商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中關(guān)鍵環(huán)節(jié)的有效控制分析

【摘" 要】為提高商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理水平，論文分析了商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中財務(wù)預(yù)算、融資管理、投資管理、資金管理、會計核算五大關(guān)鍵環(huán)節(jié)存在的問題，并針對性地提出了財務(wù)管理關(guān)鍵環(huán)節(jié)的有效控制措施，期望對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建完善的財務(wù)管理體系提供參考和借鑒。

【關(guān)鍵詞】商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)管理；預(yù)算；融資；投資

【中圖分類號】F275" " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " "【文獻標(biāo)志碼】A" " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " "【文章編號】1673-1069（2024）05-0181-03

1 引言

近年來，隨著消費市場的快速恢復(fù)，帶動了商業(yè)地產(chǎn)市場需求端的復(fù)蘇，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)迎來了發(fā)展機遇。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)要主動把握機遇，不斷提高內(nèi)部運營管理水平，促進企業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。財務(wù)管理在企業(yè)運營管理中占據(jù)著重要地位，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)要構(gòu)建起完善的財務(wù)管理體系，引入新理念、新技術(shù)創(chuàng)新財務(wù)管理模式和財務(wù)管理手段，進一步強化財務(wù)關(guān)鍵環(huán)節(jié)控制，從而為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展創(chuàng)建良好的財務(wù)環(huán)境。

2 商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理關(guān)鍵環(huán)節(jié)存在的問題

2.1 財務(wù)預(yù)算環(huán)節(jié)的問題

財務(wù)預(yù)算是企業(yè)財務(wù)管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)之一，對提高企業(yè)資源配置效率、資金使用效益起著重要作用。但是，大部分商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)雖然在形式上建立了財務(wù)預(yù)算管理體系，但是財務(wù)預(yù)算實施效果卻未達到預(yù)期。主要存在以下方面的問題：一是企業(yè)內(nèi)部人員對財務(wù)預(yù)算的認知度不高，大部分人員片面認為財務(wù)預(yù)算等同于成本費用控制，使財務(wù)預(yù)算實施缺乏部門與人員支持；二是預(yù)算編制專業(yè)性不足，各部門在預(yù)算編制中缺少專業(yè)人員進行指導(dǎo)，只是根據(jù)前一年的數(shù)據(jù)按照一定的增長比例計算下一年度數(shù)據(jù)，使部門預(yù)算匯總成財務(wù)預(yù)算時難以保證財務(wù)預(yù)算的前瞻性和客觀性；三是受商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)職能部門多、管理層級多、項目部多的影響，預(yù)算執(zhí)行控制的難度較大，很難保證預(yù)算落實到歸口部門；四是針對財務(wù)預(yù)算管理雖然建立了考核機制，但是考核指標(biāo)體系不健全，加之考核結(jié)果與獎懲機制脫節(jié)，導(dǎo)致預(yù)算執(zhí)行約束力大打折扣。

2.2 融資管理環(huán)節(jié)的問題

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資管理在財務(wù)管理中占據(jù)著重要位置，企業(yè)融資能力、融資成本等因素都關(guān)系到商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的長期可持續(xù)發(fā)展。但是，大部分商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)節(jié)的管控力度不足，導(dǎo)致企業(yè)融資風(fēng)險偏高，成為制約企業(yè)發(fā)展的一大掣肘。主要存在以下方面的問題：一是國家對房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金比例提出強制性要求，即不得低于35%。大部分商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)會按照最低限制控制自有資金，使債務(wù)資本占總資產(chǎn)的60%以上，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)不合理。二是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)中需要大量的資金投入，在企業(yè)自有資本不足以支撐項目的情況下，往往通過銀行貸款獲取資金，導(dǎo)致企業(yè)資產(chǎn)負債率和融資成本偏高。如果企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)項目中未能及時回籠資金，則會為企業(yè)帶來償債風(fēng)險，引發(fā)財務(wù)危機。

2.3 投資管理環(huán)節(jié)的問題

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的項目投資活動從前期準備工作到獲取投資回報需要經(jīng)歷較長周期，短則一年，長則幾年，這使得投資活動成為企業(yè)財務(wù)管理控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。從商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)投資管理的現(xiàn)狀來看，企業(yè)投資活動缺乏嚴謹有序的控制程序，導(dǎo)致企業(yè)面臨較大的投資風(fēng)險。主要存在以下方面的問題：一是部分商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在投資項目決策階段缺少深入的調(diào)查研究，未能結(jié)合地塊規(guī)劃、市場行情、供求關(guān)系等方面作出正確的投資決策，使得投資活動出現(xiàn)項目開發(fā)規(guī)模過大、商業(yè)地產(chǎn)項目銷售不暢或出租率偏低等問題；二是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)投資開發(fā)的項目單一化，未能充分考慮不同商業(yè)業(yè)態(tài)對商業(yè)建筑的需求，使得開發(fā)項目偏離目標(biāo)客戶的預(yù)期，影響商業(yè)建筑租售；三是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)對房地產(chǎn)政策、商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢的研判能力不足，出現(xiàn)盲目投資決策行為，導(dǎo)致投資項目資金回收進度緩慢，甚至可能出現(xiàn)投資損失。

