后民法典時(shí)代下對(duì)居住權(quán)制度的闡釋

李佳帥

青島科技大學(xué)，山東 青島 266061

一、緒論

《中華人民共和國(guó)民法典》（以下簡(jiǎn)稱《民法典》）首次規(guī)定了居住權(quán)制度，以此來(lái)滿足“居者有其屋”到“住有所居”時(shí)期的實(shí)際需求，并有效發(fā)揮其在現(xiàn)實(shí)生活中的作用。有效施行《民法典》，以及發(fā)揮居民權(quán)法律制度的經(jīng)濟(jì)社會(huì)功用，對(duì)于促進(jìn)我國(guó)社會(huì)的發(fā)展和獲得公眾的認(rèn)可至關(guān)重要。

二、居住權(quán)相關(guān)概念辨析

我國(guó)《民法典》為居民權(quán)設(shè)立了一套完整的法律制度，在物權(quán)類(lèi)型上其性質(zhì)屬于用益物權(quán)，旨在保護(hù)居民的合法權(quán)益，居住權(quán)最早產(chǎn)生于羅馬法婚姻家庭關(guān)系中，與財(cái)產(chǎn)繼承制度緊密相關(guān)。肇始于羅馬法中為了家庭親屬關(guān)系的維護(hù)，經(jīng)過(guò)后來(lái)的不斷演變，在歐洲大陸開(kāi)始遍地開(kāi)花?？v觀各國(guó)的民法中都對(duì)居住權(quán)等相關(guān)的制度進(jìn)行了具體規(guī)定，在我國(guó)《民法典》中，規(guī)定了居住權(quán)的概念、合同內(nèi)容、成立、限定條件、廢除以及以遺囑方式設(shè)定居住權(quán)等，這些都是從羅馬法時(shí)代就存在的相關(guān)內(nèi)容，也是大陸法系民法中的常見(jiàn)制度。

（一）對(duì)于居住權(quán)中“居住”的理解

“居住”是一個(gè)深刻反映家庭倫理意義的概念，它指的是人們?cè)谀骋坏胤介L(zhǎng)期生活的范疇，與“擔(dān)?！薄暗盅骸薄傲糁谩钡葘?zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)不同，“居住”更多體現(xiàn)了人們?cè)谏钪械娜粘?shí)際情況。［1］例如“詩(shī)歌遺產(chǎn)案”中，“房屋自當(dāng)歸妻住，誰(shuí)想占有都無(wú)權(quán)”更加注重遺囑人對(duì)自己財(cái)產(chǎn)的最終安排，以及對(duì)家庭和財(cái)產(chǎn)事務(wù)的責(zé)任，因此，遺囑人在遺囑中使用的語(yǔ)言極具日常化，而“詩(shī)歌遺產(chǎn)案”就是一個(gè)比較著名的例子。在該份遺囑中，“房屋自當(dāng)歸妻住”的內(nèi)容就極有可能引起爭(zhēng)論，即其妻子是否擁有所有權(quán)或居住權(quán)。然而，裁判機(jī)關(guān)在裁決時(shí)采用了一個(gè)比較保守的觀點(diǎn)，主張“住”指的是居住權(quán)，而不是所有權(quán)，更談不上繼承權(quán)。因此對(duì)于“居住”的理解應(yīng)當(dāng)優(yōu)先考慮遺囑人的動(dòng)機(jī)，并結(jié)合公序良俗進(jìn)行具體判斷。

