房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策階段問(wèn)題分析

張樹捷

（中交房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司，北京100088）

1 引言

房地產(chǎn)項(xiàng)目具有投資數(shù)額大、建設(shè)周期長(zhǎng)、資金周轉(zhuǎn)慢以及變現(xiàn)能力差等特點(diǎn)，房地產(chǎn)投資過(guò)程是一種對(duì)未來(lái)需求進(jìn)行預(yù)測(cè)，決策落地后在較長(zhǎng)周期生產(chǎn)產(chǎn)品并交付的過(guò)程，要想實(shí)現(xiàn)投入與產(chǎn)出之間的良性循環(huán)，取得較好的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益，項(xiàng)目全周期各階段應(yīng)得到優(yōu)化管控，其中，投資決策階段對(duì)項(xiàng)目的影響最大。

決策階段面臨房地產(chǎn)投資的諸多風(fēng)險(xiǎn)，分為兩個(gè)方面：第一，外部方面，包括貨幣政策、銷售政策、土地供給、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)等宏觀環(huán)境因素；第二，內(nèi)部方面，包括企業(yè)的資本實(shí)力、發(fā)展規(guī)劃、管理制度、決策授權(quán)、業(yè)態(tài)布局及市場(chǎng)洞察力等企業(yè)自身微觀因素。本文結(jié)合企業(yè)在投資決策階段存在的問(wèn)題，對(duì)項(xiàng)目投資帶來(lái)的虧損風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行探討。

2 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策階段存在的問(wèn)題

2.1 戰(zhàn)略規(guī)劃理想化及執(zhí)行僵化

戰(zhàn)略規(guī)劃是企業(yè)制定的總體發(fā)展方向，具有指引性、長(zhǎng)期性特征。首先，戰(zhàn)略規(guī)劃制定過(guò)于理想化或?qū)π袠I(yè)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)出現(xiàn)偏差時(shí)，就會(huì)產(chǎn)生管理誤導(dǎo)，給企業(yè)投資帶來(lái)較大風(fēng)險(xiǎn)；其次，戰(zhàn)略的長(zhǎng)期性決定企業(yè)無(wú)法依靠個(gè)別投資行為及架構(gòu)調(diào)整快速兌現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的長(zhǎng)周期性也決定企業(yè)難以快速實(shí)現(xiàn)預(yù)期經(jīng)濟(jì)利益，而且房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金消耗量大，容錯(cuò)代價(jià)高昂；再次，戰(zhàn)略規(guī)劃執(zhí)行具有滯后性，行業(yè)、市場(chǎng)發(fā)展及政策瞬息萬(wàn)變，戰(zhàn)略規(guī)劃從調(diào)研、擬定到發(fā)布、執(zhí)行有較長(zhǎng)時(shí)間周期，無(wú)法準(zhǔn)確跟上市場(chǎng)發(fā)展變化；最后，重點(diǎn)戰(zhàn)略項(xiàng)目未必兼具社會(huì)效益及經(jīng)濟(jì)效益，容易出現(xiàn)不同效益上的蹺蹺板效應(yīng)。

2.2 投資經(jīng)濟(jì)分析存在湊指標(biāo)問(wèn)題

雖然很多房企基于內(nèi)部投資管控要求、審計(jì)要求等，制定了相關(guān)的投資制度及審批規(guī)則，設(shè)定了項(xiàng)目投資強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，如銷售凈利率、資本金內(nèi)部收益率、現(xiàn)金流回正時(shí)間等，然而企業(yè)與外部同行，企業(yè)內(nèi)部各區(qū)域、各城市團(tuán)隊(duì)存在投資競(jìng)爭(zhēng)的情況，存在為了追求項(xiàng)目落地而主觀調(diào)整投資測(cè)算數(shù)據(jù)的情況，即湊指標(biāo)。對(duì)某些影響經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的敏感性因素進(jìn)行調(diào)整，如提高銷售價(jià)格、降低成本預(yù)期等，從而使項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)滿足強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，一旦項(xiàng)目如期落地，就為虧損埋下了伏筆。

