農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的主要模式探析

胡 瑞，康涌泉

（河南工業(yè)大學 經(jīng)濟貿(mào)易學院，鄭州 450001）

隨著城鎮(zhèn)化的不斷發(fā)展，城市建設用地愈發(fā)緊張，人地關系失衡的同時，農(nóng)村地區(qū)有大量宅基地閑置，土地浪費現(xiàn)象嚴重。隨著我國宅基地制度改革的不斷深入，各地區(qū)基于當?shù)貙嶋H情況探索各具特色的宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)模式，以解決最突出的2個問題：農(nóng)村地區(qū)的大量宅基地閑置，造成嚴重的土地浪費；城市人口激增，建設用地緊張，人地關系失衡。

整理研究各地宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)模式可知，各種宅基地使用權(quán)適度放活的模式細節(jié)不盡相同，但根本目的都是在平衡農(nóng)民宅基地權(quán)益、政府利益、公共利益和社會利益的基礎上，實現(xiàn)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)。因此，在宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)過程中，既要提升城市宜居條件和改善城市人地沖突，又要引導農(nóng)民合理有序流轉(zhuǎn)宅基地，保障農(nóng)民能夠共享經(jīng)濟發(fā)展成果和土地增值收益。

1 宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的主要模式

1.1 北京大望村土地置換模式

為實現(xiàn)城市經(jīng)濟快速發(fā)展，充分發(fā)揮土地對經(jīng)濟的聚集作用，解決城市建設土地不足的現(xiàn)狀，北京在宅基地使用權(quán)適度放活方面做出有益探索。在不違背農(nóng)民意愿基礎上，將試點中的宅基地統(tǒng)一拆遷，村民不僅能夠遷入政府建造的樓房中，還獲得5萬m2的商業(yè)土地作為實物補償，其中土地產(chǎn)權(quán)歸集體經(jīng)濟所有，收益由全體村民共有，享受每年的按股分紅。剩下的宅基地被置換出來，用于商業(yè)開發(fā)和基礎設施建設。同時，當?shù)卣槍ν说卮迕窬蜆I(yè)能力不足、生活缺乏保障的情況，開辦農(nóng)民職業(yè)與技能培訓，制定“農(nóng)民進城”的騰退安置計劃，徹底解決退地村民的后顧之憂。

1.2 上海崇明區(qū)宅基地置換模式

上海崇明區(qū)的土地置換模式與北京大望村不同。崇明區(qū)在尊重農(nóng)民意愿的基礎上制定3種宅基地置換模式，農(nóng)民可自行選擇。一是進城集中居中。農(nóng)民選擇進城居住后，可以根據(jù)宅基地面積置換一套城市住房。其中以4人為標準，4人以下可置換不超過180 m2的住房，超過4人的，每多一人置換面積增加20 m2。二是貨幣化置換。對于不愿意置換房屋的農(nóng)民，政府根據(jù)核定的宅基地面積給予7 280元/m2的一次性貨幣補償。房屋繼承者則可以獲得4 500元/m2的一次性貨幣補償。三是安置點集中居住。農(nóng)民選擇在各鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府規(guī)劃的安置點居住，只需承擔住房市場價的一部分就可以獲得房屋。另外，選擇自建房屋的農(nóng)民需要自己承擔費用，政府不再進行補貼。

上海崇明區(qū)通過宅基地置換實現(xiàn)農(nóng)民的相對集中居住，使在農(nóng)村資源得到有效利用的同時，也提高農(nóng)民的獲得感和幸福感。

1.3 浙江嘉善宅基地抵押貸款模式

宅基地抵押貸款模式是指在農(nóng)商行的參與支持下，農(nóng)民根據(jù)自身經(jīng)濟需要對宅基地使用權(quán)進行轉(zhuǎn)讓、流轉(zhuǎn)和抵押等一系列行為。目前，浙江嘉善地區(qū)的農(nóng)民可以選擇將宅基地使用權(quán)抵押給銀行或者參與市場交易，以獲取貨幣資金進行再生產(chǎn)或用于生活支出。宅基地抵押貸款模式具有其他模式?jīng)]有的靈活性和回報率，成為大部分農(nóng)民流轉(zhuǎn)宅基地使用權(quán)的首要選擇。然而，這種模式在一定程度上與現(xiàn)行法律存在著沖突，成為農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的“灰色地帶”。這就需要在全面了解其優(yōu)勢和不足的情況下，探索更為合適的置換路徑，實現(xiàn)農(nóng)民利益和國家政策的協(xié)調(diào)統(tǒng)一。

