贛州市青年群體住房困難解決方案

□文/李玉菁 劉 偉 郭永圣

（江西應(yīng)用技術(shù)職業(yè)學(xué)院 江西·贛州）

［提要］住房問題一直以來受到社會的關(guān)注與研究。青年群體是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要人力資本，解決好青年群體的住房困難問題對社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著重要意義。本文在分析青年群體住房現(xiàn)狀基礎(chǔ)上，對青年群體進(jìn)行分類，采用有針對性的解決方法，形成多渠道、分層級的住房問題解決方案，解決青年群體的住房困難問題。

住房是每個社會個體生活中不可或缺的，也是關(guān)系國計(jì)民生的大問題，住房問題一直以來受到社會的關(guān)注與研究。青年群體是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要人力資本，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主力軍。近年來，不少地方紛紛出臺相關(guān)優(yōu)惠政策開展“搶人大戰(zhàn)”，青年群體成為贏得城市間競爭的戰(zhàn)略資源。目前，贛州處于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要時期，想要在這場“搶人大戰(zhàn)”中保持優(yōu)勢，留得住人，就必須解決好青年群體的住房問題，緩解其后顧之憂。研究制定切實(shí)可行的青年群體住房保障政策，解決青年群體的住房問題，實(shí)現(xiàn)青年群體的安居樂業(yè)，維護(hù)社會的和諧穩(wěn)定，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展，具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。

一、青年群體住房現(xiàn)狀

隨著贛州市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，特別是后疫情時代人們越來越重視住房問題，贛州的房價(jià)也隨之上漲。從中國房地產(chǎn)協(xié)會在全國房價(jià)行情網(wǎng)公布數(shù)據(jù)獲悉，2021年8月份贛州區(qū)市縣房價(jià)排行（住宅）中，章貢區(qū)的房價(jià)最高，平均單價(jià)達(dá)到12，110元/m2，排名第十位的尋烏縣平均單價(jià)為6，065元/m2，贛州市房價(jià)均價(jià)達(dá)到10，937元/m2。根據(jù)2020年贛州市統(tǒng)計(jì)年鑒，2019年贛州市職工年平均工資為70，640元/年，考慮到工資的增長及工資數(shù)據(jù)較難獲得，采用贛州市人民政府網(wǎng)公布的《2020年1-12月全市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)》中城鎮(zhèn)居民可支配收入增長率6.3%作為工資的增長率，通過計(jì)算可知，目前贛州市平均工資約為75，090元/年。根據(jù)《2020年贛州市統(tǒng)計(jì)年鑒》可知，城鎮(zhèn)居民自有現(xiàn)住房面積為49.56平方米/人，由此計(jì)算贛州市的房價(jià)收入比：

房價(jià)收入比=每戶住房總價(jià)÷每戶家庭年總收入

=（人均住房面積×單位面積住宅平均銷售價(jià)格）÷（每戶家庭平均人口數(shù)×家庭人均全部年收入）

=（10937×49.56×2.07）/（75090×1.84）=8.12

數(shù)據(jù)說明：

2.07：《2020年贛州市統(tǒng)計(jì)年鑒》平均每一就業(yè)者贍養(yǎng)人數(shù)（含就業(yè)者本人）

1.84：《2020年贛州市統(tǒng)計(jì)年鑒》平均每戶就業(yè)者人數(shù)

