《民法典》視域中物權(quán)期待權(quán)與抵押權(quán)的沖突與化解
——基于470份判決書的實(shí)證分析

羅 亞 文

(南京大學(xué) 法學(xué)院, 江蘇 南京 210093)

我國民事實(shí)體法未規(guī)定物權(quán)期待權(quán),然而民事審判中卻常常出現(xiàn)物權(quán)期待權(quán)的身影。2015年施行的《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》(以下簡稱《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》)第28、29條明確了有關(guān)未登記不動產(chǎn)買受人及房屋消費(fèi)者的保護(hù)要件,暗含物權(quán)期待權(quán)的相關(guān)內(nèi)容(1)《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第28條、第29條并未直接規(guī)定“物權(quán)期待權(quán)”這一概念,但有關(guān)該規(guī)定的《最高人民法院〈關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題規(guī)定〉理解與適用》將第28條、第29條的規(guī)范內(nèi)容解釋為“物權(quán)期待權(quán)”。,自此大量案外人執(zhí)行異議之訴中,法官通過適用《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第28、29條之規(guī)定判斷案外人是否具備足以排除法院強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。來源于民事執(zhí)行法的物權(quán)期待權(quán)不僅在執(zhí)行程序及執(zhí)行異議之訴中由排除金錢債權(quán)強(qiáng)制執(zhí)行的效力衍化為能夠排除抵押權(quán)強(qiáng)制執(zhí)行之效力,更逐步擴(kuò)張至各類民事實(shí)體審判中(2)案外人執(zhí)行異議之訴雖為實(shí)體裁判類型,但其衍生于執(zhí)行程序,法律適用上以程序法為主,實(shí)體法為輔,以《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》為裁判依據(jù),以是否中止執(zhí)行為裁判結(jié)果,因而本文將案外人執(zhí)行異議之訴與其他民事審判案例相區(qū)分。,以合同糾紛為案由的民事判決書更直接引用“物權(quán)期待權(quán)”作為已簽訂房屋買賣合同未辦理所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記的不動產(chǎn)買受人所享有權(quán)利的名稱。物權(quán)期待權(quán)由民事執(zhí)行程序外溢至民事實(shí)體審判中,由排除金錢債權(quán)執(zhí)行衍生為排除抵押權(quán)執(zhí)行,其適用范圍及適用效力逐步擴(kuò)張。當(dāng)不動產(chǎn)上同時存續(xù)物權(quán)期待權(quán)與抵押權(quán)時,如何處理該類權(quán)利沖突已成為房屋買賣合同糾紛的常見問題。當(dāng)諸多學(xué)者執(zhí)筆于案外人執(zhí)行異議之訴中物權(quán)期待權(quán)的構(gòu)成要件及效力規(guī)則時,筆者以物權(quán)期待權(quán)與抵押權(quán)之效力沖突為出發(fā)點(diǎn),以民事實(shí)體裁判案例為研析對象,以類型化分析為手段,以期探求裁判差異之緣由,厘清物權(quán)期待權(quán)之本質(zhì),并尋求權(quán)利沖突的化解方法。

一、 裁判文書中物權(quán)期待權(quán)與抵押權(quán)效力沖突之類型化剖析470份物權(quán)期待權(quán)與抵押權(quán)效力沖突判決書的類型化整理

筆者在北大法寶上,以“物權(quán)期待權(quán)”和“抵押權(quán)”為“法院認(rèn)為”部分的關(guān)鍵詞,以“合同糾紛”為案由,審級限定為“二審”,檢索到497份二審民事判決書(3)最后檢索日期為2022年3月10日。,除去27份與主題不符的判決書,得到470份有關(guān)解決物權(quán)期待權(quán)與抵押權(quán)效力沖突的二審民事判決書,具體案由包括房屋買賣合同糾紛、商品房預(yù)售合同糾紛、確認(rèn)合同效力糾紛、金融借款合同糾紛、民間借貸糾紛、房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛等?；景盖闉榉课莩鲑u人將房屋先后出賣和抵押給買受人及抵押權(quán)人,抵押權(quán)辦理了抵押登記,但房屋買賣未辦理所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記,抵押權(quán)人訴請實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)或買受人訴請涂銷抵押權(quán)辦理過戶登記。470份判決書中,依據(jù)房屋買賣合同成立及抵押權(quán)設(shè)立的時間先后,可區(qū)分為“先賣后抵”及“先抵后賣”兩個場景,依據(jù)買受人身份的不同,可區(qū)分為房屋消費(fèi)者及不動產(chǎn)買受人,前者指與房地產(chǎn)經(jīng)營者簽訂房屋買賣合同的消費(fèi)者,后者則為一般二手房買賣中的房屋買受人,也包括房屋征收補(bǔ)償安置中的被拆遷人。

當(dāng)同一房屋上同時存在抵押權(quán)和物權(quán)期待權(quán)時,不同判決書呈現(xiàn)出截然不同的判決結(jié)果(詳見表1)。當(dāng)房屋消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)與抵押權(quán)發(fā)生沖突時,無論是先賣后抵還是先抵后賣的情形,法官更偏向于實(shí)現(xiàn)和保護(hù)房屋消費(fèi)者的物權(quán)期待權(quán),共有371份判決書支持房屋消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)的優(yōu)先效力,僅3份判決書呈現(xiàn)出抵押權(quán)優(yōu)先(4)“物權(quán)期待權(quán)優(yōu)先”或“抵押權(quán)優(yōu)先”之表述不僅涵蓋兩權(quán)利同時有效時順位的優(yōu)先性問題,也用以概括各種原因?qū)е挛餀?quán)期待權(quán)無效或抵押權(quán)無效時另一權(quán)利得以實(shí)現(xiàn)的效力結(jié)果。的效果,其中2份判決書通過對房屋產(chǎn)權(quán)類型、購房目的、出資情況及居住現(xiàn)狀等因素綜合判斷而否定購房人的消費(fèi)者身份(5)參見:廣東省廣州市中級人民法院(2021)粵01民終26620號民事判決書。,僅1份判決書指明物權(quán)保護(hù)優(yōu)先于債權(quán)保護(hù),出賣人仍為所有權(quán)人,購房人僅享有債權(quán)請求權(quán),購房人可選擇向抵押權(quán)人清償債務(wù)而滌除抵押權(quán),而后可向出賣人行使追償權(quán)(6)參見:山東省臨沂市中級人民法院(2020)魯13民終7826號民事判決書。。當(dāng)不動產(chǎn)買受人物權(quán)期待權(quán)與抵押權(quán)同時存在時,判決結(jié)果則呈現(xiàn)較大差異,先賣后抵中,43份判決書支持不動產(chǎn)買受人物權(quán)期待權(quán)優(yōu)先,30份判決書支持抵押權(quán)優(yōu)先;先抵后賣中,多數(shù)判決書支持抵押權(quán)的優(yōu)先效力。總結(jié)而言,合同糾紛的民事審判中,法官更傾向于保護(hù)房屋消費(fèi)者的物權(quán)期待權(quán),而對于不動產(chǎn)買受人物權(quán)期待權(quán)和抵押權(quán)優(yōu)先性的判斷則大相徑庭。

