祝九勝：萬科隱約看到了一些機(jī)會

王艷玲　邱墨山　陳鏡安

繼獲銀行千億授信、報(bào)送儲架式發(fā)行計(jì)劃，萬科的股權(quán)再融資也即將落地。

12月16日，萬科2022年第一次臨時(shí)股東大會上，總裁祝九勝表示，“曙光已經(jīng)出現(xiàn)，萬科也隱隱約約看到了一些機(jī)會”。

本次會議主要審議《關(guān)于提請股東大會授權(quán)發(fā)行直接債務(wù)融資工具》與《關(guān)于提請股東大會給予董事會發(fā)行公司股份之一般性授權(quán)》的議案。這兩個(gè)議案均為融資議案，第一個(gè)議案是公司董事會向股東大會申請新增不超過人民幣500億元的發(fā)行直接債務(wù)融資工具的授權(quán)；第二個(gè)議案經(jīng)股東提議，向股東大會申請批準(zhǔn)配發(fā)或有條件或無條件同意配發(fā)新股數(shù)量不得超過公司已發(fā)行的A/H股數(shù)量的20%。

12月19日晚，萬科發(fā)布公告，根據(jù)市場情況和公司需要，制定了以新股配售方式、向非關(guān)連人士發(fā)行境外上市外資股（H股）的方案。

“看到微光變成曙光”

在12月16日的會議上，萬科總裁祝九勝表示，政策上給房企融資開了一個(gè)窗口，萬科向股東大會提交了申請股權(quán)融資授權(quán)的議案，主要基于三方面考慮。

其一，萬科進(jìn)行股權(quán)融資是要優(yōu)化公司的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，同時(shí)還要降低融資成本。一家公司要發(fā)展下去，既需要股權(quán)資金，也需要債權(quán)資金，這兩者要形成合適的比例才能形成比較好的資債結(jié)構(gòu)。

“我個(gè)人經(jīng)常喜歡把它比作泡茶的過程，茶葉就相當(dāng)于股權(quán)資金，水相當(dāng)于債權(quán)資金，茶水要合適的話，這兩者比例關(guān)系一定要調(diào)好。有時(shí)候茶多了就得加水，水多了就得加茶”。

從融資成本看，只有股權(quán)性占比提升，負(fù)債率才能降下來，債權(quán)性融資成本也會降下來，融資成本也會形成一個(gè)低走態(tài)勢。

其二，政策上開了這么一個(gè)窗口，體現(xiàn)了監(jiān)管部門對整個(gè)行業(yè)的呵護(hù)與支持，加上大股東深鐵集團(tuán)也非常支持，讓提案能這么快出來。當(dāng)然，從根本上考慮，還是進(jìn)行股權(quán)性融資對公司和股東的長遠(yuǎn)利益有利。

其三，目前行業(yè)處在底部，但曙光已經(jīng)出現(xiàn)，萬科也隱隱約約看到了一些機(jī)會。

他說，“就像之前郁亮主席跟大家匯報(bào)的，行業(yè)再艱難，我們都要看到一絲微光，微光所在就是萬科要努力前往的方向”。“今天萬科看到這個(gè)微光變成曙光，這中間一定會有一些機(jī)會。這次授權(quán)經(jīng)過股東大會支持表決通過，萬科也會相機(jī)在授權(quán)范圍內(nèi)做后續(xù)安排”。

至于融資資金的用途，祝九勝表示，第一肯定是保證合規(guī)；第二，根據(jù)公司實(shí)際發(fā)展需要來安排。萬科一直強(qiáng)調(diào)公司是開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)并重，這三類業(yè)務(wù)機(jī)會公司都會關(guān)注。從實(shí)際操作層面來講，目前補(bǔ)充開發(fā)業(yè)務(wù)這塊機(jī)會的概率可能高一點(diǎn)，這也是一個(gè)相機(jī)而行的過程。

董事會秘書朱旭也表示，“重新開放房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資對萬科有很好的機(jī)會，希望抓住這個(gè)政策的窗口期”。

會議上，萬科第一大股東深鐵總經(jīng)理兼萬科非執(zhí)董黃力平表示，“市場是靈敏而且充分的，暫時(shí)的股價(jià)波動(dòng)不會影響深圳地鐵對萬科長期投資價(jià)值的判斷”。

他認(rèn)為，在當(dāng)前時(shí)點(diǎn)，開展股權(quán)融資有利于萬科抓住面向未來的發(fā)展機(jī)遇，帶來更好的發(fā)展，所以深圳地鐵支持萬科把握當(dāng)前政策窗口期，以實(shí)際行動(dòng)來支持房地產(chǎn)整個(gè)市場的平穩(wěn)和健康發(fā)展，提振整個(gè)市場的信心。

興業(yè)證券研報(bào)顯示，萬科A財(cái)務(wù)、資金狀況穩(wěn)健，三道紅線持續(xù)達(dá)標(biāo)。截至12月2日，2022年共發(fā)行債券238.9億元，加權(quán)平均融資成本3.13%，融資優(yōu)勢明顯。