國際上合理的房價(jià)收入比的取值范圍為4～6，而中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院土地管理系副教授譚峻認(rèn)為中國房價(jià)收入比合理區(qū)間約為2.9～7.6。由此可見，贛州市的房價(jià)水平整體偏高，收入水平的增長速度趕不上房價(jià)水平的增長速度，收入與房價(jià)的矛盾正日益凸顯。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的標(biāo)準(zhǔn)，青年群體主要為年齡跨度在15～34歲的人群，這其中主要包括大專院校的畢業(yè)生及基層的務(wù)工青年。青年群體的一個顯著特點(diǎn)就是就業(yè)時間較短，處于經(jīng)濟(jì)獨(dú)立的初級階段，創(chuàng)造財(cái)富的能力較弱，收入水平整體較低，積累財(cái)富的程度較低，導(dǎo)致其購買能力有限。青年群體自身收入水平有限，導(dǎo)致在平均工資水平的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中，青年群體往往屬于被平均的對象。收入和房價(jià)兩者的矛盾在青年群體上體現(xiàn)地更加明顯，住房困難的問題也更為突出，大多青年都面臨著買不起、租不起的困境，普遍存在居住的不安全感、住房經(jīng)濟(jì)壓力大、居住環(huán)境不盡如人意等住房困難。

面對日益突出的住房問題，贛州市出臺了一系列的政策和保障措施，住房保障體系主要包括公共租賃住房保障政策和人才住房保障政策兩種。公共租賃住房保障政策保障對象為中低收入群體和困難人群；人才住房保障政策保障對象則是被市認(rèn)定為人才的人員，主要包括全日制本科以上學(xué)歷的畢業(yè)生及符合市產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要的國家職業(yè)資格二級及以上技師等人才。由此可見，現(xiàn)行的住房保障體系對于青年群體的保障范圍有限，很多青年群體被排除在保障系統(tǒng)之外。社會對于整體青年群體的安居問題關(guān)注較少，特別是游離在保障住房體系之外的青年群體的住房困境更是有待解決。

二、解決青年群體住房問題的對策

（一）分類管理，形成多渠道、多層級住房問題解決方案。青年群體涵蓋的人數(shù)眾多，組成多元化。要解決其住房困難問題首先要對其進(jìn)行分類。根據(jù)青年群體的特點(diǎn)，并結(jié)合贛州市現(xiàn)行的住房保障體系保障范圍進(jìn)行分類，青年群體主要可以分為三類：中低收入的青年群體、納入人才界定范圍的青年群體、游離在保障住房體系之外的青年群體。根據(jù)類別不同，采取有針對性的解決方法，形成“多渠道、分層級”保障體系，解決青年群體住房困難問題，緩解住房壓力。對于中低收入的青年群體，主要通過公租房保障政策來解決其住房困難問題；對于納入人才界定范圍的青年群體，則可申請人才保障房解決住房問題；對于游離在保障住房體系之外的青年群體，可以通過落實(shí)租售同權(quán)政策，通過租賃市場解決住房困難問題。同時，政府還應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持“房住不炒”，積極調(diào)控房價(jià)，完善相關(guān)金融信貸政策及住房公積金政策等措施，支持青年購買普通住房，解決住房問題。

（二）加強(qiáng)對住房保障政策的宣傳，讓更多的青年群體參與其中。從收集的調(diào)查問卷中反映，只有少部分（約10%）的青年群體對現(xiàn)行的住房保障政策比較了解并曾嘗試申請，而大部分的青年群體對政策不甚了解，導(dǎo)致對住房保障政策的參與度不高，究其原因是對現(xiàn)行的住房保障政策宣傳不到位。評價(jià)一個政策好壞的關(guān)鍵在于政策的落地執(zhí)行情況及公眾的參與程度。精準(zhǔn)的政策宣傳，是政策落地執(zhí)行的關(guān)鍵前提，讓公眾了解政策，才能提高公眾的參與程度，讓政策切實(shí)有效地運(yùn)行?，F(xiàn)行住房保障政策要加大宣傳力度，可以通過線上線下組合宣傳方式，讓更多的人了解政策。線上可通過各媒體平臺宣傳，不僅可以通過電視、網(wǎng)站官網(wǎng)等傳統(tǒng)渠道宣傳，還可以通過青年群體運(yùn)用更廣泛的微信公眾號、短視頻等新興媒體渠道進(jìn)行宣傳；線下則可在畢業(yè)季進(jìn)駐高校向廣大的畢業(yè)生宣講相關(guān)的住房保障政策，讓廣大青年畢業(yè)生在第一時間了解政策從而獲得幫助。