表1 470份有關(guān)物權(quán)期待權(quán)與抵押權(quán)效力沖突判決書的類型化整理

2.房屋消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)之特殊優(yōu)先效力

在商品房預(yù)售中,先賣后抵或先抵后賣之情形表現(xiàn)為開發(fā)商將商品房預(yù)售給購房人后又將房屋抵押給銀行,或者辦理在建工程抵押或商品房抵押后又將房屋出賣給消費(fèi)者。374份判決書中有3份判決書支持抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn),僅1份判決書依據(jù)“物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)受到保護(hù)”之原則支持實(shí)現(xiàn)銀行的抵押權(quán)。支持房屋消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)優(yōu)先的判決書的適用規(guī)范包括《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第29條,依據(jù)條文規(guī)定判斷商品房消費(fèi)者之身份,又通過適用《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》(以下簡稱《批復(fù)》)第1條、第2條和《全國法院民商事審判工作會議紀(jì)要》第126條之規(guī)定,認(rèn)為由于承包人的工程價款優(yōu)先權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán),且不得對抗交付了全部或者大部分款項(xiàng)的商品房消費(fèi)者,因而消費(fèi)者對商品房享有的權(quán)利優(yōu)先于抵押權(quán)。除直接適用相關(guān)司法解釋外,主張房屋消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)的裁判理由還包括:第一,基于商品房消費(fèi)者生存權(quán)之考量,購房人的生存利益相較于銀行等抵押權(quán)人的經(jīng)營型利益更值得保護(hù),對消費(fèi)者生存權(quán)以及居住利益優(yōu)先保護(hù)更符合法律的公平、正義精神(7)參見:江蘇省無錫市中級人民法院(2021)蘇02民終820號、福建省南平市中級人民法院(2021)閩07民終2014號、遼寧省朝陽市中級人民法院(2021)遼13民終2173號等民事判決書。;第二,基于事實(shí)物權(quán)理論,“先抵后賣”中抵押權(quán)人能夠合理預(yù)知商品房將要發(fā)生預(yù)售的事實(shí)、“先賣后抵”中抵押權(quán)人未盡合理審慎注意義務(wù),無論何種情形,購房人均為實(shí)際所有權(quán)人,出賣人的抵押行為屬于無權(quán)處分,抵押權(quán)人構(gòu)成重大過失,不能善意取得抵押權(quán)(8)參見:山西省晉中市中級人民法院(2021)晉07民終206號、吉林省延邊朝鮮族自治州中級人民法院(2021)吉24民終581號、山西省晉中市中級人民法院(2021)晉07民終921號等民事判決書。;第三,侵權(quán)說,出賣人行為屬于惡意欺詐,以合法形式掩蓋非法目的,或出賣人與抵押權(quán)人屬惡意串通,違背了誠實(shí)信用原則,侵害了買受人的合法權(quán)益,抵押登記的原因行為不合法,抵押合同因此無效,抵押登記應(yīng)當(dāng)予以撤銷(9)參見:遼寧省鐵嶺市中級人民法院(2021)遼12民終476號、遼寧省鐵嶺市中級人民法院(2020)遼12民終1704號等民事判決書。;第四,價金物上代位說,在“先抵后賣”中,開發(fā)商在有預(yù)售許可證情形下可認(rèn)為購房人為善意且盡到了審慎注意義務(wù),抵押權(quán)人同意房屋預(yù)售視為抵押物買賣后即喪失了物上追及力,抵押權(quán)效力僅及于房屋轉(zhuǎn)讓價金(10)參見:海南省高級人民法院(2019)瓊民終609號民事判決書。,幾例“先抵后賣”的特殊判例雖發(fā)生在《中華人民共和國民法典》(以下簡稱《民法典》)生效前,卻直接適用《民法典》第406條第1款“抵押期間,抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)”的規(guī)定,用以證成抵押后移轉(zhuǎn)標(biāo)的物的合法性,抵押權(quán)人僅對買受人未付的尾款享有優(yōu)先受償權(quán)(11)參見:廣東省惠州市中級人民法院(2021)粵13民終8988號民事判決書。。

理論上,消費(fèi)者基于房屋買賣合同所取得的權(quán)利性質(zhì)為請求出賣人辦理房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記的債權(quán)請求權(quán),但司法裁判中,消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)之特殊優(yōu)先效力實(shí)則已溢出《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第29條“排除金錢債權(quán)執(zhí)行”的效力范圍,用以對抗擔(dān)保物權(quán)。

3.不動產(chǎn)買受人物權(quán)期待權(quán)與抵押權(quán)沖突之裁判規(guī)則梳理

與消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)裁判結(jié)果不同的是,當(dāng)不動產(chǎn)買受人物權(quán)期待權(quán)與抵押權(quán)發(fā)生效力沖突時,司法裁判對優(yōu)先性的認(rèn)定存在爭議。