融資資金大概率用于開發(fā)業(yè)務(wù)

12月19日晚，萬科發(fā)布公告，公司2022年第一次臨時(shí)股東大會（以下簡稱“臨時(shí)股東大會”）已審議通過《關(guān)于提請股東大會給予董事會發(fā)行公司股份之一般性授權(quán)的議案》（以下簡稱《議案》），董事會在股東大會授權(quán)范圍內(nèi)，根據(jù)市場情況和公司需要，制定了以新股配售方式、向非關(guān)連人士發(fā)行境外上市外資股（H股）的方案。

郁亮在臨時(shí)股東大會上感嘆，“行業(yè)很多年沒有發(fā)行股票了，現(xiàn)在也終于可以了。”南都灣財(cái)社記者留意到，萬科上一次股權(quán)融資還發(fā)生在2020年6月，至今兩年未發(fā)行新股。

據(jù)臨時(shí)股東大會文件，發(fā)行新股數(shù)量不得超過《議案》通過之日萬科已發(fā)行的H股數(shù)量的20%。最新公告中，萬科提醒，本次發(fā)行尚需獲得相關(guān)監(jiān)管機(jī)構(gòu)的核準(zhǔn)批復(fù)。

具體如何使用，“萬科一直強(qiáng)調(diào)公司是開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)并重，這三類業(yè)務(wù)機(jī)會公司都會關(guān)注。從實(shí)際操作層面來講，目前補(bǔ)充開發(fā)業(yè)務(wù)這塊機(jī)會的概率可能高一點(diǎn)，這也是一個(gè)相機(jī)而行的過程”，祝九勝說。

與此同時(shí)，房地產(chǎn)股票市場在不斷波動(dòng)。12月20日，雅居樂、旭輝相繼發(fā)布配股公告，內(nèi)房股集體大跌，雅居樂報(bào)收每股2.32港元，跌17.44%；旭輝控股報(bào)每股1.11港元，跌15%；寶龍地產(chǎn)、港龍中國地產(chǎn)等跌超9%，新城發(fā)展、中梁控股跌超8%。有業(yè)內(nèi)人士指出，盡管近期房地產(chǎn)相關(guān)股票波動(dòng)性較大，從短線來看，企業(yè)大規(guī)模配股一般而言會利空股市。長期來看，房企資金將會更加充裕，長線利好。

機(jī)構(gòu)看好萬科銷售回暖

11月以來，國家層面連發(fā)“三箭”，打通房企信貸、債券、股權(quán)三個(gè)融資渠道，為市場注入“強(qiáng)心劑”。一連串政策刺激之下，多家房企資金面得到改善。作為“民企之光”的萬科也積極響應(yīng)政策，在本次擬增發(fā)H股以前，已在信貸融資、債券融資方面采取行動(dòng)并取得一定成果。

11月8日，中國銀行間市場交易商協(xié)會宣布“第二支箭”延期擴(kuò)容，支持2500億包括房企在內(nèi)的民營企業(yè)債券融資。兩周后（11月22日），萬科便向交易商協(xié)會表達(dá)了280億元儲架式注冊發(fā)行意向，將待履行內(nèi)部股東大會決策程序后正式報(bào)送。臨時(shí)股東大會中，《關(guān)于提請股東大會授權(quán)發(fā)行直接債務(wù)融資工具的議案》已審議通過，萬科獲得新增不超過500億元的發(fā)行直接債務(wù)融資工具的授權(quán)，募資用途包括長租公寓、物流地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園、養(yǎng)老公寓等募投項(xiàng)目。

11月11日，中國人民銀行與銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布的“金融16條”內(nèi)部文件流出，同月23日得到官宣。此政策一出，多家銀行積極響應(yīng)，為房企授信。經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，目前有60余家銀行授信，100多家房企獲得授信，總額度約4萬億。據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)，從授信額度來看，綠城獲4000億元位于榜首；萬科獲超3000億元。從授信銀行數(shù)量來看，萬科最受銀行青睞，共獲14家銀行授信。

郁亮曾在臨時(shí)股東大會上表示，政策面向好的力度、廣度均超出了預(yù)期，政策不止“三支箭”，還有內(nèi)保外貸這“第四支箭”解決美元債問題，四箭齊發(fā)。另外還有舉措在路上，政策面已經(jīng)有了很大變化，對行業(yè)未來發(fā)展注入活力。

華泰證券最新研報(bào)指出，在三支箭加持下，萬科在拿地方面也更為主動(dòng)，2022年1-9月，萬科拿地強(qiáng)度約為19.7%，而10-11月兩月拿了總價(jià)205億元的土地，投資強(qiáng)度提升至32.7%，并且全為開發(fā)項(xiàng)目。

華泰證券認(rèn)為，萬科重新加大拿地強(qiáng)度，并且在融資端有望再獲支持，看好明年萬科銷售逐步回暖，公司銷售的復(fù)蘇彈性。