為加速年底促銷，其所在項(xiàng)目目前還實(shí)施九七折優(yōu)惠。

同樣呈現(xiàn)出銷售行情有所抬頭的還有上海樓市。上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦向本刊表示，從周度成交數(shù)據(jù)來(lái)看，上海樓市新政出爐后市場(chǎng)活躍度提升明顯。“信貸新政后首周上海新房周度成交量翻倍，二手房周末的日均成交量由之前的500多套沖擊到700多套?！?/p>

實(shí)際上，近期一線城市樓市進(jìn)入回暖通道的背后，“政策接力”對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)信心的重塑起到積極作用。繼9月份四大一線城市先集體落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”新政后，12月14日，北京、上海同步出手，出臺(tái)“降首付、降利率、調(diào)普宅標(biāo)準(zhǔn)”的組合拳。

以北京為例，首套房商貸首付比例由此前的35%～40%統(tǒng)一降至30%；二套房則由此前最高80%按城六區(qū)和非城六區(qū)劃分調(diào)降至50%和40%。新政同步將房貸年限從目前最長(zhǎng)25年恢復(fù)至30年；商業(yè)銀行新發(fā)放房貸利率政策下限也將調(diào)整，按11月貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率計(jì)算首套房貸利率最低為4.2%。

北京新政的另一重要優(yōu)化內(nèi)容是對(duì)沿用了9年的普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行上調(diào)，譬如，對(duì)此前5環(huán)內(nèi)的普通住宅最高認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)由3.96萬(wàn)元/平方米提高至8.5萬(wàn)元/平方米，更多家庭因此能夠享受住房轉(zhuǎn)讓時(shí)的增值稅優(yōu)惠政策。

與京滬相比，廣深地區(qū)在住房信貸政策乃至松綁限購(gòu)等方面優(yōu)化更早，早在2023年9月，廣州率先把二套首付降到四成，把限購(gòu)區(qū)域從9個(gè)區(qū)大幅縮小為5個(gè)區(qū)，深圳則在2023年11月調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)及二套住房最低首付款比例。自此，四大一線城市在信貸支持方面重新站在了一條起跑線上。

年末窗口期疊加政策利好背景下，近日各大案場(chǎng)正積極搶收。在北京市場(chǎng)，金地集團(tuán)、金茂、中海地產(chǎn)、中建智地等房企加速年終沖刺步伐，“誓保清盤”“決戰(zhàn)2023”等推廣語(yǔ)出現(xiàn)在房企的官微海報(bào)中。其中，一貫在北京占據(jù)頭部市場(chǎng)份額的中海地產(chǎn)披露“贏戰(zhàn)2023年收官戰(zhàn)”促銷海報(bào)；部分房企則加大了推盤和優(yōu)惠力度，金茂北京近日在官微發(fā)布“年終福利”，對(duì)金茂北京國(guó)際社區(qū)房源實(shí)施九六折優(yōu)惠。

京滬“最大力度”樓市支持政策落地的同時(shí)，買房人正在出動(dòng)，近期一線城市成交數(shù)據(jù)整體呈升溫跡象。本刊查詢中指云數(shù)據(jù)了解到，2023年第52周（12.18-12.24），北京、上海、廣州、深圳的新建商品住宅成交面積分別為15.23萬(wàn)平方米、18.97萬(wàn)平方米，18.52萬(wàn)平方米、7.19萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)18.77%、-7.55%、47.76%、3.80%；成交金額分別為88.64億元、132.08億元、68.57億元、43.16億元，環(huán)比增長(zhǎng)35.94%、4.85%、42.89%、5.23%。

不過(guò)，在中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜看來(lái)，當(dāng)前一線樓市年底翹尾或只是階段性行情。其向本刊表示，12月一線城市新房成交面積環(huán)比增長(zhǎng)20%左右，同比增長(zhǎng)超10%；不過(guò)二手房成交量小幅回落，目前政策帶動(dòng)效果不明顯。

“京滬新政落地，帶動(dòng)部分前期存量客戶或猶豫客戶入場(chǎng)，受新政帶動(dòng)疊加年底企業(yè)加大營(yíng)銷力度、部分項(xiàng)目集中網(wǎng)簽等多個(gè)因素影響，一線城市新房市場(chǎng)年底出現(xiàn)小幅翹尾行情，但居民收入預(yù)期弱、房?jī)r(jià)下跌預(yù)期等因素依然制約著市場(chǎng)修復(fù)節(jié)奏，后續(xù)購(gòu)房需求仍顯不足?！标愇撵o談道。