部分判決書支持不動產(chǎn)買受人物權(quán)期待權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)。多數(shù)判決書通過適用《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第28條的判斷標(biāo)準(zhǔn)先確認(rèn)不動產(chǎn)買受人取得物權(quán)期待權(quán),再證成不動產(chǎn)買受人物權(quán)期待權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)受到保護(hù),部分裁判理由與消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)優(yōu)先性相似,包括生存權(quán)保護(hù)說(12)參見:山東省東營市中級人民法院(2019)魯05民終2046號民事判決書。、事實(shí)物權(quán)理論(13)參見:江蘇省南京市中級人民法院(2019)蘇01民終5831號民事判決書。以及侵權(quán)說(14)參見:湖北省武漢市中級人民法院(2018)鄂01民終1167號、青海省西寧市中級人民法院(2020)青01民終1219號等民事判決書。。其中事實(shí)物權(quán)理論主要適用于“先賣后抵”情形中,與房屋消費(fèi)者不同,不動產(chǎn)買受人已實(shí)際占有使用房屋,因而抵押權(quán)人負(fù)有更明確的調(diào)查知情義務(wù),未實(shí)地查勘屬于未盡審慎注意義務(wù),不構(gòu)成善意取得。除此之外,裁判理由還包括以下幾方面。其一,以解決糾紛為裁判目標(biāo),當(dāng)物權(quán)期待權(quán)與抵押權(quán)因效力沖突陷入僵局時,物權(quán)期待權(quán)僅能通過物權(quán)登記實(shí)現(xiàn),而抵押權(quán)擔(dān)保之債權(quán)可經(jīng)由其他執(zhí)行程序?qū)崿F(xiàn),因而應(yīng)以物的最大化利用為原則,充分發(fā)揮標(biāo)的物的價值,支持物權(quán)期待權(quán)的實(shí)現(xiàn)(15)參見:重慶市第一中級人民法院(2019)渝01民終5241號民事判決書。。其二,訴爭房屋屬于有爭議的財產(chǎn),真實(shí)權(quán)屬與登記權(quán)屬不同,依據(jù)《民法典》第399條的規(guī)定,所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn)不得抵押,因而抵押權(quán)無效(16)參見:河南省鶴壁市中級人民法院(2021)豫06民終24號民事判決書。。其三,依據(jù)權(quán)利設(shè)立的先后順序判斷權(quán)利的優(yōu)先性,因而“先賣后抵”中,不動產(chǎn)買受人的物權(quán)期待權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)(17)參見:山東省濱州市中級人民法院(2016)魯16民終581號民事判決書。。其四,參照相關(guān)生效判決,如案外人執(zhí)行異議之訴中已判決停止抵押權(quán)的執(zhí)行程序,抵押登記已無實(shí)質(zhì)意義,應(yīng)當(dāng)予以涂銷(18)參見:上海市第一中級人民法院(2018)滬01民終6620號民事判決書。。此外,拆遷安置補(bǔ)償中被拆遷人基于拆遷補(bǔ)償安置權(quán)的優(yōu)先性得以對抗抵押權(quán)(19)參見:湖北省武漢市中級人民法院(2021)鄂01民終2981號、甘肅省高級人民法院(2020)甘民終84號等民事判決書。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(2003)第7條第1款:“拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議,明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補(bǔ)償安置,如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人,被拆遷人請求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的,應(yīng)予支持?！?。

過半數(shù)判決書則支持抵押權(quán)的優(yōu)先效力。一則,基于物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)受到保護(hù)原則,我國基于法律行為的物權(quán)變動采登記生效主義,未辦理所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記情況下,不動產(chǎn)買受人取得的物權(quán)期待權(quán)本質(zhì)為債權(quán),效力劣后于已登記生效的抵押權(quán)(20)參見:湖南省懷化市中級人民法院(2020)湘12民終565號民事判決書。。二則,履行不能說,抵押權(quán)不存在法定消滅事由,抵押權(quán)的存在構(gòu)成房屋過戶登記的法律障礙,屬于法律或事實(shí)上不能履行的情形,買受人的權(quán)屬移轉(zhuǎn)訴請不能實(shí)現(xiàn)(21)參見:湖南省懷化市中級人民法院(2020)湘12民終565號、山東省淄博市中級人民法院(2019)魯03民終1666號等民事判決書。。再則,因非執(zhí)行程序,有關(guān)人民法院辦理執(zhí)行異議之訴糾紛司法解釋的相關(guān)規(guī)定并不適用,《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》僅適用于執(zhí)行程序或執(zhí)行異議之訴中,生效執(zhí)行裁定僅確定執(zhí)行的優(yōu)先順序,產(chǎn)生中止執(zhí)行之效果,不產(chǎn)生權(quán)利有無的裁判結(jié)果,不能作為抵押權(quán)的消滅事由,因而與執(zhí)行相關(guān)的司法解釋及生效判決不具有參照性(22)參見:重慶市第一中級人民法院(2021)渝01民終2698號民事判決書。。此外,“先賣后抵”中,有法官指出在現(xiàn)行法律制度框架下,不動產(chǎn)買受人已享有保護(hù)其合法權(quán)益的路徑與方法——預(yù)告登記,其旨在防止義務(wù)人的再次處分行為,買受人在可申請預(yù)告登記時未申請,應(yīng)自行承擔(dān)不利后果,此外抵押權(quán)人未實(shí)地查勘雖存在瑕疵,但不能以此否定抵押權(quán)效力(23)參見:四川省瀘州市中級人民法院(2020)川05民終1835號民事判決書。;而“先抵后賣”中,根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》(以下簡稱《物權(quán)法》,已失效)第191條的規(guī)定,未經(jīng)抵押權(quán)人同意不得移轉(zhuǎn)抵押物,出賣人辦理抵押后買賣的處分無效,抵押登記公示外觀下,買受人明知已存在抵押登記,應(yīng)當(dāng)為將來不能過戶、可能存在的新權(quán)利負(fù)擔(dān)自擔(dān)風(fēng)險,因而不予保護(hù)買受人的物權(quán)期待權(quán),除非其代履行還款義務(wù)才能涂銷抵押登記(24)參見:湖北省武漢市中級人民法院(2018)鄂01民終6863號民事判決書。。

二、 不動產(chǎn)買受人物權(quán)期待權(quán)效力優(yōu)先性之質(zhì)疑

依據(jù)裁判結(jié)果的類型化分析,司法裁判對房屋消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)的優(yōu)先性保護(hù)近乎絕對,對不動產(chǎn)買受人物權(quán)期待權(quán)優(yōu)先效力的認(rèn)定存在分歧。物權(quán)期待權(quán)的優(yōu)先性,一方面源于對民事執(zhí)行法相關(guān)司法解釋及生效執(zhí)行裁定的參照適用,另一方面源于對生存權(quán)保護(hù)之考量、對事實(shí)物權(quán)理論的引入、對侵權(quán)結(jié)果的衡量以及對現(xiàn)實(shí)情形的綜合判斷。然而,物權(quán)期待權(quán)非法律規(guī)范的實(shí)體權(quán)利,其優(yōu)先于抵押權(quán)的效力結(jié)果不無疑問。