2.4 資金管理環(huán)節(jié)的問題

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)長期面臨運營資金緊缺的困境，這主要源于企業(yè)對運營資金管理不善，造成企業(yè)資金周轉(zhuǎn)率偏低，影響企業(yè)經(jīng)營活動的開展。主要存在以下方面的問題：一是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)收賬款占營業(yè)收入比重較大，且應(yīng)收賬款回收期長，增加了企業(yè)壞賬損失風(fēng)險；二是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的下屬分子公司和項目較多，資金通常被分散到各個下屬單位進行單獨管理，使企業(yè)總部難以實時跟蹤掌握資金運行狀態(tài)，不利于資金風(fēng)險控制。

2.5 會計核算環(huán)節(jié)的問題

會計工作是財務(wù)管理的基礎(chǔ)性工作，能夠為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營決策提供可靠的財務(wù)會計數(shù)據(jù)支持。但是，當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)受財務(wù)組織架構(gòu)不合理、財務(wù)分工不明確等因素的影響，各分子公司和項目部的會計核算標(biāo)準不一致，經(jīng)常出現(xiàn)會計處理差異。同時，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)種類較多，在財務(wù)部門與業(yè)務(wù)部門溝通不暢的情況下，很難及時獲取原始憑證，使得會計核算信息出現(xiàn)滯后性問題。

3 商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中關(guān)鍵環(huán)節(jié)的有效控制措施

3.1 強化財務(wù)預(yù)算控制，完善全面預(yù)算體系

在全面預(yù)算管理體系下，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)要將所有資源、資金活動都納入預(yù)算管理范圍內(nèi)，基于企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)確定長期預(yù)算目標(biāo)，將預(yù)算管理作為保障商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)步實現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)的重要管理手段，充分發(fā)揮預(yù)算管理在財務(wù)活動中的控制作用，不斷提高企業(yè)財務(wù)管理水平。具體控制措施如下：

第一，成立預(yù)算管理組織。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)要成立全面預(yù)算管理委員會，委員會下設(shè)預(yù)算小組，由財務(wù)部門人員擔(dān)任預(yù)算小組成員，讓財務(wù)人員參與預(yù)算目標(biāo)制定、預(yù)算編制、預(yù)算執(zhí)行等各個環(huán)節(jié)，提高預(yù)算管理的專業(yè)性。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)要對內(nèi)部員工進行全面預(yù)算培訓(xùn)，強化全體員工對預(yù)算管理工作的認知，提高員工參與預(yù)算管理的積極性。

第二，控制預(yù)算編制質(zhì)量。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)要結(jié)合戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)確定預(yù)算目標(biāo)，將預(yù)算目標(biāo)層層分解落實到企業(yè)各職能部門和項目部。預(yù)算編制部門根據(jù)下達的預(yù)算目標(biāo)，結(jié)合部門年度計劃編制預(yù)算。部門預(yù)算編制可根據(jù)業(yè)務(wù)特點采用科學(xué)的編制方法，除常用的固定預(yù)算法之外，要靈活運用彈性預(yù)算法、滾動預(yù)算法、零基預(yù)算法、概率預(yù)算法等。在預(yù)算編制中，強化財務(wù)部門與預(yù)算編制部門的溝通協(xié)作，由專業(yè)的財務(wù)人員指導(dǎo)部門預(yù)算編制，提高預(yù)算數(shù)據(jù)準確性。

第三，加強預(yù)算執(zhí)行控制。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的各部門要認真執(zhí)行預(yù)算方案，在預(yù)算范圍內(nèi)合理開展資金收支活動，以確保企業(yè)資金運行安全。在預(yù)算執(zhí)行期間，如果因政策變動、自然災(zāi)害等不可抗力對企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)造成重大影響，則要動態(tài)調(diào)整預(yù)算。預(yù)算調(diào)整嚴格執(zhí)行規(guī)范化的調(diào)整流程，由預(yù)算部門提出預(yù)算調(diào)整申請，經(jīng)過層層審批后調(diào)整預(yù)算，在后續(xù)階段執(zhí)行調(diào)整后的預(yù)算。