（三）完善現(xiàn)行住房保障體系，更好地服務(wù)于青年群體

1、優(yōu)化住房保障政策，掃清政策落實(shí)的“攔路虎”。贛州市已建成的住房保障體系主要保障的范圍是中低收入群體和人才群體，保障的范圍有限。贛州市的公共租賃住房保障政策自2004年開始實(shí)施起，經(jīng)過多次的探索和完善，制度已相對成熟，目的是為了解決低收入群體住房困難問題。而人才住房保障政策的起步較晚，2017年才提出人才住房建設(shè)計(jì)劃，人才住房保障管理細(xì)則于2019年頒布，目前還處于試行階段，仍需要進(jìn)一步優(yōu)化完善。對于現(xiàn)行的住房保障體系，根據(jù)青年群體的特點(diǎn)有以下幾點(diǎn)建議：

（1）根據(jù)各縣市實(shí)際情況，適時調(diào)整人才標(biāo)準(zhǔn)和實(shí)施細(xì)則。贛州市幅員遼闊，由3個市轄區(qū)、13個縣、2個縣級市組成。每個地區(qū)經(jīng)濟(jì)條件發(fā)展水平不同，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和定位都不盡相同，所需的人才類型也各不相同。而目前贛州市公布人才保障政策的地區(qū)只有贛州市中心城區(qū)，其他地區(qū)暫未發(fā)布。故其他地區(qū)可以綜合自身的產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)及發(fā)展方向等，制定適合本地區(qū)情況的人才標(biāo)準(zhǔn)和實(shí)施細(xì)則。

（2）優(yōu)化人才住房保障管理規(guī)定。通過前期的調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，有相當(dāng)一部人滿足人才保障房的申請條件，但最后放棄申請，經(jīng)查放棄的主要原因是用人企業(yè)（單位）因多種原因不愿或無力承擔(dān)人才住房租金，因根據(jù)現(xiàn)行的人才住房保障管理的規(guī)定，人才住房租金由承租人才、受益財(cái)政、用人企業(yè)（單位）分別按50%、25%、25%的比例負(fù)擔(dān)。建議可以由申請人自行承擔(dān)所有租金，用人企業(yè)（單位）根據(jù)自身的財(cái)政政策及經(jīng)營狀況給予申請人補(bǔ)助，這樣就避免了因用人企業(yè)（單位）的原因?qū)е律暾埵　?/p>

2、優(yōu)化保障性住房供給，加強(qiáng)配套設(shè)施建設(shè)。截至2020年12月，政府投資建設(shè)的公租房共有128，961套，已分配127，929套，庫存較為緊張。為確保保障性住房有序供給，政府需要加大保障性住房的建設(shè)力度，建立多渠道多主體的供應(yīng)保障體系。在加大政府自行投資建設(shè)力度的同時，鼓勵有條件的用人單位自行建設(shè)保障性住房、要求商品房開發(fā)時按比例配建等措施多管齊下，以確保保障性住房的供應(yīng)。

贛州市已建成保障性住房項(xiàng)目多選址在城市邊緣或郊區(qū)，周圍的配套設(shè)施不完善，給出行和生活帶來非常大的不便。就業(yè)的崗位大都在城市中心，申請人需要花費(fèi)更多的時間成本和交通經(jīng)濟(jì)成本，導(dǎo)致許多符合條件的申請人在權(quán)衡后不得不放棄入住保障性住房。故，政府在確保保障性住房供應(yīng)的同時，要加強(qiáng)基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)，改善周圍交通環(huán)境，完善生活和交通設(shè)施。

