劉益謙逆勢(shì)入局房地產(chǎn)

支點(diǎn)財(cái)經(jīng)記者 張帆

宸嘉發(fā)展2020年成立于香港，多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目來源于國(guó)華人壽。

武漢的豪宅榜單上，一位“新面孔”——宸嘉100與武漢天地云廷、綠城武漢黃浦灣、華潤(rùn)武漢瑞府齊頭并進(jìn)。

宸嘉100是宸嘉發(fā)展首個(gè)住宅項(xiàng)目?？硕饠?shù)據(jù)顯示，今年1-9月，宸嘉100項(xiàng)目在武漢千萬元級(jí)大平層銷售榜位列第一，成交均價(jià)約為5.6萬元/平，套均總價(jià)1512萬元。

近日，同樣定位豪宅項(xiàng)目的宸嘉·嘉臣道為長(zhǎng)沙樓市帶去了久違的熱鬧。首次開盤客房比達(dá)1.5，觸發(fā)了搖號(hào)機(jī)制，去化率約90%，并創(chuàng)下當(dāng)日銷售額約5億元的業(yè)績(jī)。

房地產(chǎn)行情低迷之下，宸嘉發(fā)展還因逆勢(shì)拿地而備受市場(chǎng)關(guān)注。中指研究院2022上半年房企新增貨值排行榜上，宸嘉發(fā)展以154億元的權(quán)益額位列第15位，成為地產(chǎn)界的一匹黑馬。

名不見經(jīng)傳的宸嘉發(fā)展究竟是什么來頭？“源于香港，總部位于上海外灘”，公司宣傳文案如此介紹。多家媒體報(bào)道稱，宸嘉發(fā)展的實(shí)際控制人正是新理益集團(tuán)、天茂集團(tuán)、國(guó)華人壽董事長(zhǎng)劉益謙。

宸嘉發(fā)展逆勢(shì)入局房地產(chǎn)

宸嘉發(fā)展2020年成立于香港，業(yè)務(wù)板塊包括不動(dòng)產(chǎn)投資開發(fā)、全過程代建管理、商業(yè)運(yùn)營(yíng)和物業(yè)管理，設(shè)有上海、深圳、武漢、成都四個(gè)區(qū)域公司和一個(gè)項(xiàng)目管理中心。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，宸嘉發(fā)展的多個(gè)項(xiàng)目均由國(guó)華人壽輸出而來。

2017年的武漢首場(chǎng)土拍中，國(guó)華人壽全資子公司武漢平華置業(yè)有限公司，以32.6億元競(jìng)得武漢江岸區(qū)二七沿江商務(wù)核心區(qū)南二片地塊。

該地塊土地用途為住宅、商服、公園綠地、文體娛樂，規(guī)劃總建筑面積40.24萬平方米。其中，居住建面約9.98萬平方米，商業(yè)建面26.36萬平方米，文化設(shè)施及配套建筑規(guī)模為3.9萬平方米。

根據(jù)要求，競(jìng)得人需在地塊內(nèi)建設(shè)標(biāo)志性商務(wù)辦公塔樓，且建筑高度不低于300米。此外，競(jìng)得人還須持有70%以上的商辦物業(yè)，10年內(nèi)不得對(duì)外銷售轉(zhuǎn)讓。須承諾引入不少于3家“一行三會(huì)”頒發(fā)經(jīng)營(yíng)許可證的全國(guó)性金融機(jī)構(gòu)的區(qū)域總部或控股子公司，另外還必須引進(jìn)至少一家世界500強(qiáng)中的金融機(jī)構(gòu)的區(qū)域總部。

上述地塊正是宸嘉100項(xiàng)目和國(guó)華人壽總部規(guī)劃所在地。

一位負(fù)責(zé)二七濱江片區(qū)的鏈家銷售經(jīng)理對(duì)記者表示，“宸嘉沒有太多豪宅甚至住宅的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，還不具備品牌效應(yīng)，愿意買單的購(gòu)房者信任的是國(guó)華人壽的實(shí)力?！?/p>

劉益謙是宸嘉發(fā)展的實(shí)際控制人。

近兩年，國(guó)華人壽通過旗下國(guó)升置業(yè)將宸嘉100項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)移，最終出讓給宸嘉發(fā)展開發(fā)。與此同時(shí)，宸嘉發(fā)展的另一武漢項(xiàng)目長(zhǎng)江新城康養(yǎng)綜合體，則是國(guó)華人壽2020年在武漢江岸區(qū)所拿地塊P（2020）072號(hào)，總價(jià)23.38億元。

10月12日，國(guó)華人壽將旗下武漢國(guó)榮置業(yè)有限公司（下稱“國(guó)榮置業(yè)”）60.8%股份轉(zhuǎn)讓給宸嘉發(fā)展（武漢）有限公司，國(guó)榮置業(yè)系宸嘉100開發(fā)商。

此外，宸嘉發(fā)展在上海代建管理普陀桃浦養(yǎng)老項(xiàng)目、上海虹口北外灘項(xiàng)目，前者是國(guó)華人壽國(guó)際康養(yǎng)中心，后者又名上海虹口國(guó)華人壽金融中心，意在打造“北外灘CBD國(guó)際商務(wù)新地標(biāo)”。

敢于逆勢(shì)大幅拿地并深耕豪宅的企業(yè)，需要資金和可靠融資方案的支持。

宸嘉拿地、接盤、舊改動(dòng)作頻頻，同樣引人矚目。今年6月1日，上海開啟年內(nèi)第一批集中供地，宸嘉發(fā)展便聯(lián)合惠州奧林匹克置業(yè)拿下普陀長(zhǎng)風(fēng)社區(qū)地塊，成交價(jià)接近64億元。