2.3 投資沉淀資金的商辦或產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目

行業(yè)經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，很多房企不同程度地投資了一些商業(yè)、辦公類項(xiàng)目。商業(yè)項(xiàng)目既要求具有很強(qiáng)的區(qū)位屬性，又要求長(zhǎng)期的商業(yè)培育，經(jīng)營(yíng)得好可獲得良好的現(xiàn)金流，也可以作為公司的信用資產(chǎn)，但區(qū)位或經(jīng)營(yíng)不好時(shí)，極易出現(xiàn)租不上價(jià)、空置率高的情況，且往往在企業(yè)需要將其變現(xiàn)時(shí)，或者難以及時(shí)出售，或者資產(chǎn)價(jià)值折損嚴(yán)重。辦公項(xiàng)目既受制于商改住、最小分割面積等政策，又受到交易金額大、市場(chǎng)受眾小和經(jīng)濟(jì)環(huán)境等因素影響，去化速度慢、項(xiàng)目盈利難。同樣，近年來(lái)，各種特色產(chǎn)業(yè)園、特色小鎮(zhèn)興起，一些企業(yè)也涉足其中，這種需要組建專業(yè)團(tuán)隊(duì)開發(fā)、運(yùn)營(yíng)及維護(hù)的大宗資產(chǎn)項(xiàng)目，存在前期投資大、企業(yè)招商難、運(yùn)營(yíng)成本高、回款變現(xiàn)難的問(wèn)題。如果再考慮資金成本，上述商辦、產(chǎn)業(yè)類項(xiàng)目多數(shù)難以盈利，且沉淀了大量資金。

2.4 強(qiáng)排設(shè)計(jì)方案誤差大、落地性差

此前，房企在可研階段做強(qiáng)排設(shè)計(jì)的并不多，之后土地拍賣競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈，各企業(yè)對(duì)投資估算精度的要求越來(lái)越高，投資階段的方案強(qiáng)排幾乎成為行業(yè)標(biāo)配。但近年來(lái)房企追求快周轉(zhuǎn)模式，獲取土地后希望盡快開展方案報(bào)批報(bào)建，投資階段強(qiáng)排方案的深度不足，轉(zhuǎn)化為設(shè)計(jì)方案的周期長(zhǎng)，已難以滿足現(xiàn)實(shí)需求。此外，強(qiáng)排方案屬于方案的粗略排布，與最終落地方案指標(biāo)誤差大，直接影響了項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算的取值精確度，甚至使得部分不應(yīng)通過(guò)審批的項(xiàng)目順利落地開發(fā)。

2.5 對(duì)市場(chǎng)認(rèn)識(shí)不足，研判誤差偏大

眾所周知，產(chǎn)品的銷售價(jià)格是典型的敏感性因素，對(duì)于項(xiàng)目的盈虧至關(guān)重要。在投資估算階段，項(xiàng)目上報(bào)時(shí)出于功利、業(yè)績(jī)需求驅(qū)動(dòng)，跟進(jìn)團(tuán)隊(duì)容易對(duì)投資區(qū)域的市場(chǎng)偏于樂(lè)觀，包括對(duì)于產(chǎn)品的定價(jià)偏高、預(yù)估去化速度偏快，而對(duì)開發(fā)經(jīng)營(yíng)成本如建安費(fèi)用、期間費(fèi)用預(yù)估不足。然而，市場(chǎng)是客觀、多變的，一旦投資階段高估冒進(jìn)，項(xiàng)目落地后極易導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)虧損[1]。

