物業(yè)服務(wù)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問(wèn)題與對(duì)策

黃韜

（北京日壇上街物業(yè)管理有限責(zé)任公司，北京 100020）

目前，許多從事物業(yè)服務(wù)工作的公司都是在房地產(chǎn)的基礎(chǔ)上發(fā)展起來(lái)的，由于是新生行業(yè)且配套的法律法規(guī)不完善，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)財(cái)務(wù)管理不完善，處于高風(fēng)險(xiǎn)運(yùn)營(yíng)中。因此，提高財(cái)務(wù)管理水平對(duì)于促進(jìn)物業(yè)企業(yè)發(fā)展至關(guān)重要。財(cái)務(wù)管理通過(guò)動(dòng)因分析理念加大對(duì)高收益業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，壓縮低效作業(yè)環(huán)節(jié)，從而實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)合理控制成本、費(fèi)用、支出，保證價(jià)值的最大化。財(cái)務(wù)管理立足于市場(chǎng)調(diào)研和企業(yè)戰(zhàn)略定位，在管理內(nèi)容上，重點(diǎn)管理投資領(lǐng)域，還要保證籌集資金環(huán)節(jié)合理合規(guī)，確保經(jīng)營(yíng)資金合理運(yùn)營(yíng)，科學(xué)劃分企業(yè)利潤(rùn)，綜合利用內(nèi)外部信息數(shù)據(jù)，進(jìn)而合理分配物業(yè)企業(yè)的資金使用，努力用最少的資金投入換來(lái)經(jīng)濟(jì)效益的最大化，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益的提升。通過(guò)加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理完善監(jiān)督管理體系，物業(yè)服務(wù)企業(yè)能更好地利用各種有效資源，最大化開挖公司的發(fā)展?jié)撃?，深入完善和改進(jìn)公司的管理規(guī)定，進(jìn)而做到“小投入，大回報(bào)”，保障企業(yè)形成良性循環(huán)。

一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問(wèn)題

（一）財(cái)務(wù)管理理念陳舊且重視程度不足

隨著物業(yè)企業(yè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，企業(yè)管理的要求不斷提高，這就要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須具有長(zhǎng)遠(yuǎn)的經(jīng)營(yíng)規(guī)劃，并運(yùn)用科學(xué)現(xiàn)代化的理念，建立規(guī)范的財(cái)務(wù)管理制度，確保企業(yè)在市場(chǎng)中具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，具備市場(chǎng)化、專業(yè)化、規(guī)?；椭悄芑囊?，能夠保障企業(yè)永遠(yuǎn)持續(xù)發(fā)展。但是目前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理者多是從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)調(diào)入人員組建，或者直接從基層工作中晉升，并且大多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)是家族企業(yè)，實(shí)際管理財(cái)務(wù)工作的人員存在觀念落后、不能夠正確看待財(cái)務(wù)管理工作的問(wèn)題。管理者缺少現(xiàn)代化的財(cái)務(wù)管理理念，認(rèn)為業(yè)務(wù)才是企業(yè)生存和發(fā)展的根本，把主要工作重心都放在了企業(yè)日常的經(jīng)營(yíng)管理和業(yè)務(wù)拓展方面。

（二）內(nèi)部控制制度尚未健全

大多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的現(xiàn)狀是內(nèi)部控制制度缺失，或者雖有也是形同虛設(shè)、業(yè)務(wù)流程重疊復(fù)雜、不相容崗位不分離。因財(cái)務(wù)內(nèi)控管理上松懈散漫漏洞百出，或者財(cái)務(wù)管控的力度太弱，而沒(méi)有達(dá)到應(yīng)有的效果。比如，在收取物業(yè)管理費(fèi)和停車費(fèi)以及收取押金的方式都表現(xiàn)出財(cái)務(wù)共性問(wèn)題，內(nèi)控制度毫無(wú)作用，資金存在較大的損失風(fēng)險(xiǎn)；物業(yè)閑置資產(chǎn)沒(méi)有做到定期盤點(diǎn)清查，查明原因后又不妥善處置利用，造成公司資產(chǎn)不能為公司產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)價(jià)值，物資采購(gòu)及庫(kù)房管理業(yè)務(wù)也因被包辦，或因管理水平低下不能對(duì)量多品雜的物品進(jìn)行精細(xì)管理，最終導(dǎo)致賬實(shí)不符，甚至出現(xiàn)浪費(fèi)等現(xiàn)象。另外，部分物業(yè)服務(wù)公司個(gè)別人員行為不受約束，憑借自己的權(quán)力把公司的財(cái)產(chǎn)和物品擅自據(jù)為己有，打著公司的旗號(hào)給自己籌集資金，給企業(yè)的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)巨大風(fēng)險(xiǎn)。綜上，從事物業(yè)服務(wù)工作的公司獨(dú)有的集權(quán)式財(cái)務(wù)管理模式，內(nèi)部控制制度完全形同虛設(shè)，沒(méi)有建立起規(guī)范的監(jiān)督體系，造成無(wú)法準(zhǔn)確地管理人、財(cái)、物以及工作程序，導(dǎo)致財(cái)務(wù)管理難以發(fā)揮應(yīng)有作用。