1.4 海南三亞市村企合作模式

海南三亞市的土地入股模式是指在集體土地所有權(quán)不改變的情況下，將宅基地使用權(quán)入股到企業(yè)中，企業(yè)提供生產(chǎn)所需的各種物質(zhì)資料和生產(chǎn)技術(shù)，宅基地的規(guī)劃建設和經(jīng)營銷售由企業(yè)負責，并定期向農(nóng)民支付股份分紅；農(nóng)民擁有長期的土地收益權(quán)，可以同企業(yè)簽訂勞動合同以獲取工資收入。這種模式將企業(yè)收益與農(nóng)民利益牢牢的系在一起，大大提高農(nóng)民參與的積極性。模式既保留宅基地使用權(quán)，又保障農(nóng)民長期獲得宅基地的財產(chǎn)收益。

1.5 廣東集體土地入股模式

廣東集體土地入股模式是指以村集體為單位，將宅基地集中起來作為集體土地折算入股，成立股份合作組織或者股份公司，再由公司或組織土地招租、產(chǎn)業(yè)招標或者修建廠房后出租。獲得的租金或收益根據(jù)農(nóng)民參股情況進行集中分配。

首先，對集體土地的價格進行評估，計算農(nóng)民每戶宅基地折算的股份份額。其次，與城鎮(zhèn)土地市場相連接，實現(xiàn)城鄉(xiāng)土地“同地、同權(quán)、同價”，充分挖掘集體土地的資產(chǎn)價值。最后，在村集體的領導下建立合理的土地增值分配機制，依據(jù)“付出多少，得到多少”的原則對宅基地財產(chǎn)收益進行合理分配。

2 結(jié)論與啟示

2.1 宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)模式多種多樣

全國各地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展和自然資源不同，在工作實踐中探索出多種多樣的宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)模式。具有代表性的流轉(zhuǎn)模式是基層政府人員和當?shù)厝罕姽餐剿鞯慕Y(jié)果，凝聚著人民群眾的智慧，也是實現(xiàn)鄉(xiāng)村振興和加快城鎮(zhèn)化進程的有效手段。

2.2 宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)模式必須因地制宜

北京、上海等地區(qū)的宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)模式，在解決城市建設用地緊缺問題的同時，兼顧農(nóng)民的幸福感和獲得感。浙江嘉善地區(qū)宅基地抵押貸款模式深受農(nóng)民擁護。廣東的宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)模式在集體、企業(yè)與農(nóng)戶之間找到平衡，兼顧各方利益。這些模式成功的根本原因是立足于當?shù)貙嶋H，在實踐中探索符合當?shù)匕l(fā)展需要的最優(yōu)模式。因此，在進行宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的過程中，不僅要借鑒其他地區(qū)的優(yōu)秀經(jīng)驗，也要切合當?shù)匕l(fā)展的實際情況，腳踏實地的為農(nóng)村經(jīng)濟創(chuàng)造實際效益。

2.3 宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)要明確交易主體

宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)模式的實行，離不開政府部門的管理和規(guī)劃。因此，在宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)過程中，政府要承擔對宅基地交易主體的資格審核、項目審核、交易糾紛處理、風險規(guī)避的責任。

首先，農(nóng)戶進行宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)需要得到村集體的同意，村集體在確保交易雙方遵循自愿的原則后，將閑置宅基地的情況和申請信息移交政府。其次，政府根據(jù)村集體提供的各種宅基地信息，建立宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的公開信息平臺，實時公示宅基地最新交易信息，完善相關服務和管理制度，為交易雙方提供各項商業(yè)服務。

2.4 宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)要建立公平的分配機制

構(gòu)建宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)收益公平分配機制，是實現(xiàn)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)模式的基礎。分配機制不僅要兼顧集體與農(nóng)民的利益，還要與鄉(xiāng)村振興政策相適應，堅持“貢獻多少，收益多少”的原則，使宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的利益在國家、集體、農(nóng)戶之間公平分配，實現(xiàn)社會公平。

農(nóng)民擁有宅基地使用權(quán)和宅基地以上房屋的所有權(quán)，遵循鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略和實現(xiàn)農(nóng)民生活富裕的原則，農(nóng)民應該得到宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)收益的絕大部分。除去分配給農(nóng)民的部分后，剩余部分應交予村集體，用于農(nóng)村基礎設施建設、公共管理、環(huán)境維護等。國家也可以在使用權(quán)流轉(zhuǎn)的過程中收取一定稅收，作為專項資金資助農(nóng)村創(chuàng)業(yè)項目，助力鄉(xiāng)村振興，為農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展注入活力。