居民小區(qū)物業(yè)消防安全管理現(xiàn)狀與對策

■崔建成 眉山市消防救援支隊

我國城市化建設(shè)快速發(fā)展，城市規(guī)劃中也在持續(xù)拆舊建新，房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。伴隨我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對居民小區(qū)物業(yè)與服務(wù)水平提出了新的要求，所以實現(xiàn)更有效的管理與運營是一個不可避免的實際問題。居民小區(qū)物業(yè)的消防安全關(guān)乎千家萬戶，影響著整個居民小區(qū)火災(zāi)形勢，消防安全管理工作已成為物業(yè)的一項主要工作。在當(dāng)今安全至上的小區(qū)環(huán)境里，已日益凸顯了其必要性。所以，文章主要對居民小區(qū)物業(yè)消防安全管理存在的問題進行分析，并提出相應(yīng)對策。

一、居民小區(qū)物業(yè)消防安全管理的現(xiàn)狀

（一）重視管控忽略消防安全性

居民小區(qū)物業(yè)管理單位在具體實施的各種活動當(dāng)中，不能把消防安全管理放到日常工作中去，過度的重視消防器材設(shè)施的管控防盜，往往忽視了消防安全。因為，很多的物業(yè)都無法積極地把這兩項工作放在一起處理，在管控的時候也總是無法等同分析，個別居民小區(qū)物業(yè)為了防止消防器材的丟失，將消防器材箱和消防設(shè)備用房門鎖閉。甚至，還有時候為防止他人使用消防水源，出現(xiàn)將其中的供水等設(shè)施切斷，將消防設(shè)施全部拆除，此時就導(dǎo)致許多的不良問題出現(xiàn)。

（二）物業(yè)管理工作人員素質(zhì)有待提高

在平時的消防監(jiān)督檢查中，我們可以看到，因為物業(yè)管理服務(wù)工作人員并不是固定的，而且大多都并未接受過專業(yè)的訓(xùn)練，而相應(yīng)的機構(gòu)也并未制訂管理制度進行監(jiān)管。再者，有些物業(yè)管理工作人員因為年紀(jì)偏大、文化水平較低、信息接受能力差，不能對出現(xiàn)的火災(zāi)信息進行積極分析，從而無法察覺到出現(xiàn)的消防隱患，這也往往會使小火釀成大災(zāi)。

（三）消防宣傳教育力量不足問題突出

居民小區(qū)業(yè)主們?nèi)狈彝ビ没鹩秒娤嚓P(guān)方面的安全知識。因此，違規(guī)用火以及超負(fù)荷供電現(xiàn)象十分普遍，導(dǎo)致家庭火災(zāi)事故日益頻發(fā)。隨著經(jīng)濟科技的高速發(fā)展，當(dāng)前社會群眾對物質(zhì)生活的要求越來越高，許多具有較大功耗和能源的家庭電子設(shè)備被大規(guī)模運用，并且不少業(yè)主們在裝修時對于家庭電子設(shè)備中的能耗并不熟悉，功率過大容易造成線路超負(fù)荷，進而導(dǎo)致火災(zāi)事故。

（四）日?；馂?zāi)隱患查處整治困難

當(dāng)前，由于社會總體上消防工作意識淡漠，對消防安全的關(guān)注程度不足。所以，如果出現(xiàn)火災(zāi)隱患，整改時必須由多個單位共同協(xié)調(diào)，而修復(fù)資金有時又必須由多個單位共同負(fù)擔(dān)。同時，因為個人經(jīng)濟情況與社會消防安全意識差異，盡管有的單位很樂意承受，但也有的單位卻不愿承擔(dān)，從而出現(xiàn)了很難修復(fù)的局面。因此，出現(xiàn)了隱患整改困難。在進行查處工作時，由于各所有權(quán)單位之間互相推諉，消防管理執(zhí)法工作不易實施到底，導(dǎo)致小區(qū)消防安全管理發(fā)展不平衡。

二、居民小區(qū)物業(yè)消防安全管理存在的問題

（一）消防管理不能執(zhí)行

部分物業(yè)公司的負(fù)責(zé)人消防工作責(zé)任意識較差，對消防管理工作缺乏重視，消防工作責(zé)任也沒有落到實處。部分多產(chǎn)權(quán)單位之間，使用權(quán)又相互交織，易造成在管理工作上互相拈輕怕重，在費用投入上互相推諉扯皮，責(zé)任不落實，導(dǎo)致消防器材的配備與維修責(zé)任不落實，在管理工作方面出現(xiàn)了很大問題。