（三）無(wú)法有效管理資金運(yùn)營(yíng)過(guò)程

從事物業(yè)服務(wù)工作的公司，其資產(chǎn)構(gòu)成中流動(dòng)資金占據(jù)大量的份額，也是財(cái)務(wù)管理的重要組成部分，營(yíng)運(yùn)資金的正常流轉(zhuǎn)關(guān)系著物業(yè)服務(wù)公司命運(yùn)，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的生存息息相關(guān)，是物業(yè)服務(wù)公司的發(fā)展核心。物業(yè)服務(wù)公司的特點(diǎn)為勞動(dòng)力多，管理環(huán)環(huán)相扣，在很短的時(shí)間內(nèi)就會(huì)產(chǎn)生大量的人力、財(cái)力支出，但受限企業(yè)規(guī)模過(guò)小，信用等級(jí)相對(duì)較低，并且缺乏可供抵押的產(chǎn)品，造成無(wú)法取得短期資金外部融通，為了維持物業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)務(wù)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，就要合理利用企業(yè)當(dāng)前的資金。為了能夠讓資金創(chuàng)造出更大的價(jià)值，就要縮短資金的回收周期，這是確保物業(yè)服務(wù)公司獲得長(zhǎng)久發(fā)展的核心環(huán)節(jié)。但因受制于企業(yè)諸多因素，組織結(jié)構(gòu)不合理，財(cái)務(wù)管理水平低下，供應(yīng)鏈流轉(zhuǎn)不暢，追蹤手段跟不上，資金使用質(zhì)效不高，造成不能合理壓降物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)投入。此外，公司在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，還存在資金回籠不及時(shí)的問(wèn)題，主要是受到業(yè)主惡意拖欠物業(yè)管理費(fèi)的制約，導(dǎo)致資金壓力大，給物業(yè)服務(wù)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展形成了嚴(yán)重的障礙。

（四）財(cái)務(wù)管理人員整體素質(zhì)令人擔(dān)憂

擁有優(yōu)秀的財(cái)務(wù)管理人才是財(cái)務(wù)管理的關(guān)鍵和核心，只有高素質(zhì)的財(cái)務(wù)管理人員才能建設(shè)并支撐功能齊全復(fù)雜的財(cái)務(wù)管理工作。物業(yè)服務(wù)工作利潤(rùn)很小，行業(yè)發(fā)展需要降低人工費(fèi)用支出，招聘的財(cái)務(wù)人員薪水較低，根本無(wú)法吸引高素質(zhì)專業(yè)財(cái)務(wù)人員，聘用的財(cái)務(wù)從業(yè)人員專業(yè)水平低、沒(méi)有嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ鲬B(tài)度，給企業(yè)在用人管理上帶來(lái)了隱患。很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)財(cái)務(wù)人員配置也不足，存在業(yè)務(wù)繁雜工作量大，加之綜合素質(zhì)不高，一些會(huì)計(jì)工作者在記賬時(shí)還主要依托手工記賬的方式，無(wú)法掌握新的財(cái)務(wù)系統(tǒng)，面對(duì)新的財(cái)務(wù)技術(shù)無(wú)所適從，自身存在抗拒抵觸心理。大多物業(yè)服務(wù)企業(yè)基本都對(duì)財(cái)務(wù)人員的培養(yǎng)不重視，根本不進(jìn)行崗前及繼續(xù)教育培訓(xùn)，員工素質(zhì)也得不到提升，最后嚴(yán)重影響會(huì)計(jì)核算速度和質(zhì)量。還有些從事物業(yè)服務(wù)的小公司，面對(duì)政府機(jī)構(gòu)的監(jiān)督以及業(yè)委會(huì)的監(jiān)督，違規(guī)搞內(nèi)外賬，對(duì)本就薄弱的財(cái)務(wù)工作增加了工作量，最終的會(huì)計(jì)報(bào)表信息質(zhì)量根本無(wú)法得到保證。此外，受限于財(cái)務(wù)工作人員自身的專業(yè)水平，物業(yè)服務(wù)企業(yè)幾乎未開展過(guò)成本的預(yù)測(cè)控制、盈虧點(diǎn)的分析、稅務(wù)策劃、投融資等財(cái)務(wù)管理事項(xiàng)，無(wú)法向企業(yè)提供現(xiàn)代專業(yè)化的財(cái)務(wù)管理，給物業(yè)服務(wù)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)帶來(lái)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，甚至導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)損失。

