借名買房語(yǔ)境下的權(quán)屬認(rèn)定

鄒云松

重慶智天律師事務(wù)所，重慶 401120

一、借名人權(quán)利性質(zhì)之判定

借名買房即指借名人與出名人約定，由借名人以出名人的名義購(gòu)買房屋，并將房屋登記在出名人名下的一種新型購(gòu)房模式。借名買房行為一般具有以下特征：第一，法律主體的多元性：借名買房行為不僅涉及借名人、出名人，還涉及房屋買賣合同中的交易相對(duì)人及強(qiáng)制執(zhí)行程序中的申請(qǐng)執(zhí)行人等民事主體。［1］第二，借名人的直接管控性：借名人對(duì)房屋實(shí)際進(jìn)行占有、使用、收益等行為，出名人往往對(duì)房屋實(shí)行的是間接管控。第三，購(gòu)置房屋的款項(xiàng)及房屋管理開(kāi)銷一般由借名人支付；借名買房不一定存在借名協(xié)議，尤其是親屬之間的借名行為，往往是基于某種情感關(guān)系而為之。

（一）傳統(tǒng)物債對(duì)立視角之批判

借名買房呈現(xiàn)一個(gè)雙層法律結(jié)構(gòu)，內(nèi)層是一個(gè)借名人和出名人之間約定借名買房的具體措施、房屋所有權(quán)歸屬以及房屋實(shí)際支配控制的享有等借名登記合同；外層是一個(gè)行為人（出名人或借名人）以出名人的名義與出賣人開(kāi)展的房屋買賣法律行為［2］，當(dāng)然還包括出名人名下房屋被查封、拍賣等強(qiáng)制執(zhí)行的情形。那么，借名買房中借名人的權(quán)利性質(zhì)如何判定呢？縱觀學(xué)術(shù)界的相關(guān)理論，大抵有“物權(quán)說(shuō)”和“債權(quán)說(shuō)”兩種觀點(diǎn)。

“物權(quán)說(shuō)”認(rèn)為，借名人為事實(shí)上的房屋所有權(quán)人，其可以向法院提起確認(rèn)之訴請(qǐng)求房屋歸其所有。雖系爭(zhēng)房屋未登記在其名下，但畢竟存在占有、使用、收益的事實(shí)狀態(tài)，因此完全可以認(rèn)定其對(duì)系爭(zhēng)房屋享有的是物權(quán)而非債權(quán)。①有相當(dāng)一部分法院在進(jìn)行裁判的時(shí)候也是遵循此種路徑。如中國(guó)銀行股份有限公司大連西崗支行與鄂爾多斯市聯(lián)創(chuàng)煤炭有限責(zé)任公司等執(zhí)行異議案（最高人民法院（2019）最高法民申字第3846 號(hào)民事判決書(shū)），法院認(rèn)為“聯(lián)創(chuàng)公司既無(wú)購(gòu)買涉案房屋的真實(shí)意圖，也未支付任何房屋轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)，未占有使用涉案房屋。雖然東勝城投借用……將涉案房屋登記至聯(lián)創(chuàng)公司名下，但聯(lián)創(chuàng)公司實(shí)際對(duì)涉案房屋不享有權(quán)利……東勝城投提交的證據(jù)足以證明其為涉案房屋的真實(shí)權(quán)利人”。此案是典型的通過(guò)觀察對(duì)房屋的購(gòu)買、占有及使用的事實(shí)來(lái)判定誰(shuí)對(duì)此享有物權(quán)?！皞鶛?quán)說(shuō)”則認(rèn)為，借名買房并不能直接設(shè)立房屋所有權(quán)，借名人實(shí)際享有房屋所有權(quán)只是借名人和出名人之間的內(nèi)部約定，屬于債權(quán)的一種表現(xiàn)形式。②典型案例如崔某與白某某、隋某所有權(quán)確認(rèn)糾紛案（天津市河北區(qū)人民法院（2014）北民再字第3 號(hào)民事判決書(shū)），法院認(rèn)為，“借名購(gòu)房行為應(yīng)遵循登記生效主義的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)規(guī)則，借名購(gòu)房協(xié)議中關(guān)于房屋所有權(quán)屬于實(shí)際出資人的約定僅有債權(quán)的屬性，不具有物權(quán)的屬性。實(shí)際出資人僅對(duì)名義購(gòu)房人享有要求后者配合辦理房屋轉(zhuǎn)移登記的債權(quán)，并不對(duì)借名購(gòu)買的房屋直接享有物權(quán)”?！敖杳怯浺环矫媸菇杳伺c出名人之間產(chǎn)生了債權(quán)債務(wù)關(guān)系，借名人據(jù)此約束和限制出名人的行為以及權(quán)限，故屬于債權(quán)合同?！保?］因?yàn)槲餀?quán)優(yōu)先于債權(quán)，對(duì)外來(lái)講，出名人仍是房屋的所有權(quán)人，借名人僅享有請(qǐng)求出名人將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記至其名下的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。［4］