2.6 超額授權(quán)幅度較大

在行業(yè)利潤(rùn)被攤薄的今天，各地獲取土地出現(xiàn)超額利潤(rùn)的案例逐漸減少。很多擬投項(xiàng)目幾乎是推高溢價(jià)率后，經(jīng)濟(jì)指標(biāo)緊貼企業(yè)的強(qiáng)制性投資紅線申報(bào)上會(huì)。通過(guò)審批后，公司一般按測(cè)算溢價(jià)率給予授權(quán)舉牌上限價(jià)格，以期盡可能在上限價(jià)格之內(nèi)順利獲取土地。而土拍競(jìng)爭(zhēng)激烈時(shí)，在價(jià)高者得的規(guī)則下，授權(quán)上限價(jià)格經(jīng)常被人一躍而過(guò)，難以競(jìng)買得到。繼續(xù)舉牌就需要臨時(shí)獲得公司的二次授權(quán)，這種二次授權(quán)其實(shí)就是超額授權(quán)。另外，大幅擠壓擬投項(xiàng)目利潤(rùn)紅線，一次性給予過(guò)高的授權(quán)上限價(jià)格也是超額授權(quán)。超額授權(quán)本質(zhì)上是透支了項(xiàng)目未來(lái)的盈利空間，因此，超額授權(quán)給得越多，項(xiàng)目落地后，預(yù)期盈利能力下降得就越多，甚至出現(xiàn)土地成交即虧損。

2.7 合作開發(fā)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)

近年來(lái)，房企合作開發(fā)項(xiàng)目已成行業(yè)慣例，以此降低土地購(gòu)置資金門檻及風(fēng)險(xiǎn)。而暴雷房企參與的合作開發(fā)項(xiàng)目更容易出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)資金困局。例如，在建項(xiàng)目中，暴雷房企無(wú)法按照自身股比對(duì)等出資、對(duì)等擔(dān)保，導(dǎo)致合作項(xiàng)目資金或融資困難，容易造成項(xiàng)目無(wú)法順利建設(shè)、交付，進(jìn)而造成房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈的資金支付僵局，涉訴賠付增多，對(duì)項(xiàng)目投資構(gòu)成較大風(fēng)險(xiǎn)。

3 投資決策階段問(wèn)題的改進(jìn)建議及措施

投資決策階段進(jìn)行項(xiàng)目投資研判，是跟政策、市場(chǎng)、潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)行的多維度博弈。在市場(chǎng)向好的情況下，通過(guò)市場(chǎng)價(jià)格的上行，可以逐步消化很多投資決策階段的問(wèn)題，但如果市場(chǎng)是平行甚至下行時(shí)，一些投資決策問(wèn)題就容易暴露出來(lái)，無(wú)法消化，導(dǎo)致虧損發(fā)生。因此，本文結(jié)合實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，在此就項(xiàng)目投資決策階段存在的問(wèn)題提出優(yōu)化建議，以期從投資前期避免潛在的投資風(fēng)險(xiǎn)及經(jīng)營(yíng)虧損。

3.1 堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)效益優(yōu)先原則，確保戰(zhàn)略靈活性

2021年對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)是不平凡的一年，業(yè)內(nèi)數(shù)家知名百?gòu)?qiáng)房企因?yàn)槭袌?chǎng)、政策因素，銷售回款大幅減少，企業(yè)現(xiàn)金流捉襟見肘，出現(xiàn)多起債務(wù)暴雷、降薪裁員事件，因此，當(dāng)前已不允許房企不計(jì)代價(jià)地?cái)U(kuò)張。第一，房企投資戰(zhàn)略應(yīng)當(dāng)回歸企業(yè)價(jià)值創(chuàng)造的本質(zhì)，保障現(xiàn)金流穩(wěn)定、充裕，而不是為了追求某一特定的戰(zhàn)略目標(biāo)，犧牲階段性的資金效率和項(xiàng)目的盈利能力；第二，戰(zhàn)略應(yīng)具有靈活性，結(jié)合市場(chǎng)及政策變化及時(shí)糾偏、及時(shí)調(diào)整，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，避免戰(zhàn)略僵化執(zhí)行；第三，戰(zhàn)略目標(biāo)要避免過(guò)于宏觀、空洞、模糊，缺乏指引性，實(shí)踐中應(yīng)縮小戰(zhàn)略目標(biāo)范圍；第四，房企在追求經(jīng)營(yíng)多元化戰(zhàn)略時(shí)，尤其注意跨界投資、跨界經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)；第五，每一個(gè)項(xiàng)目投資應(yīng)嚴(yán)格遵循經(jīng)濟(jì)效益絕對(duì)優(yōu)先的原則，在滿足經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的前提下，再考慮戰(zhàn)略遠(yuǎn)期利益。