第四，落實預(yù)算考核激勵機制。為提高各部門的預(yù)算執(zhí)行率，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)要在健全預(yù)算績效考核指標(biāo)體系的基礎(chǔ)上實施獎懲激勵機制，按照季度、半年度和年度的預(yù)算績效考核結(jié)果對相關(guān)歸口部門落實獎懲措施，促使預(yù)算執(zhí)行效果與各部門、各員工的利益掛鉤，提高企業(yè)各崗位員工的預(yù)算管理意識。

3.2 強化融資管理控制，健全融資管理機制

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)要加強融資環(huán)節(jié)管控，考慮商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目對資金的實際需求優(yōu)化制定融資方案，盡量降低融資成本，確保商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)具有良好的償還到期債務(wù)的能力。具體控制措施如下：

第一，優(yōu)化控制資本結(jié)構(gòu)。當(dāng)前，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的負債總量中短期負債比例過高，為企業(yè)帶來較大的償債壓力。企業(yè)應(yīng)適當(dāng)增加長期負債比例，調(diào)整長期與短期債務(wù)結(jié)構(gòu)，使通過貸款獲取的長期資金能夠滿足商業(yè)地產(chǎn)項目建設(shè)周期內(nèi)的資金需求，實現(xiàn)資金平穩(wěn)周轉(zhuǎn)。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)要控制債務(wù)融資與權(quán)益融資結(jié)構(gòu)，債務(wù)融資雖然能夠為企業(yè)帶來財務(wù)杠桿效應(yīng)，但是與此同時也會增加企業(yè)財務(wù)風(fēng)險，這就需要企業(yè)結(jié)合自身發(fā)展實際和商業(yè)地產(chǎn)市場行情對債務(wù)融資作出正確決策。從商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的長遠發(fā)展來看，應(yīng)適當(dāng)增加權(quán)益融資比重，降低企業(yè)資金成本，促使企業(yè)穩(wěn)步擴大經(jīng)營規(guī)模。

第二，拓展多元化融資渠道。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)盡量控制銀行借貸融資規(guī)模，這些融資渠道的資金成本偏高，并且還款周期短，易增加企業(yè)財務(wù)壓力。為此，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)拓寬融資渠道，嘗試采用公司債、中長期票據(jù)、ABS融資等融資渠道獲取資金，避免對銀行借款過度依賴，促使企業(yè)構(gòu)建金融機構(gòu)借款、債券發(fā)行、票據(jù)借款等多元化渠道相結(jié)合的融資體系，提高企業(yè)融資效率，增強企業(yè)對財務(wù)風(fēng)險的防控能力。

3.3 強化投資管理控制，防范投資損失風(fēng)險

投資環(huán)節(jié)不僅是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，更是關(guān)系到企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展全局的重要環(huán)節(jié)。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)要加大對投資環(huán)節(jié)的控制力度，為投資決策提供有價值的財務(wù)信息支持，保證投資決策正確，不斷提高企業(yè)投資效益水平，促進企業(yè)穩(wěn)步持續(xù)發(fā)展。具體控制措施如下：

第一，加強投資項目可行性研究。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)部門要主動參與到投資項目可行性研究階段，深入擬建項目實地進行考察，掌握項目所在地的政府規(guī)劃、商業(yè)經(jīng)濟水平、稅收政策、信貸政策、市場需求等信息，再結(jié)合企業(yè)近年來的經(jīng)營業(yè)績和財務(wù)狀況，以及投資項目預(yù)期收益率和投資回收年限，對投資項目實施的可行性作出評斷，為企業(yè)管理層投資決策提供依據(jù)。

第二，加強投資風(fēng)險控制。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)部門要重視投資項目實施全過程的風(fēng)險控制。在投資項目前期階段，財務(wù)部門要認真計算項目開發(fā)成本、預(yù)計利潤等數(shù)據(jù)，預(yù)測投資項目實施階段可能遇到的風(fēng)險，做好風(fēng)險預(yù)警工作；在投資項目實施階段，財務(wù)部門要對投資項目的資金支付進行嚴格把控，確保項目資金?？顚Ｓ?，不得隨意支出無齊全審批手續(xù)的資金；在投資項目運營階段，財務(wù)部門要收集整理投資活動后期的財務(wù)數(shù)據(jù)，對投資活動帶來的經(jīng)濟效益和資金利用率進行評估。

3.4 強化資金管理控制，保證資金有效利用

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)要加強運營資金管控，結(jié)合企業(yè)經(jīng)營管理特點和主營業(yè)務(wù)開展需要完善資金管理體系，實施集中化資金管控措施，提高資金利用率，減少企業(yè)經(jīng)濟損失。具體控制措施如下：