盧文曦就此表示，京滬新一輪信貸政策調(diào)整尚未經(jīng)歷充分的時(shí)間發(fā)酵，政策效力有待市場(chǎng)進(jìn)一步驗(yàn)證：“一線城市即將面臨農(nóng)歷新年的傳統(tǒng)銷售淡季，與之前‘認(rèn)房不認(rèn)貸’相比，這輪政策釋放效應(yīng)其實(shí)有一點(diǎn)‘吃虧’。另外，大家都有一個(gè)心理預(yù)期，就是2024年房?jī)r(jià)不可能出現(xiàn)暴漲，所以現(xiàn)階段并不著急入市。因此，觀測(cè)市場(chǎng)走勢(shì)還需要時(shí)間。”

一線城市再現(xiàn)“日光盤”也在提振市場(chǎng)情緒。樓市年底成交回暖跡象下，近日深圳誕生了2023年第四個(gè)“日光盤”。12月23日，位于深圳地鐵集團(tuán)旗下的前海時(shí)代尊府項(xiàng)目開(kāi)啟線上選房，270套大平層戶型房源當(dāng)天全部售罄，日銷售額達(dá)到57.38億元。

在廣州，高端改善住宅項(xiàng)目同樣不缺買家。中指數(shù)據(jù)顯示，2023年1-11月，廣州千萬(wàn)級(jí)豪宅成交量激增58.9%至4492套，刷新了廣州近10年來(lái)豪宅成交量新高。

而在樓市筑底背景下，頭部房企在一線城市攻勢(shì)仍然猛烈。房企銷售回款向少數(shù)公司集中的趨勢(shì)仍然延續(xù)。以京滬廣為例，本刊據(jù)克而瑞榜單統(tǒng)計(jì)，2023年1～11月，在北京，由中海地產(chǎn)、城建發(fā)展、華潤(rùn)置地構(gòu)成的房企權(quán)益銷售規(guī)模TOP3陣營(yíng)成交金額合計(jì)1021.42億元，同比去年TOP3陣營(yíng)上升28.73%；在上海，由招商蛇口、保利發(fā)展、華發(fā)股份構(gòu)成的房企權(quán)益銷售規(guī)模TOP3陣營(yíng)成交金額合計(jì)888.97億元，同比去年TOP3陣營(yíng)上升7.19%；在廣州，由越秀地產(chǎn)、保利發(fā)展、廣州地鐵構(gòu)成的廣州房企權(quán)益銷售規(guī)模TOP3陣營(yíng)，成交金額合計(jì)849.17億元，同比去年TOP3陣營(yíng)上升7.09%（見(jiàn)表1）。

數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞、本刊整理

而如果把觀察范圍擴(kuò)充至房企整體銷售表現(xiàn)，2023年百?gòu)?qiáng)房企格局亦持續(xù)分化。據(jù)中指研究院發(fā)布的2023年1-11月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績(jī)榜單，TOP100房企銷售總額為57379.0億元，同比下降14.7%。在“強(qiáng)者恒強(qiáng)”趨勢(shì)下，前11月達(dá)成千億級(jí)銷售額的房企共計(jì)16家，其間央國(guó)企及部分優(yōu)質(zhì)民企韌性較強(qiáng)，中小房企競(jìng)爭(zhēng)力不足。

本刊梳理中指院榜單了解到，歷經(jīng)行業(yè)洗牌，當(dāng)前房企TOP10陣營(yíng)開(kāi)始趨于穩(wěn)定。截至2023年11月，“保萬(wàn)中”分別以3995億元、3430億元、2870億元的銷售額占據(jù)TOP3。部分央國(guó)企及區(qū)域龍頭房企實(shí)現(xiàn)逆勢(shì)增長(zhǎng)，中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、招商蛇口、建發(fā)房產(chǎn)的銷售額較上年同比增長(zhǎng)10.51%、13.64%、8.53%、13.14%（見(jiàn)表2）。

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指研究院、本刊整理

在陳文靜表看來(lái)，目前房地產(chǎn)調(diào)控“政策底”正實(shí)質(zhì)性到來(lái)。據(jù)介紹，繼2023年8月末多個(gè)核心城市陸續(xù)落地執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”、優(yōu)化限購(gòu)和限售等政策以來(lái)，12月北京、上海接連放松政策，進(jìn)一步打開(kāi)政策空間，疊加多部委明確房地產(chǎn)政策優(yōu)化方向，目前政策環(huán)境已接近2014年最寬松階段。

