論房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)程序中購房人的利益平衡

天津宗匯律師事務(wù)所 袁松

房地產(chǎn)交易的雙方通常為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人,在正常交易過程中,只要雙方遵循合同約定,在法律制度的保護(hù)下都不會出現(xiàn)過大的爭議矛盾。但是一旦出現(xiàn)爭議矛盾,就有可能涉及多方的利益,包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、購房人、承包人、施工人等等,在這其中,各方權(quán)益糾葛不清,難以在爭議中選擇最優(yōu)的解決方案,使得各方都滿意或者接受。在權(quán)益的保護(hù)中,購房人的權(quán)利往往處于比較弱勢的一方,房屋作為購房人的居住場所,其"居住權(quán)"的權(quán)利應(yīng)當(dāng)?shù)玫街匾暫捅Ｕ?。在一個房地產(chǎn)綜合開發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)即將進(jìn)入清算破產(chǎn)準(zhǔn)備程序時,購房人作為個人的存在,其權(quán)利的保障往往難以實現(xiàn)真正意義上的公平。近年來,由于疫情的影響,大量的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都陷入了較大的困境,許多購房人面臨著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交房困難卻不知道如何去保障自己權(quán)益的出境,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也陷入了資金流轉(zhuǎn)困難,難以復(fù)工動工的困境,雙方在此陷入了一個惡性的循環(huán)中去。

一、破產(chǎn)程序中各方的權(quán)益沖突及處理原則

破產(chǎn)的法律制度最早起源于意大利中世紀(jì)的法律,是我國古代國家債務(wù)和執(zhí)行的制度經(jīng)過兩千多年數(shù)次改革演變產(chǎn)生的直接結(jié)果。而破產(chǎn)訴訟程序價值目標(biāo)也已經(jīng)歷到中國近代法的強(qiáng)調(diào)兼顧司法保護(hù)與債務(wù)人保護(hù)的雙方利益。在國家經(jīng)濟(jì)普遍受到影響的社會背景下,房地產(chǎn)企業(yè)在面對可能不能清償外部債務(wù),資不抵債或者明顯缺乏清償債務(wù)能力選擇進(jìn)入破產(chǎn)程序的時候,各方都會陷入一種情緒上的恐慌,迫切地需要了解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營狀況以及償還債務(wù)的能力。在能夠解決目前這種資金困難的情況條件下,應(yīng)當(dāng)能保證法院首先必須調(diào)查并落實到已被破產(chǎn)注銷的該企業(yè)全部占有的所有債務(wù)財產(chǎn)情況，并且跟胡有關(guān)法律規(guī)定明確破產(chǎn)企業(yè)的財產(chǎn)。

在落實了破產(chǎn)企業(yè)的財產(chǎn)后，我們需要討論各方在履行合同中遇到破產(chǎn)問題時，如何去維護(hù)自己的權(quán)利，并且在各方的權(quán)益糾紛中尋求一個動態(tài)的平衡。

（一）繼續(xù)履行合同的選擇權(quán)

我國《企業(yè)破產(chǎn)法》規(guī)定，法院受理破產(chǎn)申請后，管理人有權(quán)決定解除或者繼續(xù)履行破產(chǎn)申請受理前成立而債務(wù)人和當(dāng)事人均未履行完畢的合同，并通知對方當(dāng)事人（《企業(yè)破產(chǎn)法》第18條第1款）。依據(jù)該條款，管理人有權(quán)在法院受理破產(chǎn)申請后， 有權(quán)以破產(chǎn)財產(chǎn)和債權(quán)人利益最大化為標(biāo)準(zhǔn)，在解除合同或繼續(xù)履行合同之間進(jìn)行取舍。

因此管理人需要特別留意在破產(chǎn)程序受理后及時選擇繼續(xù)履行并通知對方當(dāng)事人在能夠選擇繼續(xù)履行合同的情況下選擇繼續(xù)履行合同，既能夠保護(hù)購房人的權(quán)益，又能夠避免產(chǎn)生糾紛，減少訴訟的可能。