1.民事執(zhí)行法之規(guī)范溢出及效力衍化

(1) 物權(quán)期待權(quán)由民事執(zhí)行法溢出至民事實(shí)體審判中

《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第28、29條分別賦予不動產(chǎn)買受人及房屋消費(fèi)者排除金錢債權(quán)執(zhí)行的權(quán)利,兩條文呈現(xiàn)出物之交付的債權(quán)請求權(quán)優(yōu)先于金錢債權(quán)的效力結(jié)果[1],《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》不僅被適用于執(zhí)行程序中,更作為執(zhí)行異議之訴的裁判依據(jù),而后外溢至一般民事實(shí)體審判中。根據(jù)470份判決書的整理結(jié)果,在判斷物權(quán)期待權(quán)與抵押權(quán)優(yōu)先性時,能否直接適用《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》及生效執(zhí)行裁定結(jié)果存在較大爭議,由此引發(fā)對民事執(zhí)行法及相關(guān)司法解釋能否創(chuàng)設(shè)出實(shí)體權(quán)利的思考。筆者認(rèn)為:一則,民事實(shí)體審判不應(yīng)直接適用執(zhí)行法之規(guī)定,《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第28、29條之規(guī)范目標(biāo)在于判斷案外人能否排除金錢債權(quán)的強(qiáng)制執(zhí)行,意在保護(hù)不動產(chǎn)受讓人之債權(quán)請求權(quán)的實(shí)現(xiàn),適用時僅通過形式審查確定執(zhí)行的優(yōu)先順位,產(chǎn)生中止執(zhí)行或不予中止的效果,并無權(quán)利變動之效。當(dāng)作出中止執(zhí)行的裁定時抵押權(quán)尚不存在消滅事由,涂銷抵押權(quán)難謂合理,因不產(chǎn)生權(quán)利實(shí)體優(yōu)先性之法律效果,民事實(shí)體審判不應(yīng)適用民事執(zhí)行程序規(guī)定及生效執(zhí)行裁定,權(quán)利的產(chǎn)生、消滅、優(yōu)先性之比較應(yīng)以實(shí)體規(guī)范為基準(zhǔn),以《民法典》為依據(jù)尋求物權(quán)期待權(quán)的實(shí)體規(guī)范及相關(guān)效力規(guī)則。二則,執(zhí)行法中物權(quán)期待權(quán)的設(shè)立意旨在于賦予未登記之不動產(chǎn)買受人以優(yōu)先于其他金錢債權(quán)執(zhí)行的效力,產(chǎn)生排除執(zhí)行的效果,民事執(zhí)行法為這一效力結(jié)果尋求實(shí)體法依據(jù)未果后,特別創(chuàng)設(shè)物權(quán)期待權(quán)作為執(zhí)行依據(jù),但無論執(zhí)行法能否創(chuàng)設(shè)實(shí)體權(quán)利,僅就物權(quán)期待權(quán)而言實(shí)無創(chuàng)設(shè)必要。民事執(zhí)行法具有獨(dú)立的功能價值[2],執(zhí)行中的考量因素更為多元[3],當(dāng)案外人異議的事由由“實(shí)體權(quán)利”(25)參見:《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉執(zhí)行程序若干問題的解釋》第14條。更進(jìn)為“民事權(quán)益”(26)參見:《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第309條。時,賦予不動產(chǎn)買受人排除金錢債權(quán)強(qiáng)制執(zhí)行之民事權(quán)益即可達(dá)到該法律效果,大可不必亦步亦趨地檢索實(shí)體權(quán)利作為執(zhí)行依據(jù)[4],因而執(zhí)行程序?qū)Σ粍赢a(chǎn)買受人的法律保護(hù)方式并不必然由“物權(quán)期待權(quán)”這一實(shí)體權(quán)利所承載。

(2) 物權(quán)期待權(quán)的效力由“債權(quán)優(yōu)先性”衍化為“物權(quán)優(yōu)先性”

退而言之,即便承認(rèn)物權(quán)期待權(quán)在民事執(zhí)行程序中的權(quán)利地位,但在外溢過程中,物權(quán)期待權(quán)的效力范圍發(fā)生擴(kuò)張,由優(yōu)先于金錢債權(quán)異化為優(yōu)先于物權(quán),由民事執(zhí)行程序中的債權(quán)優(yōu)先性衍化為實(shí)體審判中的物權(quán)優(yōu)先效力,物權(quán)期待權(quán)的適用方式也由“消極排除”轉(zhuǎn)變?yōu)椤胺e極行使”,后者表現(xiàn)為不動產(chǎn)買受人基于物權(quán)期待權(quán)而主動訴請涂銷抵押權(quán)、辦理過戶登記。執(zhí)行程序中的物權(quán)期待權(quán)本質(zhì)為債權(quán)優(yōu)先權(quán),以優(yōu)于普通債權(quán)的權(quán)利層級保護(hù)方式保護(hù)不動產(chǎn)買受人,但民事實(shí)體裁判將物權(quán)期待權(quán)與抵押權(quán)相比較,該結(jié)果偏離物權(quán)期待權(quán)初始適用場景,物權(quán)期待權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)的裁判結(jié)果深陷違背物權(quán)基本原則之詰問。即便民事實(shí)體裁判可以參照《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》的相關(guān)內(nèi)容,也應(yīng)當(dāng)結(jié)合第27條“申請執(zhí)行人對執(zhí)行標(biāo)的依法享有對抗案外人的擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán),人民法院對案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持”的規(guī)定,該條表明案外人執(zhí)行異議申請不得對抗申請執(zhí)行人擔(dān)保物權(quán)的執(zhí)行,因而即使適用《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》,物權(quán)期待權(quán)能否優(yōu)先于擔(dān)保物權(quán)仍存有疑議。

綜上,民事實(shí)體裁判中的物權(quán)期待權(quán)來源于民事執(zhí)行法的相關(guān)規(guī)定,但民事執(zhí)行法并無創(chuàng)設(shè)物權(quán)期待權(quán)這一實(shí)體權(quán)利的必要,且當(dāng)其效力發(fā)生異化時實(shí)體審判適用的合理性令人質(zhì)疑。

2.實(shí)體法規(guī)則的抵牾及空缺

除直接適用執(zhí)行法規(guī)定外,支持物權(quán)期待權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)的裁判理由還包括:生存權(quán)說、事實(shí)物權(quán)理論、侵權(quán)說、權(quán)屬爭議理論、物之最大化利用原則等。不難發(fā)現(xiàn)除執(zhí)行法規(guī)定外,物權(quán)期待權(quán)并無具體民事實(shí)體法規(guī)范,其得以對抗抵押權(quán)的優(yōu)先性亦無規(guī)范支撐,因而權(quán)利沖突化解的本質(zhì)為司法裁判價值衡量的結(jié)果[5-6]。當(dāng)無明確法律規(guī)范支撐時,司法裁判的證成理由不僅說服力較弱,而且與現(xiàn)行實(shí)體規(guī)范產(chǎn)生抵牾。

