城市高質(zhì)量發(fā)展與房價的耦合協(xié)調(diào)關系研究
——基于35 個大中城市的實證分析

王元棟

（保利長大工程有限公司，廣東廣州 510630）

0 引言

黨的十九大明確提出，我國經(jīng)濟已由高速發(fā)展階段轉(zhuǎn)變?yōu)楦哔|(zhì)量發(fā)展階段，未來城市的發(fā)展重心將逐漸轉(zhuǎn)移到發(fā)展質(zhì)量上來。高質(zhì)量發(fā)展強調(diào)“創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開放、共享”的新發(fā)展理念；從增長模式看，高質(zhì)量發(fā)展更注重質(zhì)量、效率的提升；從發(fā)展目標看，高質(zhì)量發(fā)展以提升人民生活水平和品質(zhì)為目的。高質(zhì)量發(fā)展水平作為城市發(fā)展的重要目標，對促進區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展、推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化和經(jīng)濟穩(wěn)定，提升城市價值，進而對城市房地產(chǎn)價值具有促進作用[1-2]。但是，在城市高質(zhì)量發(fā)展的同時，會造成部分城市房價增長過快，進而造成人才流失，還會引發(fā)一系列的城市問題[3]。城市發(fā)展與城市房價如同一把天平，當城市發(fā)展速度快于城市房價增長速度，那么房產(chǎn)便不能體現(xiàn)其應有的價值，反過來，城市房價增長速度快于城市發(fā)展速度，則伴隨著房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。因此，如何促進城市高質(zhì)量發(fā)展和城市房價耦合協(xié)調(diào)發(fā)展，使城市房價與當前城市高質(zhì)量發(fā)展水平相適應，已成為當前政府部門和學術(shù)界關注的焦點之一。

部分學者認為，城市高質(zhì)量發(fā)展通過促進城市公共服務的一體化，改善公共服務設施和人居環(huán)境，從而帶動房價大幅上漲[4]。此外，城市高質(zhì)量發(fā)展的紳士化效應也促進了城市房價的上漲[5]。城市高質(zhì)量發(fā)展也促進了生態(tài)環(huán)境品質(zhì)的改善和住房價格的提高，吸引高收入居民的同時也篩出低收入者，從而推動房價上漲[6-7]。然而，部分研究表明城市高質(zhì)量發(fā)展水平在未來的長期發(fā)展中可能導致正外部性消失或產(chǎn)生負外部性，從而對城市房價產(chǎn)生一定程度的負面影響[8]。另外，有的研究從城市房價的角度出發(fā)，認為適當?shù)某鞘蟹績r能夠提高城市居民的幸福感，并且能有效地促進城市經(jīng)濟發(fā)展、吸引人才落戶，從而使城市高質(zhì)量發(fā)展水平逐步提升[9-10]。并且相關研究表明，城市房價高低并非城市高質(zhì)量發(fā)展失能與否的必然因素，這通常與城市基礎教育質(zhì)量和生態(tài)環(huán)境品質(zhì)有關，并且房價上漲往往會帶動經(jīng)濟活力，從而促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級[6，11-12]。現(xiàn)有研究主要探討了城市發(fā)展質(zhì)量與城市房價的關系，但相關討論還存在片面性，考慮因素不夠全面，鮮有對兩者耦合關系的深入研究。

同時，以往研究很少以大中城市作為對象進行研究，35 個大中城市由4 個直轄市、26 個省會城市和5 個計劃單列市組成，是我國城市高質(zhì)量發(fā)展的重要支撐和戰(zhàn)略要地，相比于其他城市具有更強的經(jīng)濟輻射和帶動作用。如何協(xié)調(diào)好大中城市發(fā)展質(zhì)量和房價之間的關系并使之與當前城市的發(fā)展水平和政策相適應，構(gòu)建合理有效的高質(zhì)量發(fā)展路徑也成為當前城市經(jīng)濟發(fā)展面臨的重要問題。基于此，本文對2005—2020 年35 個大中城市高質(zhì)量發(fā)展水平與城市房價進行實證分析，在刻畫城市高質(zhì)量發(fā)展水平與城市房價時空演變規(guī)律的同時探究了兩者間存在的緊密聯(lián)系，并構(gòu)建了耦合協(xié)調(diào)度模型，為政府部門探索城市經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃和實現(xiàn)城市房價良性發(fā)展的路徑提供理論依據(jù)和決策參考。

