房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理分析研究

陳悅

隨著國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控和消費(fèi)需求，房地產(chǎn)企業(yè)的暴利時(shí)代已經(jīng)成為過去式，但是房地產(chǎn)企業(yè)的各項(xiàng)成本和費(fèi)用支出沒有降低。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)就要重視成本管理工作，這也是不斷推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)，更是規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)有序發(fā)展的前提。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理必要性

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本包括土地成本、設(shè)計(jì)成本、工程成本（直接成本、間接成本）、營銷成本、管理成本、財(cái)務(wù)成本（資金成本、稅務(wù)成本）?？梢哉f成本眾多，管理難度之大超乎想象。特別是在綠色建筑理念之下，成本更有激增態(tài)勢，這樣就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理壓力也隨之不斷增大?；诖?，在房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理方面，就會(huì)形成全過程成本管理機(jī)制、培養(yǎng)專業(yè)成本管理人員、利用先進(jìn)成本管理軟件、實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)評估評價(jià)的系列舉措，并成為一種必然趨勢。

第一，可以增加房地產(chǎn)企業(yè)效益。房地產(chǎn)項(xiàng)目管理具有復(fù)雜性，既有投融資環(huán)節(jié)，也有招投標(biāo)環(huán)節(jié)以及施工環(huán)節(jié)，其中成本管理十分復(fù)雜。而有效的成本管理在遵守行業(yè)法規(guī)基礎(chǔ)上能夠通過科學(xué)的成本核算、成本分析，不斷地剔除不合理的成本因素，保證項(xiàng)目低成本運(yùn)作。例如在設(shè)計(jì)階段與設(shè)計(jì)企業(yè)緊密溝通，確保設(shè)計(jì)師充分理解建設(shè)單位意圖，避免超標(biāo)設(shè)計(jì)，有效地降低工程成本。這一系列成本控制手段的最終目的是不斷提升房地產(chǎn)項(xiàng)目的綜合效益，讓房地產(chǎn)企業(yè)獲得較好的利潤，不斷擴(kuò)大市場份額。

第二，有利于綠色建筑擴(kuò)大化。我國房地產(chǎn)行業(yè)在住建部引導(dǎo)下不斷地向綠色施工方向發(fā)展，而且已經(jīng)出現(xiàn)了一定規(guī)模的零排放房地產(chǎn)項(xiàng)目。綠色施工、綠色建筑需要融入先進(jìn)的施工技術(shù)以及綠色材料及設(shè)備，房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本因此不斷上揚(yáng)。在這樣的背景下，需要房地產(chǎn)企業(yè)通過更科學(xué)的成本管理手段在保證房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)更多的效益。如此也能夠保證綠色建筑規(guī)模不斷擴(kuò)大，從而提高我國房地產(chǎn)業(yè)競爭力。

第三，有利于宏觀房價(jià)的控制。近些年來房價(jià)不斷上漲，造成了廣泛的不良影響。如何控制房價(jià)已經(jīng)成為各級(jí)政府必須面對的問題。從宏觀角度來看，房地產(chǎn)企業(yè)不斷壓縮成本，將利潤控制在合理范圍之內(nèi)，對于政府的房價(jià)管理而言也有著重要的意義。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理現(xiàn)狀

歷經(jīng)市場考驗(yàn)，我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理上都有所進(jìn)步，然而因?yàn)樾袠I(yè)涌現(xiàn)出很多新的事物（綠色施工、綠色材料等）、新的管理方法（建筑業(yè)環(huán)境保護(hù)）等，也讓房地產(chǎn)企業(yè)成本管理迎來了一系列挑戰(zhàn)。

第一，缺乏全過程成本管理機(jī)制。房地產(chǎn)項(xiàng)目從始至終有項(xiàng)目決策、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工、竣工驗(yàn)收、市場營銷、物業(yè)管理等階段。每個(gè)階段都對應(yīng)著成本支出，需要對每個(gè)階段進(jìn)行嚴(yán)格管理。例如項(xiàng)目決策階段就需要充分了解地方房地產(chǎn)市場規(guī)律，然后做出成本管控方案。然而一些房地產(chǎn)項(xiàng)目對綠色建筑的成本數(shù)據(jù)收集、整理、分析意識(shí)不足，同時(shí)行業(yè)內(nèi)存在敝帚自珍的問題，數(shù)據(jù)不愿意彼此共享，結(jié)果造成了行業(yè)內(nèi)可參考數(shù)據(jù)不足。另外，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)沒有充分地對接設(shè)計(jì)公司，導(dǎo)致設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)不合理，直接提高了工程成本。招投標(biāo)環(huán)節(jié)沒有委托專業(yè)的招投標(biāo)代理機(jī)構(gòu)，在整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)行過程中缺乏專業(yè)成本管控。