就“事實(shí)物權(quán)理論”(27)470份判決書中,“事實(shí)物權(quán)理論”主要用于商品房買賣“先賣后抵”及“先抵后賣”、一般不動產(chǎn)買賣“先賣后抵”的案情中。而言,其論證思路為出賣人出售房屋后再行抵押的行為屬于無權(quán)處分,“權(quán)屬爭議理論”(28)470份判決書中,“權(quán)屬爭議理論”主要用于一般不動產(chǎn)買賣“先賣后抵”的案情中。也將出賣后已占有未登記的房屋視為所有權(quán)不明的財產(chǎn),因而抵押權(quán)無效。二者均與現(xiàn)行“一房二賣”的裁判思路存在抵牾,依據(jù)司法裁判實(shí)踐及傳統(tǒng)民法理論,買賣合同僅具有債權(quán)效力,不得對抗第三人,出賣人出售房屋后在未移轉(zhuǎn)登記的情況下再次出賣的行為屬于有權(quán)處分,同理出賣人再次抵押的行為亦屬于有權(quán)處分(29)參見:《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第8條。。事實(shí)物權(quán)理論將不動產(chǎn)之占有作為不動產(chǎn)買受人取得物權(quán)期待權(quán)的核心構(gòu)成要件,但除房屋租賃中承租人基于占有取得“物權(quán)化”的租賃權(quán)之外(30)主要體現(xiàn)為“買賣不破租賃”的優(yōu)先性。,我國不動產(chǎn)占有在登記生效主義原則下不產(chǎn)生物權(quán)變動效力。判決理由中“支付價款”及“交付占有”之構(gòu)成要件僅為債權(quán)義務(wù)的實(shí)現(xiàn),難以產(chǎn)生物權(quán)效力。如果說事實(shí)物權(quán)于內(nèi)部法律關(guān)系中尚有存在的理論基礎(chǔ),那么,在涉及外部法律關(guān)系時,基于債權(quán)之相對性及物權(quán)之公示公信力,事實(shí)物權(quán)已無適用空間?！耙环慷u”中第二買受人明知在先買賣合同存在的主觀狀態(tài)并不構(gòu)成惡意串通,不影響合同效力[7-9],不動產(chǎn)辦理登記后即可取得所有權(quán)[10],事實(shí)物權(quán)理論卻在無權(quán)處分的基礎(chǔ)上認(rèn)定抵押權(quán)人因未盡合理審查義務(wù)構(gòu)成重大過失,不發(fā)生善意取得。事實(shí)物權(quán)理論與“一房二賣”裁判結(jié)果對第二買受人和抵押權(quán)人因知情或調(diào)查知情而產(chǎn)生的過錯判斷存在實(shí)質(zhì)不同。因而主張物權(quán)期待權(quán)具有優(yōu)先性的裁判思路偏離基礎(chǔ)民法理論,與“一房二賣”的裁判結(jié)果相悖。

當(dāng)物權(quán)期待權(quán)的實(shí)體規(guī)范缺失時,“價值衡量”難以作為司法裁判的唯一依據(jù)。部分判決書強(qiáng)調(diào)對買受人“生存權(quán)”予以特殊保護(hù),其價值考量過程類似于租賃權(quán)的弱者保護(hù),那么是否可類推適用承租人債權(quán)物權(quán)化的權(quán)利形態(tài)呢?筆者認(rèn)為購房人并非一定為弱勢方,對不動產(chǎn)買受人物權(quán)期待權(quán)的賦予實(shí)則侵害抵押權(quán)人的正當(dāng)物權(quán),僅以生存權(quán)作為裁判理由存在適用標(biāo)準(zhǔn)模糊的困境,司法裁判應(yīng)以現(xiàn)行規(guī)范及民法基礎(chǔ)原理作為依據(jù),而價值衡量的結(jié)果則作為民事立法的考量要素。同理,糾紛解決原則、物之最大化利用原則也不應(yīng)作為裁判的主要理由,其同樣具有超越現(xiàn)行民法規(guī)范的價值衡量屬性?！扒謾?quán)說”雖以權(quán)益侵害為正當(dāng)理論基礎(chǔ),卻忽視了當(dāng)?shù)盅簷?quán)人不存在惡意串通行為,僅出賣人違背誠實(shí)信用原則進(jìn)行再處分時,物權(quán)期待權(quán)的優(yōu)先效力也將侵害抵押權(quán)人的權(quán)益。不僅如此,部分判決書主張出賣人惡意欺詐行為導(dǎo)致抵押合同無效的觀點(diǎn)也存在問題,依據(jù)《民法典》第148條,單方欺詐行為并不必然導(dǎo)致合同無效,僅受欺詐方有權(quán)請求撤銷,抵押合同并非無效,因而“侵權(quán)說”的裁判邏輯存在漏洞。總之,司法裁判的“唯價值論”在賦予不動產(chǎn)買受人權(quán)益和機(jī)會時,施加給抵押權(quán)人直接的義務(wù)及風(fēng)險,難謂合理合法。

3.“隱蔽優(yōu)先權(quán)”對抗已登記抵押權(quán)之反思

判決書將簽訂合同、支付價款、實(shí)際占有、對未登記無過錯作為不動產(chǎn)買受人取得物權(quán)期待權(quán)的判斷標(biāo)準(zhǔn),簽訂合同及支付價款均為債權(quán)債務(wù)的實(shí)現(xiàn),條件達(dá)成與否較易判斷,因而法官和學(xué)者對“無過錯”這一主觀要件頗為關(guān)注,但除明確證明買受人對未登記具有明顯過錯外,基本認(rèn)定買受人無過錯。反倒是“實(shí)際占有”在實(shí)踐中雖容易判斷,但有關(guān)不動產(chǎn)占有能否產(chǎn)生物權(quán)效力的爭議層出不窮,物權(quán)期待權(quán)與抵押權(quán)效力沖突的法理本質(zhì)為不動產(chǎn)占有是否具有物權(quán)效力,或者對不動產(chǎn)的實(shí)際占有能否優(yōu)先于抵押權(quán)。

(1) 公示性缺失致使物權(quán)期待權(quán)附有隱蔽優(yōu)先性

我國僅所有權(quán)保留中存在期待權(quán)的身影,保留買受人在按約支付價款的過程中享有未來獲取標(biāo)的物所有權(quán)的期待權(quán),當(dāng)價款付清時,買受人不必請求出賣人移轉(zhuǎn)所有權(quán)而直接取得所有權(quán)[11]。我國所有權(quán)保留僅適用于動產(chǎn),該制度之規(guī)范基礎(chǔ)在于占有可作為動產(chǎn)的公示手段,依據(jù)《民法典》第224條的規(guī)定,交付占有具有法律意義上的公示效力,因而當(dāng)保留買受人占有動產(chǎn)時產(chǎn)生法律意義上的公示性。依據(jù)《民法典》第209條,不動產(chǎn)經(jīng)依法登記才得以設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,占有并非不動產(chǎn)法律意義上的公示手段,未達(dá)到法律形式的理性化標(biāo)準(zhǔn)[12],因此不動產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)建構(gòu)的核心問題在于公示手段和公示性能的缺失。域外法也存在期待權(quán)概念,德國法以物權(quán)合意及登記申請為物權(quán)期待權(quán)的構(gòu)成要件,當(dāng)提出登記申請時,物權(quán)合意被制成公證文書且單方不能任意撤回,又基于先申請先辦理的原則,即使尚未完成物權(quán)登記,但不動產(chǎn)買受人由此取得穩(wěn)固且具公示性的期待權(quán),因而在德國法中以能為外部所識別的公示性為期待權(quán)成立的核心標(biāo)準(zhǔn)[13]。當(dāng)與抵押權(quán)發(fā)生沖突時,部分司法裁判賦予公示性缺失的物權(quán)期待權(quán)以隱蔽優(yōu)先之屬性[14],在外部法律關(guān)系中,不動產(chǎn)物權(quán)變動未經(jīng)登記難以產(chǎn)生權(quán)利正確性的推定效力,隱蔽性債權(quán)本身難以為第三人知悉,因而不應(yīng)對抵押權(quán)人課以調(diào)查知情的義務(wù)。