（二）消防設(shè)施停用損毀

部分物業(yè)公司為降低經(jīng)費支出，沒有委派專門的消防維保單位對消防裝備進行養(yǎng)護和維修，導(dǎo)致消防器材過質(zhì)保期后無人管理維修，部分破損的消防裝備沒有及時進行更換。有部分居民小區(qū)，尤其是配套的沿街店面，業(yè)主長時間盜用消防栓水，導(dǎo)致物業(yè)公司水耗大幅增加，在監(jiān)管失效的情形下直接關(guān)閉消防用水。

（三）疏散道路占用鎖閉

在建筑中，居民小區(qū)區(qū)域中一般均會有兩個以上的安全出口。在實際管理工作中，為了精簡保安工作人員，保安進出的小門會永久性鎖閉，或為充分考慮防盜鎖閉了一個或部分的出入口?，F(xiàn)今，由于私家車數(shù)量越來越多，小區(qū)內(nèi)的車輛停放位置也不夠，私家車長時間占據(jù)消防車道情況嚴(yán)重。沿街商鋪以及商業(yè)網(wǎng)點中的業(yè)主為最大化擴大商鋪面積，在疏散道路內(nèi)設(shè)有小庫房、雜物間等。

（四）功能更改增大隱患

沿街的商鋪以及商業(yè)網(wǎng)點在租賃或售賣后，物業(yè)擅自改變使用功能，常存在設(shè)有夾層、廚房、倉儲、更改樓層設(shè)置樣式、拆毀部門消防設(shè)施、大規(guī)模采用高易燃可爆性裝飾建筑材料、采用液化石油氣等各種隱患問題。部分居民小區(qū)將自行車庫改為倉儲及其他用途；也有在建筑設(shè)計為非機動車庫的區(qū)域，大規(guī)模的停放私家車，增大了火災(zāi)負(fù)荷。

（五）物業(yè)退場無人管理

部分居民小區(qū)的物業(yè)公司在物業(yè)費收繳困難，或者物業(yè)公司無法保持正常的盈利狀況時，選擇了整體退出。在一般情形下，物業(yè)公司整體退出后將由業(yè)主委員會代管，但因為委員會任務(wù)繁重，缺乏專門管理人員，以及管理費用沒有保證等因素，從而導(dǎo)致住宅居民小區(qū)的消防物業(yè)也就基本陷入了無人代管狀況。

三、造成居民小區(qū)消防安全管理問題的原因

（一）物業(yè)管理水平不高

由于沒有長時間的管理工作經(jīng)驗積淀，承擔(dān)消防管理工作的工作人員專業(yè)素養(yǎng)水平不高、流動性也很大，往往無法及時發(fā)現(xiàn)和整治新出現(xiàn)的火災(zāi)隱患；對已出現(xiàn)的火災(zāi)隱患在上報領(lǐng)導(dǎo)層后，往往沒有物業(yè)公司的關(guān)注，長此以往消防相關(guān)設(shè)施也就無人監(jiān)督；在不少居民小區(qū)中設(shè)立的業(yè)主大會，也基本流于形式化，對消防安全管理工作的實際狀況也沒有有效認(rèn)識和監(jiān)管，以至物業(yè)公司也從源頭上都沒有重視。

（二）業(yè)主消防工作意識不強

不少業(yè)主，對進行消防管理的目的和重要性缺乏清楚了解，對“只投入、不產(chǎn)出”的消防工作具有相當(dāng)程度的抵觸心態(tài)，最終對消防安全管理產(chǎn)生了僥幸心理。物業(yè)公司在平時的消防管理工作中時常無法取得業(yè)主代表的支持與理解。由于業(yè)主代表對生活用水、用電、煤氣等的關(guān)注遠超過了消防，因此在繳納有關(guān)的消防管理費用以及更新消防器材配套上時常無法取得共同統(tǒng)一看法，同時業(yè)主代表的自我管理維護意識也淡薄，在多一事不如少一事等觀念的影響下，并未投入到消防管理工作當(dāng)中。

