長(zhǎng)沙市土地市場(chǎng)需求側(cè)供地政策優(yōu)化研究

劉旭，王紅，劉寶欽

摘? 要：考察長(zhǎng)沙市土地市場(chǎng)需求現(xiàn)狀，總結(jié)不同維度下土地市場(chǎng)需求特征，構(gòu)建土地需求側(cè)指標(biāo)體系，提出土地市場(chǎng)需求側(cè)的供地政策。結(jié)果表明：從土地市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)來(lái)看，目前市場(chǎng)需求以純住宅用地為主，商住用地則傾向于降低商業(yè)用地占比和增加住宅用地占比；從需求指數(shù)變化趨勢(shì)來(lái)看，區(qū)間呈穩(wěn)步上升態(tài)勢(shì)，達(dá)到峰值后開(kāi)始直線下降，之后呈較小幅度變化趨勢(shì)，說(shuō)明土地市場(chǎng)短期內(nèi)將維持平穩(wěn)運(yùn)行，局部區(qū)域熱度提升，市場(chǎng)逐步向好。為推動(dòng)長(zhǎng)沙市土地結(jié)構(gòu)健康合理發(fā)展，需從增強(qiáng)市場(chǎng)活力、優(yōu)化供地結(jié)構(gòu)、釋放潛在需求等方面優(yōu)化供地政策。

關(guān)鍵詞：土地市場(chǎng)；需求側(cè)；需求指標(biāo)；供地政策

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.2? ? ? ? ? ?文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A? ? ? ? ? ? ?文章編號(hào)：1672-5603（2023）03-28-06

Study on Optimization of Demand-side Land Supply Policy in Changsha's Land Market

Liu Xu1，Wang Hong2，Liu Baoqin3

（1.Changsha Natural Resources Trading Center，Changsha Hunan 410007;2.Changsha Yongxin Land Real Estate Evaluation Surveying and Mapping Co.， Ltd.，Changsha Hunan 410007;3.Hunan Branch of Zhongdi Group，Changsha Hunan 410007）

Abstract：? To investigate the current situation of land market demand in Changsha， summarize the characteristics of land market demand under different dimensions， construct a land demand side indicator system， and evaluate and propose land supply policies on the demand side of the land market. The results indicate that from the perspective of the demand structure of the land market， the current market demand is mainly for pure residential land， while commercial and residential land tends to reduce the proportion of commercial land and increase the proportion of residential land; From the trend of demand index changes， the range shows a steady upward trend， reaching its peak and starting to decline linearly， followed by a small change trend， reflecting that the land market will maintain stable operation in the short term， local regional heat will increase， and the market will gradually improve. To promote the healthy and reasonable development of land structure in Changsha， it is necessary to optimize land supply policies by enhancing market vitality， optimizing land supply structure， and releasing potential demand.

Keywords： land market; demand side; land market demand index; land supply policies

0 引言

為了促進(jìn)土地節(jié)約集約利用，推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，國(guó)內(nèi)諸多學(xué)者對(duì)土地需求市場(chǎng)進(jìn)行了系列研究。郭陽(yáng)琛等[1]提出對(duì)土地出讓保證金繳納比例、土地價(jià)款付款期限等方面給出政策利好來(lái)推動(dòng)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展；許子枋[2]提出通過(guò)土地供應(yīng)指標(biāo)的下達(dá)量來(lái)硬性約束地方用地的沖動(dòng)，逼迫地方政府提高土地利用效率；劉新衛(wèi)等[3]提出土地市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)是基于土地需求與相關(guān)經(jīng)濟(jì)社會(huì)特征的關(guān)聯(lián)分析，運(yùn)用適當(dāng)?shù)臄?shù)學(xué)模型對(duì)未來(lái)一定時(shí)期的土地需求進(jìn)行合理測(cè)算，并通過(guò)分析住宅、商服和工業(yè)用地市場(chǎng)影響因素分析，提出市場(chǎng)需求分析預(yù)測(cè)方法的；邢力君[4]提出城市居住用地需求量的直接關(guān)聯(lián)因素，主要是要考慮城市人口；翁鋼民等[5]提出應(yīng)著眼于新增城鎮(zhèn)人口所引致的剛性需求，將住房需求、土地及住房供給三者相結(jié)合，深入分析供需錯(cuò)位與土地供給的相關(guān)性，由此緩解住房市場(chǎng)供需壓力；楊清可等[6]提出要構(gòu)建包括經(jīng)濟(jì)要素、人口布局、建設(shè)用地合理配置規(guī)則，協(xié)調(diào)土地供給能力與需求強(qiáng)度，實(shí)現(xiàn)土地利用由空間失衡向均衡狀態(tài)的轉(zhuǎn)變。