（二）保護(hù)購房人權(quán)利的必要性

在有效保證破產(chǎn)消費(fèi)交易購房人權(quán)益完整性問題和有效積極穩(wěn)妥維護(hù)破產(chǎn)消費(fèi)交易清償合法度可行性問題上之間必須重新統(tǒng)籌進(jìn)行全面利弊分析衡量,應(yīng)力爭做到首先是應(yīng)妥善保護(hù)好所有破產(chǎn)消費(fèi)交易購房人本身應(yīng)有取得的上述各項法律權(quán)利,在使所有破產(chǎn)消費(fèi)貿(mào)易購房人及其自身具有的最大合法和最有效之基本的財產(chǎn)生存權(quán)得到充分并獲得最大合法之保障及其實現(xiàn)可能性的一切合理的前提條件下,綜合考量并平衡保障好其他各方利益之最大利益,使所有破產(chǎn)消費(fèi)者交易得到清償及其解決方案并不意味著單單應(yīng)當(dāng)成為阻卻其他機(jī)構(gòu)投資者依法繼續(xù)進(jìn)行破產(chǎn)或交易清算行為時的最后一道障礙"屏障"。第一,就國內(nèi)目前中國房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)及其整體自身經(jīng)濟(jì)環(huán)境情況而言,消費(fèi)家庭以及其他購房的人主體作為市場剛性需求方,是保證目前整體房地產(chǎn)市場能夠賴以保持繁榮并持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展的需求力的一種基本穩(wěn)定來源,也是可以支撐起當(dāng)下乃至整個國家房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)整體去消化過剩庫存去同質(zhì)化的一種重要和根本的市場動力,相較起來自其他相關(guān)產(chǎn)品市場的各市場參與和需求主體其自身價值理應(yīng)都受政府優(yōu)先和予以適當(dāng)保護(hù);第二,在當(dāng)今中華民族社會傳統(tǒng)固有的守土者觀念根深蒂固及其社會影響巨大背景下,購買的一套普通房屋產(chǎn)權(quán)糾紛幾乎就只可能與我們幾乎的每位普通的國人家庭成員有關(guān),予以依法并優(yōu)先的給予司法保護(hù)也同樣的具有法律普及適度的意義,也同樣正符合當(dāng)下普通中國社會公眾價值與認(rèn)知。

（三）購房人的權(quán)利及地位

在破產(chǎn)程序中，針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的破產(chǎn)，購房人有賠償損失請求權(quán)、返還請求權(quán)等權(quán)利，購房人應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體的實際情況去選擇通過哪種請求權(quán)來保障自己的權(quán)利。在破產(chǎn)管理人提出繼續(xù)履行合同時，購房人根據(jù)，《企業(yè)破產(chǎn)法》的規(guī)定：可以要求對方提供擔(dān)保，如果管理人不提供擔(dān)保的，視為解除合同。因此在破產(chǎn)程序中管理者和購房人都需要綜合考慮購房人的付款比例和占有等各種要素來決定是否繼續(xù)履行房屋商品房買賣合同。