據(jù)中指院監(jiān)測(cè)，2023年，已有200余省市（縣）出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策超660次，多數(shù)城市限制性政策完全放開(kāi)，房地產(chǎn)調(diào)控“政策底”實(shí)質(zhì)性到來(lái)。不過(guò)目前居民預(yù)期尚未明顯改善，市場(chǎng)整體仍處于筑底階段。

值得一提的是，作為奠定企業(yè)未來(lái)銷售格局的基礎(chǔ)，近日各地城市土拍陸續(xù)收官。其中，伴隨12月15日第四輪土拍結(jié)束，上海2023年土地總出讓金額達(dá)到2200億元，華潤(rùn)置地、招商蛇口、保利發(fā)展分別以244.37億元、199.59億元、100.98億元的拿地總額位居上海土拍市場(chǎng)前三。

其中，華潤(rùn)置地時(shí)隔3年重返上海公開(kāi)土地市場(chǎng)，全年斬獲5宗地塊；與華潤(rùn)拿地?cái)?shù)量持平的是登頂全國(guó)房企銷冠的保利發(fā)展；全年在上海拿下6宗地塊的招商蛇口同時(shí)位居上海區(qū)域市場(chǎng)“銷冠”。

一線城市土拍市場(chǎng)仍是“大玩家”的舞臺(tái)，央國(guó)企有更多機(jī)會(huì)屢戰(zhàn)屢勝。以京滬廣為例，據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2023年1～11月，越秀地產(chǎn)、綠城中國(guó)、中海地產(chǎn)各自以134億元、139億元、148億元的拿地金額位居北京、上海、廣州拿地金額榜首。此外，在成都、南京等核心二線城市，保利發(fā)展、中海地產(chǎn)同樣居于當(dāng)?shù)啬玫亟痤~榜單第一。

從整體拓儲(chǔ)結(jié)構(gòu)來(lái)看，分化趨勢(shì)仍在持續(xù)，盡管2023年以來(lái)房企土地投資規(guī)模整體下降，具備資金優(yōu)勢(shì)的央國(guó)企仍然保持拿地高位。據(jù)中指院數(shù)據(jù)，中海地產(chǎn)、保利發(fā)展、華潤(rùn)置地位居2023年1～11月房企新增貨值榜單TOP3，其間全口徑新增貨值分別達(dá)到2292億元、1864億元、1834億元。

在盧文曦看來(lái)，由于差異化信貸政策、普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整等利好已經(jīng)出爐，市場(chǎng)需求正在積累，等待時(shí)間釋放，因此2024年“金三銀四”期間樓市仍有望出現(xiàn)季節(jié)性回溫，二手房方面上海月度成交量有望重回18000套以上。“接下來(lái)，除了央國(guó)企具備安全邊際，以龍湖、綠城為代表的大型民營(yíng)或混合型房企，以及以濱江集團(tuán)等為代表的區(qū)域型龍頭房企更易‘活下去’?！?/p>

陳文靜表示，2024年房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)節(jié)奏仍依賴于購(gòu)房預(yù)期能否修復(fù)，若核心城市繼續(xù)優(yōu)化樓市政策，市場(chǎng)有望迎來(lái)一個(gè)溫和的“小陽(yáng)春”。“從市場(chǎng)趨勢(shì)來(lái)看，2024年新房銷售市場(chǎng)依然面臨調(diào)整壓力，中性假設(shè)下，全國(guó)商品房銷售面積同比或下降4.9%，若經(jīng)濟(jì)持續(xù)恢復(fù)、置業(yè)意愿改善，疊加城中村改造如期推進(jìn)，銷售規(guī)?；蚩蓪?shí)現(xiàn)小幅增長(zhǎng)，市場(chǎng)有望逐漸筑底企穩(wěn)?！彼M(jìn)一步補(bǔ)充道，“針對(duì)房企，2024年房地產(chǎn)市場(chǎng)整體緩慢恢復(fù)背景下，具備資金和土地等資源優(yōu)勢(shì)、有品牌力、能建造‘好房子’的房企更具發(fā)展?jié)摿?。?/p>

（本文提及個(gè)股僅做分析，不做投資建議。）