房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施全面預(yù)算管理的困境與策略

符惠芬

（海口中建一局和越置業(yè)有限公司，海南 ?？?570100）

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在持續(xù)發(fā)展過程中暴露出了一系列的問題，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，組織開展預(yù)算管理工作有利于企業(yè)管理效能的最大化發(fā)揮，讓企業(yè)中的管理流程更加清晰和完善，讓企業(yè)中的管理水平得到進(jìn)一步增強(qiáng)。本文針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的困境與策略進(jìn)行分析，有助于幫助房地產(chǎn)企業(yè)了解正確的發(fā)展方向，提高全面預(yù)算管理的質(zhì)量和水平，助推房地產(chǎn)企業(yè)的持久性發(fā)展。

一、全面預(yù)算管理的內(nèi)容

全面預(yù)算管理的前提和基礎(chǔ)是全面預(yù)算，這個(gè)管理系統(tǒng)體現(xiàn)出綜合性、復(fù)雜性以及全面性特點(diǎn)，需要企業(yè)全員參與其中，整體的業(yè)務(wù)覆蓋范圍相對(duì)來說比較廣泛，涉及的內(nèi)容也會(huì)更加復(fù)雜，流程也更加清晰和完整。全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)企業(yè)得到實(shí)施之后，就能對(duì)企業(yè)中的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃進(jìn)行協(xié)調(diào)，讓企業(yè)的長(zhǎng)期目標(biāo)、短期目標(biāo)以及年度計(jì)劃都得到明確，也可以針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)中不同的環(huán)節(jié)進(jìn)行優(yōu)化和整合，通過預(yù)算的編制、預(yù)算的實(shí)施以及預(yù)算的調(diào)整來落實(shí)企業(yè)中的發(fā)展戰(zhàn)略，為企業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)創(chuàng)造更有利的基礎(chǔ)，提供更堅(jiān)實(shí)的后盾。全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用所指的主要是從項(xiàng)目最開始可研立項(xiàng)，針對(duì)企業(yè)中的地質(zhì)勘察、土地規(guī)劃以及估算概算等多個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行的全面管理，其中會(huì)統(tǒng)籌考慮到企業(yè)中的資金投入、資金支出、成本控制、工程款項(xiàng)的結(jié)算、回款等多個(gè)環(huán)節(jié)，在其中設(shè)置專用的指標(biāo)。針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說開展全面預(yù)算管理工作是對(duì)企業(yè)發(fā)展前景和方向進(jìn)行科學(xué)合理的預(yù)測(cè)，以及對(duì)企業(yè)未來發(fā)展目標(biāo)進(jìn)行規(guī)劃和實(shí)現(xiàn)的重要途徑。

二、房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施全面預(yù)算管理的意義

當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理對(duì)于企業(yè)具有重要意義，首先是通過在房地產(chǎn)企業(yè)中推行全面預(yù)算管理，能從整體上提高預(yù)算管理工作的質(zhì)量，能節(jié)省在傳統(tǒng)的預(yù)算管理過程中存在的問題，比如說傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)中的財(cái)務(wù)預(yù)算以及業(yè)務(wù)預(yù)算之間聯(lián)系不夠緊密，還有年度預(yù)算以及各項(xiàng)目預(yù)算內(nèi)容、指標(biāo)不夠統(tǒng)一的問題得到解決。

其次是通過開展全面預(yù)算管理能助推整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理成效的提升，讓財(cái)務(wù)管理過程中的其他管理內(nèi)容更加清晰和流暢，包括成本控制、資產(chǎn)管理等多個(gè)方面都能夠更加規(guī)范有效，也能構(gòu)建形成更具現(xiàn)代化的財(cái)務(wù)管理綜合體系，使其中的相關(guān)工作開展更加順利，有效幫助企業(yè)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理也能幫助企業(yè)拓展業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)的目標(biāo)和要求，讓房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力得到顯著提升。最后全面預(yù)算管理的推行也能對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)本身產(chǎn)生積極影響，使管理工作更加規(guī)范有序，促進(jìn)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性推進(jìn)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施全面預(yù)算管理的困境

