土地“分家”達(dá)成一致，深圳“頂豪”地塊解局？

孫陽(yáng)

在深圳灣-蛇口的海岸線上，坐落著半島城邦、翡翠海岸、招商雙璽等深圳人熟知的豪宅社區(qū)，而就在這片豪宅林立的區(qū)域，卻有大片圍起來(lái)的空地，多年無(wú)人施工。

原佳兆業(yè)東角頭項(xiàng)目，就是這樣一個(gè)惹眼的存在。

但在近期，這個(gè)項(xiàng)目有了新進(jìn)展。近日達(dá)力集團(tuán)披露的一份公告顯示，該集團(tuán)與深圳航運(yùn)已就深圳南山東角頭土地置換及土地分配在原則上達(dá)成協(xié)議，置換而來(lái)的兩宗地將根據(jù)南山規(guī)劃管理局的批準(zhǔn)以及相關(guān)法律、法規(guī)程序分為兩塊地，并分別分配予兩家公司。因此，雙方也同意撤回對(duì)項(xiàng)目公司深圳圳華港灣企業(yè)有限公司（下稱“圳華港灣”）的強(qiáng)制清算，旨在加快達(dá)成土地置換及土地分配。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是深圳航運(yùn)和達(dá)力集團(tuán)將東角頭項(xiàng)目?jī)勺诘亍胺旨摇?，這同時(shí)預(yù)示著東角頭項(xiàng)目進(jìn)入新的推進(jìn)階段。

中信兩度出手，持有方變“三足鼎立”

東角頭項(xiàng)目遲遲沒(méi)有開發(fā)，基本是源自地塊復(fù)雜的權(quán)益關(guān)系。

20世紀(jì)80年代初期，彼時(shí)深圳航運(yùn)總公司與香港達(dá)力集團(tuán)合資成立深圳圳華港灣企業(yè)有限公司，將東角頭地塊作經(jīng)營(yíng)碼頭之用。1999年，圳華港灣與深圳市規(guī)劃國(guó)土局達(dá)成協(xié)議，東角頭貨運(yùn)港口允許圳華港灣重建開發(fā)為綜合商業(yè)項(xiàng)目。

2012年，佳兆業(yè)通過(guò)收購(gòu)深圳航運(yùn)主要股權(quán)，成功介入東角頭項(xiàng)目。

2015年前后，因無(wú)法按時(shí)支付一筆已到期的2600萬(wàn)美元債券的利息，佳兆業(yè)遭遇重大財(cái)政危機(jī)。隨后，中信銀行深圳分行聯(lián)手中信信托出手相助，對(duì)佳兆業(yè)提供共計(jì)約300億元貸款紓困。在這次合作中，中信信托入股了佳兆業(yè)旗下深圳市鴻利金融投資控股有限公司（下稱“鴻利金融”），后者是深圳航運(yùn)的大股東，持股比例70%。

公開資料查詢到，2016年，鷹潭市錦營(yíng)投資管理有限合伙企業(yè)（下稱“鷹潭錦營(yíng)”）收購(gòu)鴻利金融99%股權(quán)（剩余1%股權(quán)由佳兆業(yè)深圳持有），而鷹潭錦營(yíng)的大股東為中信信誠(chéng)資產(chǎn)管理有限公司，持股75.5%，另佳兆業(yè)持股24.49%。

2021年，佳兆業(yè)再次遭遇危機(jī)，中信系又一次出手馳援。而此番馳援后，佳兆業(yè)在東角頭項(xiàng)目的權(quán)益便幾近于無(wú)。

截至2023年5月17日，天眼查信息可查詢到，目前東角頭城市更新地塊的項(xiàng)目方圳華港灣仍由達(dá)力集團(tuán)和深圳航運(yùn)持股。其中，深圳航運(yùn)由鴻利金融和深圳市投資控股有限公司持股70%、30%。其中，大股東鴻利金融由深圳市城開信銀投資有限公司（下稱“城開信銀”）和佳兆業(yè)集團(tuán)（深圳）分別持股99%和1%，此時(shí)鷹潭錦營(yíng)公司已退出股東行列。

成立于2022年，注冊(cè)資本僅10萬(wàn)元的城開信銀公司是何來(lái)頭？工商信息顯示，城開信銀為西部信托全資持有，其法人代表為劉星，該法人同時(shí)擔(dān)任中信城開（深圳）有限公司董事長(zhǎng)，以及中信城開投資集團(tuán)有限公司總經(jīng)理，這兩家公司均是中信集團(tuán)的下屬企業(yè)，可見背后的主導(dǎo)者是中信城開。

南都灣財(cái)社記者在“中信城開華南”的官方公眾號(hào)中看到，其2023年大灣區(qū)與海南項(xiàng)目布局示意圖中便包含中信東角頭項(xiàng)目。穿透當(dāng)前的層層股權(quán)來(lái)看，東角頭項(xiàng)目當(dāng)前的實(shí)際持有方分別是達(dá)力集團(tuán)、中信城開和深圳國(guó)資委。

長(zhǎng)達(dá)9年的“清算”

有關(guān)于土地的處理問(wèn)題則可追溯到9年前。2014年，圳華港灣30年經(jīng)營(yíng)期屆滿，達(dá)力集團(tuán)表示與深圳航運(yùn)曾尋求清算圳華及處置土地的解決方案。