從兩種觀點(diǎn)的認(rèn)知脈絡(luò)來(lái)看，“物權(quán)說(shuō)”側(cè)重于借名人與出名人內(nèi)部的真實(shí)權(quán)屬關(guān)系，而“債權(quán)說(shuō)”則強(qiáng)調(diào)對(duì)于外部的相對(duì)人的信賴保護(hù)。物權(quán)屬于絕對(duì)性排他性的權(quán)利，債權(quán)則屬于相對(duì)性兼容性的權(quán)利，但二者之間并非絕對(duì)涇渭分明。涉及借名買房問(wèn)題時(shí)，從內(nèi)層看，它是借名人和出名人之間的一個(gè)合同之債；從外層看，借名人對(duì)房屋又存在物上的支配行為。因此傳統(tǒng)物債對(duì)立的模式?jīng)]有對(duì)借名人的權(quán)利預(yù)留空間，純粹的“物權(quán)說(shuō)”與“債權(quán)說(shuō)”均不能概括借名人的權(quán)利屬性。

（二）借名人的權(quán)利應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為中間性民事權(quán)益

我國(guó)傳統(tǒng)民法理論乃繼受德國(guó)潘德克頓法學(xué)物債二元區(qū)分的財(cái)產(chǎn)權(quán)體系。財(cái)產(chǎn)權(quán)的物債二元區(qū)分自始即具有不周延性，在闡釋諸如借名人權(quán)利性質(zhì)這類問(wèn)題時(shí)，便無(wú)法獲得自洽性的結(jié)論。借名買房中，根據(jù)現(xiàn)行的債權(quán)形式主義物權(quán)變動(dòng)模式，很難界定借名人享有的是物權(quán)抑或債權(quán)。實(shí)際上，借名人享有的民事權(quán)益性質(zhì)既不屬于純粹意義上的物權(quán)，亦非完全的債權(quán)，而是介于物權(quán)和債權(quán)之間的中間性民事權(quán)益。

借名買房本是借名人和出名人簽訂的一項(xiàng)權(quán)利代持協(xié)議，具有債權(quán)的品性，然該債權(quán)依附于特定不動(dòng)產(chǎn)上，且表現(xiàn)為借名人對(duì)房屋的占有和支配，因此也具有一定程度的絕對(duì)性，呈現(xiàn)出物權(quán)化的特性。債權(quán)物權(quán)化至一定程度后，便可將借名人的該種權(quán)利定性為具有債權(quán)和物權(quán)雙重性質(zhì)的中間性民事權(quán)益。

中間性民事權(quán)益是一種擬制的權(quán)利，具有物權(quán)和債權(quán)的雙重性質(zhì)。它的外部性功能主要體現(xiàn)在：其債權(quán)的屬性賦予了借名人在必要的時(shí)候請(qǐng)求出名人將房屋過(guò)戶至其名下的權(quán)利；其物權(quán)的性質(zhì)系借名人在案外人異議之訴等訴求中請(qǐng)求法院確認(rèn)物權(quán)的權(quán)利基礎(chǔ)；在一定程度上對(duì)抗或者削弱了出名人的債權(quán)人請(qǐng)求強(qiáng)制執(zhí)行的可能性。因此，在物債二元區(qū)分的語(yǔ)境下，將借名人的權(quán)利認(rèn)定為中間性民事權(quán)利較為妥當(dāng)。