（一）欠缺健全科學(xué)預(yù)算管理體系

當(dāng)前很多房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展和建設(shè)過程中對(duì)于全面預(yù)算管理工作的了解并不深刻，缺乏對(duì)于全面預(yù)算管理的全面正確認(rèn)知，甚至一些房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為全面預(yù)算管理工作可有可無，這項(xiàng)工作沒有為企業(yè)創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)效益，甚至阻礙了企業(yè)進(jìn)步，導(dǎo)致全面預(yù)算管理工作開展難度較高，開展成效不良。從員工的角度來看，房地產(chǎn)企業(yè)編制預(yù)算的人員對(duì)于預(yù)算管理工作的了解并不深入，甚至可以說他們對(duì)于全面預(yù)算管理缺乏基本的認(rèn)知，只停留在自己負(fù)責(zé)的工作領(lǐng)域和層次，沒有全局考慮、統(tǒng)籌規(guī)劃的思想，因此影響和阻礙了全面預(yù)算管理的實(shí)施。

同時(shí)，企業(yè)中的工作人員對(duì)于預(yù)算管理的很多環(huán)節(jié)欠缺整體性的掌握，甚至不知道全面預(yù)算管理的某些流程和方法，因此導(dǎo)致預(yù)算工作在具體執(zhí)行過程中過于盲目，這也會(huì)在一定程度上影響到房地產(chǎn)企業(yè)的持久發(fā)展。

（二）預(yù)算脫節(jié)造成預(yù)算失真

全面預(yù)算能夠在房地產(chǎn)企業(yè)中得到相應(yīng)的落實(shí)，全面預(yù)算編制的具體內(nèi)容包括業(yè)務(wù)預(yù)算、專門決策預(yù)算以及財(cái)務(wù)預(yù)算這三個(gè)部分，其中業(yè)務(wù)預(yù)算通常是由服務(wù)于不同指標(biāo)的各部門單獨(dú)編制完成，再由管理部門對(duì)這些數(shù)據(jù)進(jìn)行匯總填制，比如說房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)營(yíng)銷策劃部門會(huì)負(fù)責(zé)銷售指標(biāo)，而工程部以及前期部門則負(fù)責(zé)施工環(huán)節(jié)以及辦證的相關(guān)工作等指標(biāo)，管理部門則會(huì)負(fù)責(zé)相關(guān)管理經(jīng)費(fèi)的指標(biāo)。專門決策預(yù)算涉及房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投融資以及股權(quán)變更等一些重大的決策事項(xiàng)，它是一種偶發(fā)性的預(yù)算處理，而財(cái)務(wù)預(yù)算則會(huì)由財(cái)務(wù)部門綜合應(yīng)用相對(duì)應(yīng)的方法包括業(yè)務(wù)預(yù)算和專門決策預(yù)算等的資料，配合財(cái)務(wù)指標(biāo)內(nèi)容來編制形成財(cái)務(wù)報(bào)表的數(shù)據(jù)，體現(xiàn)出相應(yīng)的結(jié)果。

在房地產(chǎn)企業(yè)中，這些預(yù)算編制的環(huán)節(jié)存在著緊密的關(guān)聯(lián)，但同時(shí)它們又相互獨(dú)立，其中獨(dú)立所指的就是房地產(chǎn)企業(yè)中全面預(yù)算的種類以及涉及的內(nèi)容并不相同，而產(chǎn)生的緊密關(guān)聯(lián)則是指在房地產(chǎn)企業(yè)中不管怎樣對(duì)預(yù)算進(jìn)行分類，最終針對(duì)的項(xiàng)目或者是公司都是同一個(gè)，這些內(nèi)容之間不免會(huì)存在勾稽關(guān)系或者相輔相成的關(guān)系。在具體操作過程中，房地產(chǎn)企業(yè)不同種類的預(yù)算經(jīng)常會(huì)相互脫節(jié)，各自為政，如果不經(jīng)過相關(guān)部門人員之間的緊密溝通聯(lián)系，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)預(yù)算編制失真的現(xiàn)象，影響預(yù)算實(shí)施。