(2) 登記公示之抵押權(quán)劣后于隱蔽優(yōu)先權(quán)產(chǎn)生體系沖擊

首先,就純粹的民法理論而言,抵押權(quán)登記生效后構(gòu)成對所有權(quán)的限制,當(dāng)實(shí)現(xiàn)事由發(fā)生時,抵押權(quán)呈現(xiàn)出優(yōu)先于所有權(quán)的效力結(jié)果,而解釋論中物權(quán)期待權(quán)人處于將要取得但尚未取得不動產(chǎn)所有權(quán)的狀態(tài),因而物權(quán)期待權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)的結(jié)果違背基礎(chǔ)法理邏輯。其次,抵押權(quán)人未盡審慎查勘義務(wù)不應(yīng)構(gòu)成抵押權(quán)失效的理由。我國判決書對抵押權(quán)人課以實(shí)地查勘義務(wù)的情形類似于英美法系不動產(chǎn)占有構(gòu)成的調(diào)查知情理論,當(dāng)占有之調(diào)查知情理論與衡平法移轉(zhuǎn)理論結(jié)合時產(chǎn)生對抗抵押權(quán)人的優(yōu)先權(quán)[15]。就我國民法規(guī)范而言,不動產(chǎn)物權(quán)受讓人僅負(fù)有查閱不動產(chǎn)登記簿的義務(wù),不動產(chǎn)善意取得之善意僅以登記簿內(nèi)容為推定標(biāo)準(zhǔn),善意系指不知登記的不正確,有無過失,在所不問[16],因而我國并無調(diào)查知情學(xué)說的適用余地,當(dāng)謹(jǐn)遵物權(quán)法定主義及物權(quán)公示公信原則時,未進(jìn)行實(shí)地查勘不構(gòu)成推定知情的事由,亦非抵押權(quán)的無效事由。綜上,抵押權(quán)劣后于物權(quán)期待權(quán)的裁判結(jié)果實(shí)則突破了我國不動產(chǎn)物權(quán)的變動規(guī)則,違背了物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)受到保護(hù)原則,亦沖擊了物權(quán)的公示公信力。

(3) 物權(quán)期待權(quán)尚無構(gòu)成實(shí)體權(quán)利之必要

有學(xué)者提出物權(quán)變動三階段論[17]以及動態(tài)物權(quán)理論[18]創(chuàng)設(shè)介于債物之間的中間型權(quán)利以緩和物權(quán)法定主義的僵硬性,無論該理論構(gòu)想未來能否實(shí)現(xiàn),現(xiàn)行《民法典》框架內(nèi)尚無創(chuàng)設(shè)物權(quán)期待權(quán)的必要。即使部分判決書支持物權(quán)期待權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán),但針對購房人確權(quán)之訴請仍予以否定,僅支持過戶登記的要求,事實(shí)上司法裁判將不動產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)視作請求出賣人移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)的債權(quán)請求權(quán),而非得以確權(quán)之依據(jù)。因此,即使承認(rèn)其優(yōu)先效力,物權(quán)期待權(quán)尚不具有構(gòu)成完整實(shí)體權(quán)利的裁判基礎(chǔ)。除缺乏公示性外,物權(quán)期待權(quán)亦缺乏財產(chǎn)性能,從裁判結(jié)果來看,優(yōu)先性為物權(quán)期待權(quán)的所有表征,于司法解釋中物權(quán)期待權(quán)僅獲得排除執(zhí)行申請的效力,并不具備支配性、處分性和可移轉(zhuǎn)性,物權(quán)期待權(quán)尚未形成完整的權(quán)利外觀。以不動產(chǎn)鏈?zhǔn)浇灰诪槔齕19],當(dāng)中間方未登記即處分不動產(chǎn)時,即使承認(rèn)中間方移轉(zhuǎn)不動產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)的可行性,因缺少物權(quán)變動原因,不動產(chǎn)移轉(zhuǎn)登記不能實(shí)現(xiàn),因而對物權(quán)期待權(quán)的處分客觀上無法產(chǎn)生效力。筆者認(rèn)為:于民事執(zhí)行法而言,物權(quán)期待權(quán)僅表現(xiàn)為排除金錢債權(quán)的強(qiáng)制執(zhí)行,僅具有防御之效果[11],因而規(guī)定符合條件之買受人的債權(quán)優(yōu)于金錢債權(quán)的效力即可,不必增設(shè)物權(quán)期待權(quán);于民事實(shí)體法而言,物權(quán)期待權(quán)本質(zhì)為債權(quán)請求權(quán),可為現(xiàn)有債權(quán)規(guī)則所調(diào)整,且不具備完整的財產(chǎn)性能,無法支配和處分,貿(mào)然增設(shè)將沖擊《民法典》構(gòu)筑的債物二分財產(chǎn)體系,物權(quán)期待權(quán)所欲保護(hù)的不動產(chǎn)買受人之權(quán)益,一方面可為債權(quán)違約規(guī)則所救濟(jì),另一方面可為預(yù)告登記制度所保護(hù)。因而無論是民事執(zhí)行法還是民事實(shí)體法均無增設(shè)物權(quán)期待權(quán)的必要。

三、 《民法典》視域中沖突化解規(guī)則之區(qū)分適用

根據(jù)470份裁判文書的實(shí)證分析結(jié)果和現(xiàn)有司法解釋的相關(guān)規(guī)定,裁判及規(guī)范給予了房屋消費(fèi)者特殊保護(hù),因而當(dāng)物權(quán)期待權(quán)與抵押權(quán)發(fā)生權(quán)利沖突時,房屋消費(fèi)者和一般不動產(chǎn)買受人區(qū)分適用不同的沖突化解規(guī)則更為適宜。物權(quán)期待權(quán)與抵押權(quán)的沖突本質(zhì)為已簽約未登記的購房人的法律保護(hù)問題,由于物權(quán)期待權(quán)存在固有權(quán)利缺陷,公示性能及財產(chǎn)性能缺失,難以構(gòu)成新型財產(chǎn)性權(quán)利,因此筆者建議摒棄“物權(quán)期待權(quán)”這一稱謂,而通過具體的規(guī)則設(shè)置對購房人權(quán)益進(jìn)行區(qū)分保護(hù)。

1.規(guī)范定制:房屋消費(fèi)者之特殊優(yōu)先保護(hù)