第一，實施資金集中支付管理。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)要對企業(yè)內(nèi)部資金實施統(tǒng)一管理與調(diào)配，對分公司和項目部的資金管理執(zhí)行備用金制度，不允許分公司私自開立銀行賬戶。在資金集中支付管理中，全面實施“收支兩條線”制度，各分公司和項目部的資金收入一律上繳到企業(yè)總部統(tǒng)一賬戶，再由企業(yè)總部根據(jù)業(yè)務(wù)需要劃撥資金，劃撥過程中嚴格執(zhí)行審批流程。

第二，加強應(yīng)收賬款管控。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)部門要與業(yè)務(wù)部門協(xié)調(diào)配合，共同做好應(yīng)收賬款催收工作，降低企業(yè)壞賬損失風(fēng)險。財務(wù)部門可利用財務(wù)軟件對應(yīng)收賬款進行賬齡分析，及時通知業(yè)務(wù)部門即將逾期的款項，方便業(yè)務(wù)部門在有效時間內(nèi)催收賬款。如果欠款方暫時無法償還賬款，財務(wù)部門可以與欠款方協(xié)商，將應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)換為應(yīng)收票據(jù)，合理確定還款期限，保證應(yīng)收賬款足額回籠。當(dāng)應(yīng)收賬款確認難以收回或無法收回時，則要通過司法途徑予以解決，最大限度降低壞賬損失。

3.5 強化會計核算控制，建設(shè)財務(wù)共享中心

在信息化時代下，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)要引入先進管理理念和先進信息技術(shù)建設(shè)財務(wù)共享服務(wù)中心，實現(xiàn)對企業(yè)下屬分公司與項目部財務(wù)會計工作的集中管控，建立標(biāo)準化的會計核算體系，提高會計核算效率。具體控制措施如下：

第一，明確財務(wù)共享服務(wù)中心職能。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)共享服務(wù)中心的職能包括以下4個方面：集中賬務(wù)處理職能，由共享服務(wù)中心提供標(biāo)準化的會計核算服務(wù)和財務(wù)交易處理服務(wù)；資金集中支付職能，由共享服務(wù)中心批量支付資金，提高資金運營效率；提供財務(wù)數(shù)據(jù)職能，由共享服務(wù)中心統(tǒng)一管理企業(yè)財務(wù)數(shù)據(jù)，挖掘分析財務(wù)數(shù)據(jù)，支持管理層和業(yè)務(wù)部門制定決策；財務(wù)內(nèi)控職能，由共享服務(wù)中心實施財務(wù)風(fēng)險管控，監(jiān)督約束各項資金活動。

第二，推進會計核算信息化管理。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極建設(shè)功能完善的財務(wù)共享服務(wù)系統(tǒng)，依托共享服務(wù)系統(tǒng)提高會計核算的信息化管理水平，為實現(xiàn)業(yè)財一體化提供技術(shù)支持。例如，依托共享服務(wù)系統(tǒng)實現(xiàn)業(yè)務(wù)流程與會計核算對接，系統(tǒng)可以根據(jù)核算業(yè)務(wù)單據(jù)自動化生成憑證，提高會計信息質(zhì)量；依托共享服務(wù)系統(tǒng)強化票據(jù)管理，各類報銷票據(jù)可以通過影像文件形式傳輸?shù)较到y(tǒng)中，實現(xiàn)會計憑證與附件聯(lián)查，提高會計核算信息的透明度；依托共享服務(wù)系統(tǒng)，票據(jù)管理模塊可以及時跟蹤票據(jù)，如實反映成本費用核算狀況，并自動保存電子發(fā)票臺賬，提醒會計人員專用發(fā)票取得后及時抵扣，提高票據(jù)管理效率。

4 結(jié)語

綜上所述，財務(wù)管理是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)步擴大經(jīng)營規(guī)模、實現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)的重要管理工作。在財務(wù)管理中，企業(yè)要嚴格把控五大關(guān)鍵環(huán)節(jié)，包括強化財務(wù)預(yù)算控制，完善全面預(yù)算體系；強化融資管理控制，健全融資管理機制；強化投資管理控制，防范投資損失風(fēng)險；強化資金管理控制，保證資金有效利用；強化會計核算控制，建設(shè)財務(wù)共享中心。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)通過加強財務(wù)管理關(guān)鍵環(huán)節(jié)控制，能夠有效防控財務(wù)風(fēng)險，完善企業(yè)財務(wù)內(nèi)部控制體系，進而提升財務(wù)管理水平。

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