土地資源配置對房地產(chǎn)市場經(jīng)濟均衡發(fā)展的影響研究

董娉 威海市文登區(qū)自然資源局

房地產(chǎn)市場是否能夠穩(wěn)定運行，與廣大人民群眾的生活質(zhì)量存在密切的關系。土地資源的合理配置在城市化進程中發(fā)揮著重要助推力的作用，其直接關系到國民經(jīng)濟的發(fā)展水平，能夠有效推動房地產(chǎn)市場均衡發(fā)展。當前房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟發(fā)展水平呈現(xiàn)出不斷上升的趨勢，所以通過對土地資源的配置要素進行深入分析，合理調(diào)整現(xiàn)代城市的用地制度，讓土地資源的利用效率得到最大限度的提升，便能夠有效保證房地產(chǎn)市場的供需平衡，以此推動房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定的發(fā)展[1]。

一、土地資源配置要素

通過站在不同的角度來對土地資源配置的要素進行統(tǒng)籌分析，其具體涉及土地利用的位置、土地利用的總體數(shù)量和土地利用的方式、土地開發(fā)的時間等幾個方面。通過對當前房地產(chǎn)市場運行過程中的商品房用地和土地儲備數(shù)量進行全面分析，再立足于土地資源的供應時機、供應結(jié)構(gòu)，以此來優(yōu)化土地資源配置。

當前管理土地儲備具體指的是以合理的途徑來獲得土地資源，這些土地資源是經(jīng)過地方政府審批的；土地供應主要是對現(xiàn)代市場經(jīng)濟的發(fā)展態(tài)勢進行深入分析，讓可供應的土地數(shù)量更好地滿足當前政府的建設要求；土地儲備數(shù)則主要指的是可供調(diào)配土地資源的總數(shù)量；土地供應時機具體指的是政府通過對市場運行的實際情況進行深入分析，再挑選土地資源投入到市場發(fā)展中的時間[2]。

二、房地產(chǎn)市場經(jīng)濟狀況

我國的國土范圍雖然非常遼闊，但人口數(shù)量較多，所以導致人均所占的土地面積較少。我國雖然20世紀的初期階段中便制定了土地公有政策，即根據(jù)土地政策進行土地調(diào)控和轉(zhuǎn)讓，深化住宅制度改革，逐步形成了當前的房地產(chǎn)市場，但是中國土地市場仍處于初始階段，土地資源配置仍存在許多問題，如一些地區(qū)的土地非法轉(zhuǎn)讓、隨意進行土地利用規(guī)劃、土地供給結(jié)構(gòu)不合理、商品房空置率高等，且國家針對土地管理方面的法律法規(guī)還不夠完善、調(diào)控機制不均衡，這樣便導致房地產(chǎn)市場經(jīng)濟在不斷運行的過程中出現(xiàn)了不均衡的狀態(tài)[3]。因此，房地產(chǎn)市場要想穩(wěn)定發(fā)展，便需要保證房價處于穩(wěn)定的狀態(tài)，合理地利用土地資源，有效降低因土地資源供應變動而導致房地產(chǎn)價格出現(xiàn)波動，這樣便能夠推動現(xiàn)代城市與市場經(jīng)濟穩(wěn)定健康的發(fā)展。

我國當前所推行的土地制度具體涉及土地收購、土地儲備和土地供應三個方面。其中，關于用地方式的分配供應主要是通過招標、拍賣和掛牌出讓國有建設用地使用權的形式進行。這種市場供應形式有助于合理化配置土地資源，減少土地資源流失的情況，有助于增加地方的經(jīng)濟收入，有效提升土地利用的效率。然而，這種土地資源配置的方式在對市場運行帶來影響的同時也有一定的不足，有開發(fā)商通過招拍掛的方式取得土地資源后不開發(fā)或者圈地建設，從而出現(xiàn)“囤地”的現(xiàn)象。當?shù)貎r升高的時候再進行修建，讓房價飛漲，從而讓整個房地產(chǎn)市場經(jīng)濟呈現(xiàn)出惡性循環(huán)的局面[4]。

通過全面了解房地產(chǎn)市場在不斷發(fā)展中受到土地資源配置的影響，所以需要通過對土地資源進行合理調(diào)配，這樣才能夠推動房地產(chǎn)市場經(jīng)濟更加穩(wěn)定健康的發(fā)展。尤其是在現(xiàn)代社會經(jīng)濟快速發(fā)展的背景下，房地產(chǎn)市場對土地的需求以及土地供應范圍發(fā)生了巨大變化。征用農(nóng)耕地和回收存量的土地是我國當前土地供應的重要形式，但這不會一直持續(xù)。廣大農(nóng)民生活的重要源泉是土地供應，如政府無止境的征收農(nóng)用地，則會在一定程度上威脅農(nóng)用土地配置的安全性[5]。隨著當前土地交易價格逐步提升，對土地資源的需求依然非常大，而當前的土地資源供應卻無法滿足需求，讓房地產(chǎn)市場的發(fā)展受到嚴重影響。因此，通過從這個角度便可以看出，以此來優(yōu)化土地資源配置。