我國預(yù)售商品房制度為英美法系按揭制度與大陸法系預(yù)告登記制度的本土化結(jié)合[20],具有一定的特殊性。當(dāng)英美法系按揭制度引入后,期房按揭以預(yù)售商品房作為抵押客體向銀行借貸實(shí)則面臨抵押客體缺失的詰問,且僅具合同關(guān)系的債權(quán)約束也難以避免“一房二賣”現(xiàn)象的發(fā)生,而大陸法系預(yù)告登記制度具有保全債權(quán)實(shí)現(xiàn)、防止開發(fā)商再處分的功能,因而兩制度的本土化結(jié)合填補(bǔ)了我國預(yù)售商品房的制度缺陷。該制度的特殊性決定了法律對房屋消費(fèi)者權(quán)益的特殊保護(hù):一方面,在期房按揭中,簽訂預(yù)售商品房買賣合同時房屋尚未竣工,辦理過戶登記存在客觀不能,未登記非房屋消費(fèi)者的過錯;另一方面,基于生存權(quán)保護(hù)的立法價值取向,當(dāng)銀行的經(jīng)營型利益與購房人的生存型利益發(fā)生沖突時,立法傾向于保護(hù)房屋消費(fèi)者的居住權(quán)益及生存權(quán)益。最高人民法院《批復(fù)》中明確,交付了全部或者大部分款項(xiàng)的消費(fèi)者優(yōu)先于享有工程價款優(yōu)先權(quán)的承包人受到保護(hù)(31)參見:《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第1條及第2條、《全國法院民商事審判工作會議紀(jì)要》第126條。?；陬A(yù)售商品房制度的規(guī)范特殊性以及政策傾向保護(hù)的精神內(nèi)核,當(dāng)與抵押權(quán)發(fā)生沖突時,交付了全部或大部分款項(xiàng)的房屋消費(fèi)者優(yōu)先于抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)權(quán)利。

具體而言,在預(yù)售商品房“先賣后抵”中,因開發(fā)商已取得預(yù)售許可證,抵押權(quán)人銀行作為專業(yè)金融機(jī)構(gòu),應(yīng)當(dāng)合理預(yù)知商品房已發(fā)生預(yù)售之可能,房屋消費(fèi)者僅因客觀原因未辦理商品房所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記,因而可推定銀行知悉預(yù)售情況,雖不能直接認(rèn)定房屋消費(fèi)者為所有權(quán)人,但基于特殊優(yōu)先保護(hù)之要求,銀行不能取得已預(yù)售房屋的抵押權(quán);在“先抵后賣”中,房管局一般在取得銀行的同意預(yù)售函后發(fā)放預(yù)售許可證,同意預(yù)售函表明抵押權(quán)人同意抵押物移轉(zhuǎn),視為抵押權(quán)人放棄抵押權(quán),雖然《民法典》第406條規(guī)定了不動產(chǎn)抵押權(quán)的追及效力,但依據(jù)裁判慣例及立法意旨,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定預(yù)售商品房買賣中抵押權(quán)人的同意具有阻斷抵押權(quán)追及效力的效果[21],即預(yù)售商品房抵押權(quán)消滅,此時為了平衡抵押權(quán)人的利益,銀行可主張價金物上代位,對消費(fèi)者所付價款優(yōu)先受償。

因此,基于對房屋消費(fèi)者特殊利益保護(hù)的立法考量,無論是“先賣后抵”還是“先抵后賣”,房屋消費(fèi)者均取得無抵押權(quán)負(fù)擔(dān)的房屋。此外,實(shí)體法規(guī)范及裁判可參照適用《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第29條有關(guān)房屋消費(fèi)者的判斷標(biāo)準(zhǔn),包括:簽訂合法有效的書面買賣合同、商品房用于居住且名下無其他用于居住的房屋以及支付價款超過總價款的百分之五十,由于房屋消費(fèi)者享有的特殊優(yōu)先權(quán)承載了過多的立法偏向,因而適用標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)嚴(yán)格把握,否則將破壞抵押權(quán)優(yōu)先的民法基本原則(32)參見:《全國法院民商事審判工作會議紀(jì)要》第125條、第126條。。

2.制度供給:不動產(chǎn)買受人的實(shí)體權(quán)益保護(hù)

與消費(fèi)者特殊保護(hù)的裁判結(jié)果相區(qū)別,司法裁判關(guān)于不動產(chǎn)買受人的實(shí)體權(quán)益保護(hù)存在分歧。如果說預(yù)售商品房買賣糾紛中,房屋消費(fèi)者與抵押權(quán)人銀行之間存在較大的地位差異和利益懸殊,那么二手房買賣中,不動產(chǎn)買受人和抵押權(quán)人的法律地位基本相當(dāng),有關(guān)不動產(chǎn)買受人權(quán)益保護(hù)的制度設(shè)計不應(yīng)當(dāng)存在特殊偏向。實(shí)體法并無增設(shè)物權(quán)期待權(quán)的必要,不應(yīng)將“不動產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)”作為司法裁判的實(shí)體權(quán)利依據(jù),嚴(yán)格遵循物權(quán)法定主義、不動產(chǎn)物權(quán)變動規(guī)則、物權(quán)公示公信原則為不動產(chǎn)買受人實(shí)體權(quán)益保護(hù)規(guī)則的前提,通過對我國民法體系的檢索,不動產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)欲實(shí)現(xiàn)之效果可由《民法典》第221條的預(yù)告登記制度所供給。

(1) 《民法典》第406條抵押權(quán)追及效力在權(quán)利沖突中的適用規(guī)則

《物權(quán)法》第191條限制抵押權(quán)財產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓,規(guī)則結(jié)果為抵押財產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓以注銷其上抵押負(fù)擔(dān)為前提,第三人取得沒有物上負(fù)擔(dān)的財產(chǎn),因而不產(chǎn)生抵押權(quán)的追及效力問題[22]。然而在《民法典》第406條規(guī)定不動產(chǎn)抵押權(quán)追及效力的背景下,不動產(chǎn)買受人與抵押權(quán)人權(quán)益沖突的適用規(guī)則發(fā)生變化?！睹穹ǖ洹返?06條明確規(guī)定:“抵押期間,抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的,按照其約定。抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的,抵押權(quán)不受影響?！币蚨诋?dāng)事人無禁止轉(zhuǎn)讓約定的情形下,抵押財產(chǎn)發(fā)生移轉(zhuǎn)時抵押權(quán)仍存在于抵押財產(chǎn)上。

