存量房貸利率調(diào)整細(xì)則知多少？

王彤旭

自8月31日中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》以來，商業(yè)銀行陸續(xù)表態(tài)稱，將抓緊制定具體實(shí)施細(xì)則，盡快開展存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率調(diào)整工作。

“具體要怎么實(shí)行？”“我的房貸利率能調(diào)多少？”“現(xiàn)在有房貸，‘認(rèn)房不認(rèn)貸’后，怎么認(rèn)定我有沒有首套資格？”對此，中國工商銀行、中國建設(shè)銀行、中國銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國郵政儲蓄銀行五大銀行紛紛對存量房貸利率部分調(diào)整細(xì)節(jié)進(jìn)行回應(yīng)。

四可四不可

什么樣的情形可以領(lǐng)取存量房貸利率下調(diào)的“大禮包”？

在調(diào)整范圍方面，五大銀行的科普為“四可四不可”。可申請調(diào)整存量房貸利率的情況包括：一是該貸款為商業(yè)性個人住房貸款，公積金貸款、組合貸中的公積金貸款部分及個人商業(yè)用房（含商住兩用房）貸款均不在此次調(diào)整范圍之內(nèi)；二是在2023年8月31日前已發(fā)放或已簽訂合同但尚未發(fā)放的貸款；三是該筆貸款為首套住房貸款，或借款人實(shí)際住房情況已經(jīng)符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)的其他存量住房貸款；四是該筆貸款發(fā)放利率高于貸款發(fā)放時所在城市首套住房貸款利率政策下限。

不在本次調(diào)整范圍內(nèi)的情況包括：一是商業(yè)用房（含商住兩用房）等非住房貸款；二是貸款是公積金貸款或是組合貸中的公積金貸款部分；三是二套房貸款；四是如果房貸當(dāng)前有拖欠的貸款，不支持存量房貸利率調(diào)整，需要還清逾期本息后才能申請調(diào)整。

值得注意的是，對于個人住房信貸有兩種選擇：一種是固定利率，另一種是LPR（貸款市場報價利率）+點(diǎn)差。前者還款期內(nèi)房貸利率始終保持不變，后者執(zhí)行利率隨LPR的變動而發(fā)生改變。大部分購房者在購房時會選擇LPR+點(diǎn)差的模式，但仍有部分購房者因擔(dān)心還款期內(nèi)利率上行而選擇了固定利率。

固定利率也可享受此次“大禮包”嗎？光大銀行率先對此做出回應(yīng)：對首套房貸選擇固定利率的購房者，在9月25日新政實(shí)施后也可以向銀行申請降低首套房貸款利率。

下調(diào)幅度如何？

新政明確，降低存量首套住房貸款利率的方式有兩種：一種為新發(fā)放貸款置換，另一種是協(xié)商變更合同利率。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，借款人可以向銀行提出申請，重新?lián)Q一筆更低利率的貸款。這筆新的貸款利率需要自主協(xié)商，理論上可以拿到當(dāng)年銀行系統(tǒng)給出的最大優(yōu)惠和折扣。此外，借款人也可以向銀行提出申請，直接在已有的合同上修改房貸利率或爭取更多的優(yōu)惠，理論上可以把當(dāng)年辦理房貸時沒有給足的優(yōu)惠盡量補(bǔ)足。

中國農(nóng)業(yè)銀行解釋稱，協(xié)商變更合同約定利率方式是指農(nóng)行對符合存量首套住房標(biāo)準(zhǔn)的貸款，通過協(xié)商的方式調(diào)整貸款合同約定的利率水平。新發(fā)放貸款置換方式是指由借款人向農(nóng)行貸款經(jīng)辦行重新申請一筆貸款，以置換原貸款。

有銀行率先透露降低存量首套住房貸款利率的方式：中國工商銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行均表示，兩種方式調(diào)整結(jié)果無明顯區(qū)別，考慮到客戶操作的便利性，工行主要采取變更合同利率的方式。

針對利率調(diào)整幅度，央行、國家金融監(jiān)管總局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，具體由借貸雙方協(xié)商確定。但調(diào)整后的利率不能低于原貸款發(fā)放時所在城市的首套住房貸款利率政策下限。

個人存量房貸利率能降到什么水平？

中國銀行為購房者算了一筆賬：目前，房貸利率是在LPR基礎(chǔ)上加減點(diǎn)確定的，本次調(diào)整不涉及LPR變化，是調(diào)整加減點(diǎn)。例如目前LPR是4.2%，購房者貸款按加80個點(diǎn)執(zhí)行，則現(xiàn)在實(shí)際貸款利率為5%（4.2%+0.8%）；如果購房者貸款發(fā)放時房屋所在城市首套住房貸款利率政策下限為LPR+10個點(diǎn)，則購房者存量貸款調(diào)整后不得低于LPR+10個點(diǎn)，調(diào)整后購房者的貸款利率最低為4.3%（4.2%+0.1%）。

為確保存量房貸利率調(diào)整順利落地，8月份以來，多地公示首套商業(yè)性個人住房貸款利率自律下限。值得一提的是，在首套房貸利率下限歷史調(diào)整情況上，各地在首套房貸執(zhí)行利率下限水平上并不一致。廣州市自2019年10月8日至今，執(zhí)行利率下限水平為LPR;深圳市2022年5月以來執(zhí)行的利率下限水平為LPR+30BP（基點(diǎn)）；2021年7月24日至今，上海執(zhí)行的利率下限水平為LPR+35BP；2019年10月至今北京地區(qū)首套商業(yè)性個人住房貸款利率下限為LPR+55BP。

何時下調(diào)？

新政明確，自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機(jī)構(gòu)提出申請。在9月25日前，銀行進(jìn)行修訂合同文本、改造調(diào)整系統(tǒng)、識別符合標(biāo)準(zhǔn)的客戶等準(zhǔn)備工作，并盡快向借款人公布辦理流程和需要準(zhǔn)備的申請材料。五大銀行均表示，正在抓緊制定具體實(shí)施細(xì)則，進(jìn)行準(zhǔn)備工作，確保按央行要求于9月25日正式提供服務(wù)。

對于銀行而言，存量房貸利率的調(diào)整并非易事。招商銀行行長助理彭家文近日在該行中期業(yè)績交流會上表示，當(dāng)前有很多因素需要兼顧好。比如，如何兼顧好因城施策的問題，在因城施策的同時又怎么考慮好公平性問題，還有銀行系統(tǒng)能不能支持的問題。這些都特別復(fù)雜，各個城市、各個分行不—樣，很多客戶的情況也不一樣，都要考慮到。

中信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家明明表示，具體方案落實(shí)預(yù)計仍將是“因城施策”，這可能導(dǎo)致方案落地時間不一致、貸款利率調(diào)降力度參差不齊等問題。相關(guān)監(jiān)管部門可在綜合考察各家銀行息差水平、貸款結(jié)構(gòu)后，出臺落實(shí)針對不同銀行的差異化政策，按照盈利水平等因素對備類銀行分別設(shè)置不同的調(diào)整目標(biāo)，幫助各家銀行在實(shí)際操作中平滑過渡、兼顧社會責(zé)任和自身經(jīng)營的統(tǒng)一。

總體來看，在國有大行做出表率后，銀行業(yè)對存量房貸利率的調(diào)整將陸續(xù)跟進(jìn)。