以建筑設(shè)計理論視角在商業(yè)園設(shè)立診療機構(gòu)招商案例研究

本文運用建筑藝術(shù)設(shè)計理論視角，結(jié)合 “物業(yè)五大行”關(guān)于 2023 年上海上半年商辦項目成交情況報告，揭示醫(yī)療大健康項目在地區(qū)級商業(yè)園區(qū)的招商案例。“新奇特”的視角和「建筑·招商」前、后道原本并無抗性的要素，成為跨界思維招商的新一輪熱度。

綜述

招商導(dǎo)入優(yōu)質(zhì)項目像「拉窗簾」一樣循序漸進，評判和論述點一個接一個呈現(xiàn)出完整論述。而恰恰建筑藝術(shù)設(shè)計理論也以此工作方法為原點。每個招商過程都是「嶄新的」，而且開始起步都是「不雅致」和「不連貫」的。信息的多元，表面現(xiàn)象的迷惑，是最初接觸項目都會有一種迷失。

方法

1、項目選擇擬采用「領(lǐng)結(jié) Bow-Tie」風(fēng)險管理分析法，對醫(yī)療大健康項目落位進行「直接（間接）原因～事件～直接（間接）結(jié)果」分析，重點以研究婦科醫(yī)院、康養(yǎng)中心及德國 B 品牌透析診療中心等三個較為成熟的招商項目為案例，得出相關(guān)結(jié)論。

2、結(jié)合上述研究方法、采用以價值觀為基礎(chǔ)的決策。因為在談項目涉及較大不確定性，項目客戶方并未能全面承諾病患輕重來源和術(shù)后恢復(fù)情況，對于重大影響評估，也會基于集團組織的價值觀，報「三重一大」決策會通過而進行的決策。

3、結(jié)合運用建筑藝術(shù)設(shè)計理論導(dǎo)入研究課題的視角，突出項目落位的綜合考慮和長足發(fā)展運營的亮點。

文獻回顧

因時間和篇幅有限，相關(guān)文獻相關(guān)契合度并不高，總體文獻停留在政府招商局等政策層面，考慮財政扶持等強心針角度較多，缺乏對企業(yè)切口的剖析研究和深挖。

案例討論

地區(qū)級商業(yè)園區(qū) SL 灣（項目名稱）簡況

森蘭社區(qū)規(guī)劃總面積達6.01平方公里。利用強大的國際貿(mào)易產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，集聚融合各國生活方式的創(chuàng)新商業(yè)。外高橋集團股份規(guī)劃有約75萬方商業(yè)商務(wù)區(qū)。從生態(tài)健康與運動等方面出發(fā)，規(guī)劃綠化和水域總面積約3.34平方公里，相當(dāng)于近2.5個世紀(jì)公園；區(qū)域內(nèi)還將打造配套設(shè)施的綠地。國內(nèi)外優(yōu)質(zhì)教育配套的引進，也讓板塊的教育資源成為了另一個優(yōu)質(zhì)人才的聚合軸心。

對于地區(qū)級商業(yè)園區(qū)（中心）的界定：

在最新發(fā)布的《上海市商業(yè)空間布局專項規(guī)劃（2022-2035年）》中提出，上海將形成“國際級-市級-地區(qū)級-社區(qū)級”4級商業(yè)中心。

地區(qū)級商業(yè)中心次于上述市級中心，指服務(wù)于本區(qū)域及周邊區(qū)域的消費人群，以滿足區(qū)域內(nèi)購物、餐飲、休閑、娛樂和商務(wù)活動等綜合消費為主要功能。本次規(guī)劃共確定45個地區(qū)級商業(yè)中心，其中主城區(qū)31個，主城區(qū)外14個。本文研究的地區(qū)級商業(yè)園區(qū) SL 灣在上述規(guī)劃內(nèi)。

SL灣目前已經(jīng)引入的園區(qū)客戶包括：

已入駐企業(yè)包括：某生物技術(shù)公司總部（除研發(fā)實驗室）、某機械亞洲方案中心總部、湖南某國企商用智能汽車研發(fā)總部、互聯(lián)網(wǎng)孵化MNC機構(gòu)、餐飲健身等。醫(yī)療大健康類項目在談包括某康養(yǎng)項目、再生殖中心專科醫(yī)院、透析中心等。目前尚有空置面積約25000方。