1 研究方法與數(shù)據(jù)來源

1.1 耦合協(xié)調(diào)評價模型建立

借鑒物理學中的耦合模型揭示城市高質(zhì)量發(fā)展與城市房價間的相互作用關系強弱，考慮到城市高質(zhì)量發(fā)展水平與城市房價的高低，引入耦合協(xié)調(diào)度模型，公式如下：

式中，C 為系統(tǒng)耦合度；C1為城市高質(zhì)量發(fā)展水平（經(jīng)濟、社會、生態(tài)環(huán)境和科技創(chuàng)新四個子系統(tǒng)）；C2為城市房價；T 為兩系統(tǒng)綜合評價指數(shù)，α、β 為待定系數(shù)，參考相關學者研究可賦值α=0.5，β=0.5。

參考過去相關學者研究，將耦合協(xié)調(diào)度等級劃分為5 個等級（表1），然后按照C1和C2的對比關系，將每個等級劃分3 種類型。

表1 城市高質(zhì)量發(fā)展C1 與城市房價C2 耦合協(xié)調(diào)程度的分類標準

1.2 指標體系選擇

通過上述文獻梳理，結(jié)合我國35 個大中城市特點，本研究在保證研究方法具有科學性、研究數(shù)據(jù)具有可得性、研究內(nèi)容具有針對性和研究結(jié)論具有可比性的基礎上，通過文獻頻度統(tǒng)計、可得性篩選、專家咨詢和多重共線性剔除（主成分分析法）的步驟，構(gòu)建四大類，共14 項二級指標的指標評價體系（表2）。

表2 城市高質(zhì)量發(fā)展水平評價指標體系

1.3 數(shù)據(jù)來源

本研究數(shù)據(jù)由客觀數(shù)據(jù)和主觀數(shù)據(jù)兩部分組成，其中客觀數(shù)據(jù)來源于《中國房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒》、《中國統(tǒng)計年鑒》、各省統(tǒng)計公報、中指數(shù)據(jù)庫和克爾瑞數(shù)據(jù)庫，對于缺失的個別數(shù)據(jù)，通過移動平均法予以估計。主觀數(shù)據(jù)采用問卷調(diào)查的方法收集，題目通過李克特量表打分，數(shù)據(jù)收集通過現(xiàn)場回收和問卷星調(diào)查完成。第一種方式采用現(xiàn)場回收，第二種方式是通過問卷星網(wǎng)站或電子郵件進行發(fā)放問卷。通過這兩種方式，共獲得有效問卷509 份，有效問卷比例大于92%，問卷有效比例較高，數(shù)據(jù)具有實際分析意義（表3）。時間斷面主要選擇2005 年、2010年、2015 年和2020 年4 個時間點，因為這4 個年份處于我國“五年計劃”的收官之年，具有典型性和代表性。

表3 有效問卷來源統(tǒng)計

2 實證分析

2.1 城市高質(zhì)量發(fā)展水平測度及時空特征

通過“縱橫向”拉開檔次法計算2005—2020 年35 個大中城市高質(zhì)量發(fā)展水平值（圖1）。

圖1 35 個大中城市高質(zhì)量發(fā)展水平空間分異

1）從時間演變上來看，15 年間35 個大中城市高質(zhì)量發(fā)展水平呈逐年升高趨勢。其中，北京、上海、天津、濟南、成都和重慶的增長速度最快，位于中高質(zhì)量發(fā)展行列。主要原因是這一類城市都有自己得天獨厚的優(yōu)勢，例如北京、上海是我國的政治和金融中心，而成渝兩地都是西南地區(qū)科技和貿(mào)易的樞紐，濟南和天津則占據(jù)重要港口。相反，銀川、西寧和昆明增長速度最慢，位于中低質(zhì)量水平行列。這些城市發(fā)展質(zhì)量存在的問題主要表現(xiàn)在經(jīng)濟基礎薄弱、區(qū)位偏遠和不同維度的發(fā)展不充分、不平衡。