（三）全面預(yù)算管理執(zhí)行流于形式

一些房地產(chǎn)企業(yè)缺乏完善的審批機(jī)制，因而導(dǎo)致全面預(yù)算管理工作的開展相對(duì)來說比較隨意，缺少參考的基礎(chǔ)和依照的前提，在具體落實(shí)過程中可能會(huì)出現(xiàn)越權(quán)審批的現(xiàn)象，導(dǎo)致整體的管理模式比較混亂，最終也會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的落實(shí)成效。此外，房地產(chǎn)企業(yè)要求財(cái)務(wù)部門使用并落實(shí)全面預(yù)算管理的程序，同時(shí)也會(huì)加強(qiáng)審批工作和管理控制，但是由于財(cái)務(wù)部門沒有辦法掌控企業(yè)具體業(yè)務(wù)活動(dòng)內(nèi)容，在審批預(yù)算的過程中就會(huì)缺乏依據(jù)，企業(yè)經(jīng)常會(huì)通過金額的方式來完成約束，并結(jié)合財(cái)務(wù)工作人員的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行判斷，在這樣的環(huán)境下可能會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理流于表面的現(xiàn)象，在預(yù)算執(zhí)行過程中也會(huì)發(fā)現(xiàn)與實(shí)際情況存在明顯偏差，因而阻礙房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。

（四）欠缺激勵(lì)機(jī)制及預(yù)算的考核

很多房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展建設(shè)過程中并沒有建立形成完善的激勵(lì)體系，這就會(huì)導(dǎo)致企業(yè)中全面預(yù)算管理制度的作用難以充分發(fā)揮，也會(huì)導(dǎo)致全面預(yù)算管理的落實(shí)成效并不理想。由于房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理是一項(xiàng)系統(tǒng)性工程，它和不同部門的權(quán)責(zé)之間存在著緊密關(guān)聯(lián)，因此房地產(chǎn)企業(yè)就必須使用相對(duì)應(yīng)的激勵(lì)機(jī)制，這樣才能讓相關(guān)人員在利益和各自責(zé)任的推動(dòng)下參與配合的全面預(yù)算管理工作中，促進(jìn)相關(guān)工作的順利落實(shí)，也能夠使其發(fā)揮自身的權(quán)威性和整體性，讓房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理落實(shí)成效更好。

四、房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施全面預(yù)算管理的對(duì)策

（一）制定健全的預(yù)算管理制度

在房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理過程中應(yīng)當(dāng)重視全面預(yù)算管理制度的建設(shè)，將制度的建設(shè)看成是一項(xiàng)基礎(chǔ)工作來實(shí)施，并且將其看作全面預(yù)算管理工作開展的參考。在制定更加完整而流暢的全面預(yù)算管理制度的過程中需要房地產(chǎn)企業(yè)將經(jīng)濟(jì)效益作為關(guān)鍵，考慮到權(quán)責(zé)問題，讓預(yù)算管理的機(jī)制更加科學(xué)合理。

要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)中的目標(biāo)進(jìn)行明確，應(yīng)當(dāng)理解全面預(yù)算管理目標(biāo)和成本費(fèi)用之間的匹配性原則，讓房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算預(yù)期和實(shí)際之間的偏差得到順利的減小。一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理規(guī)劃要經(jīng)過多次的復(fù)核和修改，主要是由于在預(yù)算管理的規(guī)劃得到落實(shí)之后，其中的偏差對(duì)于整體的執(zhí)行成效會(huì)造成極大的影響。

現(xiàn)如今房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化已經(jīng)更加明顯，很多制度都需要結(jié)合實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整和增強(qiáng)，而傳統(tǒng)的預(yù)算管理手段在實(shí)踐應(yīng)用過程中可能會(huì)更加關(guān)注短期效應(yīng)，雖然他們能夠在短時(shí)間內(nèi)獲得收益，卻無法帶動(dòng)企業(yè)的長(zhǎng)久發(fā)展，倘若房地產(chǎn)企業(yè)將年度預(yù)算看成是一個(gè)完整的周期，但是這個(gè)過程的開發(fā)時(shí)間比較長(zhǎng)，成本支出情況產(chǎn)生的變化，因此在房地產(chǎn)企業(yè)制定預(yù)算目標(biāo)和方案時(shí)就需要將整個(gè)項(xiàng)目作為目標(biāo)，讓責(zé)任得到落實(shí)。