二、借名買房的權(quán)屬認(rèn)定

（一）法律物權(quán)性質(zhì)之辯證

法律物權(quán)即登記于不動(dòng)產(chǎn)登記簿上的物權(quán)，它是物權(quán)的一種外觀的表征。《中華人民共和國(guó)民法典》（以下簡(jiǎn)稱《民法典》）第二百一十四條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力?！钡诙僖皇鶙l第一款規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬的內(nèi)容和根據(jù)?！比欢?，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民法典〉物權(quán)編的解釋（一）》（以下簡(jiǎn)稱《物權(quán)法解釋》）第二條規(guī)定：“當(dāng)事人有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不符、其為該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的真實(shí)權(quán)利人，請(qǐng)求確認(rèn)其享有物權(quán)的，應(yīng)予支持?！笨梢?jiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記簿上的記載并非絕對(duì)固化的權(quán)利憑證，它只能確保根據(jù)現(xiàn)有的事實(shí)情況而推知的紙面上的權(quán)利歸屬，并不能保證其與真實(shí)的權(quán)利狀態(tài)的同一性，而《物權(quán)法解釋》恰好為其賦予了某種柔性。

我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立采登記生效主義，并以登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示原則，但這種制度的主要功能在于維護(hù)動(dòng)態(tài)的交易安全，使得交易相對(duì)人能夠通過(guò)查看登記內(nèi)容，確定誰(shuí)是房屋的所有權(quán)人并與之交易，次要功能才是證明物權(quán)的歸屬。如果有明確的證據(jù)證明實(shí)際權(quán)屬與登記的內(nèi)容不符，那么不動(dòng)產(chǎn)登記制度不但喪失任何公示意義，反而貽害了維護(hù)交易安全的主要功能。

深究之，《民法典》第二百一十六條的隱含前提是，法律推定不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬狀況以及權(quán)利限制事項(xiàng)與真實(shí)情況保持一致，但既然是推定，則可以被事實(shí)推翻。一方面，不動(dòng)產(chǎn)登記簿的推定力是指法律上的權(quán)利推定。理論上，被推定的法律要件可以是一個(gè)事實(shí)（事實(shí)推定），也可以是一種權(quán)利狀態(tài)（權(quán)利推定）。另一方面，不動(dòng)產(chǎn)登記簿推定力作為一種權(quán)利推定，本質(zhì)上只是對(duì)證明責(zé)任的分配。也就是說(shuō)，法律對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿推定力的規(guī)定與實(shí)體權(quán)利的歸屬并不直接相關(guān)。

既然不動(dòng)產(chǎn)登記簿權(quán)利表彰的規(guī)定只是為了合理地安排證明責(zé)任，那么法律物權(quán)只是一種暫時(shí)性的權(quán)利推定，而非終局性的權(quán)利歸屬。質(zhì)言之，《民法典》第二百一十六條的規(guī)定本身就具有一定的彈性，它在“登記即所有”的權(quán)利預(yù)設(shè)之外，包容了特定情形下存在登記簿記載的權(quán)利人與真實(shí)權(quán)利人不符的情況。而這種彈性使得真實(shí)的權(quán)利人可以借助其他權(quán)利表征主張不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，避免司法裁決的僵硬性。

（二）事實(shí)物權(quán)之建構(gòu)——隱藏在登記簿背后的真正權(quán)利人

事實(shí)物權(quán)是指雖不具符合法定權(quán)利公示原則，但根據(jù)其他因素可以在實(shí)質(zhì)上認(rèn)定其對(duì)不動(dòng)產(chǎn)享有的物權(quán)。一般情況下，不動(dòng)產(chǎn)的法律物權(quán)與事實(shí)物權(quán)是統(tǒng)一的，不動(dòng)產(chǎn)登記簿上的權(quán)利人即事實(shí)上的所有者。然而借名買房直接促使了這種一元性的解構(gòu)，產(chǎn)生了法律物權(quán)與事實(shí)物權(quán)的二元分離。認(rèn)定事實(shí)物權(quán)在實(shí)踐中并不好把握其尺度。誠(chéng)然，法律物權(quán)是顯性的權(quán)利，而事實(shí)物權(quán)則是隱性的權(quán)利，對(duì)顯性的權(quán)利的認(rèn)定可直接通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記簿，而對(duì)隱性權(quán)利的認(rèn)定則需要扒下不動(dòng)產(chǎn)登記簿的“外衣”，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易的內(nèi)在要素進(jìn)行整合。正是如此，法律物權(quán)人往往基于不動(dòng)產(chǎn)登記簿來(lái)對(duì)抗事實(shí)物權(quán)人，法院在進(jìn)行裁判過(guò)程中也傾向于通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載來(lái)判斷誰(shuí)是權(quán)利人。