三、土地資源配置對房地產(chǎn)市場均衡發(fā)展的影響

（一）土地儲備規(guī)模的影響

在土地資源配置的過程中，強化土地儲備規(guī)模管理是非常重要的內(nèi)容。通過合理控制土地資源的規(guī)模，能夠促使房地產(chǎn)市場更加健康的發(fā)展。其中，土地需求是為房地產(chǎn)商提供土地資源的重要途徑，且是總的需求量中非常重要的組成部分。因此，在儲備土地資源中，應該統(tǒng)籌分析當前土地市場在不斷運行中的需求量。

當前經(jīng)濟活動在開展的過程中，一般隨機性的土地資源存有量和需求量直接關系到土地資源配置的供給情況，所以應該保證土地資源庫存的安全性與充足性，以便為經(jīng)濟活動的開展提供重要保障，有效推動房地產(chǎn)市場更加穩(wěn)定健康的運行[6]。

土地供應和土地需求通常受到一些隨機性因素的影響較大，所以便需要保證儲備土地資源充足，從而有效保證土地資源配置的安全性，為房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展奠定重要的保障。因此，通過充分利用計量經(jīng)濟學的內(nèi)容來對房地產(chǎn)的市場發(fā)展情況進行分析，并充分利用安全庫存量的理念，有效保證土地儲備處于安全的范圍內(nèi)，這樣便能夠保證房地產(chǎn)市場平穩(wěn)地運行。

新建房屋的數(shù)量應該在明確了土地儲備規(guī)模之后進行充分考量，再充分利用科學的計量經(jīng)濟學來對容積率進行計算，保證相關數(shù)值在合理的范圍內(nèi)，明確土地需求的范圍量。因此，房地產(chǎn)商應該在土地供應的過程中正確認識到房產(chǎn)數(shù)量控制的重要性，深入分析房地產(chǎn)價格的上升與下降趨勢，明確計算出房地產(chǎn)市場的存貨價值比率。其中，當房價處于上升趨勢的時候，整個房地產(chǎn)行業(yè)的存貨量較高，房地產(chǎn)商應對外界風險的能力將會得到有效提升；當房價處于不斷下降的局面時，則會有效提升房地產(chǎn)市場的償債能力[7]。因此，通過對房地產(chǎn)市場在不斷運行中的安全程度進行分析，需要各個房地產(chǎn)商逐步釋放出自身的存量，有效提升房地產(chǎn)市場的監(jiān)控力度，確保土地資源儲備充足，這樣才能夠有效降低房地產(chǎn)市場的運行成本，最大限度提升房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)濟效益。

（二）土地供應時機的影響

控制土地供應進度在整個房地產(chǎn)經(jīng)濟持續(xù)運行的過程中起著非常重要的作用，其直接影響著整個房地產(chǎn)市場的供求關系。其中，土地供應主要適用于土地儲備機構(gòu)在獲得土地使用權后，嚴格按照規(guī)定程序?qū)⑼恋赝葡蛲恋厥袌?。一般來說，土地交付時間受以下幾個方面的影響，所以需要根據(jù)實際情況進行深入分析，以便合理了解土地交付時間。

第一、土地儲備成本和機會成本。由于在獲取土地資源的過程中會消耗到大量的資金，但如果僅將其用作儲備，則很難從耗費的資金中獲得更大的經(jīng)濟利潤。與此同時，在房地產(chǎn)市場容量不足的情況下，即使在短期經(jīng)濟低迷的情況下也很難確保房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展。這樣在進行土地儲備的時候，便會直接限制土地的用途。尤其是土地作為一種不可再生的資源，其在被利用了一次之后，讓房地產(chǎn)市場內(nèi)的資金能夠正常流轉(zhuǎn)，從而導致整個房地產(chǎn)市場出現(xiàn)較大的波動，增加土地消耗的機會成本。因此，在對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控的時候需要明確土地供應時間，讓土地資金的成本得到有效控制，從而促使土地供應和需求被控制在平穩(wěn)的范圍內(nèi)。

第二、房地產(chǎn)市場的運行狀況。通過對整個房地產(chǎn)市場進行全方面調(diào)控，并需要針對房地產(chǎn)市場的情況制定合理的土地政策，直接關系到整個房地產(chǎn)市場運行的穩(wěn)定性。因此，在土地供應的過程中應該就土地政策進行深入研究，再合理確定土地供應的時機，統(tǒng)籌對房地產(chǎn)市場的變化周期進行全方面考核，這樣當土地供應時期明確了之后，則需要將調(diào)控政策真正落到實處，有效降低周期性波動的幅度。這樣房地產(chǎn)市場便可以準確把握供應時機，更加均衡地向前發(fā)展，促使房地產(chǎn)市場的波動情況能夠更好地得到緩解。通過加強對土地供給因素進行控制，再合理采取反周期策略來調(diào)整土地供應量來抑制房地產(chǎn)過度膨脹，從而有效降低房屋的空置率。

