縣域房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的新常態(tài)及應對策略

王錦菴

（甘肅省白銀市泰裕房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司，甘肅 白銀 730900）

1 引言

近年來，以住宅建設為主要業(yè)務的房地產(chǎn)企業(yè)蓬勃發(fā)展，人們的住房條件整體改善，帶動了社會經(jīng)濟的平穩(wěn)發(fā)展。但客觀分析，新常態(tài)背景下縣域房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展存在區(qū)域發(fā)展不平衡、住房供求矛盾顯著、市場服務機制不完善、房地產(chǎn)經(jīng)濟監(jiān)管措施不完善等問題，住房消費仍有較大拓展和優(yōu)化空間。為此，相關人員應深度分析縣域房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展中存在的問題，提出切實可行的改善措施。

2 新常態(tài)下房地產(chǎn)經(jīng)濟的主要特征

2.1 房地產(chǎn)經(jīng)濟持續(xù)增長

在我國經(jīng)濟發(fā)展中，房地產(chǎn)業(yè)扮演著“穩(wěn)定器”的角色，1998年的“房改”類似一條分水嶺，不僅結束了之前的福利分房制度，還成為中國房地產(chǎn)市場騰飛的開端。此后，城鎮(zhèn)化進程快速推進、房地產(chǎn)經(jīng)濟快速發(fā)展，我國城鎮(zhèn)面貌不斷革新?？梢灶A測，縣域房地產(chǎn)經(jīng)濟實力會持續(xù)提升，社會經(jīng)濟的發(fā)展態(tài)勢與房地產(chǎn)經(jīng)濟的走勢密切相關。當前，我國城郊及縣域居民改善住房條件的愿望更加強烈，縣域房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展仍有潛力。

2.2 銷售周期延長

近年來，在經(jīng)濟下行壓力、政策調(diào)控等影響下，樓市陷入低迷狀態(tài)，群眾持續(xù)觀望，銷售去化周期明顯延長。報告統(tǒng)計，2019年全年100 個城市新建商品住宅供應量為60 715萬平方米，而成交量為58 107 萬平方米，樓市呈現(xiàn)“供大于求”的態(tài)勢。2019年12月份，100 個城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為9.6 個月，換言之，市場消化完這些庫存需要9.6 個月。

2.3 行業(yè)調(diào)控已成常態(tài)

黨的十九大報告提出，要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，不能將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的辦法，要大力推進建筑業(yè)供給側結構性改革，引領產(chǎn)業(yè)轉型升級?！跋迌r”“限購”等調(diào)控政策陸續(xù)出臺，部分省份已取消商品房預售制度，實行現(xiàn)房銷售?，F(xiàn)階段，行業(yè)調(diào)控的力度大、覆蓋范圍廣、手段精準，對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營能力提出了更高要求。

3 新常態(tài)下縣域房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展中存在的問題

3.1 個人消費信貸存在風險

商品房銷售“量價齊升”的局面使個人住房貸款維持較高增速。在縣域居民購房意愿日益強烈的背景下，銀行等金融機構的個人住房貸款量增加，但與此同時，部分金融機構未能客觀分析其中的風險因素。目前，多數(shù)縣域居民保持良好的征信狀態(tài)，但隨著縣域城鎮(zhèn)化建設腳步的加快，進城購房的縣域居民越來越多，目前已經(jīng)出現(xiàn)貸款逾期現(xiàn)象，且呈增長趨勢，這極易帶來金融風險。

3.2 房地產(chǎn)價格增長和居民有效需求形成矛盾

房價增長快于居民經(jīng)濟收入增長已是社會性問題。我國城鄉(xiāng)、不同群體居民收入差距依然較大，多數(shù)居民的經(jīng)濟收入增速低于房價增速，同時，農(nóng)民群體進城購房的意愿日益強烈，不斷增長的購房成本使很多農(nóng)民背負沉重的經(jīng)濟壓力，這也是很多進城務工農(nóng)民選擇租房或購買小產(chǎn)權房的主要原因。總之，如果房價與城鄉(xiāng)居民收入水平不匹配，居民改善住房條件及購房的欲望便會下降。