2022年以來(lái)，中央和各部委頻繁釋放積極信號(hào)，各地全面落實(shí)“因城施策”，為扭轉(zhuǎn)土地市場(chǎng)成交低迷的態(tài)勢(shì)，各地采取預(yù)公告、推介會(huì)等方式提前摸底房企拿地意愿。長(zhǎng)沙按照“房住不炒”的總基調(diào)開(kāi)展土地市場(chǎng)建設(shè)，土地市場(chǎng)呈現(xiàn)“總量降均價(jià)升、板塊冷熱不勻”的特征。在全黨大興調(diào)查之際，筆者深入實(shí)地了解長(zhǎng)沙市土地市場(chǎng)需求情況，從需求側(cè)視角出發(fā)，找準(zhǔn)潛在市場(chǎng)需求，實(shí)施精準(zhǔn)供地，提出供求平衡政策，進(jìn)一步促進(jìn)長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)、健康發(fā)展。

1 長(zhǎng)沙市土地市場(chǎng)需求現(xiàn)狀考察

1.1 數(shù)據(jù)資料來(lái)源

數(shù)據(jù)來(lái)源于《長(zhǎng)沙市2022年上半年土地市場(chǎng)分析報(bào)告》和調(diào)查數(shù)據(jù)整理。在調(diào)查數(shù)據(jù)獲取中，主要是通過(guò)網(wǎng)絡(luò)問(wèn)卷調(diào)查和走訪調(diào)查等方式，考察了萬(wàn)科、長(zhǎng)房、旭輝、中海、運(yùn)達(dá)、招商蛇口、碧桂園集團(tuán)、保利里城、美的置業(yè)、南山地產(chǎn)等27家企業(yè)。根據(jù)調(diào)研數(shù)據(jù)和采集數(shù)據(jù)整理，對(duì)本階段長(zhǎng)沙市土地市場(chǎng)需求端進(jìn)行分析，得出不同維度下的土地市場(chǎng)需求特征。

1.2 長(zhǎng)沙市土地市場(chǎng)交易現(xiàn)狀

2022年上半年湖南省多地出臺(tái)樓市扶持政策，但長(zhǎng)沙市仍然實(shí)行穩(wěn)定的限購(gòu)政策，調(diào)控力度并未大幅放松。根據(jù)《長(zhǎng)沙市2022年上半年土地市場(chǎng)分析報(bào)告》，2022年上半年長(zhǎng)沙市本級(jí)用地成交54宗，成交面積325.19 hm2，成交金額323.92億元，溢價(jià)7.69億元。成交土地主要為住宅用地和工業(yè)用地，其中住宅用地集中在岳麓區(qū)、望城區(qū)和雨花區(qū)；商住用地集中在岳麓區(qū)；工業(yè)用地集中在岳麓區(qū)和開(kāi)福區(qū)。上半年長(zhǎng)沙市本級(jí)住宅用地成交樓面價(jià)為5 404元/m2，相比去年穩(wěn)步增長(zhǎng)；商住用地成交樓面價(jià)為5 034元/m2，同比有所回升；工業(yè)用地基本維持不變。