（二）居住權(quán)中當(dāng)事人的理解

根據(jù)《民法典》總則編的規(guī)定，自然人擁有姓名權(quán)，而公司、法人則擁有名稱權(quán)。在此類(lèi)合同中，當(dāng)事人有居住權(quán)設(shè)立人和居住權(quán)人，其中居住權(quán)設(shè)立人包含房屋所有人，也包含公司、法人，這是居住權(quán)設(shè)立人所當(dāng)然具有的內(nèi)涵。自然人擁有居住權(quán)，這是不言而喻的。但是，關(guān)于公司是否能夠擁有此項(xiàng)權(quán)利，仍然存有爭(zhēng)論，有待更進(jìn)一步研究，首先我國(guó)立法設(shè)立居住權(quán)的目的之一在于解決目前社會(huì)發(fā)展所遇到的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，即如何實(shí)現(xiàn)老有所養(yǎng)、老有所居；［2］其次，結(jié)合我國(guó)《民法典》關(guān)于居住權(quán)客體的限定為“住宅”和目的限定為“滿足生活居住的需要”，應(yīng)當(dāng)對(duì)我國(guó)《民法典》第三百六十七條中“當(dāng)事人”的名稱進(jìn)行合理解釋?zhuān)垂净蛘叻ㄈ瞬荒艹蔀榫幼?quán)人。

（三）對(duì)于居住權(quán)中“住宅”的理解

《民法典》物權(quán)編第三百六十六條明文規(guī)定，住房權(quán)的對(duì)象僅限于“住房”，而“房屋”或“建筑物”等不動(dòng)產(chǎn)，其目的和功能也是如此，因此，“滿足生活起居的需要”中不包括商鋪、廠房、辦公樓等非用于住房的空間。作為居住權(quán)語(yǔ)境下的住宅，應(yīng)當(dāng)具有以下方面的特征：首先，住宅一般應(yīng)為人造的建筑物，從而一般意義上就排除了供人居住的天然洞穴或作為生產(chǎn)場(chǎng)所的漁船等；其次，住宅應(yīng)當(dāng)是具有相對(duì)獨(dú)立的空間；最后，住宅應(yīng)當(dāng)是包含穩(wěn)定、長(zhǎng)期、持續(xù)居住的意思，從而直接排除了例如為單位值班人員提供休息的休息室等房屋。即便如此，有時(shí)判斷是不是“住宅”還存在一定的困難。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定和司法解釋?zhuān)荷套捎梅?、酒店、鄉(xiāng)村民宿等住房是否可以設(shè)置居住權(quán)，應(yīng)當(dāng)以經(jīng)濟(jì)社會(huì)生存現(xiàn)實(shí)為基礎(chǔ)，結(jié)合住宿權(quán)的目的，進(jìn)行合理的衡量，以確保其合法性和有效性。

三、居住權(quán)的類(lèi)型

《民法典》物權(quán)編第三百六十六條和第三百七十一項(xiàng)明確規(guī)定，居住權(quán)可以通過(guò)契約或遺產(chǎn)的形式獲得；而《民法典》婚姻家庭編第一千零九十條則規(guī)定法院有權(quán)通過(guò)裁判的方式來(lái)確定居住權(quán)的歸屬，以確保當(dāng)事人的權(quán)利得到有效的保障。［3］對(duì)居住權(quán)的三種分類(lèi)不僅體現(xiàn)我國(guó)居住權(quán)類(lèi)型的多樣性，還使得當(dāng)事人可以根據(jù)自身的實(shí)際情況選擇與自身相適應(yīng)的居住權(quán)，在某種程度上也體現(xiàn)了民法充分尊重當(dāng)事人意思自治原則，將居住權(quán)的設(shè)立交由當(dāng)事人和裁判機(jī)關(guān)，體現(xiàn)了國(guó)家對(duì)居住權(quán)的適度干預(yù)，同時(shí)也保護(hù)了當(dāng)事人意愿自主權(quán)。這樣就能夠?qū)崿F(xiàn)公權(quán)與私權(quán)領(lǐng)域的有機(jī)結(jié)合。

（一）合同設(shè)立的居住權(quán)

作為居住權(quán)合同中的居住權(quán)人可以對(duì)他人所有的房屋享有占有、使用的權(quán)利來(lái)滿足自身生活居住的需要，即以協(xié)議的形態(tài)確定了居住權(quán)，這是當(dāng)事人雙方達(dá)成一致意見(jiàn)的重要表現(xiàn)形式。因此，通過(guò)簽訂合同形態(tài)確定的居住權(quán)是雙方意愿的體現(xiàn)，它屬于意定居住權(quán)的范疇，具有重要的法律效力和社會(huì)意義。關(guān)于以合同形式設(shè)立的居住權(quán)需要注意的是：

