河南省新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)中物業(yè)發(fā)展的困境與對(duì)策研究

韓聰

摘 要：隨著新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)的全面推進(jìn)，農(nóng)村社區(qū)迫切需要與之發(fā)展相配套的物業(yè)管理模式。本文在闡述河南省X市農(nóng)村社區(qū)物業(yè)管理發(fā)展困境的基礎(chǔ)上，針對(duì)發(fā)展需求，提出提升農(nóng)村物業(yè)管理的對(duì)策建議。

關(guān)鍵詞：新型農(nóng)村社區(qū)物業(yè)管理；發(fā)展現(xiàn)狀；對(duì)策建議

在城鎮(zhèn)化發(fā)展過程中，城市社區(qū)是“新居民”生活的場(chǎng)所，是滿足他們多樣化需求的平臺(tái)，也是“新居民”隨著城市發(fā)展產(chǎn)生矛盾的集中點(diǎn)。新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)是在鄉(xiāng)村中國轉(zhuǎn)型為城鎮(zhèn)中國的大背景下，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、城鄉(xiāng)均衡發(fā)展、城鄉(xiāng)一體化新格局下產(chǎn)生了的。河南省在全面推進(jìn)新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)工作，推動(dòng)城鎮(zhèn)化發(fā)展迅速、農(nóng)村社區(qū)快速發(fā)展的同時(shí)，新型農(nóng)村社區(qū)面臨的物業(yè)管理問題日益嚴(yán)重。由于未能考慮到新型農(nóng)村社區(qū)的特殊情況，在實(shí)際生活中物業(yè)管理并未給居民們帶來良好的生活環(huán)境和友好的社區(qū)氛圍，城鄉(xiāng)過渡的現(xiàn)實(shí)讓許多居民對(duì)物業(yè)管理沒有過多了解，從而產(chǎn)生反對(duì)或抵制的情緒。所以，如何在農(nóng)村地區(qū)推行規(guī)范化的物業(yè)管理已成為鞏固與推進(jìn)河南省新農(nóng)村建設(shè)的當(dāng)務(wù)之急。

一、新型農(nóng)村社區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀和存在的問題

（一）經(jīng)濟(jì)差距大，物業(yè)管理制度缺乏施行的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)

此次調(diào)研中筆者走訪X市的4個(gè)新型農(nóng)村社區(qū)，依據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的不同，大致可以分為發(fā)達(dá)型、相對(duì)發(fā)達(dá)型、相對(duì)落后型和落后型四種類型。不同社區(qū)由于其經(jīng)濟(jì)狀況的不同，物業(yè)管理水平也不盡相同。據(jù)調(diào)查，發(fā)達(dá)以及相對(duì)發(fā)達(dá)型的社區(qū)大都離城市較近的郊區(qū)，農(nóng)民人均收入水平較高，受教育程度相對(duì)較高，對(duì)社區(qū)物業(yè)管理有一定的理解，公民意識(shí)較強(qiáng)，因此對(duì)于物業(yè)管理費(fèi)用的收繳持理解和支持的態(tài)度；而相對(duì)落后型和落后型的農(nóng)村社區(qū)，盡管近年來受惠于新農(nóng)村建設(shè)，居住條件發(fā)生了很大改變，但是與文化素質(zhì)較高的發(fā)達(dá)的農(nóng)村社區(qū)相比，仍較為落后。由于經(jīng)濟(jì)水平的限制，基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)都非常缺乏，生活環(huán)境惡劣，路況、水況、電力都甚為緊張，村民無法繳納最基本的物業(yè)管理費(fèi)用。