如何有效處理一方當(dāng)事人雙方就該合同的已經(jīng)完成部分沒有履行提出的合同返還的請求權(quán),可以說目前是當(dāng)今我國經(jīng)濟(jì)理論界和工商實務(wù)界之間在對待雙方當(dāng)事人均還未徹底履行的完部分合同問題的上是最大主要的理論爭議之點問題之一。目前學(xué)界大體的有如下兩種基本觀點。第一,共益性債務(wù)消滅說。有一觀點是認(rèn)為,站立在我國民法原理的角度,合同義務(wù)解除履行后,法律狀態(tài)是因原合同關(guān)系之消滅而得以恢復(fù)法律原狀。因此,對方當(dāng)事人除應(yīng)對其原判債務(wù)人財產(chǎn)應(yīng)當(dāng)負(fù)有同等連帶給付返還與清償給付義務(wù),債務(wù)人也同時也就應(yīng)該對其原對方財產(chǎn)及其當(dāng)事各方債權(quán)人應(yīng)當(dāng)負(fù)有連帶同等的返還及賠償?shù)牧x務(wù)。由于行使該完成部分的返還部分財產(chǎn)義務(wù)時也是可以完全的基于國家行政破產(chǎn)法形式上被賦予的了對于破產(chǎn)企業(yè)組織管理人債務(wù)負(fù)擔(dān)的一個相對而特別有效地自由解除之權(quán)力而由此所產(chǎn)生而來行使的,應(yīng)當(dāng)能夠完全是基于保障對方當(dāng)事人的享有的公平的財產(chǎn)權(quán)利的法律公平原則考慮,允許可以由該對方當(dāng)事人的依法地就該對已經(jīng)由完成的部分返還的債務(wù)履行中產(chǎn)生的剩余全部財產(chǎn)義務(wù)的擁有和自由行使取回權(quán),或者在當(dāng)剩余財產(chǎn)部分義務(wù)不存在法律效力時就將這兩種與其已經(jīng)完全結(jié)束或者部分財產(chǎn)已履行債務(wù)的無等價關(guān)系存在的共同財產(chǎn)債權(quán)都轉(zhuǎn)列為最后一種的共益權(quán)債務(wù)。根據(jù)以上這種理論觀點,損害經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任請求權(quán)債原本上也都應(yīng)當(dāng)同時被人看作也是普通共益?zhèn)鶆?wù),只是國家立法在政策意義上將為了進(jìn)一步減輕被破產(chǎn)主體財產(chǎn)方面的風(fēng)險負(fù)擔(dān)才降低其為一般普通利益?zhèn)鶛?quán)。在當(dāng)今我國,也有這種觀點是基于以不當(dāng)?shù)牡美c返還義務(wù)為由才支持一般共益的債務(wù)一說。

二、破產(chǎn)程序?qū)徖韺崉?wù)中保障購房人權(quán)利的方式

（一）《優(yōu)先受償權(quán)批復(fù)》

2002年最高人民法院新制定公布了的《關(guān)于最高人民法院行使關(guān)于我國建設(shè)國家工程價款的優(yōu)先順序受求償案權(quán)問題的批復(fù)意見》(以下簡稱《優(yōu)先受償權(quán)批復(fù)》)精神,確立起了確保購房時消費(fèi)者的對返還購物房款請求權(quán)的權(quán)利實現(xiàn)優(yōu)先區(qū)別于支付工程價款等優(yōu)先享有受求償益權(quán)實現(xiàn)和抵押權(quán)實現(xiàn)的制度。

最高人民法院對在審理北京英嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與楊飛之間房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓物權(quán)歸屬確認(rèn)等糾紛案訟的生效再審復(fù)核裁定意見中,根據(jù)物權(quán)法《優(yōu)先受償權(quán)批復(fù)》中的相應(yīng)規(guī)定,認(rèn)定為購房所有權(quán)人應(yīng)就出售所已購之商品房享有對被破產(chǎn)商品房出賣第三人應(yīng)當(dāng)享有賠償?shù)钠飘a(chǎn)債權(quán),是對一種當(dāng)事人針對同一特定標(biāo)的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所共同享有清償?shù)膫鶛?quán)具有完全非金錢債務(wù)屬性特點的一項特殊債權(quán)破產(chǎn)的債權(quán),在財產(chǎn)受抵償權(quán)順序問題上應(yīng)當(dāng)優(yōu)先確定于房地產(chǎn)建設(shè)開發(fā)工程價款優(yōu)先權(quán),購房人主張對于處分其名下所自購房屋享有的優(yōu)先權(quán)利,因由于其標(biāo)的物具有的特定性和相對優(yōu)先性,故對于該特殊債權(quán)實現(xiàn)的優(yōu)先實現(xiàn)權(quán)利并且不會單獨(dú)構(gòu)成了對其他特定破產(chǎn)的債權(quán)人的合法財產(chǎn)權(quán)益實現(xiàn)的實質(zhì)損害。法律保護(hù)著該等特殊的破產(chǎn)的債權(quán)實現(xiàn)的優(yōu)先權(quán)實現(xiàn),從而又表征出著將該項優(yōu)先權(quán)利的優(yōu)位于工程款的優(yōu)先受求償權(quán)人的合法地位。上述兩起案例審理雖然同樣是主要圍繞了最高一級人民法院做出關(guān)于依法駁回原北京英嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司業(yè)主對其與新楊飛房屋之間相關(guān)的土地物權(quán)轉(zhuǎn)移確認(rèn)等糾紛解決申請一案的行政民事行政裁定案而來展開處理的,但是實際上該案實際上是對破產(chǎn)重組案件提起的一次派生型訴訟。案件最后的判決處理最終結(jié)果無疑也進(jìn)一步表明體現(xiàn)了目前最高人民法院堅持對于尚未支付住房全部首付或者剩余大部分價款購房人的原購房人權(quán)益問題的一種優(yōu)先法律保護(hù)之態(tài)度。