（五）信息化建設(shè)水平低

物業(yè)服務(wù)企業(yè)屬于微利行業(yè)，利潤(rùn)水平不高，信息化建設(shè)的投入不足。比如由于線上繳費(fèi)系統(tǒng)投入不足，目前物業(yè)服務(wù)企業(yè)行業(yè)中，超過(guò)70%的物業(yè)服務(wù)企業(yè)線上繳費(fèi)比例不超過(guò)30%，很多業(yè)主在繳費(fèi)時(shí)依然會(huì)選擇線下繳費(fèi)，這不但降低了財(cái)務(wù)處理的效率，而且還浪費(fèi)更多的人力成本，這與信息化建設(shè)的投入有限有很大關(guān)系，也與個(gè)別業(yè)主的交易習(xí)慣有關(guān)。比如辦公系統(tǒng)、財(cái)務(wù)系統(tǒng)、收費(fèi)系統(tǒng)等未實(shí)現(xiàn)共通共連，數(shù)據(jù)無(wú)法共享，便利性嚴(yán)重不足，也給后續(xù)財(cái)務(wù)工作的處理帶來(lái)諸多不便。另外大多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)不重視信息技術(shù)，也不重視其在財(cái)務(wù)管理中的重要性，錯(cuò)誤認(rèn)為信息化建設(shè)就是會(huì)計(jì)電算化，就是以計(jì)算機(jī)為處理工具代替人工的操作過(guò)程，沒(méi)有認(rèn)識(shí)到兩者的本質(zhì)區(qū)別。沒(méi)有積極引進(jìn)現(xiàn)代科學(xué)的信息管理技術(shù)，信息化管理水平嚴(yán)重落后，比如可以借助先進(jìn)的資產(chǎn)管理信息系統(tǒng)，對(duì)資產(chǎn)職責(zé)進(jìn)行分工、授權(quán)審批及驗(yàn)證等整合工作，實(shí)現(xiàn)信息化的高度共享。但財(cái)務(wù)人員依舊按照傳統(tǒng)模式，在財(cái)務(wù)管理方面無(wú)法做到與時(shí)俱進(jìn)。

二、完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的建議

（一）搭建規(guī)范的財(cái)務(wù)管理體系

建立健全完善的現(xiàn)代化財(cái)務(wù)管理制度，才能確保企業(yè)穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)，也是物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的條件和運(yùn)行的基礎(chǔ)。目前國(guó)家出臺(tái)的相關(guān)法律法規(guī)均是會(huì)計(jì)行業(yè)的通用規(guī)范，物業(yè)服務(wù)行業(yè)內(nèi)部尚未制定一套完善的管理制度，不能提供具體詳盡的指導(dǎo)及管理意見。在國(guó)家尚無(wú)具體方案前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身經(jīng)營(yíng)狀況及本行業(yè)的特性，務(wù)必遵守我們國(guó)家會(huì)計(jì)領(lǐng)域核算以及管理的相關(guān)規(guī)定，建立一套適合自己的內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度，提高適用性，形成自我約束機(jī)制。比如建立適用于物業(yè)服務(wù)企業(yè)相關(guān)的財(cái)務(wù)管理制度，建立完善的財(cái)務(wù)管理制度還包括投資決策制度以及在預(yù)算和監(jiān)督、績(jī)效管理方面都要形成完善的制度，這些都必須適應(yīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的發(fā)展需求，從而建立規(guī)范化的財(cái)管組織體系和架構(gòu)。