（二）物業(yè)管理模式存在問題

通常意義上，新農(nóng)村物業(yè)管理有三種模式：第一，村民委員會(huì)管理模式，以村委為核心成立物業(yè)公司，這一類型的物業(yè)管理模式是在村委會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)下，做到統(tǒng)一安排、明確分工、共同協(xié)作、各負(fù)其責(zé)，使農(nóng)村社區(qū)的管理成為一個(gè)完整的管理體制，且村民無需支付物業(yè)費(fèi)；第二，委托物業(yè)管理公司模式，這種模式是將農(nóng)村由業(yè)主采用招標(biāo)或協(xié)議方式委托給專業(yè)的管理公司進(jìn)行管理，通過簽訂合同、支付費(fèi)用而獲得物業(yè)管理服務(wù)，是一種完全的市場(chǎng)化運(yùn)作模式；第三，“自營”模式，即社區(qū)農(nóng)民自己承擔(dān)物業(yè)管理，由村民或集體經(jīng)濟(jì)組織成立現(xiàn)代化的物業(yè)管理公司，此種模式適用于經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)、城鎮(zhèn)化程度較高的農(nóng)村地區(qū)。

（三）重建不重管，監(jiān)督責(zé)任機(jī)制不完善

當(dāng)政府不惜斥巨資建設(shè)出一座座嶄新的新型農(nóng)村社區(qū)時(shí)，這些社區(qū)卻因沒有有效的物業(yè)管理，而面臨著低效使用、秩序混亂、易遭損毀、環(huán)境臟亂等問題，大量失去土地的農(nóng)民雖然住進(jìn)了樓房，但是他們的生活方式、消費(fèi)水平與市民并不相同。當(dāng)前，在新型農(nóng)村社區(qū)物業(yè)管理與加快推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化過程中，重建不重管是突出問題，對(duì)物業(yè)管理和服務(wù)，缺乏充分的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)機(jī)制和日常的工作機(jī)制。個(gè)別社區(qū)在一定程度上存在著輕視甚至無視物業(yè)管理的現(xiàn)象，導(dǎo)致新型農(nóng)村社區(qū)在建設(shè)完成、百姓入住以后，長期沒有物業(yè)管理，從而導(dǎo)致社區(qū)的生活環(huán)境、公共服務(wù)、基礎(chǔ)設(shè)施管理等存在隱患。

二、河南省新型農(nóng)村社區(qū)物業(yè)管理困境的結(jié)論與政策建議

隨著新農(nóng)村建設(shè)的推進(jìn)，我國農(nóng)村發(fā)展呈現(xiàn)良好態(tài)勢(shì)，農(nóng)村社區(qū)物業(yè)管理也應(yīng)在此現(xiàn)狀下抓住發(fā)展時(shí)機(jī)。因此，提升農(nóng)村物業(yè)管理水平，促進(jìn)物業(yè)管理又好又快發(fā)展尤為重要。

（一）提升農(nóng)村社區(qū)居民的綜合素質(zhì)

首先，加強(qiáng)文化宣傳，力推素質(zhì)工程。村居委可以通過社區(qū)宣傳欄宣傳有關(guān)物業(yè)管理的內(nèi)容，相關(guān)單位通過電視、網(wǎng)絡(luò)等平臺(tái)播放宣傳材料、進(jìn)行宣講，普及物業(yè)管理的法律知識(shí)，使新農(nóng)村社區(qū)居民充分認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理的重要性，增強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理的消費(fèi)觀念；其次，營造創(chuàng)新性學(xué)習(xí)型社區(qū)氛圍，通過物業(yè)服務(wù)讓社區(qū)老年人感受其中的溫暖和方便，設(shè)立活動(dòng)室、圖書室、教育宣傳中心、全民健身點(diǎn)等基礎(chǔ)設(shè)施，為社區(qū)各年齡段居民提供良好的學(xué)習(xí)場(chǎng)所和學(xué)習(xí)教育條件；最后，在提升居民的物質(zhì)生活的同時(shí)，滿足他們的精神文化生活，以自信地積極地心理接受市民化生活。

（二）強(qiáng)化新農(nóng)村社區(qū)居民的社區(qū)意識(shí)

