深圳豪宅續(xù)寫神話

張佳竹

地產(chǎn)圈里有這樣一種說法：北京頂豪談文化、上海頂豪講戶型、深圳頂豪看數(shù)字。這里的數(shù)字指的是深圳豪宅的銷售數(shù)據(jù)。去年5月，深圳頂豪逆襲京滬廣，成交金額趕超京滬，頂豪門檻破8萬，高于京滬的7萬。

根據(jù)深圳中原研究數(shù)據(jù)顯示，2015年深圳豪宅共成交6643套，同比增加123%，千萬豪宅2900套，同比增加190%。

2016年，深圳繼續(xù)書寫頂豪神話，一天內(nèi)單個(gè)豪宅項(xiàng)目簽約57億元，刷新了歷史的頂豪簽約紀(jì)錄。

頂豪項(xiàng)目受追捧

深圳“3·25”樓市新政的發(fā)布并沒有擋住富人對豪宅的追捧。

4月9日，半島城邦三期開盤，均價(jià)105000元/平米，一天之內(nèi)469套房源全部售罄。其中，外部認(rèn)購409套，52億元，內(nèi)部認(rèn)購60套，5億元，創(chuàng)下57億元的天價(jià)成交金額。

57億元，相當(dāng)于北京刷新歷史的2015年全年成交量（61.99億元），一天的簽約量相當(dāng)于北京幾十個(gè)頂豪過去一年簽約金額。即使放到2016年一季度全國單盤看，也是刷新最高紀(jì)錄的銷冠。

4月開盤的另一頂豪項(xiàng)目招商海上世界·雙璽表現(xiàn)亦搶眼。該項(xiàng)目均價(jià)140000元/平方米，最高單價(jià)200000元/平方米，如此高價(jià)依然受到追捧，開盤當(dāng)天所推房源全部售罄。

今年一季度，海上世界·雙璽就創(chuàng)下了32.4億元的銷售佳績，勇奪全國頂豪成交金額榜魁首。

從近期開售的其他項(xiàng)目情況來看，深圳灣片區(qū)華潤·悅府13萬多元每平米的價(jià)格也沒能擋住購房者的腳步。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，在2016年全國一季度頂豪成交價(jià)TOP10榜單中，深圳就占據(jù)其中6席，上海占3席，北京僅有一個(gè)項(xiàng)目入榜。

從該榜單來看，成交金額前5被深圳頂豪項(xiàng)目包攬，分別是海上世界·雙璽（32.4億元）、恒裕濱城（32.23億元）、華潤·悅府（25.61億元）、卓越前海壹號（21.19億元）及寶能公館（18.56億元）。

在成交套數(shù)方面，深圳依然將京滬遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩在身后。入榜的6個(gè)頂豪項(xiàng)目共成交1017套，是京滬成交總數(shù)354套的2.87倍。

易居研究院報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，一季度成交均價(jià)6.2萬元/平方米以上樓盤中，北京豪宅成交536套，上海豪宅成交2932套，廣州豪宅成交56套，深圳豪宅成交2267套，增長非常迅猛，增幅為330%。

對此，萬科集團(tuán)前董秘譚華杰表示，深圳開發(fā)度高，居住用地少，畢竟用來建設(shè)的地都用得差不多了。在土供應(yīng)不足已成定局時(shí)，更重要的是創(chuàng)富能力、資本吸納能力和資產(chǎn)收益。而從近年看，深圳至少前兩個(gè)方面的表現(xiàn)都要優(yōu)于京滬及香港。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，深圳豪宅市場快速升溫有幾個(gè)特殊原因，一是投資投機(jī)購買群體占比較高；二則是深圳土地供應(yīng)的稀缺性。

價(jià)格持續(xù)領(lǐng)漲

與成交套數(shù)和成交金額“齊頭并進(jìn)”，是深圳豪宅的價(jià)格。

以后海片區(qū)為例，2003年最初開始供應(yīng)海景豪宅時(shí)，該區(qū)域的價(jià)格才4000元/平方米左右，一路跳漲，目前已躍居深圳豪宅均價(jià)最高的寶座。位于該區(qū)域的深圳灣1號，去年11月時(shí)，5號樓在售510平方米的房源，市場單價(jià)高達(dá)190000元/平方米，總價(jià)超過9690萬元。

克而瑞研究中心監(jiān)測表示，深圳灣1號項(xiàng)目去年前11月已售出141套，成交金額超過51億元。而該項(xiàng)目目前在售房源均價(jià)135000元/平方米，最高售價(jià)已躍至220000元/平方米。

易居研究院報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，一季度，深圳豪宅成交均價(jià)約8.3萬元/平方米，與北京、上海基本持平，但從各城市漲幅來看，深圳領(lǐng)漲，環(huán)比增長10.4%，同比增長44.3%。