3.3 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)償債能力受限

在全國房地產(chǎn)去庫存政策的影響下，多家銀行收緊貸款業(yè)務，社會融資風險明顯增加，房地產(chǎn)企業(yè)運營極易陷入資金緊張局面。很多縣域房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資渠道以內(nèi)部職工、小額貸款公司等民間借貸為主，資金利率偏高。同時，一些開發(fā)商因多頭投資、在建項目繁多、從事民間融資等造成資金鏈斷裂，導致銀行信貸資產(chǎn)質量降低，不良率提高，民間借貸及銀行信貸風險日益加劇。

3.4 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的手續(xù)不完善、不規(guī)范

縣域內(nèi)一些樓盤在沒有獲得預售許可證的情況下就向公眾售賣房屋，銀行機構難以向購買該類住房產(chǎn)品的居民發(fā)放貸款。一些開發(fā)商獲得銷售許可證后，存在拖欠土地出讓金及欠繳部分稅費的情況，開發(fā)商利用以房抵債的方式歸還欠款，但因相關手續(xù)不完善，部分房屋倒賣機構或個人借此機會向第三方低價倒賣抵債房，致使同一處房屋存在兩名或兩名以上擁有者，極易在開發(fā)商、投機者、買家之間發(fā)生糾紛。此外，當相關手續(xù)不規(guī)范時，商業(yè)銀行向居民發(fā)放個人住房貸款后很難辦理抵押登記，長此以往會降低銀行放款意愿。

4 應對策略

4.1 設定長期目標，促進行業(yè)強勁增長

現(xiàn)階段，我國正處在經(jīng)濟轉型的關鍵期，改善廣大居民的生活質量與住房條件要做到“兩手抓”。新常態(tài)下，房地產(chǎn)經(jīng)濟為實現(xiàn)更好、更快發(fā)展，必須持續(xù)提升建筑產(chǎn)品的質量，主動更新技術，最大限度地滿足人們對高質量生活提出的需求。當前，西部地區(qū)的城鎮(zhèn)化率普遍不高，但隨著縣域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展，對周邊城鎮(zhèn)青年的就業(yè)吸引力逐漸加大，使得新的剛性需求逐年增加，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?jié)摿θ匀淮嬖凇Ｍ瑫r，國家相關部門要科學落實土地資源及土地經(jīng)濟發(fā)展的政策性目標，立足于縣域經(jīng)濟發(fā)展的實際情況展開科學調(diào)研，堅持節(jié)約與生態(tài)的原則，有效掌控供地節(jié)奏，合理規(guī)劃功能分區(qū)，調(diào)整供地規(guī)模，引導民眾科學認識、理性認購，確保去庫存、穩(wěn)房價、控供需目標的實現(xiàn)，完善房地產(chǎn)經(jīng)濟管理及市場宏觀調(diào)控機制，積極探索產(chǎn)業(yè)的良性可持續(xù)發(fā)展路徑。

4.2 調(diào)整住房供應結構，完善住房供應體系

首先，在縣域內(nèi)要持續(xù)加大廉租房、保障性住房的建設力度，加速棚戶區(qū)與城鎮(zhèn)危舊房改擴建腳步，開啟建設公共租賃住房的新格局，將完善房地產(chǎn)供應結構作為切入點，盡可能滿足縣域中低收入群體的住房需求，促進住房供應體系的完善；其次，主管部門要引導商業(yè)銀行等金融機構加大對普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房建設的信貸支持力度，引領房地產(chǎn)開發(fā)與個人住房貸款業(yè)務實現(xiàn)健康發(fā)展；最后，針對房地產(chǎn)企業(yè)編制創(chuàng)新發(fā)展思路要給予支持、鼓勵，針對建設地段欠佳等因素導致銷量低迷的樓盤，可采用建設周邊商業(yè)圈、增設配套服務設施等方法激發(fā)人們的購買欲望。

4.3 加強員工管理，優(yōu)化組織架構

新常態(tài)下，房地產(chǎn)企業(yè)為實現(xiàn)發(fā)展壯大，應持續(xù)改善自身組織架構，做好人力資源建設及儲備工作。為促進房地產(chǎn)經(jīng)濟的健康發(fā)展，相關企業(yè)既要有充足的資金作支撐，也要有專業(yè)水平、職業(yè)技能過硬的人才作保障。房地產(chǎn)企業(yè)應組建高水平的人才團隊，有序有效開展人力資源管理工作，最大限度做到人盡其才、物盡其用。為達成以上目標，房地產(chǎn)企業(yè)要及時建立健全考核體系，結合實際情況改進薪酬激勵機制，激發(fā)每一名員工的能動性，打造輕松、活躍、健康向上的工作環(huán)境，最大限度地增強企業(yè)凝聚力，使員工與企業(yè)共同成長、發(fā)展，進而確保企業(yè)在市場競爭中具備更強的競爭力，創(chuàng)造更多的經(jīng)濟效益。另外，企業(yè)要持續(xù)完善組織架構，加大內(nèi)控管理力度，減少運營成本，使經(jīng)濟效益平穩(wěn)增長。