3.2 明確并細(xì)化商辦或產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的進(jìn)出標(biāo)準(zhǔn)

①在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境下，作為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)重要推動(dòng)力的房地產(chǎn)、基建行業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)乏力，各類資產(chǎn)收益率下行，很多房企以戰(zhàn)略收縮為主，沉淀資金類項(xiàng)目應(yīng)盡量采取風(fēng)險(xiǎn)回避的原則。

②投資管理辦法應(yīng)細(xì)化商辦、產(chǎn)業(yè)類項(xiàng)目投資標(biāo)準(zhǔn)。首先，商辦類項(xiàng)目的投資應(yīng)重點(diǎn)篩選投資必要性強(qiáng)、經(jīng)濟(jì)可行性好的項(xiàng)目。其次，商辦、產(chǎn)業(yè)類項(xiàng)目投資標(biāo)準(zhǔn)不能局限于利潤(rùn)率、經(jīng)營(yíng)成本收益比等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，為控制投資風(fēng)險(xiǎn)，標(biāo)準(zhǔn)要細(xì)化、要豐富，涵蓋如限定區(qū)域區(qū)位、控制規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)、限制投資總額、積蓄商業(yè)資源、明確財(cái)稅政策和產(chǎn)業(yè)政策等標(biāo)準(zhǔn)。最后，商辦、產(chǎn)業(yè)類項(xiàng)目應(yīng)分類明確投資標(biāo)準(zhǔn)。例如，是單獨(dú)完成一個(gè)商辦、產(chǎn)業(yè)類項(xiàng)目，還是搭配住宅用地一并開發(fā)；若搭配住宅用地一并獲取，是遵循項(xiàng)目整體指標(biāo)要求還是各自業(yè)態(tài)指標(biāo)要求；明確商辦、產(chǎn)業(yè)類項(xiàng)目可研階段產(chǎn)品定價(jià)遵循何種原則、標(biāo)準(zhǔn)。

③更重要的是要明確退出標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于非長(zhǎng)期自持經(jīng)營(yíng)的商辦、產(chǎn)業(yè)類項(xiàng)目，一是明確退出的前提條件，包括所在區(qū)域、項(xiàng)目規(guī)模、項(xiàng)目類型、交付運(yùn)營(yíng)周期、經(jīng)營(yíng)效益等，符合條件即可考慮退出方案；二是明確項(xiàng)目的變現(xiàn)下限，是以微盈利為準(zhǔn)（明確盈利水平），還是以保成本為準(zhǔn)（明確成本的認(rèn)定范圍），甚至是以成本折價(jià)退出為準(zhǔn)，必須予以明確。否則，退出標(biāo)準(zhǔn)不明確容易導(dǎo)致業(yè)務(wù)部門在實(shí)踐中缺乏出售依據(jù)，難以具體執(zhí)行，對(duì)變現(xiàn)方案猶豫不定、反復(fù)修改，浪費(fèi)處置時(shí)機(jī)，導(dǎo)致資產(chǎn)沉淀。

3.3 多部門聯(lián)動(dòng)做好方案設(shè)計(jì)的正反饋

項(xiàng)目策劃及方案設(shè)計(jì)決定著項(xiàng)目的品質(zhì)定位、建筑標(biāo)準(zhǔn)、投資成本、去化速度等方面，對(duì)項(xiàng)目盈虧有重要影響。投資可研階段，營(yíng)銷、成本、設(shè)計(jì)、投資等各專業(yè)條線聯(lián)動(dòng)做足項(xiàng)目定位及方案設(shè)計(jì)工作，對(duì)降低投資風(fēng)險(xiǎn)至關(guān)重要。

①做好可研階段項(xiàng)目定位。在可研階段，營(yíng)銷部門結(jié)合跟進(jìn)地塊的規(guī)劃條件、區(qū)位、市場(chǎng)、客群等因素進(jìn)行綜合研判，準(zhǔn)確給出擬投資地塊適宜的項(xiàng)目定位、產(chǎn)品定位、客群定位及價(jià)格定位。