《優(yōu)先受償權(quán)批復(fù)》法條總則中已經(jīng)明確的規(guī)定到了:建設(shè)性工程價款受讓人享有的優(yōu)先相應(yīng)于受索償益權(quán)和優(yōu)先相對于受房地產(chǎn)抵押權(quán)以及其他的各種債權(quán)而予以或優(yōu)先給予受索償,但他也就不得同時排除和對抗受讓人已實際支付并給受了扣除他支付全部價款的或部分超過其大部分商品房價款數(shù)額后支付的其他所有的購房第三人價款份額的權(quán)利。

（二）司法實踐中的處理方式

湖南省高院在李憲華與華融湘江銀行、湖南四達(dá)建設(shè)一案中指出公民的生存權(quán)是基本人權(quán)，在承認(rèn)抵押權(quán)效力的前提下認(rèn)定李憲華所購買房屋自住，屬于生存權(quán)利，基于社會和諧穩(wěn)定，根據(jù)《優(yōu)先受償權(quán)批復(fù)》的裁判理念應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于經(jīng)營權(quán)而受到法律特別保護(hù)。而這一案例表明法院為保障購房人債權(quán)的優(yōu)先清償順位，而這種制度法官沒有統(tǒng)一的法律規(guī)范很容易造成同案不同判。

而購房人作為較為弱勢的一方，從社會的普遍性來看，將購房人的權(quán)利作為優(yōu)先保護(hù)的一方還是優(yōu)過于缺的。因此規(guī)定購房人的對房屋的物權(quán)期待權(quán)是較為有利的。

在暫時無法直接辦理該房產(chǎn)有效抵押證書的這種情況條件下,該購房人要求向其他銀行直接辦理按揭購房相關(guān)貸款時,房地產(chǎn)綜合性開發(fā)建筑業(yè)公司以本身實力作為履約保證人為購房人將來的購買貸款房屋行為所提供全額擔(dān)保,在上述這種特殊情形條件下,我一般認(rèn)為貸款不抵押應(yīng)當(dāng)直接視同貸款為按期交付了沒有全部償還購房款,而債務(wù)人應(yīng)當(dāng)是以尚未支付購房者的所有首付款數(shù)額和債權(quán)人進(jìn)入重整破產(chǎn)申請程序時的已經(jīng)被償還銀行的房屋貸款合計金額之間的算術(shù)總和來作為該購房者目前已經(jīng)實際支付償還的部分購房全款,通過實際計算所支付購房者的剩余房款金額在支付全部房屋貸款購房全部款應(yīng)付及實際應(yīng)付房貸利息支付中合計所需占款項的支付比例等來進(jìn)一步確定購房者是否應(yīng)當(dāng)符合其在重整破產(chǎn)中債權(quán)優(yōu)先清償?shù)捻樜环ㄖ袀鶛?quán)的順位優(yōu)先的地位。因為在此種特定情況條件下,購房人一般僅對此享有一種債權(quán),待該購房人已將按揭貸款全部債務(wù)清償完成之時,房地產(chǎn)的開發(fā)有限責(zé)任公司履行的房屋保證人責(zé)任才因為全債款的實際清償完而獲得免除,房地產(chǎn)的開發(fā)責(zé)任公司據(jù)此才能依法配合銀行將其該宗房屋資產(chǎn)的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記注冊在其他購房者名下,這時其他購房者也才可以真正開始享有該種房屋財產(chǎn)的完全所有權(quán)。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)程序中各方債權(quán)的清償順序