1.3 長(zhǎng)沙市土地市場(chǎng)需求特征

1.3.1 時(shí)間周期特征

（1）短期內(nèi)的土地需求體量特征

長(zhǎng)沙市土地市場(chǎng)進(jìn)入“調(diào)整期”，短期內(nèi)土地市場(chǎng)平穩(wěn)低位運(yùn)行。就長(zhǎng)沙市土地市場(chǎng)的發(fā)展前景，有14家企業(yè)表示看好，僅有1家企業(yè)不看好，其余企業(yè)認(rèn)為一般。對(duì)相關(guān)企業(yè)在長(zhǎng)沙市的待開(kāi)發(fā)土地進(jìn)行調(diào)查，結(jié)果顯示：總體來(lái)看，短期內(nèi)企業(yè)的開(kāi)發(fā)土地有限，僅有10家企業(yè)有待開(kāi)發(fā)土地。其中，2家企業(yè)擁有的待開(kāi)發(fā)土地面積不超過(guò)50 hm2 ，4家企業(yè)待開(kāi)發(fā)土地面積為50～100 hm2，另外4家企業(yè)擁有待開(kāi)發(fā)土地面積超過(guò)100 hm2。

（2）中長(zhǎng)期的土地需求體量特征

從中長(zhǎng)期來(lái)看，促進(jìn)長(zhǎng)沙市土地市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行，保持土地結(jié)構(gòu)健康合理仍是未來(lái)發(fā)展的主基調(diào)。對(duì)未來(lái)企業(yè)用地需求問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果表明：8家企業(yè)選擇階段性地暫緩拿地，降費(fèi)控成本，解決當(dāng)前流動(dòng)性問(wèn)題；8家、7家企業(yè)分別計(jì)劃在2022年第二、三批次拿地；3家企業(yè)計(jì)劃在2023年拿地；1家企業(yè)處于觀望狀態(tài)。在長(zhǎng)沙第二批次供地中，11家企業(yè)持觀望狀態(tài)；而積極參與的公司和不參與的公司比例持平，均為8家企業(yè)。在用地性質(zhì)選擇上，23家企業(yè)選擇以住宅為主，僅有4家企業(yè)選擇商住兩用地，區(qū)域土地市場(chǎng)對(duì)住宅用地依賴(lài)顯著。

1.3.2 用地結(jié)構(gòu)特征

（1）純住宅用地需求特征

從結(jié)構(gòu)上看，目前土地市場(chǎng)以住宅用地+城市更新地塊為主。在“房住不炒”、行業(yè)降杠桿的政策主基調(diào)下，近年針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管持續(xù)，企業(yè)銷(xiāo)售規(guī)模增速放緩。從調(diào)查來(lái)看，17家企業(yè)處于持銷(xiāo)階段，共占地279.55 hm2；8家企業(yè)處于尾盤(pán)處理階段，共用地29.30 hm2；8家企業(yè)處于在建未售，共用地364.57 hm2。從時(shí)間上看，目前純住宅用地需求呈現(xiàn)放緩的特征。

（2）商業(yè)用地需求特征

商業(yè)銷(xiāo)售整體呈現(xiàn)庫(kù)存量較大、流速慢等特征，現(xiàn)階段企業(yè)傾向于降低商業(yè)用地占比、增加住宅用地占比。在商業(yè)用地的開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售方面，27家企業(yè)中，在建未售企業(yè)11家，用地面積114.1 hm2；處于持銷(xiāo)狀態(tài)的有9家，用地面積89 hm2；處于尾盤(pán)狀態(tài)的企業(yè)占比有7家，用地面積17 hm2。早先商業(yè)中心的過(guò)多建設(shè)，造成純商業(yè)體量積重難返、庫(kù)存積壓過(guò)大，商業(yè)存量比例居高不下、難以去化。