2）從空間演變上可知（圖1），35 個大中城市的城市高質(zhì)量發(fā)展水平在不同時間跨度中均呈現(xiàn)出顯著的“東高西低”的特征。2005 年，作為我國經(jīng)濟高地的北京、上海和深圳已屬于高質(zhì)量發(fā)展水平地區(qū)，東北部沿海城市大多處于中等及以下發(fā)展水平區(qū)域，經(jīng)濟基礎相對薄弱的中西部地區(qū)大多數(shù)城市都位于低質(zhì)量發(fā)展水平行列。2010 年，天津進入高質(zhì)量發(fā)展水平行列，南昌、廈門和濟南等18 個中東部城市擠入中等質(zhì)量及以上發(fā)展水平行列，西部地區(qū)絕大多數(shù)城市的發(fā)展水平均有所改進。2015年，80%的東部城市都加入了高質(zhì)量發(fā)展水平陣營中，中部地區(qū)除太原外都處于中高等質(zhì)量發(fā)展水平。然而，西部地區(qū)城市間發(fā)展水平存在較大差異，作為西部經(jīng)濟的核心，成渝兩地已進入中高等質(zhì)量發(fā)展水平的行列，其余城市仍位于中等質(zhì)量及以下發(fā)展水平。2020 年，除西部少數(shù)城市外，85%的大中城市均已呈現(xiàn)中等及以上的城市高質(zhì)量發(fā)展水平。

總的來說，2005—2020 年間，我國35 個大中城市高質(zhì)量發(fā)展水平時空差異特征顯著，呈現(xiàn)出“抱團”“組團”式的分布格局。城市發(fā)展速度和區(qū)域發(fā)展的空間差異均呈現(xiàn)“東高西低”的態(tài)勢，且具有顯著的趨勢效應變化。

2.2 城市房價時空特征

1）從時間演變上來看（表4），15 年間35 個大中城市房價整體呈現(xiàn)上升趨勢，各城市房價在縮小差距的基礎上逐年提高。從整體來看，這與全國房地產(chǎn)發(fā)展的走勢基本一致：2008 年金融危機爆發(fā)后，政府的刺激性調(diào)控導致房價存在一定的波動，2009 年的四萬億計劃給全國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來了春天，全國房價穩(wěn)步上升，再到2016 年去庫存政策的調(diào)控下，房價再次快速上漲。

表4 35 個大中城市房價（單位：元/m2）

2）從空間分布格局來看，35 個大中城市房價呈現(xiàn)東、中、西梯度遞減的態(tài)勢，且相差幅度較大。這主要是由于經(jīng)濟發(fā)達城市，產(chǎn)業(yè)發(fā)展較好。高房價城市也受到城市群空間效應的影響，35 個大中城市中，北京、上海、廣州和深圳的房價變動是最大的，這與京津冀、長三角、粵港澳大灣區(qū)等城市群帶來的協(xié)同增長有密切關系。

總的來說，城市房價與城市高質(zhì)量發(fā)展空間分布格局具有相對一致性，城市高質(zhì)量發(fā)展水平和城市房價都呈現(xiàn)“東高西低”的態(tài)勢。

2.3 耦合協(xié)調(diào)度分析

基于上述數(shù)據(jù)得出的城市高質(zhì)量發(fā)展水平綜合得分C1和標準化處理過的城市房價C2，計算二者耦合協(xié)調(diào)度后利用ArcGIS 10.8 繪制出35 個大中城市高質(zhì)量發(fā)展與城市房價耦合協(xié)調(diào)空間分異圖（圖2）。分析可得城市高質(zhì)量發(fā)展與城市房價耦合協(xié)調(diào)度（表5）呈現(xiàn)五個梯度，這基本與城市高質(zhì)量發(fā)展水平和城市房價排名一致，同時耦合協(xié)調(diào)度也在區(qū)域整體排名基本保持不變的情況下呈持續(xù)增長態(tài)勢。

圖2 城市高質(zhì)量發(fā)展水平與城市房價協(xié)調(diào)耦合度空間分異

表5 城市高質(zhì)量發(fā)展與城市房價耦合協(xié)調(diào)度分級

1）在時間維度上，35 個大中城市高質(zhì)量發(fā)展與城市房價之間的耦合協(xié)調(diào)度不斷提高。2005 年時，北、上、深三大城市的城市發(fā)展水平和房價均位居前列，耦合協(xié)調(diào)度也相對更高，而銀川、西寧等城市處于嚴重失調(diào)階段；2005—2010 年間，大多數(shù)東部城市在耦合協(xié)調(diào)度上都有所改進，而貴陽、烏魯木齊等城市卻表現(xiàn)出了發(fā)展倒退的跡象；2010—2015 年間，災后重建和金融危機帶來的財政赤字對我國城市高質(zhì)量發(fā)展帶來了巨大影響，這一階段城市房價的增長率也較低，大多數(shù)城市（28/35）的耦合協(xié)調(diào)度均呈現(xiàn)衰退的狀態(tài)；2005—2020 年間，中國經(jīng)濟平穩(wěn)運行，為城市高質(zhì)量發(fā)展提供了充足的機會，到2020 年，75%的大中城市的耦合協(xié)調(diào)度均跨入?yún)f(xié)調(diào)陣營，余下的部分耦合失調(diào)的城市大多位于中西部。