②增加方案設(shè)計(jì)深度。為提高投資估算時(shí)方案指標(biāo)取值精準(zhǔn)度，加快土地獲取后方案迅速深化、落地，設(shè)計(jì)部門應(yīng)根據(jù)營(yíng)銷部門的項(xiàng)目定位成果，結(jié)合規(guī)劃條件、掛牌要求、現(xiàn)場(chǎng)踏勘等，加大設(shè)計(jì)深度，設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)要與項(xiàng)目定位相適應(yīng)，不能一味追求高、新、美和多余功能，把技術(shù)和經(jīng)濟(jì)有機(jī)結(jié)合，重點(diǎn)關(guān)注方案成果中的建筑布局、風(fēng)格以及戶型實(shí)用性、種類、大小、戶配比例等，細(xì)化設(shè)計(jì)配置標(biāo)準(zhǔn)，切合市場(chǎng)需求。

③方案成果的正反饋。首先，設(shè)計(jì)部門應(yīng)將設(shè)計(jì)成果及時(shí)反饋至營(yíng)銷部門，從市場(chǎng)、受眾、貨值等角度進(jìn)行正反饋溝通及修正；其次，設(shè)計(jì)成果應(yīng)及時(shí)反饋至成本部門，從預(yù)算角度，評(píng)估方案可能帶來(lái)造價(jià)偏高的技術(shù)點(diǎn)；最后，設(shè)計(jì)方案應(yīng)進(jìn)行多方案比較分析，注意建筑平面布局、上下疊放、面寬利用、路網(wǎng)入口的科學(xué)性、合理性。決策前，大深度方案設(shè)計(jì)旨在于項(xiàng)目投資前規(guī)避可能存在的“技術(shù)硬傷”問(wèn)題，以求獲得最優(yōu)定位及方案成果。

3.4 客觀研究并描述市場(chǎng)，適當(dāng)設(shè)定市場(chǎng)預(yù)期

營(yíng)銷部門對(duì)其負(fù)責(zé)的區(qū)域城市應(yīng)建立市場(chǎng)運(yùn)行平臺(tái)，對(duì)市場(chǎng)量?jī)r(jià)走勢(shì)有較好的敏感度和洞察力。首先，可研階段應(yīng)充分調(diào)研投資地塊周邊的市場(chǎng)行情，調(diào)研競(jìng)品項(xiàng)目銷售數(shù)據(jù)，結(jié)合當(dāng)前批售政策及市場(chǎng)行情，審慎給出市場(chǎng)預(yù)期；其次，在投資管理制度中，應(yīng)限定預(yù)期增幅上限范圍，超出上限，上報(bào)團(tuán)隊(duì)時(shí)應(yīng)給出充足的支撐和依據(jù)，并將超限業(yè)績(jī)風(fēng)險(xiǎn)納入項(xiàng)目上報(bào)團(tuán)隊(duì)的考核范圍，減少主觀因素對(duì)投資研判的影響[2]。

3.5 靜態(tài)、動(dòng)態(tài)指標(biāo)兼顧，側(cè)重靜態(tài)指標(biāo)

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)指標(biāo)包括靜態(tài)類指標(biāo)，如銷售凈利率、成本凈利率、靜態(tài)回收期等，也包括動(dòng)態(tài)類指標(biāo)，如內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值、動(dòng)態(tài)回收期等[3]。動(dòng)態(tài)指標(biāo)雖然考慮了資金的時(shí)間價(jià)值，但在實(shí)踐中也更容易被人為地通過(guò)調(diào)整銷售、建設(shè)、借貸類資金的流入、流出節(jié)奏來(lái)明顯改變結(jié)果值。相對(duì)于動(dòng)態(tài)指標(biāo)，靜態(tài)指標(biāo)在銷售價(jià)格、成本、進(jìn)度不變的情況下，對(duì)于上述資金的節(jié)奏調(diào)整，結(jié)果值變化相對(duì)鈍化。因此，為避免人為干擾，投資決策研判中，在兼顧動(dòng)態(tài)指標(biāo)的情況下，更應(yīng)注重靜態(tài)指標(biāo)。