2 長(zhǎng)沙市土地市場(chǎng)需求側(cè)分析

2.1 長(zhǎng)沙市土地市場(chǎng)需求指標(biāo)體系

在“國(guó)房指數(shù)”的基礎(chǔ)上，借鑒城房指數(shù)和城市體征指數(shù)已有成果，對(duì)研究方法加以改進(jìn)與創(chuàng)新，以土地需求指數(shù)為A層，建立B層包含土地交易指標(biāo)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)指標(biāo)、房地產(chǎn)交易指標(biāo)和市場(chǎng)信心指標(biāo)在內(nèi)的4個(gè)二級(jí)指標(biāo)，以及對(duì)應(yīng)共計(jì)C層11個(gè)三級(jí)指標(biāo)，根據(jù)近三年來(lái)的原始數(shù)據(jù)，采用德?tīng)柗品ù_定各指標(biāo)權(quán)重，結(jié)合長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況，構(gòu)建了土地市場(chǎng)需求指標(biāo)體系（表1）。

2.2 長(zhǎng)沙市土地需求指數(shù)計(jì)算

2.2.1 數(shù)據(jù)無(wú)量綱化處理

選擇某一時(shí)點(diǎn)為時(shí)間起點(diǎn)，統(tǒng)計(jì)至報(bào)告期各C層指標(biāo)每月的指標(biāo)值，形成每個(gè)指標(biāo)值的時(shí)間序列。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展受季節(jié)、政策等因素的影響比較明顯，需對(duì)收集的指標(biāo)原始數(shù)據(jù)進(jìn)行綜合修正。由于構(gòu)建的指標(biāo)體系分別由資金、價(jià)值量和實(shí)物量等指標(biāo)構(gòu)成，各指標(biāo)間的計(jì)量單位不同，無(wú)可比性，且不能直接加權(quán)平均，必須采用消除量綱影響的方法來(lái)對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行同度量處理，擬采用均值化法來(lái)消除量綱和數(shù)量級(jí)的影響。若指標(biāo)體系中存在指標(biāo)值越大越不好的逆指標(biāo)，則先采用倒數(shù)法對(duì)逆向指標(biāo)正向化。

2.2.2 C層指數(shù)計(jì)算模型

C層指數(shù)是由C層指標(biāo)各時(shí)點(diǎn)上的指標(biāo)值經(jīng)修正、無(wú)量綱化處理以后，用報(bào)告期與基期對(duì)比得到的環(huán)比相對(duì)數(shù)，用百分?jǐn)?shù)表示?？紤]到各指標(biāo)在連續(xù)時(shí)間上的發(fā)展趨勢(shì)以及某些指標(biāo)特殊異常情況的出現(xiàn)，于是創(chuàng)新性地將對(duì)比的基期數(shù)據(jù)采用三個(gè)月數(shù)據(jù)移動(dòng)加權(quán)平均得到，權(quán)數(shù)按照離報(bào)告期時(shí)間越近權(quán)數(shù)越大來(lái)確定，具體計(jì)算公

式如下：

C[t，i]=（[Yt，i12Yt，i+13Yt，i-1+16Yt，i-2）]×100%

（i=1，2，…，12）? ? ? ? ? （式1）

式中：Ct，i表示第t年第i季度的C層指數(shù)，Yt，i為第t年第i季度的指標(biāo)值，Yt，i-1為第t年第i-1季度的指標(biāo)值，Yt，i-2為第t年第i-2季度的指標(biāo)值。這里采用每季度環(huán)比指數(shù)，滿(mǎn)足指數(shù)每季度定期發(fā)布的需要。

2.2.3 B層指數(shù)的計(jì)算模型

B層指數(shù)是由各B層指標(biāo)對(duì)應(yīng)的C層指數(shù)加權(quán)平均后所得的總體指數(shù)，是由C層次指數(shù)合成而來(lái)，公式如下：

