新形勢下房地產(chǎn)財務(wù)管理優(yōu)化運(yùn)作機(jī)制思考

安換梅

（山東房源實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司，山東 臨沂 276000）

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)效益直接關(guān)系到我國不同地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，特別是進(jìn)入21世紀(jì)后，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及人們對居住環(huán)境要求的不斷提高，我國房地產(chǎn)取得了快速發(fā)展。新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)同樣面臨著較多的機(jī)遇，也面臨著挑戰(zhàn)，尤其是在高層建筑日益增多、建筑面積不斷增加的情況下，資金成為影響房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵[1]。結(jié)合實(shí)際情況，部分房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)過程中，可能因?yàn)槿谫Y渠道少、資金有限、財務(wù)管理不到位等情況，造成部分項目被迫停工，成為爛尾樓；部分房地產(chǎn)企業(yè)雖然資金雄厚，但是也會因?yàn)樨攧?wù)管理運(yùn)作期間缺乏優(yōu)化，增加了項目投資成本，影響到房地產(chǎn)企業(yè)的投資收益。結(jié)合上述分析，新形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)需要加強(qiáng)財務(wù)管理研究，并不斷進(jìn)行優(yōu)化運(yùn)作，便于發(fā)揮財務(wù)管理作用，提高資金的高效使用，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康與良性發(fā)展。

一、房地產(chǎn)財務(wù)管理特點(diǎn)分析

明確房地產(chǎn)財務(wù)管理特點(diǎn)，才能更好的發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)與一般企業(yè)在財務(wù)管理方面的不同，進(jìn)而更好的加強(qiáng)財務(wù)管理工作。房地產(chǎn)財務(wù)管理特點(diǎn)主要有：

（一）資金量大，財務(wù)管理周期更長

房地產(chǎn)項目建設(shè)具有大額投資、建設(shè)周期長、影響因素多等特點(diǎn)，這些特點(diǎn)使得房地產(chǎn)財務(wù)管理也有自身的特點(diǎn)，即與其他線行業(yè)相比，房地產(chǎn)財務(wù)管理周期更長。房地產(chǎn)財務(wù)管理需要貫穿始終，從項目規(guī)劃、土地征用、拆遷開始直到項目完工并正常交付使用，這個過程通常時間較長，任何一項工作都與財務(wù)管理有關(guān)，相應(yīng)的在房地產(chǎn)開發(fā)中出現(xiàn)的一些問題也會對財務(wù)管理產(chǎn)生影響，比如項目規(guī)劃階段需要涉及土地征用、拆遷、賠償?shù)拳h(huán)節(jié)，這個過程中很容易因?yàn)椴疬w賠償協(xié)調(diào)不到位，出現(xiàn)拆遷糾紛，可能造成項目開工時間的延遲[2]；項目在施工過程中如果施工管理不到位，很容易影響工程質(zhì)量，可能需要返工或者維修等。任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題都會影響房地產(chǎn)項目的整體工期，自然也會對房地產(chǎn)財務(wù)管理周期產(chǎn)生影響，造成財務(wù)管理周期增加。

（二）房地產(chǎn)財務(wù)管理難度大

房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)中需要大量的資金使用，并需要通過多種融資途徑獲取資金，包括房地產(chǎn)企業(yè)本身可利用的資金、項目購置人員的預(yù)付款、銀行貸款、房地產(chǎn)信托等。銀行貸款是房地產(chǎn)項目建設(shè)的主要資金來源，而因?yàn)槭艿秸?、市場變化的影響，增加?shí)際融資難度，可能使得房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率增加，可利用資金減少。從前期項目啟動到后期項目進(jìn)展中，都涉及大量的資金，且資金來源、流出等不同，均需要做好財務(wù)管理工作，兼顧房地產(chǎn)項目的成本管理、資金運(yùn)轉(zhuǎn)等。與一般企業(yè)財務(wù)管理相比，財務(wù)管理要求更高，難度更大。

（三）財務(wù)管理風(fēng)險更大

房地產(chǎn)財務(wù)管理過程中存在較多的影響因素，加之財務(wù)管理周期較長、管理難度大，這些都增加了房地產(chǎn)財務(wù)管理風(fēng)險。從房地產(chǎn)本身特點(diǎn)方面分析，項目建設(shè)中不可控因素較多，這些因素可能對施工質(zhì)量、施工進(jìn)度、施工安全等產(chǎn)生影響，影響工程造價，使得相關(guān)資金發(fā)生變化，必然也會對財務(wù)管理產(chǎn)生影響，增加財務(wù)管理過程中的相關(guān)風(fēng)險[3]。