3.6 加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)分析

在投資決策階段，可研報(bào)告中必須進(jìn)行項(xiàng)目潛在風(fēng)險(xiǎn)分析，不能流于形式，分析內(nèi)容應(yīng)表格化、具體化，包括但不限于水電氣暖等大市政條件、地上附著物、周邊遮擋、水氣噪聲污染、陵園墓地等。此外，要關(guān)注市場(chǎng)情況及潛在競(jìng)爭(zhēng)、商辦配比情況、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件對(duì)方案排布的不利影響等。風(fēng)險(xiǎn)分析前置化，有助于深化對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的掌握，全面、充分、科學(xué)地進(jìn)行投資決策。

3.7 調(diào)整項(xiàng)目合作機(jī)制

房企尋求合作時(shí)首先應(yīng)及時(shí)關(guān)注行業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)，建立房企經(jīng)營(yíng)狀況動(dòng)態(tài)分析平臺(tái)，注重與經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的公司合作；其次，結(jié)合市場(chǎng)形勢(shì)，及時(shí)調(diào)整投資制度，避免強(qiáng)制實(shí)行項(xiàng)目合作制，減少單一項(xiàng)目合作方數(shù)量，項(xiàng)目股東方以不超過(guò)兩家為宜，降低風(fēng)險(xiǎn)概率；最后，將投資項(xiàng)目分類分級(jí)，對(duì)于投資總額相對(duì)較小、區(qū)位較優(yōu)的地塊，可考慮獨(dú)資開發(fā)，有助于歷練自身的操盤經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)和貫徹自身的開發(fā)經(jīng)營(yíng)理念。

3.8 控制超額授權(quán)

首先，超額授權(quán)體現(xiàn)了更多的主觀因素，哪類項(xiàng)目給予的投資授權(quán)該高一些，哪類項(xiàng)目給予的投資授權(quán)該少一些，決策依據(jù)欠充分，在內(nèi)部資源平衡上存在不公平；其次，超額授權(quán)本身是以擠壓項(xiàng)目預(yù)期利潤(rùn)為代價(jià)，造成土地獲取后，剩余利潤(rùn)空間有限，項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力下降。因此，在當(dāng)前行業(yè)背景下，謹(jǐn)慎授權(quán)與理性投資應(yīng)為投資決策階段恪守的重要原則。

3.9 重視項(xiàng)目后評(píng)價(jià)工作的借鑒性

項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)總結(jié)或者后評(píng)價(jià)是在完成竣工備案之后，對(duì)項(xiàng)目全周期開發(fā)實(shí)踐工作的分析、總結(jié)。通過(guò)比較投資階段的可行性研究報(bào)告、開發(fā)啟動(dòng)時(shí)的全景計(jì)劃報(bào)告與項(xiàng)目開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的實(shí)際情況，分析項(xiàng)目全周期開發(fā)經(jīng)營(yíng)的利弊得失，可以為之后項(xiàng)目投資決策提供重要的參考和依據(jù)，具有很強(qiáng)的借鑒性、指導(dǎo)性。

4 結(jié)語(yǔ)

縱觀2021年的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，目前“活下去”是很多房企的當(dāng)務(wù)之急。這或許不是常態(tài)，但也給很多企業(yè)敲響了警鐘，行業(yè)快速發(fā)展的時(shí)期已經(jīng)過(guò)去，要從過(guò)去靠負(fù)債沖規(guī)模、沖業(yè)績(jī)的激進(jìn)式發(fā)展及時(shí)轉(zhuǎn)變?yōu)榻地?fù)債、保利潤(rùn)、穩(wěn)現(xiàn)金流的穩(wěn)健式發(fā)展。當(dāng)下，房企應(yīng)把好決策關(guān)，注重項(xiàng)目投資質(zhì)量，只有歷練好自身的造血功能，才能在這個(gè)市場(chǎng)上活得久、活得好。