[Bt，i]=（[Ct，iWW]）×100%? ? （i=1，2，…，12）? ?（式2）

式中：Bt，i代表第t年第i季度的各B層指數(shù)，Ct，i代表第t年第i季度的C層指數(shù)。其中，市場(chǎng)信心指數(shù)B4的測(cè)算借鑒Katona的消費(fèi)者信心指數(shù)編制方法，采取小程序隨機(jī)調(diào)查，數(shù)據(jù)每季統(tǒng)計(jì)一次。調(diào)查設(shè)置一個(gè)簡(jiǎn)單問(wèn)題：對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的預(yù)期；設(shè)置三個(gè)答案供被調(diào)查者選擇：看好、持平、不看好，為單項(xiàng)選擇題。根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)計(jì)算答案中選擇各個(gè)選項(xiàng)的比例P，令P1為看好未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的受訪者比例，P2為不看好未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的受訪者比例。市場(chǎng)信心指數(shù)的基數(shù)定為100。

市場(chǎng)信心指數(shù)B4=（P1 - P2）×100+100? ? （式3）

如果看好房地產(chǎn)市場(chǎng)的比例高于持不看好態(tài)度的比例，指數(shù)將大于100，說(shuō)明整體上市場(chǎng)信心比較強(qiáng)。指數(shù)越高，說(shuō)明持看好態(tài)度的人數(shù)比例越高，市場(chǎng)信心越強(qiáng)；反之，受訪者中持不看好態(tài)度的比例大，指數(shù)將小于100，意味著市場(chǎng)整體上信心疲弱。指數(shù)取值為0～200之間。

2.2.4 A層指數(shù)的計(jì)算模型

A層指數(shù)由B層指數(shù)加權(quán)平均合成而來(lái)，公式如下：

[At，i]=（[Bt，iWW]）×100%? ? （i=1，2，…12）? ? ?（式4）

式中：At，i代表第t年第i季度的A層指數(shù)，Bt，i代表第t年第i季度的B層指數(shù)，W代表指標(biāo)權(quán)重。

2.3 長(zhǎng)沙市土地需求指數(shù)分析

根據(jù)C層、B層、A層指數(shù)計(jì)算情況，采用0731地產(chǎn)研究院提供的數(shù)據(jù)，計(jì)算2020年基期至2022年第2季度的土地需求指數(shù)，并繪制相關(guān)指數(shù)變化趨勢(shì)圖（圖1），揭示這一變化過(guò)程及趨勢(shì)，其中基期為2020年一季度，對(duì)應(yīng)的基期指數(shù)為100。

圖1可知，需求基期指數(shù)為100，需求指數(shù)高于105表示市場(chǎng)高景氣，低于95表示市場(chǎng)低景氣。從2020年第1季度到2022年第2季度的需求指數(shù)變化趨勢(shì)來(lái)看，2021年第2季度是分水嶺。2020年第1季度到2021年第2季度，需求指數(shù)均高于基期指數(shù)100，呈現(xiàn)整體上升趨勢(shì)并達(dá)到峰值；2021年第3季度，需求指數(shù)直線下降，跌破低景氣指數(shù)95，往后的三個(gè)季度，均在基期指數(shù)100以下，呈現(xiàn)小幅度的變化。這表明：2020年土地市場(chǎng)隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展，企業(yè)拿地需求水漲船高，對(duì)應(yīng)時(shí)期的需求指數(shù)逐步走高，呈現(xiàn)穩(wěn)步上升態(tài)勢(shì)。2021年第2季度土地市場(chǎng)達(dá)到最熱，需求指數(shù)值最高，市場(chǎng)出現(xiàn)了大量熔斷搖號(hào)的現(xiàn)象。隨后“三線四檔”和“三道紅線”金融管制政策的相繼實(shí)施，部分房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題，加上疫情反復(fù)、斷供等因素影響，2021年長(zhǎng)沙市第二批次集中供地出現(xiàn)流拍和中止，其對(duì)應(yīng)的需求指數(shù)也急速下降。2021年下半年開(kāi)始，中央出臺(tái)了房地產(chǎn)紓困政策，效應(yīng)逐步傳導(dǎo)至土地市場(chǎng)，但整體而言市場(chǎng)仍未恢復(fù)到2021年高位。自2022年下半年以來(lái)，隨著利好政策的實(shí)施，長(zhǎng)沙城市吸引力凸顯，2022年長(zhǎng)沙市人口增量達(dá)到18.1萬(wàn)人，大量購(gòu)房需求將刺激土地市場(chǎng)升溫，市場(chǎng)整體需求呈現(xiàn)平穩(wěn)上升態(tài)勢(shì)，局部區(qū)域熱度將明顯上升。