采用「領(lǐng)結(jié) Bow-Tie」風(fēng)險管理分析法，對醫(yī)療大健康項目落位進行分析：

1.婦科醫(yī)院：

東京 K 女子醫(yī)院上海院（再生殖?？疲┦悄壳皣鴥?nèi)唯一一家具有輔助生殖資質(zhì)的外資獨資醫(yī)院。醫(yī)院嚴(yán)格按照日本總部的醫(yī)療標(biāo)準(zhǔn)，通過優(yōu)化整合輔助生殖一系列相關(guān)技術(shù)和提供一站式貼心的醫(yī)療服務(wù)流程為患者實現(xiàn)“低藥物費用、低副作用、低并發(fā)癥和高卵子利用率、高胚胎質(zhì)量、高舒適度、高成功率”的個體化治療。

表1、婦科中心項目

直接（間接）原因 事件 直接（間接）結(jié)果

1、上海輔助生殖醫(yī)療環(huán)境稀缺

1.1 人口現(xiàn)狀

1.2 營商環(huán)境

1.3 衛(wèi)健委直管（全國唯一）

1.4 增加營業(yè)點流程復(fù)雜（獲批可能性極?。?婦科醫(yī)院自貿(mào)區(qū)外分院

（全國首家輔助生殖醫(yī)院及社區(qū)醫(yī)療服務(wù)項目） 1、服務(wù)范圍

1.1、患者群體

1.2、高品質(zhì)臨床醫(yī)療服務(wù)

1.3、以患者為中心長期持續(xù)關(guān)懷

2、浦東新區(qū)市場基礎(chǔ)

2.1、唯一外資牌照（自貿(mào)區(qū)標(biāo)桿）

2.2、國際競爭力

2.3、醫(yī)聯(lián)體病人轉(zhuǎn)送機率高

2.4、東京總院長專利供給

2.5、自貿(mào)區(qū)專項補貼

2.6、擬租賃物業(yè)得房率低，低效

2.7、自貿(mào)區(qū)內(nèi)物業(yè)保留，持有租金成本翻幾倍增長

2.8、醫(yī)廢處理裝置占用公共資源 2、服務(wù)理念

2.1、先進醫(yī)療管理服務(wù)理念

2.2、國際化醫(yī)療服務(wù)

2.3、輔助生殖前期病程管理

3、專業(yè)化

3.1、患者選擇

3.2、擴大當(dāng)?shù)胤?wù)半徑

3.3、協(xié)助當(dāng)?shù)卦偕翅t(yī)術(shù)水平質(zhì)量提升

4、服務(wù)社區(qū)、企業(yè)愿景、未來外資轉(zhuǎn)民營國內(nèi)獨資

結(jié)合風(fēng)險分析發(fā)現(xiàn)：自貿(mào)區(qū)外分院資質(zhì)審批、租金承受、環(huán)境評估、房屋改造等將成為主要項目引進落位風(fēng)險點，有待進一步討論決策。

2.康養(yǎng)中心：

國資控股并擁有市級「康養(yǎng)」?fàn)I業(yè)牌照的 2 張，醫(yī)保消費，公建民營為多，單個床位要求 45 平，主要面向骨科、腦康復(fù)、腦梗等病員，需要配置 P-CT 和高壓氧艙等設(shè)備。與三甲醫(yī)院醫(yī)聯(lián)體通道順暢。

SL 灣北區(qū)約 12000平方小獨棟離居民區(qū)較遠(yuǎn)，相距約 1 公里以上，用電等配套符合標(biāo)準(zhǔn)。暫存醫(yī)廢有定點落位，在商務(wù)條件相互妥協(xié)之后，項目選址符合預(yù)期。

結(jié)合風(fēng)險分析發(fā)現(xiàn)：康養(yǎng)護理病患群體的選擇、租金承受等將成為主要項目引進落位風(fēng)險點，有待進一步討論決策。

3.德國B品牌透析診療中心：

（1）公司介紹及項目設(shè)想

德國B公司在中國發(fā)展近15年，注冊在上海外高橋自貿(mào)區(qū)， 2022年度上繳各項稅收超過人民幣1.5億， 2023年銷售額16.1億，復(fù)合增長比例將超過17.1%。該公司一直希望擁有自營B品牌的社區(qū)診療中心，提供以透析為主的門診及治療服務(wù)。

在SL區(qū)域的診療中心功能設(shè)計上，考慮“血液凈化+綜合門診+…”，力爭成為日間診療專家。擬分為四個功能設(shè)置：血液凈化治療、慢病門診、腎病門診、傷口護理。