在借名買房中，根據(jù)行業(yè)規(guī)則和交易習(xí)慣，借名人往往是真正促成房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利移轉(zhuǎn)登記于出名人名下的人。雖然他未將房屋登記在其名下，但是他參與了房屋的選定、磋商及簽訂房屋買賣合同的過(guò)程，并且按約定支付了購(gòu)房款項(xiàng)；同時(shí)，在房屋交付后，往往對(duì)房屋進(jìn)行占有和使用，并承擔(dān)物業(yè)管理、水電氣費(fèi)等一切住房的必要費(fèi)用開(kāi)支，這些表明了借名人已經(jīng)具有了房屋所有權(quán)權(quán)能要素中的所有內(nèi)容，超越了不動(dòng)產(chǎn)登記簿靜態(tài)的權(quán)利表征，從而符合一個(gè)房屋真正所有權(quán)人的特征。因此，與其將借名人界定為出名人的債權(quán)人，不如將其視為“隱藏在登記簿背后的權(quán)利人”更為公允。

故而，借名人對(duì)房屋事實(shí)上的管控使得他具有了真正權(quán)利人的品性，這種品性無(wú)法通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記簿予以概括。不動(dòng)產(chǎn)登記簿固然具有物權(quán)公信力，但這種公信力只是一種表象的權(quán)利符號(hào)；當(dāng)借名人對(duì)房屋的占有、使用、處分等事實(shí)狀態(tài)，按照一般理性人的觀察足以認(rèn)定其為房屋所有權(quán)人的處置行為時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的內(nèi)容便喪失了證明意義。于此，借名買房致使不動(dòng)產(chǎn)登記簿名實(shí)不符，而登記名義人不得援用登記的推定力來(lái)對(duì)抗作為其直接前手之真正權(quán)利人。［5］

在這個(gè)維度上，可以認(rèn)定法律物權(quán)為名義權(quán)利，事實(shí)物權(quán)為實(shí)質(zhì)權(quán)利；在這兩種本應(yīng)同一的權(quán)利在事實(shí)上不同一時(shí)，立法必須建立保護(hù)當(dāng)事人的真正權(quán)利的規(guī)則。法律物權(quán)與事實(shí)物權(quán)不同一，表明真正物權(quán)人喪失了法律物權(quán)人的資格，但這種結(jié)果并不是出于事實(shí)物權(quán)人真實(shí)的物權(quán)意思表示。因此法律必須建立起一種能夠使得兩者同一的制度。［6］概言之，實(shí)質(zhì)權(quán)利可以對(duì)抗名義權(quán)利，應(yīng)當(dāng)優(yōu)于名義權(quán)利受到保護(hù)；當(dāng)兩種權(quán)利受到損害時(shí)，先予救濟(jì)實(shí)質(zhì)權(quán)利。

物權(quán)法對(duì)這種救濟(jì)的制度安排集中體現(xiàn)在更正登記和異議登記當(dāng)中。《民法典》第二百二十條規(guī)定：“權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書(shū)面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。登記機(jī)構(gòu)予以異議登記，申請(qǐng)人自異議登記之日起15 日內(nèi)不提起訴訟的，異議登記失效。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償?！北举|(zhì)上更正登記和異議登記制度的構(gòu)造，本身就是事實(shí)物權(quán)人對(duì)法律物權(quán)人的權(quán)利對(duì)抗機(jī)制，通過(guò)事實(shí)物權(quán)的權(quán)利內(nèi)核糾正法律物權(quán)的權(quán)利外觀。從這個(gè)意義上講，諸如借名買房這種法律物權(quán)與事實(shí)物權(quán)的二元分離狀態(tài)，只是當(dāng)事人特定情形下的利益分配模式，當(dāng)這樣的利益基礎(chǔ)喪失的時(shí)候，如借名人不再需要將房屋登記在出名人名下，那么這兩種權(quán)利形態(tài)終將走向一元性的統(tǒng)合。

綜上所述，借名買房的權(quán)屬應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為借名人所有。出名人不得被認(rèn)定為房屋的所有權(quán)人，毋寧說(shuō)他只是房屋的權(quán)利代持人，而這種代持行為基于和借名人的內(nèi)部約定。但在其外部性上，代持并不能生成實(shí)質(zhì)性的權(quán)利，我們只能認(rèn)定借名人為真實(shí)的權(quán)利人。