3 長(zhǎng)沙市土地市場(chǎng)需求側(cè)的供地政策建議

3.1 差異定價(jià)增強(qiáng)市場(chǎng)活力

當(dāng)前政策層面調(diào)整優(yōu)化力度逐漸加大，隨著多城開(kāi)展集中供地，房企將迎來(lái)拿地“窗口期”。但由于銷(xiāo)售沒(méi)有明顯改善，大部分房企拿地較為謹(jǐn)慎，這也意味著現(xiàn)階段土地市場(chǎng)熱度依舊偏低。針對(duì)當(dāng)下的土地市場(chǎng)形勢(shì)，要進(jìn)一步優(yōu)化地塊價(jià)格體系。

（1） 適當(dāng)調(diào)整起拍價(jià)格。目前開(kāi)發(fā)企業(yè)需求首位度集中在洋湖、市府、中心片區(qū)等熱門(mén)板塊，對(duì)三環(huán)外地塊需求不足。應(yīng)適當(dāng)調(diào)低邊緣地塊的起拍價(jià)，增強(qiáng)投資吸引力。

（2）統(tǒng)籌考慮設(shè)定限價(jià)。土地最高限價(jià)和住宅毛坯最高限價(jià)，需充分考慮區(qū)位、周邊配套完善程度、在售產(chǎn)品價(jià)格和預(yù)計(jì)目標(biāo)客群、規(guī)劃兌現(xiàn)節(jié)點(diǎn)等因素，合理定價(jià)促進(jìn)成交。

（3）增大不同類(lèi)型地塊價(jià)差。首先，應(yīng)著力保障新市民、新青年和低收入群體的剛性需求，提升低價(jià)位的剛需住宅用地供給。其次，要逐步加大改善居住用地的供給，適當(dāng)提升核心區(qū)域改善產(chǎn)品的用地價(jià)格，與剛需用地形成價(jià)格級(jí)差。最后，要根據(jù)高中端改善、初階剛性的樓地價(jià)差，進(jìn)一步實(shí)行差異化定價(jià)，在解決低收入群體基礎(chǔ)住房需求的同時(shí)保證高收入群體的住房品質(zhì)需求，保證整體市場(chǎng)多層次供給的良好發(fā)展態(tài)勢(shì)，滿(mǎn)足不同人群購(gòu)房需求。

3.2 結(jié)構(gòu)優(yōu)化實(shí)施精準(zhǔn)供地

（1）嚴(yán)控商業(yè)用地出讓總量。對(duì)土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)適時(shí)進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整可直接影響房地產(chǎn)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)[7]，長(zhǎng)沙市土地市場(chǎng)應(yīng)減少純商業(yè)地塊的供應(yīng)量，在商住的比例搭配上，要以住宅面積為主，降低商業(yè)配比面積，降低開(kāi)發(fā)商入場(chǎng)門(mén)檻。因產(chǎn)業(yè)和市場(chǎng)導(dǎo)向，各區(qū)域用地需求趨勢(shì)基本一致，目前遠(yuǎn)郊板塊的商住土地，房企已經(jīng)避之唯恐不及；此外，即使核心城區(qū)商業(yè)用地房企也不敢輕易涉足，降商業(yè)、穩(wěn)大盤(pán)是當(dāng)務(wù)之急。

（2）加大純住宅用地的供應(yīng)。根據(jù)目前的市場(chǎng)需求，純住宅特別是改善型住宅地塊是最具競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品。應(yīng)推出一批具有代表性的純住宅地塊，增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)促進(jìn)長(zhǎng)沙建設(shè)一批高品質(zhì)、改善型、標(biāo)桿式住宅項(xiàng)目，形成梯次型、品質(zhì)化住房項(xiàng)目結(jié)構(gòu)；逐步構(gòu)建起“低端有保障、中端有供應(yīng)、高端有市場(chǎng)”的住房供應(yīng)格局；進(jìn)一步滿(mǎn)足房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)純居住屬性地塊的需求。