今年10月，長(zhǎng)沙嘉臣道樓盤開啟認(rèn)籌。該樓盤是宸嘉發(fā)展接盤長(zhǎng)沙月亮島板塊最高限價(jià)項(xiàng)目陽光城江天悅更名而來，試圖在長(zhǎng)沙復(fù)制一個(gè)類似武漢宸嘉100的豪宅項(xiàng)目。

除此之外，宸嘉發(fā)展還接手了深圳龍華區(qū)大布頭片區(qū)項(xiàng)目、寶安107發(fā)展帶翻身片區(qū)項(xiàng)目、龍崗區(qū)平湖述昌圍多個(gè)舊改項(xiàng)目。

這些舊改項(xiàng)目此前是閩系房企福晟集團(tuán)持有。2019年，福晟集團(tuán)陷入債務(wù)危機(jī)，將65%股權(quán)轉(zhuǎn)讓予國(guó)華人壽實(shí)控的上海霽達(dá)投資管理中心（有限合伙）（下稱“上海霽達(dá)”）。2021年，上海霽達(dá)退出，宸嘉深圳公司進(jìn)入。

業(yè)內(nèi)人士分析，宸嘉發(fā)展的運(yùn)行邏輯是，在經(jīng)濟(jì)下行疊加行業(yè)底部的背景下，趁勢(shì)進(jìn)場(chǎng)抄底，低價(jià)收購(gòu)優(yōu)質(zhì)物業(yè)。敢于逆勢(shì)大幅拿地并深耕豪宅的企業(yè)，一方面需要資金和可靠融資方案的支持，另一方面，企業(yè)自身也需在產(chǎn)品資源配置、調(diào)性、開發(fā)方案上做足準(zhǔn)備。

縱觀宸嘉發(fā)展的管理人員，不少都是地產(chǎn)老將。其法定代表人、總經(jīng)理郭斌，執(zhí)行董事崔帥，監(jiān)事梁飛都曾在知名的中海地產(chǎn)系統(tǒng)擔(dān)任高管。

值得注意的是，天茂集團(tuán)的財(cái)務(wù)報(bào)表提及國(guó)華人壽將持續(xù)發(fā)力康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)布局。2022上半年，國(guó)華人壽上海普陀項(xiàng)目持續(xù)推進(jìn)落地，崇明項(xiàng)目已成功摘地。下階段將加快推進(jìn)普陀項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)保險(xiǎn)和養(yǎng)老服務(wù)融合業(yè)務(wù)突破，并優(yōu)化崇明項(xiàng)目、武漢項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作，以及在北京、廣東及江浙區(qū)域拓展儲(chǔ)備項(xiàng)目。今后還有哪些項(xiàng)目會(huì)轉(zhuǎn)為宸嘉發(fā)展開發(fā)尚不得而知。

劉益謙的湖北情結(jié)

宸嘉發(fā)展僅成立兩年時(shí)間，有資金和實(shí)力逆勢(shì)發(fā)展，與背后的實(shí)際控制人劉益謙密不可分。

祖籍湖北的劉益謙頗有傳奇色彩，當(dāng)過出租車司機(jī)，做過皮具生意，經(jīng)營(yíng)過百貨商場(chǎng)，靠買法人股、參與定增起家，有“資本獵豹”“最牛散戶”之稱。

2014年，劉益謙以2.81億港元拍得明成化斗彩雞缸杯，刷新中國(guó)瓷器世界拍賣紀(jì)錄。天眼查顯示，目前劉益謙實(shí)際控制了229家企業(yè)，橫跨藝術(shù)收藏、金融、地產(chǎn)、醫(yī)藥、化工多個(gè)投資領(lǐng)域。2022年胡潤(rùn)全球富豪榜名單中，劉益謙家族總資產(chǎn)達(dá)415億元，全球排名470位。

劉益謙的投資版圖中，湖北一直占有重要位置。劉益謙控股、參股多家湖北上市公司。新理益集團(tuán)是長(zhǎng)江證券第一大股東，劉益謙通過新理益和國(guó)華人壽，間接持有長(zhǎng)江證券19.27%股份。同時(shí)，劉益謙通過上海勇達(dá)圣商務(wù)咨詢有限公司持有亨迪藥業(yè)38.25%股份，是亨迪藥業(yè)實(shí)際控制人。

劉益謙最濃墨重彩的一筆投資要數(shù)國(guó)華人壽。

劉益謙曾在2001年入主安琪酵母，直到2006年安琪酵母股改才退出，長(zhǎng)達(dá)5年之久；2014年底，盈方微定增，劉益謙通過國(guó)華人壽攜資3億元捧場(chǎng)；2015年8月，劉益謙通過國(guó)華人壽舉牌東湖高新……

最濃墨重彩的一筆投資要數(shù)國(guó)華人壽。2007年，由劉益謙控股的天茂集團(tuán)發(fā)起成立國(guó)華人壽，主要經(jīng)營(yíng)人壽保險(xiǎn)、健康保險(xiǎn)、意外傷害保險(xiǎn)等各類人身保險(xiǎn)業(yè)務(wù)。經(jīng)過10余年的輾轉(zhuǎn)騰挪，天茂集團(tuán)對(duì)國(guó)華人壽的持股比例逐步增持至51%，達(dá)到控股股東地位，并將其裝入上市公司天茂集團(tuán)體系內(nèi)。

今年上半年，國(guó)華人壽實(shí)現(xiàn)營(yíng)收276億元，歸母凈利潤(rùn)3.11億元。截至2022年6月，國(guó)華人壽總資產(chǎn)逾2657億元，已設(shè)立18家省級(jí)分公司、91家中心支公司等，共計(jì)113家分支機(jī)構(gòu)。