二、房地產(chǎn)財務(wù)管理優(yōu)化運(yùn)作要點(diǎn)分析

房地產(chǎn)財務(wù)管理優(yōu)化運(yùn)作要點(diǎn)是發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)財務(wù)管理問題以及采取應(yīng)對措施的關(guān)鍵，同樣有利于不同人員在房地產(chǎn)財務(wù)管理中有所側(cè)重，掌握財務(wù)管理重點(diǎn)以及優(yōu)化重點(diǎn)，提升財務(wù)管理效果。

（一）與投資有關(guān)的財務(wù)管理

房地產(chǎn)企業(yè)在項目建設(shè)中所需投資額較大，可能是幾千萬，甚至是數(shù)億，通常情況下房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)中有70.00%-80.00%資金來源于融資[4]。但是因?yàn)檎麄€項目建設(shè)周期長，不確定因素多，相應(yīng)的造成財務(wù)管理風(fēng)險也日益增加。對此，房地產(chǎn)財務(wù)管理優(yōu)化運(yùn)作期間，需要注重與投資有關(guān)的財務(wù)管理工作，如在項目建設(shè)前期做好充分的調(diào)研工作，財務(wù)部門與房地產(chǎn)企業(yè)其他部門之間需要更好的溝通，做好財務(wù)風(fēng)險預(yù)測、評估、分析。投資過程中還需要結(jié)合項目所在地區(qū)的政府優(yōu)惠政策，全面統(tǒng)籌與部署投資活動財務(wù)管理工作，依據(jù)項目建設(shè)安排、項目資金回籠時間等，再次進(jìn)行財務(wù)管理風(fēng)險分析，多角度做好與投資相關(guān)的財務(wù)管理以及財務(wù)風(fēng)險管控，提升企業(yè)財務(wù)管理效果。

（二）與資金籌措相關(guān)的財務(wù)管理

房地產(chǎn)項目建設(shè)中需要進(jìn)行多元化融資，其中籌資是房地產(chǎn)財務(wù)管理的一個重要方面。房地產(chǎn)企業(yè)在資金籌措過程中加強(qiáng)財務(wù)管理，有利于幫助企業(yè)拓寬融資渠道，實(shí)現(xiàn)多元化融資，比如私募股權(quán)融資方式、合作融資方式、投資者入股、私募股權(quán)融資、民間借貸融資等，通過財務(wù)管理及時分析融資風(fēng)險，合理控制負(fù)債率，為項目建設(shè)提供相應(yīng)的資金支持。依靠在資金籌措階段加強(qiáng)財務(wù)管理，有助于從財務(wù)管理角度降低融資風(fēng)險，并不斷對融資渠道與融資結(jié)構(gòu)加以評價分析，從而降低財務(wù)風(fēng)險，有效控制房地差企業(yè)的負(fù)債率，并逐步根據(jù)資金回籠情況扭轉(zhuǎn)局勢，獲取經(jīng)濟(jì)利益。

（三）與運(yùn)營有關(guān)的財務(wù)管理

房地產(chǎn)項目建設(shè)期間還會涉及運(yùn)營活動，并有著復(fù)雜的財務(wù)管理工作內(nèi)容，此時在財務(wù)管理以及統(tǒng)籌規(guī)劃方面，需要兼顧多個方面，確保在運(yùn)營期間，與財務(wù)管理有關(guān)的工作能夠執(zhí)行到位。財務(wù)管理行為應(yīng)符合規(guī)范化、程序化要求，且與運(yùn)營有關(guān)的財務(wù)管理不能違反當(dāng)前法律法規(guī)要求，靈活將開發(fā)業(yè)務(wù)與財務(wù)管理緊密結(jié)合，加強(qiáng)財務(wù)部門與其他工程建設(shè)相關(guān)部門的日?；?，通過交流互動獲取更多與財務(wù)管理、資金使用有關(guān)的信息，了解其他相關(guān)部門的資金需求、資金使用現(xiàn)狀等，便于發(fā)揮財務(wù)監(jiān)督作用，減少不必要的費(fèi)用支出，節(jié)約成本。運(yùn)營階段還可以考慮財務(wù)管理工作結(jié)合審計工作等，這些都有助于在運(yùn)營階段強(qiáng)化財務(wù)管理，發(fā)揮財務(wù)管理作用，為房地產(chǎn)項目建設(shè)資金規(guī)劃與使用奠定基礎(chǔ)。