（三）政府機構(gòu)監(jiān)管力量不足

物業(yè)公司都依賴于政府主管部門的消防執(zhí)法檢查，不檢查不自查，不督促不整治，全部處在一個被動式的狀態(tài)進行管理工作，這就要求政府各機構(gòu)更多的支持和監(jiān)管。消防機關(guān)由于監(jiān)管的重點和方法，再加上人員的配備不夠等因素，無法對居民小區(qū)進行太多的高效監(jiān)管，就算出現(xiàn)了問題也只是要求物業(yè)公司督促處理，更無法進入房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)公司、物業(yè)、其他關(guān)系人等相互間復(fù)雜的利益糾葛之中，導(dǎo)致了在具體問題上各部門的干涉與管控都變得表面化，對具體隱患問題也無法進行高效整治。

四、居民小區(qū)物業(yè)消防安全管理的對策

（一）明確居民小區(qū)物業(yè)消防技術(shù)監(jiān)督管理的各自職責(zé)

《中華人民共和國消防法》第十八條，明確指出社區(qū)物業(yè)管理單位職責(zé)，我國早已從立法層次上賦給了物業(yè)管理服務(wù)公司在社會經(jīng)營管理服務(wù)工作中應(yīng)該履行的消防安全監(jiān)督管理職責(zé)，并最大限度降低火災(zāi)事故的發(fā)生率，已把居民小區(qū)消防安全管理工作責(zé)任落實到了每一家物業(yè)管理服務(wù)單位，而物業(yè)管理單位也要把消防職責(zé)層層分解，并確定好各個工作人員的職責(zé)。首先，要確定居民小區(qū)物業(yè)的主管部門，從目前的實際狀況和未來發(fā)展看，居民小區(qū)物業(yè)消防管理工作應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照法律文件規(guī)定明晰其管轄主體和管理責(zé)任，同時按照網(wǎng)格化消防管理工作的有關(guān)規(guī)定，社區(qū)居委會也必須承擔(dān)管轄負(fù)責(zé)，并逐步細(xì)化有關(guān)管理工作的失職、瀆職和負(fù)責(zé)等規(guī)定。其次，物業(yè)管理單位的行政管理機關(guān)，在市場準(zhǔn)入、星級評價時應(yīng)當(dāng)增加有關(guān)消防設(shè)施維修管理的職業(yè)資格條件和工作人員數(shù)量規(guī)定，以確定物業(yè)服務(wù)單位在物業(yè)管理范圍內(nèi)履行的責(zé)任。最后，是確定建筑單位、物業(yè)公司、物業(yè)三方負(fù)責(zé)，職能部門應(yīng)當(dāng)建立制式合同，在遵守規(guī)章制度、人員保護、消防設(shè)施維護、修繕資金辦理等環(huán)節(jié)逐步加以分級和細(xì)化。

（二）加大對各職能部門消防管理的監(jiān)管力度

派出所應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)服務(wù)單位落實消防監(jiān)督管理責(zé)任的監(jiān)督，并依法定期督導(dǎo)物業(yè)服務(wù)單位落實消防安全監(jiān)督管理工作。對設(shè)置了消防器材設(shè)備的居民小區(qū)，在房屋交付時，指導(dǎo)房屋開發(fā)商、物業(yè)服務(wù)單位及時向業(yè)主出具裝修等消防安全須知，支持住戶建立形式多樣的互助小組，協(xié)助建立滅火救援疏散預(yù)案并組織小區(qū)內(nèi)住戶進行火災(zāi)逃生自救演練等。職能部門尤其是消防部門要做好對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管工作，把沿街商業(yè)以及設(shè)置有自動消防設(shè)施設(shè)備的居民小區(qū)，作為一、二類消防安全檢查重點單元加以管理，并確保相應(yīng)的檢查頻率和檢驗質(zhì)量，對違規(guī)操作的物業(yè)服務(wù)公司也應(yīng)予以管理。同時，要及時健全有關(guān)物業(yè)消防管理的消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并充分應(yīng)用到實際工作中。