深圳頂豪的門檻也在不斷提高。

2012年，深圳剛邁入千萬級豪宅時(shí)代，彼時(shí)，豪宅門檻還并非高不可攀，均價(jià)60000元/平方米，總價(jià)1000萬元/套起，就算是入了頂豪的門。

到了2013年，頂豪的門檻被提高到70000元/平方米，總價(jià)1200萬元；及至2014年，頂豪的門檻就更高了，均價(jià)80000元/平方米，總價(jià)門檻則突飛猛進(jìn)到2000萬元/套。

去年，深圳頂豪的門檻被提升至10萬元/平方米，總價(jià)則“善良”地維持“原貌”。

今年，這一點(diǎn)“善良”被打破，頂豪的總價(jià)門檻跳漲至5000萬元。

據(jù)中原地產(chǎn)華南區(qū)總裁李耀智介紹，2016年是深圳36年來史上5000萬元級產(chǎn)品最多的一年。招商海上世界雙璽、深圳灣1號、壹方玖譽(yù)、深圳中心天元、東海國際、深業(yè)上城等高層豪宅項(xiàng)目集中入市，另外，還有天琴灣、龍岐灣、海上世界雙璽、深圳灣1號等多個(gè)樓盤提供億元級別墅/館墅。

中原地產(chǎn)董事總經(jīng)理鄭叔倫表示，近幾年來政策執(zhí)行漸松，大戶型開始慢慢可以用單證形式出現(xiàn)。加之近年來土地資源稀缺，舊改供應(yīng)是主力，高成本導(dǎo)致開發(fā)商傾向走高端路線，從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤最大化，這就使得大戶型的供應(yīng)增加。此外，近年來深圳經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級，高端人才來深圳發(fā)展，對豪宅需求也起到實(shí)質(zhì)性的支撐作用。

“豪宅普化的時(shí)代，豪界兩極分化必然出現(xiàn)?！崩钜潜硎荆?015年頂級豪宅價(jià)差并未拉大，2016年這一現(xiàn)象會(huì)改變。400平方米的超級豪宅普遍售價(jià)將提高到15萬元/平方米以上，與頂級豪宅10萬元/平方米，與普通豪宅6萬元/平方米，與剛需4萬元/平方米拉開差距。也就是說，2016年，“非10萬+不頂級豪宅”，那些9萬元/平方米的豪宅，也無緣頂級行列。

市場熱度還將持續(xù)

過去一年，深圳確實(shí)是全國房價(jià)上漲最快的城市，但和其他一線城市不同，深圳樓市高房價(jià)、去化快，因此成為眾多房企眼紅的地方。

泰禾集團(tuán)董事長黃其森在接受媒體采訪時(shí)就強(qiáng)調(diào)，深圳仍有漲價(jià)空間，其斥資57億元所拿的深圳地塊將建成頂配豪宅“中國院子”。

“現(xiàn)在2000萬元只是豪宅的入門價(jià)格，銷售一套豪宅相當(dāng)于三套普通住宅，銷售業(yè)績?nèi)菀滋嵘?，開發(fā)商更愿意供應(yīng)豪宅產(chǎn)品，未來深圳豪宅會(huì)是穩(wěn)定上漲的態(tài)勢?！?深圳綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認(rèn)為，目前整體政策環(huán)境有所松動(dòng)，隨著產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)變、住房需求量的加大，深圳房價(jià)整體上揚(yáng)，使得深圳豪宅市場處于快速上漲的通道。

隨著深圳土地資源越來越稀缺，尤其是中心區(qū)地段，住宅新增基本依賴舊改項(xiàng)目，拿地成本和時(shí)間都直接造成深圳新建住宅走向豪宅化的原因。

“從長遠(yuǎn)看，深圳人口的增長與經(jīng)濟(jì)的環(huán)境向好，互聯(lián)網(wǎng)、科技及金融的發(fā)展都在全國具有競爭力。”中原地產(chǎn)華南區(qū)李耀智認(rèn)為，作為創(chuàng)新城市的深圳，財(cái)富人群的不斷涌現(xiàn)也給豪宅市場添加了不少活力。“在更加規(guī)范的市場環(huán)境下，深圳的豪宅市場或?qū)⒊掷m(xù)旺市局面?！?/p>

“深圳房地產(chǎn)市場供求緊張、用地緊張，又是深交所所在資本市場的核心城市，是特殊的房地產(chǎn)市場?！鄙钲谑蟹康禺a(chǎn)研究中心主任王鋒則認(rèn)為，深圳高端群體的流動(dòng)性大，短期供求關(guān)系緊張還會(huì)造成豪宅價(jià)格進(jìn)一步上漲。