（二）加強(qiáng)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制制度建設(shè)

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)強(qiáng)化提升內(nèi)部管理制度的認(rèn)知，應(yīng)將內(nèi)部控制制度作為財(cái)務(wù)管理制度的主體，對(duì)具體控制制度予以拓展細(xì)化，各項(xiàng)具體制度應(yīng)相互關(guān)聯(lián)銜接形成體系，列舉一部分問(wèn)題說(shuō)明如下：業(yè)務(wù)的申請(qǐng)和批復(fù)要步驟清晰、職責(zé)分工清晰、不相容崗位分離、保管保密制度明確、內(nèi)部審計(jì)制度落實(shí)等，嚴(yán)格遵循國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部控制制度的建立與完善，確保有據(jù)可依、有章可循，從管理辦法上堅(jiān)決規(guī)避違法亂紀(jì)問(wèn)題。同時(shí)，要確保內(nèi)控制度不打折扣地貫徹，健全財(cái)務(wù)管理工作的審批步驟，查缺補(bǔ)漏，建立健全監(jiān)管辦法和監(jiān)督架構(gòu)。明確相關(guān)管理規(guī)定并在財(cái)務(wù)管理工作的一系列管理辦法中予以明確，確保財(cái)務(wù)管理工作權(quán)責(zé)清晰，人人參與其中，強(qiáng)化全流程的監(jiān)督。此外還要立足于《財(cái)務(wù)管理制度規(guī)范》，在此基礎(chǔ)上豐富財(cái)務(wù)管理工作的細(xì)節(jié)，定期修訂并完善實(shí)施方案，不斷優(yōu)化調(diào)整財(cái)務(wù)內(nèi)部控制機(jī)制，確保能夠建立起一個(gè)有效的物業(yè)服務(wù)監(jiān)督管理體系。

（三）盤活企業(yè)資金活力

物業(yè)服務(wù)企業(yè)基本都存在流動(dòng)資金不足問(wèn)題，其根源與企業(yè)融資能力，資金的運(yùn)營(yíng)效率以及業(yè)主繳費(fèi)率等長(zhǎng)期困擾問(wèn)題所致，要想根本扭轉(zhuǎn)改善營(yíng)運(yùn)資金的問(wèn)題，建議采取以下措施：一是借助于現(xiàn)有資源開拓業(yè)務(wù)領(lǐng)域，實(shí)現(xiàn)多樣化經(jīng)營(yíng)，增加創(chuàng)收渠道，增加其他收入，補(bǔ)充流動(dòng)資金。例如可增加房屋出售及租賃、裝飾裝修、家政服務(wù)、在業(yè)主委托下開展多種業(yè)務(wù)，發(fā)揮電梯、停車場(chǎng)和樓宇樓面的作用，積極承接廣告，搭建起公司內(nèi)部的信息共享系統(tǒng)，以業(yè)主為中心，提供一系列面向業(yè)主的配套服務(wù)工作等。二是在確保物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的前提下，還要宣傳好物業(yè)的相關(guān)管理辦法，請(qǐng)街道社區(qū)及法律工作者予以宣傳，提高業(yè)主依法繳納物業(yè)費(fèi)的意識(shí)及意愿，同時(shí)加強(qiáng)物業(yè)費(fèi)催收的及時(shí)性，確保物業(yè)費(fèi)收繳及時(shí)，確保資金能夠有效流通。三是確保日常經(jīng)營(yíng)資金利用合理，財(cái)務(wù)部門統(tǒng)一進(jìn)行管理和分配，提升流動(dòng)資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速度，還要從嚴(yán)管理現(xiàn)金浮游量，努力盤活未被占用資金的活力和價(jià)值。四是考慮節(jié)約成本提高利潤(rùn)。比如物業(yè)服務(wù)企業(yè)的大批量采購(gòu)應(yīng)貨比三家，綜合權(quán)衡產(chǎn)品價(jià)格、產(chǎn)品質(zhì)量以及結(jié)算期限等因素，采取年度采購(gòu)計(jì)劃，通過(guò)利用供應(yīng)商資金降低融資壓力，保持合理庫(kù)存壓降成本，既節(jié)約了成本提高利潤(rùn)又提升了資金管理的效益。五是建立信息化管理系統(tǒng)，加強(qiáng)資金的監(jiān)督管理，降低企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。六是建立資金管理制度與流程，設(shè)置專項(xiàng)管理人員，使企業(yè)資金在嚴(yán)格的監(jiān)督管理體系中運(yùn)行。