（四）落實(shí)租購?fù)瑱?quán)，發(fā)展住房租賃市場，引導(dǎo)青年群體轉(zhuǎn)變住房觀念。平穩(wěn)健康的租賃市場可以在很大程度上解決青年群體住房困難的問題。首先，要轉(zhuǎn)變青年群體的住房觀念，接受通過租房解決住房問題。但由于社會中存在“租購不同權(quán)”的現(xiàn)象導(dǎo)致承租人在落戶、子女教育、醫(yī)療等方面受到排擠和歧視，逼迫青年群體不得不去購買住房。政府只有協(xié)調(diào)各有關(guān)部門切實(shí)落實(shí)“租售同權(quán)”，保障租戶權(quán)益，讓承租人具有同等的住房配套權(quán)益，才能引導(dǎo)更多的青年認(rèn)同租房觀念，而不執(zhí)著于“居必有其權(quán)”，改變“重購輕租”的現(xiàn)象。其次，規(guī)范住房租賃市場，穩(wěn)定住房租賃價(jià)格。政府可以出臺相關(guān)的規(guī)章制度，構(gòu)建包括租賃價(jià)格的指導(dǎo)體系、市場監(jiān)管體系及稅收優(yōu)惠等體系規(guī)范租賃市場行為，促進(jìn)住房租賃市場健康有序發(fā)展。目前，租賃信息的獲得主要通過中介平臺、粘貼的各種小廣告等方式，租賃信息真假難辨。對此，政府還需加快政府主導(dǎo)的租賃平臺建設(shè)和推廣，利用大數(shù)據(jù)和互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，構(gòu)建信息化租賃平臺，方便租賃信息的發(fā)布，糾正目前市場上租賃信息虛假及高額中介費(fèi)的現(xiàn)象，統(tǒng)一發(fā)布租房信息，確保租房信息的真實(shí)性、可靠性，同時還可對租賃價(jià)格進(jìn)行監(jiān)管和指導(dǎo)，避免青年群體因涉世未深、社會經(jīng)驗(yàn)不足而在租房過程中上當(dāng)受騙。

（五）限地價(jià)，穩(wěn)房價(jià)，讓更多的青年群體買得起房。眾所周知，土地出讓金在房價(jià)中占有很大的比例，不斷上漲的土地出讓金是推動房價(jià)不斷上漲的重要推手。饒國霞和葛揚(yáng)等學(xué)者均認(rèn)為，地方政府、房地產(chǎn)商與具有投資需求的房屋購買者均能從土地財(cái)政中獲益，因此三方利益群體具有推高房價(jià)的強(qiáng)烈動機(jī)，其中地方政府謀求超額土地財(cái)政收入是房價(jià)上漲的根本癥結(jié)所在。對此，贛州市政府部門要拿出“刮骨療傷”的勇氣，打破對土地財(cái)政的依賴，適當(dāng)降低土地出讓金的標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)而降低房地產(chǎn)的開發(fā)成本，以此達(dá)到抑制房價(jià)的目的。政府應(yīng)該堅(jiān)持落實(shí)“住房不炒”的定位，將住房的定位回歸居住屬性，根據(jù)不同的需求實(shí)行差別化調(diào)控政策，將房價(jià)調(diào)控在合理的范圍，讓房價(jià)水平與居民的收入水平相適應(yīng)，緩解房價(jià)上漲過快的問題。同時，還需要完善相關(guān)金融信貸政策，給予青年群體購買首套房政策優(yōu)惠；加大住房公積金政策覆蓋面，要求企業(yè)需為職工購買公積金，為青年購買住房提供資金儲備，讓更多的青年群體買得起房，滿足剛需，解決住房問題。

綜上，解決好青年群體的住房問題，關(guān)系社會的平穩(wěn)發(fā)展及和諧穩(wěn)定。本文從青年群體的特點(diǎn)出發(fā)結(jié)合現(xiàn)有的保障性住房政策，對青年群體的住房問題進(jìn)行分類解決，建立“多渠道、分層級”的保障體系，形成多管齊下的局面，方能解決青年群體住房困難問題，讓青年群體安居樂業(yè)，留住社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主力軍。