（三）提升小區(qū)物業(yè)消防工作管理能力和業(yè)主消防工作意識

要對物業(yè)公司的消防工作負(fù)責(zé)人和消防工作管理人定期開展培訓(xùn)，居民小區(qū)內(nèi)的管理者均須經(jīng)過消防管理主管部門技術(shù)培訓(xùn)獲得執(zhí)業(yè)資質(zhì)，使他們能夠有效地對企業(yè)消防安全管理工作中出現(xiàn)的問題進行處理。在經(jīng)濟發(fā)達區(qū)域，可對城鎮(zhèn)居民小區(qū)的自動消防設(shè)施裝置進行聯(lián)網(wǎng)監(jiān)控。要在居民小區(qū)內(nèi)深入開展消防知識宣教工作，把消防知識宣教融合到社會文明之中，如設(shè)置消防知識宣傳櫥窗、派發(fā)消防知識宣傳單、合理設(shè)置消防知識“三提示”標(biāo)志等，有條件的還可設(shè)立消防知識教育體驗室和組建消防知識宣傳隊等，以提高小區(qū)消防安全宣傳教育活動的廣泛性。物業(yè)服務(wù)單位的專（兼）職消防工作管理者應(yīng)具備必要的防災(zāi)滅火知識，了解《消防法》和有關(guān)規(guī)章制度；消防控制室的作業(yè)人員，則應(yīng)當(dāng)經(jīng)過國家消防技術(shù)行政部門的教育訓(xùn)練后持證上崗，并具有現(xiàn)代消防技能方面的基本知識、熟練掌握現(xiàn)代消防器材的基本操作方法。

（四）加大居民小區(qū)物業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施投入，大力提升消防安全管控能力

城市規(guī)劃發(fā)展、老城區(qū)改建和居民區(qū)建設(shè)都要與城市消防基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)同步進行，已建成交付使用的居民小區(qū)必須嚴(yán)格依照國家有關(guān)城市消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求，消防驗收合格并達標(biāo)。對短期內(nèi)還沒有發(fā)展和改造的鄉(xiāng)鎮(zhèn)、城鄉(xiāng)接合部的老城區(qū)、棚戶區(qū)的居民小區(qū)要增加消防投資，建立社會居民普遍參與的群防群治自動消防模式，切實建立“社會是咱家，消防靠大伙”的良好管理氛圍，必要時在部分沒有物業(yè)管理的居民小區(qū)，也可利用社區(qū)警務(wù)室設(shè)置社區(qū)消防業(yè)務(wù)站點，并選出一位思想覺悟高、熱情公益性工作、社會責(zé)任感高的業(yè)主，確定為專（兼）職消防安全管理員，并配有最基本的滅火器材，隨時受理群眾的求助。

（五）全面加強消防宣傳培訓(xùn)教育，營造良好的消防安全管理氛圍

物業(yè)管理單位要做好對居民區(qū)內(nèi)的消防安全宣傳教育工作，通過設(shè)計動態(tài)消防工作宣傳單、消防工作動畫，并運用社會思想文化建設(shè)站、樓宇電視節(jié)目和播音等技術(shù)手段進行消防宣傳教育。通過建設(shè)居民小區(qū)內(nèi)消防工作管理文明建設(shè)活動陣地來傳播初期火災(zāi)撲救以及人員逃生、安全撤離等基本消防知識，使業(yè)主意識到消防安全的重要性，進而建立“人人關(guān)注消防工作、家家都重視消防工作”的良好氛圍。居民小區(qū)物業(yè)管理公司要嚴(yán)格遵照《消防法》《機關(guān)、團體、企業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》等相關(guān)制度，建立并完善消防安全管理制度，同時加強宣傳教育力度，并通過舉辦一系列的消防安全管理常識教育活動和技術(shù)培訓(xùn)，以提升物業(yè)管理員的業(yè)務(wù)素質(zhì)。

五、結(jié)語

綜上所述，隨著社會的發(fā)展，對物業(yè)消防管理工作的要求愈來愈高，我們必須提高物業(yè)消防工作水平，降低火災(zāi)事故概率，為城市發(fā)展提供更有力的消防安全保證。居民小區(qū)物業(yè)消防工作是保護人民生命財產(chǎn)安全的重要保證，物業(yè)管理單位應(yīng)全面認(rèn)識當(dāng)前火災(zāi)形勢，認(rèn)真落實消防安全管理職責(zé)和義務(wù)，為人民的安居樂業(yè)和城市的經(jīng)濟發(fā)展提供最有力的保證，創(chuàng)造居民小區(qū)良好的消防環(huán)境。