（四）加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理人才隊(duì)伍建設(shè)

物業(yè)服務(wù)公司的領(lǐng)導(dǎo)者要與時(shí)俱進(jìn)更新自己的財(cái)務(wù)理念，在大腦中根植財(cái)務(wù)管理的重要性，積極開展財(cái)務(wù)管理方面的調(diào)研，自主了解財(cái)務(wù)知識(shí)，能看懂財(cái)務(wù)表格并能分析基礎(chǔ)的財(cái)務(wù)表格。物業(yè)服務(wù)公司選擇求職者時(shí)，首先要考慮那些在會(huì)計(jì)領(lǐng)域具有較高專業(yè)技能、能夠很好地完成物業(yè)服務(wù)工作、財(cái)務(wù)經(jīng)歷十分豐富的員工，并且要對(duì)他們展開財(cái)務(wù)專項(xiàng)培訓(xùn)后才能正式進(jìn)入崗位。每年要面向全體財(cái)務(wù)在職員工常態(tài)化開展繼續(xù)教育，給財(cái)務(wù)工作者搭建學(xué)習(xí)與交流的平臺(tái)，努力精進(jìn)財(cái)務(wù)工作者的財(cái)務(wù)管理能力。健全財(cái)務(wù)工作者的績(jī)效管理辦法，加強(qiáng)財(cái)務(wù)工作的績(jī)效評(píng)價(jià)措施，不合格的人員會(huì)被淘汰或者是調(diào)離財(cái)務(wù)崗位。留下那些能夠勝任財(cái)務(wù)工作的人員，并將職稱等級(jí)、工作任務(wù)量一并作為工資基數(shù)的衡量標(biāo)準(zhǔn)。形成良性的激勵(lì)機(jī)制。針對(duì)有條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，每年可聘請(qǐng)專業(yè)會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)企業(yè)賬務(wù)進(jìn)行審計(jì)，發(fā)現(xiàn)存在問(wèn)題并予以改進(jìn)。

（五）建立以數(shù)據(jù)處理為核心的財(cái)務(wù)管理信息系統(tǒng)

信息化時(shí)代的來(lái)臨，從事物業(yè)服務(wù)工作的公司要遵守國(guó)家的物業(yè)管理政策，及時(shí)完善和改進(jìn)財(cái)務(wù)管理方法，逐步推進(jìn)財(cái)務(wù)平臺(tái)的搭建，實(shí)現(xiàn)資源共享和高效管理，有機(jī)整合數(shù)據(jù)和信息技術(shù)，提升財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的研判和處理機(jī)制，實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)數(shù)據(jù)資源的共享，有效解決傳統(tǒng)模式下的會(huì)計(jì)信息不對(duì)稱，信息數(shù)據(jù)傳輸效率低，真實(shí)性得不到保障的問(wèn)題。及時(shí)反映經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)真實(shí)狀況，對(duì)經(jīng)營(yíng)中的異常情況進(jìn)行預(yù)警，對(duì)資金需求提前籌劃，給后續(xù)的資金籌集和投資活動(dòng)打下基礎(chǔ)，發(fā)揮好輔助企業(yè)決策的功能，強(qiáng)化公司的財(cái)務(wù)管理水平，確保企業(yè)的管理質(zhì)效能夠再上新臺(tái)階，促進(jìn)企業(yè)的繁榮發(fā)展。

三、結(jié)束語(yǔ)

新形勢(shì)下，各行各業(yè)都面臨機(jī)遇與挑戰(zhàn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)觀念，深刻認(rèn)識(shí)財(cái)務(wù)管理的重要性，應(yīng)建立現(xiàn)代財(cái)務(wù)管理制度和內(nèi)部控制制度，改善營(yíng)運(yùn)資金的流動(dòng)性，提高財(cái)務(wù)人員整體專業(yè)從業(yè)素質(zhì)，落實(shí)數(shù)據(jù)信息資源建設(shè)，反饋當(dāng)前的經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)狀況，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。