三、房地產(chǎn)財務(wù)管理優(yōu)化運(yùn)作現(xiàn)狀研究

通過對房地產(chǎn)財務(wù)管理優(yōu)化運(yùn)作現(xiàn)狀分析，在于發(fā)現(xiàn)財務(wù)管理中存在的一些問題，從而不斷進(jìn)行財務(wù)管理優(yōu)化，提升財務(wù)管理水平，發(fā)揮財務(wù)管理在投資決策、資金成本控制、企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀分析等方面的價值。

（一）運(yùn)行機(jī)制系統(tǒng)性較差

財務(wù)管理部門負(fù)責(zé)房地產(chǎn)企業(yè)日常財務(wù)管理工作，這也是目前較多企業(yè)財務(wù)管理中所使用的方式，財務(wù)管理部門具有專業(yè)的財務(wù)管理知識，能夠在管理中發(fā)揮作用，但同時也存在一定的問題。比如財務(wù)管理部門在財務(wù)管理中存在集權(quán)統(tǒng)一，無法保證財務(wù)管理效果。分析是因?yàn)榉康禺a(chǎn)財務(wù)管理工作本身具體系統(tǒng)性、復(fù)雜性特點(diǎn)，其是整個房地產(chǎn)項目建設(shè)工作中的一部分，并非單獨(dú)存在，即財務(wù)管理中還需要同其它相關(guān)部門之間合作，這樣可獲取與房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營有關(guān)的更多數(shù)據(jù)，依靠較多數(shù)據(jù)的整合與管理，幫助房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)分析基礎(chǔ)上進(jìn)行財務(wù)管理，縮減成本，降低企業(yè)運(yùn)營虧損風(fēng)險[5]。

實(shí)際房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)管理運(yùn)行機(jī)制中的系統(tǒng)性較差，財務(wù)部門主要負(fù)責(zé)與財務(wù)有關(guān)的工作，并且同其它部門之間的交流較少，財務(wù)部門無法準(zhǔn)確知曉相關(guān)部門的日常運(yùn)作模式，獲取的財務(wù)數(shù)據(jù)有偏差。對于獲取的財務(wù)數(shù)據(jù)在分析中不能及時與其它部門溝通，影響到對一些財務(wù)偏差的分析與糾正效果，同時因?yàn)橹贫冉ㄔO(shè)不完全、員工工作中團(tuán)隊意識不強(qiáng)等，影響到具體的財務(wù)管理工作質(zhì)量。

（二）財務(wù)管理人員綜合素質(zhì)有待提高

房地產(chǎn)財務(wù)管理工作具體是由財務(wù)管理人員完成的，因而財務(wù)管理人員自身的綜合素質(zhì)會直接影響到財務(wù)管理質(zhì)量。盡管房地產(chǎn)對財務(wù)管理人員的素質(zhì)要求較高，但是目前房地產(chǎn)財務(wù)管理人員中僅有少數(shù)人具備較高的綜合素質(zhì)，大部分財務(wù)管理人員的綜合素質(zhì)有待提高。部分財務(wù)管理人員對財務(wù)管理認(rèn)識不清晰，認(rèn)為財務(wù)管理就是簡單的會計工作，比如記錄每個月的賬目、發(fā)放員工工資，申報一些稅務(wù)工作等。房地產(chǎn)中部分財務(wù)管理人員的綜合素養(yǎng)也不夠，體現(xiàn)在道德素養(yǎng)、業(yè)務(wù)素養(yǎng)、能力素養(yǎng)、文化素養(yǎng)等方面，但是部分財務(wù)管理人員在組織協(xié)調(diào)能力、分析判斷能力、實(shí)踐能力、溝通能力、國家行業(yè)法規(guī)調(diào)整后的熟悉度、相關(guān)財務(wù)管理軟件實(shí)踐操作能力等方面或多或少都存在不足，影響到實(shí)際的財務(wù)管理效果，所以解決房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理人員的素質(zhì)問題至關(guān)重要。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財務(wù)管理體制不健全