三、借名人所有權(quán)與相對(duì)人權(quán)益的調(diào)和與平衡——以兩類典型案例為參照

前述討論的都是借名人和出名人之間的內(nèi)部關(guān)系。在借名人和出名人內(nèi)部發(fā)生糾紛時(shí)，固然可以認(rèn)定房屋系借名人所有，然借名人和出名人之間處于一種相對(duì)封閉的關(guān)系結(jié)構(gòu)，當(dāng)涉及相對(duì)人，尤其是善意相對(duì)人的時(shí)候，便產(chǎn)生了借名人所有權(quán)和相對(duì)人的合法權(quán)益的協(xié)調(diào)問(wèn)題。一是出名人擅自處分房屋中交易相對(duì)人的利益；二是強(qiáng)制執(zhí)行案件中申請(qǐng)執(zhí)行人的利益。

（一）類型一：善意交易相對(duì)人的信賴?yán)?/h3>

從利益平衡的角度看，借名人實(shí)際支付購(gòu)房款，占有使用收益房屋，其獲得房屋的所有權(quán)自不待言。借名人作為理性的民事主體，于風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估后將房屋暫且登記于出名人名下，符合與出名人的雙方合意，亦應(yīng)受到法律保護(hù)。但這些利益對(duì)出名人擅自處分房屋的交易相對(duì)人而言，其將承擔(dān)出名人無(wú)權(quán)處分、訴訟成本或者其他期待利益落空的風(fēng)險(xiǎn)，也就是說(shuō)那些本應(yīng)由借名人承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給了交易相對(duì)人。

此外，第三人的利益固然應(yīng)該被照顧，但同時(shí)必須明確的是：法律應(yīng)盡量避免以損害一方利益的方式來(lái)保護(hù)另一方利益，不能無(wú)限制保護(hù)第三人利益而損害借名人的正當(dāng)利益。［7］根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記的善意保護(hù)效力，只有因善意信賴登記而從事交易的第三人才能由出名人取得物權(quán)。倘使交易相對(duì)人為惡意，即明知或者應(yīng)當(dāng)知曉借名買房的事實(shí)而與出名人串通，損害借名人利益的，借名人當(dāng)然可主張相對(duì)人不能取得房屋所有權(quán)。但相對(duì)人為善意的情形下，出名人的行為構(gòu)成無(wú)權(quán)處分毋庸贅言，而這樣的交易行為又具備了其他要件，因此符合善意取得的一般規(guī)則，相對(duì)人可以取得房屋所有權(quán)，以確保其信賴?yán)妫渲邪l(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該由借名人自己承擔(dān)。借名人只能依據(jù)與出名人之間簽訂的借名協(xié)議，來(lái)請(qǐng)求出名人承擔(dān)違約責(zé)任。

（二）類型二：申請(qǐng)執(zhí)行人的預(yù)期利益

在借名人與相對(duì)人利益平衡保護(hù)的問(wèn)題中，另一類典型案例就是房屋作為出名人責(zé)任財(cái)產(chǎn)被其金錢(qián)債權(quán)人申請(qǐng)執(zhí)行的情形。在審判實(shí)踐中，借名人通常是以案外人的身份提起執(zhí)行異議之訴。出名人系不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記簿上的權(quán)利人，按照?qǐng)?zhí)行異議形式化審查的要求，借名人的異議幾乎得不到支持。①事實(shí)上，從部分高級(jí)人民法院出臺(tái)的規(guī)定和指導(dǎo)意見(jiàn)來(lái)看，大多數(shù)法院在回應(yīng)借名人作為案外人的異議之訴時(shí)，仍傾向于維護(hù)申請(qǐng)執(zhí)行人權(quán)利的可預(yù)期性及公共秩序的穩(wěn)定。如《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》第十五條認(rèn)為，“當(dāng)事人約定一方以他人名義購(gòu)買房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人實(shí)際享有房屋權(quán)益……可予支持。但是，該房屋因登記人的債權(quán)人查封或其他原因依法不能辦理轉(zhuǎn)移登記……除外”。但是按照實(shí)質(zhì)審查的標(biāo)準(zhǔn)，便轉(zhuǎn)化成為案外人作為房屋的事實(shí)性權(quán)利人能否足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的問(wèn)題。