4.4 合理引導消費者需求，貫徹落實調(diào)控政策

據(jù)統(tǒng)計，全國農(nóng)民工總量約29 251 萬人，其中外出農(nóng)民工約17 172 萬人，如果經(jīng)濟以目前的速度穩(wěn)定發(fā)展，預計未來有近2 億農(nóng)業(yè)人口選擇進城定居。其中，由于大城市落戶門檻高、購房成本高，農(nóng)民工收入波動較大，部分人會選擇在原籍所在地的縣城置業(yè)。首先，相關部門應構建“因地施策”的住房信貸運行機制，引導銀行等金融機構科學設定轄內(nèi)商業(yè)性個人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率，針對二套房或二套以上住房嚴格執(zhí)行首付按揭比例，引導縣域居民理性進行住房消費，盡可能滿足他們的剛性購房需求，有效抑制投機和投資性需求，減少因過度炒房行為衍生出的行業(yè)風險和信貸風險。其次，針對進城務工人員，各大金融機構要推行針對性強的優(yōu)惠信貸業(yè)務，并依照現(xiàn)行財稅制度，滿足農(nóng)民工的購房需求。

在后疫情時代，縣域居民投資置業(yè)更加理性，改善居住條件的意愿越來越強，但對房地產(chǎn)價格持更加謹慎的態(tài)度，購房者在市場的影響下，對房地產(chǎn)項目綜合性價比的要求越來越高，所以要因地制宜地做好商品房的價格調(diào)控，可以出臺相關政策調(diào)整商業(yè)銀行存款利率、完善土地管理制度、建立健全市場監(jiān)管體系、推行住房限購政策等。

4.5 完善不動產(chǎn)登記制度

第一，引入不動產(chǎn)單元這一新概念。對于國內(nèi)的不動產(chǎn)登記制度來說，不能僅依賴某個獨立的單位運轉，其需要整個職能部門和全社會的共同支持。通過建設全新的不動產(chǎn)登記體系，既能協(xié)助企事業(yè)單位及個人更深度地了解不動產(chǎn)的有關概念，還能顯著提升登記工作的效率，精簡復雜煩瑣的工作流程，減少不動產(chǎn)登記的成本支出，全面提升登記工作的精準性，確保登記工作有序、穩(wěn)定推進。通過完善不動產(chǎn)登記制度，及時適應統(tǒng)一化的制度管理模式，真正協(xié)調(diào)好不同單位的作用與職能，有利于幫助縣域房地產(chǎn)經(jīng)濟平穩(wěn)、有序發(fā)展，確保各項社會資源能夠在合理范圍內(nèi)共享。

第二，建設資源共享、分工明確的登記體系。為更有效地落實房地產(chǎn)登記工作，除了采用統(tǒng)一化的登記制度，還需充分發(fā)揮各個職能部門的作用，使單位及個人的合法權益得到保障。相關單位可以加大信息化技術應用力度，進一步提升登記工作效率，加快不動產(chǎn)的精細化管理進程。通過落實資源共享、分工明確的登記體系，結合不同地區(qū)的實際情況進行分類管理，最大限度地規(guī)避資源浪費與社會矛盾，分類管理后將各相關工作整合至登記系統(tǒng)內(nèi)進行統(tǒng)一管理，有助于提升房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展水平，引領行業(yè)獲得更大的發(fā)展和進步。