房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)管理中需要加強(qiáng)內(nèi)控管理，而內(nèi)控管理需要有相應(yīng)的管理制度與體系，不過較多房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部管理體制方面不健全，不同房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理不統(tǒng)一，造成企業(yè)財務(wù)管理較混亂。比如在房地產(chǎn)企業(yè)融資過程中，近年來，隨著不同銀行負(fù)債率的增加，加之房地產(chǎn)行業(yè)的變化，國家政策的調(diào)整等，不同銀行不同程度的降低了銀行貸款融資比例，影響到房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，造成房地產(chǎn)企業(yè)在項目建設(shè)中沒有足夠的資金用于項目啟動與推進(jìn)；部分房地產(chǎn)企業(yè)會通過其他融資渠道獲得融資，但是也具有潛在的財務(wù)風(fēng)險，尤其是在內(nèi)部財務(wù)管理體制不健全的情況下，會造成房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率的持續(xù)增加。項目資金周轉(zhuǎn)同負(fù)債資金之間還存在著一定的沖突。負(fù)債資金量較大的情況下，房地產(chǎn)項目推進(jìn)很容易受到影響，也會對房地產(chǎn)企業(yè)的安全生產(chǎn)、進(jìn)度等產(chǎn)生影響。

四、房地產(chǎn)財務(wù)管理優(yōu)化運(yùn)作管理措施

（一）注重與其他部門的溝通，增強(qiáng)財務(wù)管理運(yùn)行機(jī)制的系統(tǒng)性

鑒于房地產(chǎn)財務(wù)管理部門獨(dú)立工作的現(xiàn)狀，需要強(qiáng)化協(xié)同工作機(jī)制，促進(jìn)財務(wù)管理部門與其他部門之間的溝通交流，更好的了解不同部門與財務(wù)有關(guān)的信息，提升財務(wù)管理效果。比如銷售部門在整個房地產(chǎn)企業(yè)中占有重要地位，其也是幫助房地產(chǎn)企業(yè)盈利的主要部門，幫助房地產(chǎn)企業(yè)及時回籠資金，保證后續(xù)工程建設(shè)有資金支持。財務(wù)管理部門可在日常管理中注重與銷售部門的溝通，了解房地產(chǎn)銷售管理模式、銷售部門的激勵方案、銷售部門的薪酬制度等，在與銷售部門溝通中不能只是討論預(yù)算限制、費(fèi)用預(yù)算、管理費(fèi)用等，讓銷售部門人員覺得方案，這個過程中需要有一定的技巧。財務(wù)管理部門還需要加強(qiáng)與工程部門的溝通，了解工程進(jìn)展、相關(guān)材料、機(jī)械設(shè)備、人員等就位情況，及時了解工程進(jìn)展，結(jié)合工程預(yù)算計劃等，分析工程進(jìn)展有無對財務(wù)管理產(chǎn)生影響，通過溝通了解工程進(jìn)展中出現(xiàn)的問題，預(yù)測這些問題對財務(wù)管理可能產(chǎn)生的影響以及需要應(yīng)對的方法等。財務(wù)管理部門需要在工作中加強(qiáng)與其他部門的溝通，增強(qiáng)財務(wù)管理運(yùn)行機(jī)制的系統(tǒng)性，充分發(fā)揮房地產(chǎn)企業(yè)不同部門的作用，共同為財務(wù)管理部門的日常管理提供有關(guān)信息，保證財務(wù)管理部門能夠結(jié)合實(shí)際情況進(jìn)行管理，確保財務(wù)管理效果[6]。

（二）不斷提升財務(wù)管理人員的綜合素質(zhì)

考慮到房地產(chǎn)企業(yè)中財務(wù)管理人員素質(zhì)對財務(wù)管理質(zhì)量的而影響表達(dá)，同時房地產(chǎn)行業(yè)本身對財務(wù)管理人員的要求較高，需要從多角度采取措施，提升財務(wù)管理對應(yīng)的綜合素質(zhì)。從財務(wù)管理綜合性、技術(shù)性與專業(yè)性角度分析，房地產(chǎn)企業(yè)需要為財務(wù)管理人員提供學(xué)習(xí)與進(jìn)修機(jī)會，通過不斷學(xué)習(xí)，提升個人的業(yè)務(wù)能力，比如會計核算能力、管理會計能力、溝通協(xié)調(diào)能力等，同時在學(xué)習(xí)中注重一些與房地產(chǎn)有關(guān)新政策、財稅法規(guī)的變化等，與時俱進(jìn)，能夠更快的適應(yīng)新時期房地產(chǎn)財務(wù)管理工作。比如面對“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理產(chǎn)生的改變，財務(wù)管理人員需要認(rèn)識到“營改增”后，在業(yè)務(wù)處理、稅收核算、稅收政策方面的一些變化；明確在報稅系統(tǒng)、開票系統(tǒng)、認(rèn)證抵扣、稅款繳納等方面做出的調(diào)整，掌握這些變化對財務(wù)管理所產(chǎn)生的影響，進(jìn)而在實(shí)際財務(wù)管理工作中有效應(yīng)對。