（二）加強(qiáng)對(duì)接及預(yù)算聯(lián)系

首先要明確房地產(chǎn)企業(yè)中的業(yè)務(wù)預(yù)算和專門決策預(yù)算是財(cái)務(wù)預(yù)算的基礎(chǔ)和前提，在房地產(chǎn)開發(fā)公司發(fā)展過程中，業(yè)務(wù)預(yù)算以及專業(yè)決策預(yù)算經(jīng)常會(huì)對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算的編制造成影響，同時(shí)也是財(cái)務(wù)預(yù)算編制過程中的基礎(chǔ)參考和前提，項(xiàng)目公司往往會(huì)根據(jù)自身的開發(fā)項(xiàng)目所處的開發(fā)進(jìn)度、環(huán)境，綜合項(xiàng)目前期開發(fā)部門、設(shè)計(jì)部門、工程部門以及市場(chǎng)營(yíng)銷策劃部門等多個(gè)部門的意見展開詳細(xì)的討論活動(dòng)，向上級(jí)集團(tuán)或者投資方匯報(bào)未來一段時(shí)間內(nèi)的開發(fā)任務(wù)，包括房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)面積，竣工面積，預(yù)售面積等不同的指標(biāo)，這些指標(biāo)都需要認(rèn)真得到落實(shí)，使其責(zé)任更加明確，在項(xiàng)目推進(jìn)過程中需要將明確指標(biāo)落實(shí)分配至給業(yè)務(wù)部門，讓各部門的領(lǐng)導(dǎo)以及員工都能夠參與其中，配合預(yù)算的開展。

財(cái)務(wù)預(yù)算的編制是房地產(chǎn)企業(yè)中財(cái)務(wù)工作人員不可推卸的責(zé)任，在當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，應(yīng)將財(cái)務(wù)預(yù)算作為影響房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)成果和發(fā)展前景的關(guān)鍵內(nèi)容，促使全面預(yù)算管理工作開展更加順利。

其次要理解財(cái)務(wù)預(yù)算在房地產(chǎn)企業(yè)中的重要作用，它能夠更好地實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)預(yù)算和專門決策預(yù)算的綜合分析和應(yīng)用，財(cái)務(wù)預(yù)算經(jīng)常要統(tǒng)籌業(yè)務(wù)預(yù)算以及專門決策預(yù)算等不同方面的內(nèi)容和結(jié)果，將其翻譯成和實(shí)際情況更加匹配的財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)，獲得相對(duì)來說更加真實(shí)可行的對(duì)于企業(yè)自身發(fā)展有著指導(dǎo)價(jià)值的財(cái)務(wù)指標(biāo)，這個(gè)過程中經(jīng)常會(huì)有多年編制預(yù)算的工作經(jīng)驗(yàn)。應(yīng)了解整個(gè)企業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)流程的相關(guān)任務(wù)，由財(cái)務(wù)部門匯總業(yè)務(wù)預(yù)算以及專門決策預(yù)算中所需要用到的各類型數(shù)據(jù)，主要包括項(xiàng)目開發(fā)成本，支出金額以及銷售費(fèi)用，管理費(fèi)用，人工工資等多方面的金額，將這些數(shù)據(jù)信息作為編制企業(yè)預(yù)算報(bào)表的相關(guān)參考，如果發(fā)現(xiàn)存在著模棱兩可、模糊不清的數(shù)據(jù)信息，則需要和相關(guān)業(yè)務(wù)部門的工作人員展開深入詳細(xì)的溝通和聯(lián)系，絕對(duì)不能在其中出現(xiàn)偏差，防止預(yù)算的編制結(jié)果不理想，而對(duì)最終的預(yù)算管理成效造成限制[1]。

另外是要理解不同的預(yù)算之間存在著緊密關(guān)聯(lián)，并且相輔相成。全面預(yù)算管理對(duì)接小組的成立對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展至關(guān)重要，企業(yè)中的業(yè)務(wù)預(yù)算以及專門決策預(yù)算可以說成是財(cái)務(wù)預(yù)算的基礎(chǔ)，但是財(cái)務(wù)預(yù)算又會(huì)覆蓋到業(yè)務(wù)預(yù)算以及專門決策預(yù)算中的相關(guān)內(nèi)容，這三者之間存在著緊密關(guān)聯(lián)。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)中負(fù)責(zé)全面預(yù)算編制以及管理工作的人員能夠不斷提高自身的專業(yè)能力，學(xué)習(xí)全面預(yù)算管理過程中一些先進(jìn)方法和技術(shù)，對(duì)自己提出更加嚴(yán)格的要求，規(guī)范自身的行為，保障實(shí)際成果。