該項目將是德國B品牌首家在華自營院外獨立診療中心，在透析領(lǐng)域?qū)淞?biāo)桿效應(yīng)。

（2）該品牌深圳服務(wù)經(jīng)銷商考察情況

根據(jù)國家血液透析政策規(guī)定，社區(qū)化獨立透析中心10公里范圍內(nèi)要有具備急性并發(fā)癥救治能力的二級以上綜合醫(yī)院。本項目10公里內(nèi)擁有上海長海、上海新華、上海市七院等三甲綜合醫(yī)院。

SL商業(yè)園招商團隊前往深圳考察BLBR血透中心項目（系德國B品牌在深圳的服務(wù)經(jīng)銷商），選址的深圳服務(wù)商在市區(qū)龍華區(qū)辦公樓2層，同層鄰居是一間藝術(shù)類培訓(xùn)機構(gòu)?？疾彀l(fā)現(xiàn)，項目所需的環(huán)評、報建、醫(yī)廢處置、電力配置等均符合要求。

（3）以上海新華醫(yī)院為例的院內(nèi)腎臟內(nèi)科血液凈化診治部

筆者又進一步了解以新華醫(yī)院為例的院內(nèi)透析項目情況，新華醫(yī)院血液凈化診治部位于新華醫(yī)院急診綜合大樓10樓，為原新華醫(yī)院腎臟內(nèi)科血液透析室，血液凈化診治部內(nèi)所有應(yīng)用的透析器、血濾器以及透析管路等均為一次性耗品，擁有監(jiān)護儀、微血管血糖儀等設(shè)備，最大程度地保障血透患者的生命安全，提高了透析質(zhì)量。目前每年開展各種血液凈化治療25000余例次，并以平均每年30%的增長率上升，在上海處于領(lǐng)先的地位。但院內(nèi)透析中心屬于科室管理，沒有自主權(quán)，更沒有選擇病人的權(quán)利。從這個角度看，獨立的診療機構(gòu)和透析中心將為成為合理必要的補充形式而存在。

4、服務(wù)社區(qū)、企業(yè)愿景

結(jié)合上表風(fēng)險分析發(fā)現(xiàn)：院內(nèi)的透析項目屬于科室管理，受制于醫(yī)院統(tǒng)籌管理，缺乏自主，病員轉(zhuǎn)換非常被動，病員質(zhì)量較差。而透析中心獨立診療中心資質(zhì)審批、租金承受、環(huán)境評估、房屋改造等將成為主要項目引進落位風(fēng)險點，有待進一步討論決策。

（3）以美國、日本、新加坡為例的透析服務(wù)行業(yè)發(fā)展與機構(gòu)經(jīng)驗：

美國：據(jù)費森尤斯集團2021年市調(diào)報告顯示，美國透析服務(wù)機構(gòu)中99%為私營性質(zhì)，由私人腎科醫(yī)生或公司提供服務(wù)?；緦崿F(xiàn)公平和一致的質(zhì)量結(jié)果，由三方面原因使然：美國醫(yī)療保險部門僅為患者提供高質(zhì)量透析服務(wù)的機構(gòu)按績效付費；美國腎臟數(shù)據(jù)公開透明記錄信息詳盡服務(wù)質(zhì)量完善；行業(yè)不斷整合已形成標(biāo)準(zhǔn)化統(tǒng)一化服務(wù)，并改善患者治療過程的體驗和生存結(jié)果。

日本：根據(jù)日本透析學(xué)會調(diào)查報告顯示，2020年日本每363名國民中有一名慢性透析患者。患者仍以血液透析為主，社會辦透析中心比例高，均以醫(yī)院形式存在。很多患者進行透析治療，不影響正常工作和收入。日本是世界上透析患者存活率最高的國家，“嚴(yán)格遵守程序、低死亡率、高生存質(zhì)量、高營養(yǎng)指標(biāo)、低住院率、低并發(fā)癥發(fā)生率”（透析預(yù)后與實踐模式研究，DOPPS）。

新加坡：新加坡大多數(shù)HD患者在志愿福利組織經(jīng)營的透析中心（VWO）接受治療。新加坡極其重視患者體驗護士給腎友安排空調(diào)恒溫、播放音樂、適度運動帶領(lǐng)、發(fā)放餐食、還提供“伙伴計劃”、“職業(yè)康復(fù)計劃”等。

擬采用以價值觀為基礎(chǔ)的決策：

流程一般包括：招商項目經(jīng)理評估考察項目、在授權(quán)商務(wù)條件下進行談判、出報價（初級報價含租金、物業(yè)服務(wù)等費用）、上報招商備案信息完整介紹項目難點重點和優(yōu)勢、招商部門負(fù)責(zé)人審核建議下一步或放棄或推進的行動計劃、同步上報分管招商領(lǐng)導(dǎo)。根據(jù)國資委要求和授權(quán)管理辦法，涉及商務(wù)條件讓渡、免租期突破、支付方式和裝修補貼申請等涉及項目重要性的，同步黨委“三重一大”會議決策。