南都灣財(cái)社記者了解到，2016年7月，上述兩方股東啟動(dòng)強(qiáng)制清算圳華的程序，由深圳市中級(jí)人民法院監(jiān)管及其委托的清算組管理。此后清算數(shù)度延期，一拖就是7年，直到今年5月，達(dá)力集團(tuán)的公告為事情帶來(lái)了轉(zhuǎn)機(jī)。

據(jù)達(dá)力集團(tuán)5月9日公告披露，達(dá)力集團(tuán)與深圳航運(yùn)雙方已向深圳市中級(jí)人民法院提交撤回強(qiáng)制清算申請(qǐng)。法院已于2023年5月4日頒令撤回強(qiáng)制清算。

達(dá)力集團(tuán)還在公告中指出，就清算圳華而言，集團(tuán)及深圳航運(yùn)等已訂立諒解備忘錄。據(jù)訂約方協(xié)定，倘清算圳華、土地置換及土地分配未能按協(xié)定訂立或完成，則會(huì)重新進(jìn)行圳華之強(qiáng)制清算。

而關(guān)于土地置換的工作，東角頭項(xiàng)目在4年前就已取得了進(jìn)展。據(jù)達(dá)力集團(tuán)公告，2019年，圳華及深圳市規(guī)劃和自然資源局南山管理局同意安排土地置換，據(jù)此，圳華向規(guī)劃管理局移交現(xiàn)有土地，而規(guī)劃管理局授予圳華一幅新土地，無(wú)需支付額外地價(jià)款，惟須遵守相關(guān)協(xié)議所載之條款及條件。

新土地位處于深圳南山區(qū)東角頭，毗鄰擬開發(fā)歌劇院項(xiàng)目、地鐵線及地鐵站，具體包括兩塊相連土地，占地總面積約為10.9萬(wàn)平方米，而土地用途指定為住宅及商業(yè)用途，計(jì)容總建筑面積約為39.6萬(wàn)平方米，是多種業(yè)態(tài)的大型綜合體。達(dá)力集團(tuán)及深圳航運(yùn)同意，新土地將根據(jù)規(guī)劃管理局之批準(zhǔn)以及相關(guān)法律、法規(guī)及程序分為兩塊土地，并將分別分配予達(dá)力集團(tuán)及深圳航運(yùn)。

值得一提的是，截至目前，中信城開已累計(jì)接手包括南山東角頭項(xiàng)目、金沙灣國(guó)際樂(lè)園、航運(yùn)紅樹灣以及佳兆業(yè)科技中心在內(nèi)的佳兆業(yè)位于深圳的4個(gè)項(xiàng)目。按佳兆業(yè)去年披露的處置資產(chǎn)清單，南山東角頭項(xiàng)目的權(quán)益貨值約298.35億元，隨著東角頭項(xiàng)目迎來(lái)新進(jìn)展，項(xiàng)目被盤活的可能性又增添了一分。

“打新”天花板樓盤入市近了？

那么吸引眾多企業(yè)和讀者關(guān)注的地塊，到底有什么亮點(diǎn)？南都灣財(cái)社記者近日走訪了項(xiàng)目周邊。

地理位置上看，中信東角頭項(xiàng)目位于后海大道與望海路交界東北角，與香港隔海相望。整個(gè)片區(qū)三面環(huán)海，旁邊是在建的深圳歌劇院和正在施工的深圳地鐵13號(hào)線二期，項(xiàng)目在后海濱路分成東、西兩個(gè)地塊，目前還未有動(dòng)工的跡象，在現(xiàn)場(chǎng)能看到入口立著圳華公司的招牌。

而從周邊配套來(lái)看，項(xiàng)目坐享深圳灣-蛇口兩大片區(qū)，周邊有深圳南山外國(guó)語(yǔ)學(xué)校（集團(tuán)）濱海學(xué)校、深圳灣濱海休閑帶西段、深圳南山區(qū)蛇口學(xué)校等等配套，而且項(xiàng)目南面除歌劇院外沒(méi)有其他建筑遮擋，建成后預(yù)計(jì)可看到大面海景。附近已建成的小區(qū)有半島城邦、翡翠海岸、澳城花園等等住宅區(qū)，周邊3公里范圍內(nèi)還有恒裕濱城、海境界家園、招商雙璽等深圳人熟知的豪宅。

盡管該項(xiàng)目未動(dòng)工，但由于絕佳的地理位置和環(huán)境配套，已經(jīng)被坊間稱為“深圳打新天花板”的存在。

南都灣財(cái)社記者了解到，項(xiàng)目周邊翡翠海岸、半島城邦的房源早已有突破了20萬(wàn)/平方米的成交單價(jià)。新房方面，去年同片區(qū)招商璽家園備案均價(jià)約12萬(wàn)元/平方米，604套住宅開盤當(dāng)天全部賣完，按套均總價(jià)1917萬(wàn)來(lái)計(jì)算，招商璽收金115.8億。

而在限價(jià)規(guī)則之下，未來(lái)東角頭項(xiàng)目的住宅部分很可能按照限價(jià)銷售，市場(chǎng)預(yù)計(jì)其新房銷售單價(jià)可能會(huì)在10萬(wàn)以上20萬(wàn)以下，這對(duì)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)存在著相當(dāng)大的套利空間，加之深圳核心區(qū)土地的稀缺，隨著未來(lái)東角頭項(xiàng)目順利進(jìn)展，預(yù)計(jì)其項(xiàng)目入市后可能會(huì)掀起深圳新一輪的打新熱潮。