顯然，在房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的過程中有必要成立全面預(yù)算管理的對(duì)接小組來負(fù)責(zé)相對(duì)應(yīng)的工作，為全面預(yù)算管理工作的實(shí)施提供相應(yīng)的保障，在全面預(yù)算管理過程中獲得更好的成效。

（三）強(qiáng)化預(yù)算管理執(zhí)行的監(jiān)督

伴隨著時(shí)代的進(jìn)步和社會(huì)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境已經(jīng)更加激烈，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)提出了更高的要求，如果房地產(chǎn)企業(yè)想要在這樣的環(huán)境下穩(wěn)定發(fā)展，就需要進(jìn)一步提高全面預(yù)算管理的執(zhí)行力度，保證全面預(yù)算管理得到有效落實(shí)。如果說房地產(chǎn)企業(yè)中的全面預(yù)算管理模式過于形式化和表面化，必然會(huì)導(dǎo)致企業(yè)自身陷入困難境地，因此對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，務(wù)必要保證預(yù)算管理高質(zhì)量完成，但同時(shí)監(jiān)督以及管理是落實(shí)房地產(chǎn)全面預(yù)算管理效果，保證其順利執(zhí)行的關(guān)鍵。要求在全面預(yù)算管理過程中深入細(xì)化地開展工作，將審批權(quán)力交給相應(yīng)部門，保證預(yù)算管理的動(dòng)態(tài)性和持續(xù)性得到增強(qiáng)，也可以讓預(yù)算管理工作的落實(shí)成效得到保障[2]。

（四）健全績(jī)效考核及激勵(lì)機(jī)制

涉及房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算考核，就需要綜合考慮績(jī)效指標(biāo)的完成度，房地產(chǎn)企業(yè)可以將它們關(guān)鍵的績(jī)效指標(biāo)按照不同部門的情況展開分析，并綜合考慮全面預(yù)算管理的實(shí)踐情況，尤其需要將房地產(chǎn)企業(yè)中的業(yè)績(jī)劃分成財(cái)務(wù)、客戶以及經(jīng)營(yíng)成果等不同環(huán)節(jié)，將這些指標(biāo)進(jìn)行深入細(xì)致的劃分，安排到不同的部門中讓相關(guān)人員參考。要建立形成完善的企業(yè)激勵(lì)健全的體制，使企業(yè)中的員工參與到全面預(yù)算管理過程中，主動(dòng)完成相對(duì)應(yīng)的工作內(nèi)容和任務(wù)，從而幫助房地產(chǎn)企業(yè)獲得相對(duì)更高的經(jīng)濟(jì)利益，促進(jìn)整體員工業(yè)務(wù)能力的持續(xù)性提升。比如說在房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)環(huán)節(jié)，預(yù)算管理委員會(huì)可以將年初或者項(xiàng)目初期制定的績(jī)效指標(biāo)進(jìn)行完善，使之分配到不同的部門，對(duì)各部門的完成情況進(jìn)行不定期的檢查和探索，也能對(duì)其中指標(biāo)完成度相對(duì)較好的部門提供經(jīng)濟(jì)獎(jiǎng)勵(lì)。

當(dāng)然，預(yù)算委員會(huì)還可以針對(duì)這些部門在項(xiàng)目推進(jìn)過程中獲得的結(jié)果進(jìn)行表彰，向企業(yè)中所有的員工詳細(xì)說明獎(jiǎng)勵(lì)制度中的各項(xiàng)細(xì)則和安排，讓企業(yè)中所有的員工都能夠真正了解和掌握全面預(yù)算管理中的激勵(lì)考核辦法，在該工作中付出更多的努力和探索，讓員工更好地完成預(yù)算管理任務(wù)[3]。

五、結(jié)束語

總而言之，在房地產(chǎn)企業(yè)中的全面預(yù)算管理是企業(yè)實(shí)現(xiàn)綜合治理目標(biāo)和要求的關(guān)鍵途徑也是重要的組成內(nèi)容，房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理有著綜合性特點(diǎn)，在企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展過程中扮演著重要的角色，企業(yè)需要將自身的特點(diǎn)作為依托和根據(jù)，構(gòu)建和企業(yè)自身發(fā)展更加匹配的全面預(yù)算管理體系，從而幫助房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)，并對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)中的各項(xiàng)資源進(jìn)行整合，讓企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益得到順利提升，推動(dòng)企業(yè)進(jìn)步。