第二，缺乏專業(yè)的成本管理人員。房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理和綠色工程管理二者存在著一定的關(guān)聯(lián)性，換言之，二者在降低建設(shè)成本、提高工程質(zhì)量方面的目標(biāo)是一致的。但是將綠色項(xiàng)目理念融入成本管理中發(fā)揮它具有的提質(zhì)增效作用，需要?jiǎng)?chuàng)新型成本管理人員提供支持。然而，目前大部分房地產(chǎn)企業(yè)缺乏管理會(huì)計(jì)思維、綠色項(xiàng)目決策不足，將成本管理主要集中在了土地成本（占項(xiàng)目總成本的40%）、材料成本（占工程成本的60%—70%）、人力成本（占工程成本的20%—25%）、設(shè)備成本（占工程成本的3%—5%）四大方面，具有明顯的傳統(tǒng)成本管控習(xí)慣。幾乎所有人員都忽視了項(xiàng)目整體推進(jìn)過程中存在大量的隱性成本這一現(xiàn)實(shí)。這些隱性成本不斷耦合堆積，會(huì)明顯地推升項(xiàng)目總成本。

第三，缺乏先進(jìn)的成本管理技術(shù)。房地產(chǎn)項(xiàng)目成本眾多，而且這些成本受到國家行政、市場波動(dòng)等影響，具有難控性，傳統(tǒng)財(cái)務(wù)部門以人力防控的方案很難奏效。此時(shí)需要融入成本控制信息技術(shù)，例如BIM技術(shù)、ERP系統(tǒng)以及一些可以降低溝通成本（減少?zèng)]必要的請示匯報(bào)工作形成的交通費(fèi)、通信費(fèi)）的自媒體等。目前大部分房地產(chǎn)企業(yè)在BIM技術(shù)、ERP系統(tǒng)、信息化辦公方面存在薄弱點(diǎn)，這也直接導(dǎo)致一些大型房地產(chǎn)企業(yè)在跨地區(qū)作業(yè)時(shí)，總部和分部溝通存在屏障：分部在項(xiàng)目決策上存在主觀性，而總部難以察覺這一問題，加上內(nèi)部管理松散，項(xiàng)目資金審批很容易過關(guān)。而在后續(xù)管理中，因?yàn)榭偛亢头植坎┺闹?，分部總?huì)想方設(shè)法留下一部分資金，這對于總部而言造成了資金管理難度，很難保證總部及時(shí)回籠資金。最主要的是，這些資金存留于不同賬戶之內(nèi)，會(huì)形成一定的管理費(fèi)用，從而提升項(xiàng)目成本。再者這種大型的房地產(chǎn)企業(yè)，因?yàn)榉止?、分部眾多，不同的?xiàng)目要執(zhí)行所在地的稅收政策。據(jù)業(yè)內(nèi)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)項(xiàng)目稅務(wù)成本一般在10%—20%之間，集團(tuán)型房地產(chǎn)企業(yè)若是稅務(wù)籌劃不良，必然會(huì)導(dǎo)致稅務(wù)成本激增。

三、全過程成本管理的具體應(yīng)用

以上分析可知，在新階段的房地產(chǎn)行業(yè)中，房地產(chǎn)企業(yè)想要在保證項(xiàng)目質(zhì)量的基礎(chǔ)上提升利潤，必須建立全過程成本管理機(jī)制。以下就該種成本管理模式的應(yīng)用展開討論。

第一，建立機(jī)制。首先，房地產(chǎn)企業(yè)從上到下必須認(rèn)識(shí)到全過程成本管理的必要性。這是保證全過程成本管理模式落地的根本前提。如果有任何一個(gè)部門不認(rèn)同該機(jī)制，就會(huì)導(dǎo)致機(jī)制無法運(yùn)轉(zhuǎn)。所以，需要房地產(chǎn)企業(yè)高層產(chǎn)生共識(shí)，并利用企業(yè)管理行政手段保證全過程成本管理模式得到落實(shí)。其次，有效建立成本管控目標(biāo)，并分解目標(biāo)，落實(shí)到每個(gè)部門。以成本管理目標(biāo)為指引，保證全過程成本管理機(jī)制發(fā)揮作用。例如，在項(xiàng)目決策階段要充分考察地區(qū)內(nèi)相同或者類似項(xiàng)目的總成本，并且及時(shí)地了解土地價(jià)格以及材料市場、人力市場、設(shè)備的價(jià)格動(dòng)態(tài)，編制出最合理的概算。通過概算來指導(dǎo)接下來的設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工、竣工、宣傳營銷、物業(yè)管理等環(huán)節(jié)。如前文所述的從始至終的各個(gè)環(huán)節(jié)都必須在總概算基礎(chǔ)上分解概算。誠然，當(dāng)科學(xué)合理的設(shè)計(jì)圖紙完成后，此時(shí)已經(jīng)形成了比較明確的工程預(yù)算，然后形成工程成本預(yù)算分解機(jī)制，保證施工中各類活動(dòng)獲得成本管理目標(biāo)的管控，降低材料浪費(fèi)等行為，努力地減少工程成本，避免工程成本超預(yù)算。鑒于工程施工過程中會(huì)出現(xiàn)不同的簽證，還需要房地產(chǎn)企業(yè)對簽證進(jìn)行嚴(yán)格管理，避免總承包企業(yè)出現(xiàn)高套定額等行為。