4.6 完善相關辦理手續(xù)，規(guī)范相關證件的發(fā)放

長效的房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)監(jiān)管審核和居民產(chǎn)權辦理程序的規(guī)范，是新常態(tài)下縣域房地產(chǎn)經(jīng)濟良性發(fā)展的航標，同時，房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展涉及人口、金融、土地、收入等多種因素，所以相關部門應考慮不同市場主體的影響，建立健全長效機制，優(yōu)化影響市場平穩(wěn)運行的因素，在尊重市場調(diào)節(jié)的基礎上進行政策引導，優(yōu)化市場環(huán)境并培育企業(yè)發(fā)展。同時，加強對房地產(chǎn)企業(yè)的行政監(jiān)管，優(yōu)化政府職能，完善有關證件、手續(xù)審批流程，壓縮辦理時限，及時獲得權威部門下發(fā)的預售許可證，幫助購房者順利申請貸款買房。居住權是人們的基本權利，住有所居、產(chǎn)權保障是最基本的民生工程。在房地產(chǎn)經(jīng)濟高速發(fā)展的時期，政府服務和地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展進程的同步性不足。隨著市場更加理性，房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展趨于平穩(wěn)，政府、房地產(chǎn)企業(yè)、金融機構可聯(lián)合推進服務職能改革，培育市場發(fā)展活力，管理房地產(chǎn)預售許可證發(fā)放過程，確保其合法、合規(guī)、高效，簡化貸款辦結手續(xù)，提高便利性，根據(jù)購房者不同的職業(yè)、經(jīng)濟現(xiàn)狀、年齡結構制定不同的辦理流程，優(yōu)化消費體驗，提高辦結效率。

4.7 建立房地產(chǎn)市場預警機制，加大金融監(jiān)管力度

首先，建立健全宏觀審慎管理框架，建立房地產(chǎn)管理、城建、土地管理、金融等部門之間的聯(lián)動關系，全面采集各類數(shù)據(jù)，逐步建設具備縣域特色的房地產(chǎn)風險預警系統(tǒng)；其次，做好房地產(chǎn)市場監(jiān)測分析工作，實時追蹤與測評住房信貸政策實施過程及具體執(zhí)行情況，在此基礎上建立房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，針對新進入市場的房地產(chǎn)企業(yè)要加大動態(tài)追蹤力度，嚴禁出現(xiàn)以物抵物等可能引發(fā)金融風險的狀況；最后，科學研究判斷房地產(chǎn)市場走勢，密切關注企業(yè)資金周轉情況，嚴格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款在全部房地產(chǎn)貸款中的占比，針對首付貸、過橋貸等違規(guī)行為要做到嚴懲不貸，堅決杜絕用非正規(guī)金融手段加杠桿促銷售、去庫存，實現(xiàn)對風險的有效防控。

4.8 加大投資引導力度

為構建健康、有序的房地產(chǎn)市場，保持房價穩(wěn)定，防控房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)無序增長情況，相關部門要對房地產(chǎn)企業(yè)的投資行為作出科學引導，借此方式提升土地資源的利用效率，進而減少或規(guī)避社會矛盾，引領房地產(chǎn)經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展。從某種角度分析，有效引導房地產(chǎn)企業(yè)的投資行為是滿足縣域人民住房需求、改善其住房環(huán)境和居住條件的重要舉措之一。相關部門要加強引導，科學配置差異化住房投資，及時調(diào)整房地產(chǎn)投資比例，進而優(yōu)化整個縣域住房結構，滿足不同層次居民的住房需求，以地方政府下達的基本政策作為指導，及時完善房地產(chǎn)投資配置格局。一是及時明確住房投資主體責任，不斷增強投資主體的抗風險能力，嚴格審查投資企業(yè)的社會資質、資金周轉能力等情況，確保投資者真正實現(xiàn)科學合理投資；二是針對房地產(chǎn)市場產(chǎn)能過剩的情況，相關部門要對投資行為予以調(diào)控，及時淘汰投資行業(yè)內(nèi)的不良企業(yè)，持續(xù)完善投資企業(yè)的結構，并構建相配套的房地產(chǎn)企業(yè)準入機制，全面提升縣域房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展質量；三是部分企業(yè)在投資過程中可能因為認識模糊、操作不夠規(guī)范等，最終造成投資失敗，為規(guī)避以上情況，可以采用控制銀行借貸規(guī)模的方法管控房地產(chǎn)企業(yè)的投資力度，進而提升房地產(chǎn)企業(yè)投資的合理性。

5 結語

總之，房地產(chǎn)企業(yè)只有制定科學的發(fā)展戰(zhàn)略，才能最大限度地提升房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展水平，滿足人們的差異化住房需求。對此，縣域房地產(chǎn)企業(yè)需要在追求經(jīng)濟效益的基礎上，不斷完善自身經(jīng)營模式，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結構，進而為房地產(chǎn)經(jīng)濟高質量發(fā)展和縣域居民住房水平提升注入更強動力。