1．居住權(quán)的設(shè)立旨在保證家庭的基本需要，這一制度自羅馬法以來(lái)就一直被賦予重要意義，它旨在保障具有特定身份關(guān)系的人的生活居住的權(quán)利，以確保他們能夠安全、舒適地生活。隨著社會(huì)的發(fā)展和變化，居住權(quán)的本質(zhì)仍然不變，即為特定關(guān)系人提供安身之所。盡管現(xiàn)代各國(guó)擴(kuò)大了居住權(quán)的適用范圍，但羅馬法最初設(shè)置居住權(quán)的目的仍然是在于處理得不到遺產(chǎn)而又失去勞動(dòng)能力群體的住房問(wèn)題。

2．居住權(quán)的設(shè)立必須符合大眾對(duì)日常居住生活要求?！叭粘Ｉ钇鹁有枰笔轻槍?duì)“無(wú)日常生活起居需要”而言，是指居住權(quán)人必須擁有基本的住所，才能解決日常生活中的居住問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)住房的安全和舒適；居住權(quán)必須立足于生活中的弱勢(shì)群體，側(cè)重于保護(hù)弱勢(shì)群體的合法權(quán)益，住房緊缺是我國(guó)目前所面臨的緊迫社會(huì)問(wèn)題，如何保障弱勢(shì)群體對(duì)基本住房的需求以及日常的生活正是居住權(quán)制度設(shè)立的初衷。

3．《民法典》第三百六十八條和第三百六十九條明確規(guī)定，居住權(quán)必須無(wú)償設(shè)立，這是考慮到居住權(quán)人的經(jīng)濟(jì)能力，同時(shí)也防止他們利用居住權(quán)謀取私利，因此，居住權(quán)只能用于自己居住。居住權(quán)的無(wú)償性和不可轉(zhuǎn)讓性是居住權(quán)的顯著特征，不同于民法中的其他物權(quán)，大多數(shù)物權(quán)是具有有償和可轉(zhuǎn)讓的屬性，因?yàn)槠湓O(shè)立的目的通常是為了滿足市場(chǎng)交易，例如擔(dān)保物權(quán)、抵押權(quán)、質(zhì)押權(quán)、留置權(quán)等，居住權(quán)之所以具有這樣的屬性，是因?yàn)槠渚哂幸欢ǖ娜松韺?zhuān)屬性，人身權(quán)利是不可轉(zhuǎn)讓的，所以居住權(quán)才會(huì)具有無(wú)償和不可轉(zhuǎn)讓性。

（二）遺囑設(shè)立的居住權(quán)

《民法典》第三百七十一條規(guī)定了通過(guò)遺囑方式設(shè)立的居住權(quán)，即基于遺囑人單方意思表示設(shè)立的居住權(quán)，遺囑人以遺囑的方式為他人設(shè)立居住權(quán)。通過(guò)遺囑設(shè)立的居住權(quán)，包括遺囑繼承和遺贈(zèng)。遺囑設(shè)立居住權(quán)具有以下特征：

1．通過(guò)遺囑方式設(shè)立的居住權(quán)屬于基于遺囑人一方的意思表示，屬于單方民事法律行為。

2．通過(guò)遺囑方式設(shè)立的居住權(quán)是以無(wú)償為條件。遺囑繼承和遺贈(zèng)都是遺囑人在生前處分個(gè)人財(cái)產(chǎn)的行為，這種分配是無(wú)償?shù)模恍枰魏钨M(fèi)用。然而，遺贈(zèng)可能會(huì)帶來(lái)一定的費(fèi)用負(fù)擔(dān)，但這并不會(huì)影響遺贈(zèng)的無(wú)償性，所以它仍然是一種無(wú)償?shù)呢?cái)產(chǎn)分配方式。