房地產(chǎn)企業(yè)需要為財務(wù)管理人員提供更多的技能培訓(xùn)，促進(jìn)財務(wù)管理人員實(shí)踐技能的不斷提高。從整個財務(wù)管理部門入手，強(qiáng)化財務(wù)管理部門人才體系建設(shè)，如對一些新招聘的財務(wù)管理人員加強(qiáng)崗位培訓(xùn)，組織財務(wù)管理人員學(xué)習(xí)財務(wù)工作方面的知識，培訓(xùn)中還需要兼顧其它素質(zhì)，比如規(guī)范財務(wù)人員職業(yè)道德、強(qiáng)化思想教育、拓展思路等；房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部應(yīng)有對應(yīng)的人員崗位論調(diào)、職稱晉級、崗位晉升有關(guān)的人才培養(yǎng)與成長體系，從而能夠留得住財務(wù)管理人員，形成系統(tǒng)化的財務(wù)管理人員體系，減少財務(wù)管理部門的人員流失。提升財務(wù)管理人員綜合素質(zhì)方面，還可建立與財務(wù)管理有關(guān)的激勵制度、賞罰措施等，也可在企業(yè)文化建設(shè)中加強(qiáng)財務(wù)文化建設(shè)，注重對財務(wù)人員的人文關(guān)懷，營造更好的工作環(huán)境，讓財務(wù)管理人員在工作中找到成就感，并產(chǎn)生職業(yè)歸屬感，這些對提升財務(wù)管理人員的綜合素質(zhì)，強(qiáng)化財務(wù)管理人員責(zé)任心，更好的開展房地產(chǎn)財務(wù)管理工作均有一定的促進(jìn)作用。

（三）加強(qiáng)房地產(chǎn)財務(wù)管理內(nèi)控工作，強(qiáng)調(diào)精細(xì)化管理

房地產(chǎn)企業(yè)需要完善內(nèi)控管理機(jī)制，依靠財務(wù)管理部門、房地產(chǎn)企業(yè)主要管理層等，共同參與企業(yè)財務(wù)的內(nèi)部控制與管理，加強(qiáng)全面預(yù)算管理，積極編制預(yù)算方案，并充分考慮企業(yè)的財務(wù)管理目標(biāo)，充分考慮房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)，兼顧企業(yè)的長短期與長期成本投入，靈活控制不同階段資金投入，保證房地產(chǎn)企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展。在企業(yè)內(nèi)部控制方面，強(qiáng)調(diào)不同部門之間的信息溝通，并強(qiáng)調(diào)全員參與，便于更多工作人員能夠參與房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制工作，實(shí)現(xiàn)對銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、設(shè)備費(fèi)用等全面控制，達(dá)到預(yù)期財務(wù)管理目標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)管理過程中風(fēng)險因素多，任何小因素都可能影響到企業(yè)的整體財務(wù)管理與控制效果，所以在財務(wù)管理中還需要強(qiáng)調(diào)精細(xì)化管理，注重更多細(xì)節(jié)方面的問題，比如在房地產(chǎn)施工進(jìn)度計劃安排中，需要充分考慮財務(wù)實(shí)際情況，對施工進(jìn)度、施工周期予以優(yōu)化，分析項目建設(shè)與推進(jìn)中可能出現(xiàn)的風(fēng)險因素，做好對可控因素的排除與管理，進(jìn)而保證項目順利施工，降低財務(wù)管理風(fēng)險。此外，“不要把雞蛋放到同一個籃子中”，即在項目建設(shè)中不要將全部資金投入進(jìn)去，結(jié)合項目建設(shè)、不同部門日常管理費(fèi)用需求等，靈活將資金按照一定比例分配，確保項目建設(shè)以及不同部門均有相應(yīng)的資金支持。

五、結(jié)束語

新形勢下房地產(chǎn)財務(wù)管理優(yōu)化運(yùn)作機(jī)制中，需要明確房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理特點(diǎn)以及管理重點(diǎn)，并不斷總結(jié)財務(wù)管理中的問題，結(jié)合發(fā)現(xiàn)的問題從不同角度加強(qiáng)管理，降低財務(wù)管理風(fēng)險，提升財務(wù)管理效果。