2）空間維度上，35 個大中城市高質(zhì)量發(fā)展水平與城市房價之間的耦合協(xié)調(diào)度呈現(xiàn)從東部沿海至中西內(nèi)陸依次減弱趨勢；另外，由于區(qū)域間自然資源和地區(qū)發(fā)展政策的差異等因素的影響，城市高質(zhì)量發(fā)展水平對不同區(qū)域房價的影響也呈現(xiàn)出從東至西逐漸減弱的狀態(tài)。

綜上所述，城市房價與城市高質(zhì)量發(fā)展在大多數(shù)城市中呈現(xiàn)良好的耦合協(xié)調(diào)性。當一個城市具有較強的經(jīng)濟發(fā)展質(zhì)量時，能帶動各行業(yè)共同發(fā)展，所以往往會伴隨著房價的上漲。但是，當逐漸升高的房價超過城市本身的發(fā)展水平定位時，則會對城市高質(zhì)量發(fā)展產(chǎn)生一定的負面影響。從前文的分析可知，大多數(shù)城市往往是在得到區(qū)位或其他政策帶來的優(yōu)勢時促進城市質(zhì)量的發(fā)展，從而推動房價的上漲，同樣的，房價不斷上漲的同時也帶動了經(jīng)濟發(fā)展的活力，從而促進城市高質(zhì)量發(fā)展。所以，我們認為城市房價與城市高質(zhì)量發(fā)展之間是相輔相成、不可分割、相互促進又相互制約的。

3 結(jié)語

本研究首先建立了城市高質(zhì)量發(fā)展水平評價指標體系，然后構(gòu)建了城市高質(zhì)量發(fā)展水平與城市房價的協(xié)調(diào)度模型，運用SPSS 22.0 和ArcGIS 10.8 軟件，分析35 個大中城市高質(zhì)量發(fā)展水平與城市房價以及二者耦合協(xié)調(diào)關系的時空演變特征，得出如下結(jié)論：

1）城市高質(zhì)量發(fā)展水平與城市房價的發(fā)展趨勢相似，經(jīng)濟發(fā)展水平與房價排名呈現(xiàn)顯著的“東高西低”的趨勢，具有明顯的趨勢效應變化；

2）35 個大中城市高質(zhì)量發(fā)展水平與城市房地產(chǎn)價格之間的耦合協(xié)調(diào)度顯著表現(xiàn)為五大陣營，基本與城市高質(zhì)量發(fā)展和城市房價排名一致。兩者的耦合協(xié)調(diào)度在時間維度上呈現(xiàn)明顯的上升趨勢，在空間維度上由東到西逐漸減弱；

3）大多數(shù)城市的城市房價與城市高質(zhì)量發(fā)展呈現(xiàn)良好的耦合協(xié)調(diào)性，兩者之間具有緊密的聯(lián)系，對于不同區(qū)位的城市而言，清晰的城市定位是未來經(jīng)濟發(fā)展的前提。

基于上述研究，本研究提出以下2 個建議：

1）各地區(qū)應挖掘自身優(yōu)勢，因地制宜、因城施策。東部地區(qū)應大力推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級和城鄉(xiāng)戶籍制度改革，加強智慧城市建設，逐漸形成優(yōu)勢顯著的東部都市圈；中部地區(qū)應充分利用得天獨厚的交通和資源優(yōu)勢，促進外遷人口回流，加強城市的輻射帶動作用；西部地區(qū)應利用好國家政策，發(fā)揮勞動力和資金成本優(yōu)勢，大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，努力縮小與中東部地區(qū)間的差距；

2）應結(jié)合城市特征對城市房價進行合理的定位。針對房地產(chǎn)行業(yè)的投資要控制在合理的范圍內(nèi)，還可因地制宜、因區(qū)施策，針對高質(zhì)量發(fā)展的要求，將投資重點部分轉(zhuǎn)移到高新技術(shù)等新興產(chǎn)業(yè)上。