3．遺囑設(shè)定的居住權(quán)通常是在特定關(guān)系的雙方當(dāng)事人中間產(chǎn)生的?！睹穹ǖ洹访魑囊?guī)定，遺囑繼承的范圍是有限的，不是任何人都具有遺囑繼承的資格，只有合法受讓人才能接受財(cái)產(chǎn)。合法受讓人必須與遺囑人有親屬關(guān)系，才有資格接受財(cái)產(chǎn)。盡管遺贈(zèng)人可能不是法定繼承人或組織，但他們?nèi)匀挥袡?quán)利擁有居住權(quán)，但這種居住權(quán)必須與他們有特定的關(guān)系。

（三）法院裁判設(shè)立的居住權(quán)

通過(guò)法院裁判設(shè)立的居住權(quán)，是指審判機(jī)關(guān)通過(guò)判決的方式設(shè)立居住權(quán)；也就是說(shuō)當(dāng)夫妻雙方離異時(shí)各方無(wú)法經(jīng)過(guò)協(xié)商達(dá)成一致時(shí)，人民法院可以采用判決書(shū)的方式確定居住權(quán)的歸屬。即離異時(shí)，只要任何一方生存艱難，居無(wú)定所，有承擔(dān)能力的另一方可以予以必要協(xié)助。具體實(shí)施方式由當(dāng)事人協(xié)商；協(xié)商不成的，由人民法院通過(guò)判決書(shū)方式設(shè)立居住權(quán)。這樣規(guī)定的目的在于充分救濟(jì)在訴訟離婚中遭受損失的一方所享有的無(wú)過(guò)錯(cuò)的離婚損害賠償請(qǐng)求權(quán)。這種居住權(quán)設(shè)立方式不同于僅僅只是請(qǐng)求金錢(qián)賠償?shù)姆椒?，更富有人身情感和法律的溫度?/p>

四、對(duì)居住權(quán)登記設(shè)立的相關(guān)規(guī)則的分析

根據(jù)我國(guó)《民法典》物權(quán)編第三百八十六條的規(guī)定，設(shè)立居住權(quán)應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)居住權(quán)登記，自登記時(shí)居住權(quán)得以設(shè)立。目前所爭(zhēng)議的問(wèn)題是：首先，居住權(quán)是通過(guò)合同設(shè)立的，居住權(quán)合同簽訂后，是居住權(quán)合同申請(qǐng)登記，還是居住權(quán)申請(qǐng)登記？其次，需要進(jìn)一步闡明申請(qǐng)居住登記的主體以及居住登記的效力。

（一）深入探討居住權(quán)合同登記和居住權(quán)登記的相關(guān)問(wèn)題，以期獲得更好的解決方案

《民法典》第五百零二條明文規(guī)定：合同自成立時(shí)有效，但是，如果涉及政府行政職能、公益或其他國(guó)家權(quán)益，則必須經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)、登記等程序，以確保公權(quán)力參與私法自治，實(shí)現(xiàn)社會(huì)治理。因此，居住權(quán)合同的成立必須遵守法律、行政法規(guī)的要求，并且必須經(jīng)過(guò)相關(guān)程序。居住權(quán)合同是私法自治領(lǐng)域的重要組成部分，它不會(huì)影響政府行政管理職能、公共或者國(guó)家利益，因此，在訂立居住權(quán)合同后，不需要經(jīng)過(guò)任何形式的批準(zhǔn)或登記程序，也就是說(shuō)，不需要申請(qǐng)登記。［3］問(wèn)題是，居住權(quán)合同的成立生效與居住權(quán)設(shè)立登記有無(wú)關(guān)系？物權(quán)債權(quán)兩分原則是我國(guó)民法理論的基石，我國(guó)《民法典》第二百一十五條就“合同效力與物權(quán)變動(dòng)區(qū)分”進(jìn)行了特別強(qiáng)調(diào)，即除法律規(guī)定或當(dāng)事人另有約定外，以物權(quán)變動(dòng)為內(nèi)容的合同，自合同成立時(shí)生效；沒(méi)有辦理物權(quán)登記的，不影響合同的效力。