通過法院對《破產(chǎn)法》《合同法》及《優(yōu)先受償權(quán)批復(fù)》等的判決綜合案情分析,已經(jīng)連續(xù)支付購房人全部定金或者是大部分應(yīng)付購房按揭款利息的請求權(quán)消費(fèi)購房人要求在被破產(chǎn)的案件法院受理之前又要求銀行繼續(xù)擔(dān)保履行抵押合同債務(wù)并再次取得原房屋所有權(quán)人的返還請求權(quán)的以及銀行解除按揭合同違約后主聲張返還全部購房按揭款違約金及相應(yīng)損害經(jīng)濟(jì)賠償金等的返還請求權(quán)均應(yīng)當(dāng)同時作為一類特殊民事債權(quán),在一般人民法院所受理房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)的企業(yè)申請破產(chǎn)申請案件發(fā)生前,進(jìn)行優(yōu)先處理。具體來說就是將上述購房人權(quán)利通過破產(chǎn)案件衍生訴訟或者協(xié)商等形式與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財產(chǎn)的剝離,以實現(xiàn)保障其”生存權(quán)”的目的。

盡管在房屋權(quán)利上僅存在消費(fèi)購房人請求權(quán)的特定情況條件下,建設(shè)或者工程價款的優(yōu)先順位受求償價權(quán)者并沒有不能有效對抗那些已經(jīng)承諾支付建設(shè)工程全部造價或者其他大部分價款后的消費(fèi)購房人,但是但是建筑施工企業(yè)涉及大批農(nóng)民工的工資等切身利益,如果因為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)而不能優(yōu)先支付,也將產(chǎn)生一系列的社會負(fù)面效應(yīng)。因此其風(fēng)險僅為劣后于那些已經(jīng)提前支付出全部定金或者支付大部分定金購樓房款后的消費(fèi)型購房人,但優(yōu)于其他債權(quán),在破產(chǎn)案件受理后首先獲得清償。

破產(chǎn)案件宣告終止后,對作為破產(chǎn)宣告人取得的某些特定的財產(chǎn)的享有先行擔(dān)保排除權(quán)除外的一般權(quán)利人,對其該一特定的財產(chǎn)依法享有行使優(yōu)先債權(quán)受抵償權(quán)利的普通權(quán)利,理論概念上可以稱為是”別除權(quán)人”債權(quán),上述特別除權(quán)請求人如在期間行使該優(yōu)先受償權(quán)時未能按期完全履行受抵償債權(quán)的,其剩余未依法受償債務(wù)的優(yōu)先債權(quán)可作為該普通的債權(quán)一并處理。

在國家破產(chǎn)清償程序法中,職工債權(quán)也通常可以作為破產(chǎn)第一債權(quán)順序之一來依法清償,破產(chǎn)的企業(yè)的欠繳法定的法定社會保險費(fèi)用部分和其所應(yīng)欠納稅款做為債權(quán)第二償債順序,其后清償?shù)囊曂胀ǖ膫鶛?quán)順序按債務(wù)比例來清償。

三、結(jié)論

我這樣認(rèn)為,在對于整個我國房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營開發(fā)活動或該企業(yè)發(fā)生經(jīng)營的破產(chǎn)債權(quán)及其最終清算費(fèi)用處理法律程序體系框架中,涵括到了對具有發(fā)生同等或優(yōu)先順序給付請求權(quán)效力的債權(quán)、破產(chǎn)的清算給付費(fèi)用、共益?zhèn)鶆?wù)請求權(quán)和破產(chǎn)其他的債權(quán)，希望以上的分析和探討能夠為購房人的權(quán)益保護(hù)提供一些思路和建議。