初步結(jié)論及研究不足

初步結(jié)論

1.近期市場信息情況：

結(jié)合2023年上半年上海商辦項目成交情況觀察，2023年商業(yè)園及商辦市場租賃市場出現(xiàn)四大變化，加劇市場競爭：分別是“搬遷無序、內(nèi)資回家、外資嚴(yán)控、政府下場”。

“搬遷無序”：上半年企業(yè)項目商辦搬遷路徑呈無序狀態(tài)?！皟?nèi)資回家”：泛金融企業(yè)如險資集團、互聯(lián)網(wǎng)金融頭部企業(yè)，回歸自建辦公基地、購置辦公樓等方式。

“外資嚴(yán)控”：外資企業(yè)縮小租賃面積，預(yù)算縮減、選擇原租賃樓宇縮租或從核心商圈外遷； “政府下場”：市區(qū)各級政府聯(lián)合街鎮(zhèn)招商中心加大招商力度，具備策略工具包，運用各種方式強化助推轄區(qū)內(nèi)寫字樓及商業(yè)園去化。

整體上半年市場環(huán)境觀察，因宏觀金融政策收緊，區(qū)域優(yōu)質(zhì)寫字樓凈租金慘遭腰斬，降幅超過50%。疫情重創(chuàng)后經(jīng)濟低迷，大部分行業(yè)受挫，空置物業(yè)加劇。企業(yè)選址觀望氣氛濃厚，各地區(qū)政府拼財力扶持的手段難以長久。區(qū)域環(huán)境對于SL商業(yè)園沖擊，可謂喜憂參半。一方面蓄客情況良好，項目擇優(yōu)入駐。另一方面，市場低迷，租金回報大幅下降，客戶對租金外商務(wù)條件要求更為具有挑戰(zhàn)（免租期、裝補、配套、水電煤三通開戶減免等）

2.本案例觀察和研究方法得出的初步結(jié)論：

結(jié)合決策會議根據(jù)權(quán)重參考打分（分值計算略），研閱本案例研究方法考慮的風(fēng)險把控，鑒于婦科醫(yī)院、康養(yǎng)中心、透析中心幾個項目的綜合考慮，擬應(yīng)對的招商策略分別為：

（1）婦科醫(yī)院：藝術(shù)性、格調(diào)、優(yōu)化提升漸強，政治經(jīng)濟因素正向，商務(wù)條件不具備優(yōu)勢，償付能力和未來發(fā)展薦優(yōu)，權(quán)重總分1.4，排序2。項目暫行考慮待市、區(qū)衛(wèi)健委和自貿(mào)區(qū)管理局政策意見一致后，再行推薦相關(guān)物業(yè)。婦科醫(yī)院項目暫緩。

（2）康養(yǎng)中心：格調(diào)與周邊兼容性好，政經(jīng)因素正向，償付能力和復(fù)制效應(yīng)漸強。權(quán)重總分1.0，排序3。項目商務(wù)條件略差，病患被動選擇較多，特需病房有私密要求，希望靠近居民區(qū)。項目暫行推薦至SL園區(qū)一城市更新酒店位置，擬請區(qū)決策會議與市衛(wèi)健委達成一致獲取康養(yǎng)牌照后進一步落位。

（3）社區(qū)透析中心及診療中心：新奇特和優(yōu)化提升漸強，政經(jīng)滿足并符合國資委要求，租金回報物業(yè)服務(wù)承受力相對堅挺，償付能力和未來發(fā)展達標(biāo)，成為SL商業(yè)園首家診療中心后，全國標(biāo)桿示范效應(yīng)極強。權(quán)重總分2.8，排序首位。

綜上考慮，將優(yōu)先選擇透析中心作為備選項目，全力推進，年內(nèi)落位，談定商務(wù)條件后盡快簽署相關(guān)文件，落實一系列租賃需求，層層遞進，明年擬申請開業(yè)。

研究不足

因時間緊迫、文獻不足、研究方法趨于傳統(tǒng)，本案例還有很多不足之處，對未來案例分析型論文著述有實踐探索的作用。有待下一步通過更多研究方法予以補充更新。

尤其以建筑藝術(shù)理論視角觀察“建造-招商”的分析還過多停留在觀點理念本身，需要進一步求證實踐案例和由此帶來的商業(yè)綜合價值。

（作者單位：上海外高橋集團森蘭商運公司）