（二）申請(qǐng)居住權(quán)登記的主體

按照《民法典》第三百六十八條規(guī)定，雙方當(dāng)事人訂立居住權(quán)協(xié)議后，如果尚未辦理居住權(quán)登記，則必須攜帶相關(guān)資料前往不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行登記備案。然而，該條并未明確指出進(jìn)行居住權(quán)登記的主體?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第五條明確了九種不動(dòng)產(chǎn)類(lèi)型，包括集體土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)，并以“兜底條件”的形式規(guī)范了第十項(xiàng)法律要求登記注冊(cè)的其他類(lèi)型不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益，為新型不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記注冊(cè)保留了法律空間?！睹穹ǖ洹泛汀恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例》都規(guī)范了新不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記的方式，《民法典》第二百零九條明文規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)必須登記；《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第十四條第一款也明確規(guī)定，當(dāng)事人各方可以聯(lián)合申報(bào)居住權(quán)登記，以便在買(mǎi)賣(mài)、設(shè)定抵押權(quán)等情況下，能夠有效保護(hù)自己的權(quán)益。因此，通過(guò)合同方法設(shè)定居住權(quán)，必須由當(dāng)事人各方聯(lián)合申報(bào)住房權(quán)登記，以確保其有效性和合法性。此外根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第十六條的規(guī)定，申請(qǐng)居住權(quán)登記除了需要攜帶居住權(quán)合同外，還需要提供該居住權(quán)合同的客體即所涉法律關(guān)系的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)，但在實(shí)踐中該權(quán)屬證書(shū)通常在該住宅的所有人手中，離開(kāi)住宅所有人，居住權(quán)登記申請(qǐng)就難以成功。因此，必須由所有權(quán)人申請(qǐng)辦理居住權(quán)登記。故而，申請(qǐng)居住權(quán)登記不僅需要該住宅所有權(quán)人辦理登記，還需要居住權(quán)人的協(xié)助。

（三）居住權(quán)登記的效力

根據(jù)《民法典》第三百六十八條的明文規(guī)定，“居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立”。居住權(quán)是在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記錄登記事項(xiàng)時(shí)產(chǎn)生的?！睹穹ǖ洹分嘘P(guān)于“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的效力”則表明，中國(guó)物權(quán)變動(dòng)模式實(shí)行原則上的登記生效主義。物權(quán)的標(biāo)的是具體的，而物權(quán)本身是抽象的。要使抽象的物權(quán)在實(shí)際中具有確定性和排他性，就需要以可被認(rèn)識(shí)的外觀形態(tài)來(lái)體現(xiàn)其特征，以便于實(shí)現(xiàn)其目的。并且，這些形式必須是強(qiáng)制性的，當(dāng)事人不能擅自改變。所以，在動(dòng)產(chǎn)物權(quán)上表現(xiàn)為交付或占有，在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)上則表現(xiàn)為登記。

五、結(jié)語(yǔ)

本文著重闡釋了自我國(guó)頒布《民法典》以來(lái)關(guān)于居住權(quán)制度的相關(guān)內(nèi)容，由淺入深。居住權(quán)是一項(xiàng)與我們?nèi)粘Ｉ盥?lián)系緊密的一項(xiàng)物權(quán)，和老百姓的生活息息相關(guān)，目前我國(guó)發(fā)展進(jìn)入到一個(gè)全新的時(shí)代，隨著經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步增長(zhǎng)，房屋仍然是實(shí)體經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，因此與房屋有關(guān)的民事權(quán)利會(huì)伴隨著房屋交易量的急劇增長(zhǎng)而變得越來(lái)越重要。因此本文基于此，解釋了與居住權(quán)相關(guān)的基本含義，例如：何謂居??？何謂居住權(quán)合同中的當(dāng)事人？以及目前我國(guó)在實(shí)踐中常見(jiàn)的三大類(lèi)居住權(quán)類(lèi)型，最后對(duì)居住權(quán)制度的設(shè)立問(wèn)題進(jìn)行了探討。只希望可以通過(guò)這篇文章使大眾可以對(duì)居住權(quán)制度產(chǎn)生簡(jiǎn)單的了解，它并不是像抵押、擔(dān)保等離我們?nèi)粘Ｉ罹嚯x較遠(yuǎn)的法律制度，而是在我們?nèi)粘Ｉ钪须S處可見(jiàn)的民事制度。