基于抵押權(quán)的追及效力,“先抵后賣”中所有權(quán)移轉(zhuǎn)抵押權(quán)尚且不受影響,更何況房屋買賣尚未登記,抵押權(quán)追及效力當(dāng)然適用,且抵押具有登記物權(quán)的公示公信效力,推定在后的不動產(chǎn)買受人知悉房屋的抵押狀態(tài),買受人自行承擔(dān)抵押權(quán)可能實(shí)現(xiàn)的不利后果,因而“先抵后賣”中抵押權(quán)優(yōu)先為當(dāng)然之義。當(dāng)?shù)盅喝撕偷盅簷?quán)人未約定禁止抵押物轉(zhuǎn)讓時,抵押人可移轉(zhuǎn)該房屋,抵押權(quán)繼續(xù)存續(xù)于標(biāo)的物上,此時無論是否完成房屋移轉(zhuǎn)登記,當(dāng)債務(wù)人不履行到期債務(wù)或發(fā)生當(dāng)事人約定實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形時,抵押權(quán)人均可主張實(shí)現(xiàn)自身抵押權(quán)。當(dāng)?shù)盅喝撕偷盅簷?quán)人約定禁止抵押物轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)根據(jù)約定內(nèi)容是否登記進(jìn)行區(qū)分,禁止轉(zhuǎn)讓約定未予登記的不得對抗善意買受人,不動產(chǎn)買受人可經(jīng)過戶登記取得負(fù)擔(dān)抵押權(quán)的抵押財產(chǎn);禁止轉(zhuǎn)讓約定已登記的不動產(chǎn)買受人不能取得房屋所有權(quán)。無論何種情形未登記的不動產(chǎn)買受人均不得對抗抵押權(quán)人。需特別說明的是,當(dāng)無禁止轉(zhuǎn)讓約定或禁止轉(zhuǎn)讓約定未登記時,在抵押權(quán)不受影響的情況下,應(yīng)當(dāng)賦予善意的不動產(chǎn)買受人選擇權(quán),不動產(chǎn)買受人可選擇繼續(xù)辦理房屋過戶登記或解除房屋買賣合同,且清償債務(wù)不再作為未經(jīng)抵押權(quán)人同意即轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的條件。

(2) 可供替代路徑之預(yù)告登記的適用填補(bǔ)

當(dāng)摒棄物權(quán)期待權(quán)時,預(yù)告登記制度可替代物權(quán)期待權(quán)保護(hù)不動產(chǎn)買受人債權(quán)請求權(quán)的實(shí)現(xiàn),防止出賣人的再次處分行為?！睹穹ǖ洹返?21條預(yù)告登記制度旨在保障以物權(quán)變動為主要內(nèi)容的債權(quán)請求權(quán)的實(shí)現(xiàn),即保障將來物權(quán)的實(shí)現(xiàn),與物權(quán)期待權(quán)效力相似,預(yù)告登記制度賦予不動產(chǎn)買受人基于房屋買賣合同所取得的債權(quán)請求權(quán)(移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)請求權(quán))以物權(quán)效力[23],預(yù)告登記后,未經(jīng)權(quán)利人同意,處分該不動產(chǎn)的不發(fā)生物權(quán)效力,因而預(yù)告登記不僅取得類似于物權(quán)期待權(quán)的優(yōu)先效力,而且具有排除義務(wù)人再處分的功能。預(yù)告登記較之物權(quán)期待權(quán)而言,可在現(xiàn)有民法規(guī)范的基礎(chǔ)上彌合債物絕對二分的制度罅隙,通過登記形成對第三人有約束力的債權(quán)[24],更符合物權(quán)公示主義的要求,更易為第三人知曉。當(dāng)《民法典》已規(guī)范預(yù)告登記制度時,物權(quán)期待權(quán)的增設(shè)不但違背了物權(quán)公示主義,更破壞了我國債物二分的財產(chǎn)法體系,因而預(yù)告登記具有絕對的制度優(yōu)勢。不動產(chǎn)買受人簽訂房屋買賣合同后若不能及時辦理所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記,不動產(chǎn)買受人可申請先辦理預(yù)告登記以防止出賣人再行出賣或抵押該房屋,辦理了預(yù)告登記后,出賣人再行抵押的行為不發(fā)生物權(quán)效力,即經(jīng)預(yù)告登記后,未辦理所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記之不動產(chǎn)買受人取得了極為優(yōu)先的實(shí)體法地位。若不動產(chǎn)買受人怠于辦理預(yù)告登記則應(yīng)承擔(dān)出賣人再行處分的風(fēng)險,當(dāng)出賣人將房屋抵押給第三人并辦理登記后,抵押權(quán)人將優(yōu)先于不動產(chǎn)買受人受到保護(hù)。

當(dāng)現(xiàn)行法律規(guī)范給予不動產(chǎn)買受人可供選擇的保護(hù)路徑時,不宜再行創(chuàng)設(shè)新型優(yōu)先權(quán)用以保護(hù)不動產(chǎn)買受人的實(shí)體權(quán)益。當(dāng)預(yù)告登記制度擴(kuò)大其適用范圍,而非限縮于預(yù)售商品房買賣中時,預(yù)告登記制度不僅可為不動產(chǎn)買受人提供自我保護(hù)路徑,而且助益于我國不動產(chǎn)登記制度的完善以及物權(quán)公示公信力的樹立。因此,“先抵后賣”中,抵押權(quán)優(yōu)先于未登記之不動產(chǎn)買受人的債權(quán),無論不動產(chǎn)最終是否發(fā)生移轉(zhuǎn)均不影響抵押權(quán)的優(yōu)先受償效力;“先賣后抵”中,未能及時辦理本登記的不動產(chǎn)買受人可積極申請辦理預(yù)告登記以保障將來物權(quán)的實(shí)現(xiàn)。

四、 結(jié) 語

物權(quán)期待權(quán)的效力本質(zhì)為司法裁判價值衡量的結(jié)果,本身難以負(fù)載厘定權(quán)利順位的功能。物權(quán)期待權(quán)與抵押權(quán)的效力沖突不僅發(fā)生于執(zhí)行程序及執(zhí)行異議之訴中,更延伸至房屋買賣合同糾紛民事審判中,基于對購房人權(quán)益保護(hù)的考量,部分判決書呈現(xiàn)出債權(quán)優(yōu)先于物權(quán)受到保護(hù)的裁判結(jié)果,因而物權(quán)期待權(quán)的優(yōu)先性本質(zhì)源于司法對購房人的特殊保護(hù),但價值衡量更多作為立法之要素,在無立法規(guī)范為基礎(chǔ)時,司法的價值衡量結(jié)果與現(xiàn)行民法體系產(chǎn)生齟齬。當(dāng)我國商品房買賣制度的立法規(guī)范存在特殊性時,對房屋消費(fèi)者特殊保護(hù)的司法裁判結(jié)果可堪匹配,不動產(chǎn)買受人的權(quán)益保護(hù)則應(yīng)交由預(yù)告登記完成,而非得出不動產(chǎn)買受人債權(quán)請求權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)的不當(dāng)結(jié)論。