第二，人員培養(yǎng)。房地產(chǎn)企業(yè)目前執(zhí)行的是項(xiàng)目經(jīng)理制，項(xiàng)目經(jīng)理是成本管控第一責(zé)任人。故而房地產(chǎn)企業(yè)需要不遺余力地引入專業(yè)的項(xiàng)目經(jīng)理，并且在企業(yè)運(yùn)行過程中不斷地培養(yǎng)項(xiàng)目經(jīng)理的綜合能力，務(wù)必要讓項(xiàng)目經(jīng)理熟稔綠色施工技術(shù)，能夠掌握國家在建筑行業(yè)的政策法規(guī)，盡可能減少行政風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)，務(wù)必要減少各類風(fēng)險(xiǎn)給成本管理帶來的沖擊。如前文所述的大型房地產(chǎn)企業(yè)，在跨地區(qū)業(yè)務(wù)方面就需要這樣的專業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理去消除總分部之間存在的屏障，保證總部財(cái)務(wù)管理機(jī)制可以融入分部財(cái)務(wù)管理中，加大總部對項(xiàng)目成本管理的掌控力度，做好稅務(wù)籌劃，保證項(xiàng)目的利潤率。例如，在異地項(xiàng)目完成之后，項(xiàng)目經(jīng)理會(huì)主動(dòng)聯(lián)系總部財(cái)務(wù)部門共同形成成本評估小組，通過縝密的核算來最終計(jì)算出成本。并能夠深度分析成本超高的原因，利于在后續(xù)的項(xiàng)目管理中不斷地防疏堵漏，提高成本管理效率。

第三，技術(shù)應(yīng)用。首先，要積極地引入BIM技術(shù)。該技術(shù)具有可視化、協(xié)調(diào)性、模擬性、可出圖等功能，利于現(xiàn)場管理者發(fā)現(xiàn)工程存在的各類問題。它能夠有效對接大數(shù)據(jù)技術(shù)，對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)水平、房地產(chǎn)業(yè)土地價(jià)格、材料以及人力市場行情、設(shè)備價(jià)格等形成監(jiān)控，利于決策者掌握充分的數(shù)據(jù)從而做出科學(xué)的決策。不僅如此，BIM技術(shù)具有溝通橋梁的作用，可以讓不同部門甚至不同企業(yè)形成互動(dòng)，讓分工合作更緊密，有效地降低隱性成本（頻繁的會(huì)議導(dǎo)致的成本、時(shí)間成本、不同采購形式形成的費(fèi)用差額）。其次，引入財(cái)務(wù)ERP系統(tǒng)。該系統(tǒng)的引入讓房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理中可以融入管理會(huì)計(jì)，確保財(cái)務(wù)管理深入項(xiàng)目決策、設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工等環(huán)節(jié)中，能夠發(fā)揮財(cái)務(wù)部門事前預(yù)算、事中監(jiān)督的作用，有效杜絕各類成本失控。ERP系統(tǒng)與BIM技術(shù)融合，還可以指導(dǎo)采購活動(dòng)，改變傳統(tǒng)采購方式以集中采購展開工作，有效降低采購成本。

四、結(jié) 語

一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本管理對房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè)、國家房地產(chǎn)調(diào)控政策有著深遠(yuǎn)影響。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目具有建設(shè)周期長、投資數(shù)額大、產(chǎn)品價(jià)值高的特點(diǎn)，近年來，房地產(chǎn)企業(yè)普遍認(rèn)識(shí)到加強(qiáng)成本管理的重要性，是房地產(chǎn)開發(fā)過程中的一項(xiàng)重點(diǎn)工作。這其中需要房地產(chǎn)企業(yè)重視全過程成本管理機(jī)制，能夠抓住制度、人才、技術(shù)三個(gè)抓手，全面構(gòu)建全過程成本管理體系。要充分挖掘各類隱性成本，剔除不必要的環(huán)節(jié)，保證項(xiàng)目穩(wěn)定推進(jìn)。只有這樣才能從容面對行業(yè)發(fā)展變化帶來的各類沖擊，保證企業(yè)始終能夠有效應(yīng)對各類風(fēng)險(xiǎn)，在行業(yè)競爭中始終處于不敗之地。