《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《執(zhí)行異議規(guī)定》）第二十四條規(guī)定：“對(duì)案外人提出的排除執(zhí)行異議，人民法院應(yīng)當(dāng)審查下列內(nèi)容：（一）案外人是否系權(quán)利人；（二）該權(quán)利的合法性與真實(shí)性；（三）該權(quán)利能否排除執(zhí)行。”之前的學(xué)者關(guān)于借名人的權(quán)利能否足以排除強(qiáng)制執(zhí)行也做了大量的論述，但很多傾向于否定的答案，根本上是因?yàn)檫^(guò)分強(qiáng)調(diào)申請(qǐng)執(zhí)行人的“善意”，即善意的申請(qǐng)執(zhí)行人不可能知悉被執(zhí)行人只是名義上的所有權(quán)人的事實(shí)，且不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)出名人與借名人內(nèi)部約定所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，認(rèn)為法院如果支持了借名人的案外人異議，就會(huì)使更多的人借名買房，從而產(chǎn)生更多的糾紛，也會(huì)使出名人的債權(quán)人可能因無(wú)法知曉出名人的責(zé)任財(cái)產(chǎn)（房產(chǎn)）是否為其所有，而不敢與之交易，這與鼓勵(lì)交易原則是相違背的。［8］

造成這種認(rèn)知偏差的根本原因，仍是之前的這些學(xué)者未能明確借名人對(duì)案涉房屋物上的權(quán)利屬性，因而案外人無(wú)法以所有權(quán)人的身份向法院主張確認(rèn)物權(quán)歸其本人。如前所述，借名人享有案涉房屋的所有權(quán)。案外人異議制度設(shè)置的目的并不完全在于維護(hù)申請(qǐng)執(zhí)行人權(quán)利的安定性，而是對(duì)案外人物上的權(quán)益設(shè)立了一道保護(hù)屏障。物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)，相應(yīng)地這種保護(hù)也理應(yīng)優(yōu)先于對(duì)申請(qǐng)執(zhí)行人的保護(hù)。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第三十一條之規(guī)定，查封、扣押、凍結(jié)案外人財(cái)產(chǎn)的，人民法院應(yīng)當(dāng)作出解除查封、扣押、凍結(jié)裁定，并送達(dá)申請(qǐng)執(zhí)行人、被執(zhí)行人或者案外人?？梢?jiàn)在執(zhí)行程序中，盡管對(duì)案外人是否享有實(shí)體上的權(quán)利要進(jìn)行嚴(yán)格的審查，但是一旦確認(rèn)了案外人的權(quán)利，則優(yōu)先保護(hù)該種權(quán)利。繼而，作為對(duì)《執(zhí)行異議規(guī)定》第二十四條的回應(yīng)，借名人系案涉房屋的真實(shí)所有權(quán)人，此種權(quán)利足以排除強(qiáng)制執(zhí)行。至于申請(qǐng)執(zhí)行人因此造成的權(quán)利預(yù)期的落空，則可以通過(guò)其他途徑另訴解決，這樣既充分維護(hù)了借名人對(duì)房屋的權(quán)益，同時(shí)也遏制了申請(qǐng)執(zhí)行人權(quán)利的濫用，有利于彰顯公平正義。

四、結(jié)語(yǔ)

借名買房是房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型過(guò)程中的一個(gè)新的購(gòu)房方式，借名人與出名人之間可準(zhǔn)用委托代理關(guān)系。借名人對(duì)房屋享有物上之權(quán)利，借名人僅為這種權(quán)利的代持人。通過(guò)法律物權(quán)與事實(shí)物權(quán)的統(tǒng)合，將借名買房的權(quán)屬確定為借名人，不僅合理配置了借名買房的權(quán)利義務(wù)，能夠妥善解決借名人與出名人身份分裂的問(wèn)題，也有助于法院對(duì)類案構(gòu)建出規(guī)范的裁判路徑。同時(shí)，在現(xiàn)有民事體系的框架下，借名人雖不能對(duì)抗善意取得房屋的交易相對(duì)人，但足以在案外人異議之訴中排除強(qiáng)制執(zhí)行。這樣的制度系統(tǒng)的設(shè)計(jì)不僅可以實(shí)現(xiàn)借名人的權(quán)利訴求，確保其權(quán)利的穩(wěn)定性，也有助于維護(hù)交易秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與升級(jí)。