新農(nóng)村社區(qū)居民對(duì)于生活住所沒有認(rèn)同感，這導(dǎo)致農(nóng)村社區(qū)沒有凝聚力，只有居民有了社區(qū)意識(shí)，社區(qū)才能給居民帶來一定的歸屬感。村居委要做好社區(qū)氛圍營造工程，通過便民服務(wù)、集體活動(dòng)等形式幫助居民培養(yǎng)社區(qū)意識(shí)，逐步樹立新農(nóng)村居民的社區(qū)意識(shí)和社區(qū)觀念，做好居民與物業(yè)公司之間的橋梁，讓居民在城鎮(zhèn)化過程中逐漸擁有責(zé)任意識(shí)和民主意識(shí)，得到居民在社區(qū)事務(wù)的關(guān)注、支持和合作。

（三）加強(qiáng)對(duì)物業(yè)員工的能力培訓(xùn)

除了對(duì)于居民自身文化素質(zhì)的提升和社區(qū)意識(shí)的培養(yǎng)，加強(qiáng)物業(yè)公司員工的崗前培訓(xùn)和在職培訓(xùn)，開展拓展訓(xùn)練，努力充實(shí)員工的工作經(jīng)驗(yàn)和能力，從而提升物業(yè)管理員工應(yīng)對(duì)新農(nóng)村社區(qū)居民的需求和突發(fā)事件的能力。

（四）加強(qiáng)監(jiān)督指導(dǎo)，建立有效的評(píng)價(jià)機(jī)制

為有效推進(jìn)新農(nóng)村業(yè)管理工作，使新農(nóng)村物業(yè)管理水平和服務(wù)水平逐步提高，各地方政府應(yīng)結(jié)合實(shí)際情況在前期建立與本地情況相適應(yīng)的目標(biāo)責(zé)任制和評(píng)價(jià)考核機(jī)制。第一，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、村委會(huì)的工作人員應(yīng)從自身做起，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理法律法規(guī)的學(xué)習(xí)，學(xué)習(xí)基礎(chǔ)的物業(yè)管理知識(shí)，為物業(yè)管理工作的監(jiān)督和指導(dǎo)打下基礎(chǔ)；第二，政府部門應(yīng)建立物業(yè)管理相關(guān)的目標(biāo)責(zé)任制和評(píng)價(jià)考核機(jī)制，明確各部門目標(biāo)任務(wù)和工作責(zé)任，并作為考核依據(jù)；第三，具體進(jìn)行考核時(shí)，需由新農(nóng)村社區(qū)居民對(duì)村委會(huì)工作人員、物業(yè)管理人員進(jìn)行滿意度評(píng)價(jià)，由村委會(huì)對(duì)新農(nóng)村社區(qū)居民的管理和物業(yè)服務(wù)情況進(jìn)行評(píng)價(jià)，考核結(jié)果將作為各村委經(jīng)費(fèi)補(bǔ)貼、評(píng)優(yōu)評(píng)先的重要依據(jù)之一，以促進(jìn)各部門認(rèn)真履行職責(zé)，共同推動(dòng)新農(nóng)村物業(yè)管理的發(fā)展和新農(nóng)村建設(shè)的步伐。

三、結(jié)語

新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)不僅僅是建筑高樓大廈、修筑柏油馬路，而物業(yè)管理也不僅僅是普通的打掃衛(wèi)生、保護(hù)安全等，它涉及農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和社會(huì)生活。良好的、有針對(duì)性的物業(yè)管理模式將賦予農(nóng)村居民更多的民主決策權(quán)和參與權(quán)，更能保障他們的基本權(quán)益，通過在城鎮(zhèn)化過程中與市場(chǎng)的磨合，提升農(nóng)村居民的民主意識(shí)，推進(jìn)新型農(nóng)村社區(qū)更好更快的建設(shè)與發(fā)展。

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