（3）加強(qiáng)核心片區(qū)的存量盤(pán)活。針對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)核心板塊需求比較旺盛的特點(diǎn)，進(jìn)一步加強(qiáng)存量閑置土地盤(pán)活力度?？筛鶕?jù)市場(chǎng)需求對(duì)有條件的核心區(qū)土地優(yōu)化規(guī)劃條件，助推好地段的優(yōu)質(zhì)地塊實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化。

3.3 政策微調(diào)釋放潛在需求

在土地市場(chǎng)需求調(diào)查中，個(gè)別房企在一線城市拿地有虧損風(fēng)險(xiǎn)而在長(zhǎng)沙能夠保持一定利潤(rùn)，但房地產(chǎn)行業(yè)的整體利潤(rùn)空間難達(dá)預(yù)期也是阻礙房企拿地的主要原因。部分城市樓市低迷也影響到了開(kāi)發(fā)商的拿地布局，房地產(chǎn)企業(yè)爭(zhēng)相高價(jià)拿地的態(tài)勢(shì)明顯放緩。因此有必要對(duì)住房市場(chǎng)的政策實(shí)施微調(diào)，增強(qiáng)企業(yè)拿地信心。

（1）加大各類(lèi)人才購(gòu)房支持力度。加大對(duì)各類(lèi)人才購(gòu)房的限制性條件放松力度，調(diào)整和優(yōu)化相關(guān)政策，適度降低對(duì)購(gòu)房資格所要求的落戶(hù)年限和連續(xù)社保繳納時(shí)間要求，擴(kuò)大首次購(gòu)房人群的覆蓋面，提振剛性需求。

（2）加強(qiáng)改善型換房需求的扶持。針對(duì)改善型家庭剛性換房提供更人性化的政策支持，考慮適當(dāng)降低限售年限，盡快出臺(tái)長(zhǎng)沙二套房契稅減免政策等細(xì)則，激活改善型商品住宅交投市場(chǎng)。

（3）加速房企入市的差異化調(diào)控。針對(duì)“三道紅線”中全部綠檔的房企，要適當(dāng)放松其預(yù)售監(jiān)管資金的收取比例和解付時(shí)間。另外，對(duì)目前的預(yù)售條件也要適當(dāng)放寬，加速產(chǎn)品入市。

3.4 服務(wù)高效改善營(yíng)商環(huán)境

（1）出臺(tái)政策性?xún)?yōu)惠細(xì)則。要制定有針對(duì)性扶持政策。在土地競(jìng)買(mǎi)保證金繳納、各項(xiàng)稅費(fèi)、完善開(kāi)發(fā)配套等方面出臺(tái)有針對(duì)性的幫扶和優(yōu)惠細(xì)則，降低企業(yè)拿地的資金沉淀成本和各類(lèi)隱性成本，降低地塊招商難度。

（2） 加強(qiáng)與企業(yè)對(duì)接力度。要加強(qiáng)市場(chǎng)研判和對(duì)接力度，注重包裝策劃，助推平臺(tái)公司與頭部房地產(chǎn)企業(yè)深入溝通對(duì)接，合理確定土地出讓“門(mén)檻”。

（3）提升審批和服務(wù)效能。加大土地招商力度，切合需求，精準(zhǔn)供地。盡量縮短審批時(shí)限，提高審批效率。切實(shí)做到凈地掛牌，規(guī)避“流拍”風(fēng)險(xiǎn)。堅(jiān)持一體化聯(lián)動(dòng)，各政府平臺(tái)公司與土儲(chǔ)中心的協(xié)同配合，做好各項(xiàng)服務(wù)，優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)，細(xì)化供應(yīng)時(shí)序，保持土地市場(chǎng)成交的活躍度。

參考文獻(xiàn)/References

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