（三）土地資源供需關系的影響

土地資源的供需關系是房地產(chǎn)市場運行中非常重要的因素，讓土地資源供給的作用更好地發(fā)揮出來。通常土地交易價格會受到土地資源供需關系的影響，讓房地產(chǎn)開發(fā)商的拿地成本受到影響，進而影響到整個房地產(chǎn)市場的供給狀況，間接影響到群眾普遍關心的房價。土地資源作為一種不可再生的資源，其呈現(xiàn)出明顯的稀缺性特征。雖然土地資源在固定的時間內(nèi)和固定的區(qū)域范圍內(nèi)的供應總量是一定的，且一旦用完則不能夠再生，這不利于房地產(chǎn)市場的發(fā)展。因此，應該采取合理的措施來對土地資源進行管理，根據(jù)市場需求，統(tǒng)一規(guī)劃和調(diào)配土地資源，它是房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的重要支撐。同時，由于整個房地產(chǎn)市場在持續(xù)運行過程中具有明顯的周期性波動特征，這種波動是客觀存在的，對房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展和國民經(jīng)濟的增長產(chǎn)生了非常重大的影響，甚至對整個房地產(chǎn)市場的發(fā)展產(chǎn)生了嚴重的負面影響。

由于土地供應市場調(diào)節(jié)具有盲目性的特征，所以很難利用科學的手段對整個土地資源供需進行調(diào)控，導致整個土地市場和房地產(chǎn)市場調(diào)控具有一定的局限性。當前房地產(chǎn)市場波動過程中的主要兩種類型就是上下限，而上限限制因素主要涉及土地資源和資金等，下限限制因素則具體涉及廣大人民的日常需求。我國的房地產(chǎn)市場在不斷運行過程中的供需狀況受到整個市場經(jīng)濟發(fā)展狀態(tài)、地價、房價和國民收入等幾個因素的綜合影響。因此，我們需要對土地資源供需中的信息不對等、影響開發(fā)企業(yè)拿地意愿的因素進行科學決策，這樣才能夠更好地緩解整個房地產(chǎn)市場價格的波動幅度，以此促進房地產(chǎn)市場更加均衡地發(fā)展。

（四）土地供應結(jié)構(gòu)的影響

土地供應結(jié)構(gòu)在土地資源的配置過程中發(fā)揮著非常重要的作用，其直接關系到整個房地產(chǎn)市場運行的健康性和穩(wěn)定性。因此，通過對當前土地供應結(jié)構(gòu)進行深入分析，并按照相關的模型對各個地區(qū)的實際情況進行研究，再采取科學合理的措施來緩解當前房地產(chǎn)市場的供需狀況。針對房地產(chǎn)市場在某一個時間段所出現(xiàn)的價格波動情況進行有效控制，便能夠保證整個房地產(chǎn)市場處于平穩(wěn)運行的狀態(tài)。

第一、土地供應的結(jié)構(gòu)將間接影響房地產(chǎn)的整體價格。因此，受整個市場內(nèi)需靈活性的影響，可以采取有效的調(diào)整措施，以減少兩者之間的依賴，并確保土地供應對房地產(chǎn)產(chǎn)品需求的影響得到充分反映，讓兩者之間的交界點更加地明確化。同時，國家還應該針對實際情況出臺相關的政策，保證土地規(guī)劃的合理性，這樣才能夠推動房地產(chǎn)市場經(jīng)濟更加均衡地發(fā)展，從而將房價控制在穩(wěn)定的狀態(tài)中。

第二、在房地產(chǎn)政策的落實過程中，應該全面分析當前房地產(chǎn)市場均衡發(fā)展的各個指標狀況，如房價、地價、人均消費能力等，這樣便能夠讓房地產(chǎn)市場更好的發(fā)展。通過對房地產(chǎn)市場出現(xiàn)波動的因素進行控制，準確了解一些關聯(lián)性的因素，便能夠在了解當前土地供應住房類型結(jié)構(gòu)的基礎上有效保證房地產(chǎn)市場的供需平衡，切實保證整個房地產(chǎn)企業(yè)獲得較高的經(jīng)濟收益。

第三、在整個土地供應市場的調(diào)節(jié)過程中，應該讓各級政府明確自身的定位，讓部分專業(yè)人士就土地供需的狀況深入進行分析，堅持立足于宏觀調(diào)控的視角下制定具有針對性的土地政策，比如：彈性年期、先租后讓等方式，這樣才能夠更好地滿足用地單位的實際需求，讓廣大群眾能夠真正受益于政府所制定的相關政策。

四、結(jié)語

總之，在現(xiàn)代市場經(jīng)濟不斷發(fā)展的過程中，房地產(chǎn)市場的規(guī)模不斷擴大，土地的需求越來越緊張，土地資源的開發(fā)在社會和經(jīng)濟發(fā)展中發(fā)揮著越來越重要的作用。土地資源配置對促進房地產(chǎn)市場經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展具有重要作用，所以正確認識到土地資源配置的重要性，統(tǒng)籌把控土地儲備的規(guī)模、土地供應的時機和土地供應結(jié)構(gòu)，并根據(jù)實際情況采取科學合理的措施，才能夠更好地推動房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)的發(fā)展，促使房地產(chǎn)市場真正實現(xiàn)更大的經(jīng)濟效益和社會效益。