新城控股2023年半年報(bào)：融資端實(shí)現(xiàn)突破“雙輪驅(qū)動(dòng)”戰(zhàn)略優(yōu)勢(shì)彰顯

劉洋

面對(duì)復(fù)雜的行業(yè)環(huán)境，房企的基本面與經(jīng)營(yíng)能力均備受考驗(yàn)，在此背景下，2023年上半年，新城控股（601155.SH）實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入417.68億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)22.79億元，報(bào)告期內(nèi)，公司在融資端不斷取得突破，整體平均融資成本有所下降，財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)得到持續(xù)優(yōu)化，基本盤穩(wěn)固。為應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，新城控股仍聚焦于“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略，其商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中展現(xiàn)了行穩(wěn)致遠(yuǎn)的韌性，商管收入占比有所提升，不斷增厚企業(yè)“安全墊”。

今年上半年，新城控股堅(jiān)持穩(wěn)步發(fā)展、砥礪前行，踐行將有品質(zhì)的產(chǎn)品與服務(wù)貫徹到經(jīng)營(yíng)運(yùn)作和管理思路之中，2023年上半年，在行業(yè)加速洗牌的大環(huán)境下，仍實(shí)現(xiàn)了正向盈利，彰顯出身為標(biāo)桿房企的韌性。在保證盈利的同時(shí)，新城控股將“保交樓、保民生”作為首要經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，嚴(yán)把工程管控，躬身實(shí)干，2023年上半年，其在10個(gè)下轄大區(qū)58個(gè)城市，累計(jì)交付5萬(wàn)余套住宅。

在業(yè)務(wù)基本面良好因素下，新城控股財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化，在手資金充裕、現(xiàn)金流表現(xiàn)良好，為公司穩(wěn)健發(fā)展提供了保障。截至2023年上半年末，其在手現(xiàn)金為284.89億元，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流已經(jīng)持續(xù)五年多為正，意味著現(xiàn)金流“源頭活水”持續(xù)流入。值得關(guān)注的是，新城控股作為示范房企，今年上半年在融資端表現(xiàn)也較為亮眼。2023年，隨著“三支箭”政策漸次落地，房企再融資環(huán)境明顯好轉(zhuǎn)。3月13日，新城控股發(fā)布2023年度向特定對(duì)象發(fā)行A股股票預(yù)案，募集資金不超過(guò)80億元。

6月14日，新城控股2023年第一期面向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行公司債券完成簿記發(fā)行，發(fā)行總規(guī)模合計(jì)11億元。本次新城控股公司債發(fā)行，由中證金融、地方擔(dān)保公司及證券公司等多家機(jī)構(gòu)以“央地合作”增信新模式，聯(lián)合創(chuàng)設(shè)信用保護(hù)工具，也是“央地合作”江蘇首單、全國(guó)第五家房企。業(yè)內(nèi)人士表示，在中國(guó)證監(jiān)會(huì)的指導(dǎo)下，金融市場(chǎng)以“央地合作”增信模式為優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企發(fā)行債券提供支持，有利于增進(jìn)民營(yíng)房企投融資對(duì)接，增強(qiáng)市場(chǎng)信心，并形成良好示范效應(yīng)。

7月24日，新城控股完成發(fā)行2023年度第一期中期票據(jù)，發(fā)行規(guī)模8.5億元，并再次獲得中債增提供全額無(wú)條件不可撤銷連帶責(zé)任保證擔(dān)保。當(dāng)日，新城控股還成功發(fā)行一筆規(guī)模為13.16億元的綠色CMBS。以吾悅廣場(chǎng)作為底層資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸及其他融資也持續(xù)落地，今年前8月已累計(jì)獲得融資約110億，其因具備“融資期限長(zhǎng)、還款安全”等優(yōu)勢(shì)也成為新城控股融資的一大亮點(diǎn)。

由于在融資端不斷取得突破，新城控股融資成本較上年同期有所下降，截至2023年上半年末，其整體平均融資成本為6.41%。公開市場(chǎng)融資的成功發(fā)行，體現(xiàn)出監(jiān)管部門對(duì)公司作為示范性優(yōu)質(zhì)房企的合理融資需求的支持，也體現(xiàn)出資本市場(chǎng)對(duì)其經(jīng)營(yíng)能力和財(cái)務(wù)穩(wěn)健基本面的認(rèn)可。

新城控股持續(xù)聚焦“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面，展現(xiàn)出穩(wěn)健的發(fā)展勢(shì)頭。2023年上半年，其實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入52.01億元，對(duì)比上年同期的47.18億元，金額有所增長(zhǎng)。公司物業(yè)出租及管理收入48.65億元，占總營(yíng)業(yè)收入比重為11.65%，較上年進(jìn)一步提升。

截至2023年上半年末，新城控股實(shí)現(xiàn)143個(gè)大中城市、205個(gè)綜合體項(xiàng)目的布局，吾悅廣場(chǎng)開業(yè)面積達(dá)1367.14萬(wàn)平方米，出租率達(dá)95.22%，實(shí)現(xiàn)租金收入48.38億元，同比增長(zhǎng)10.06%。同期吾悅廣場(chǎng)商戶銷售收入388億元，活躍用戶1358萬(wàn)人。在商業(yè)管理方面，吾悅廣場(chǎng)已同時(shí)具備數(shù)量、面積的規(guī)模優(yōu)勢(shì)與招商、運(yùn)營(yíng)的體系優(yōu)勢(shì)。事實(shí)上，吾悅廣場(chǎng)不僅為新城控股提供了一筆可觀的租金現(xiàn)金流，此外在其流動(dòng)性緊張的情況下，還可以成為融資的核心抵押物，無(wú)形中增厚了企業(yè)的“安全墊”。今年3月份，由中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、上海易居房地產(chǎn)研究院中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心聯(lián)合發(fā)布的“2022中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力測(cè)評(píng)”結(jié)果揭曉。新城控股榮獲“2022房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力10強(qiáng)”，連續(xù)五年躋身十強(qiáng)；位列“2022房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)綜合實(shí)力10強(qiáng)”第4位，并連續(xù)七年蟬聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)榜TOP2。

3月24日，證監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化發(fā)行相關(guān)工作的通知》，優(yōu)先支持百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。這一政策將利好持有運(yùn)營(yíng)零售商業(yè)項(xiàng)目的企業(yè)，有助于企業(yè)盤活存量資產(chǎn)，優(yōu)化投融資模式，促進(jìn)新增投資。