房地產(chǎn)土地拓展探索

柳州保利置業(yè)有限公司 黃文慧

縱觀房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)的發(fā)展歷程是較為短暫的，從初步發(fā)展至今僅僅經(jīng)歷了不到20年的時(shí)間。自改革開放以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展得益于時(shí)代的紅利，而隨著現(xiàn)代城市化進(jìn)程不斷加快，社會(huì)供需發(fā)生改變，房地產(chǎn)行業(yè)也正在不斷進(jìn)行改革，房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)者也需要不斷地研究和借鑒先進(jìn)的房地產(chǎn)開發(fā)理念，并學(xué)會(huì)洞悉國(guó)家意志層面的調(diào)控邏輯和周期思想，并在此基礎(chǔ)上不斷積極研究與探索，尋求行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)新方向，從而進(jìn)一步探索符合未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展的土地拓展模式[1]。

一、土地拓展的核心條件及限制性因素

（一）宏觀經(jīng)濟(jì)政策是影響房地產(chǎn)土地投資拓展的主要因素

國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境及所在區(qū)域的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、政策走向、法律法規(guī)等在一定程度上影響及制約著房地產(chǎn)土地拓展及實(shí)施方式。我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展歷史相對(duì)較短，目前存在有些不同于其他國(guó)家的特殊問(wèn)題。近年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)逐步成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，部分城市房?jī)r(jià)過(guò)高、過(guò)快上漲，供求矛盾突出，泡沫初顯。房地產(chǎn)和宏觀經(jīng)濟(jì)相互關(guān)系的研究也越來(lái)越受到我國(guó)學(xué)者的重視。強(qiáng)林飛、賀娜、吳詣民（2010）通過(guò)協(xié)整性檢驗(yàn)和格蘭杰檢驗(yàn)證明我國(guó)銀行信貸、房地產(chǎn)價(jià)格和宏觀經(jīng)濟(jì)之間存在互動(dòng)關(guān)系；張紅（2005）通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資和GDP、貨幣供給（M2）的互動(dòng)關(guān)系進(jìn)行協(xié)整性檢驗(yàn)和格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)，證明GDP對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資有顯著的單項(xiàng)因果關(guān)系，而M2對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資的則作用更加明顯； 2021年，房地產(chǎn)調(diào)控以“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)租金”為核心，強(qiáng)調(diào)因城施策、一城一策，強(qiáng)化房地產(chǎn)金融監(jiān)管力度，保持房地產(chǎn)金融政策連續(xù)性、一致性和穩(wěn)定性，大力發(fā)展租賃市場(chǎng)，加大住房保障力度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。因此，在堅(jiān)持“住房不炒”的整體基調(diào)下，行業(yè)政策不斷從嚴(yán)，各地樓市調(diào)控持續(xù)加碼，對(duì)房地產(chǎn)金融監(jiān)管也愈加從嚴(yán)[2]。部分區(qū)域及熱點(diǎn)城市相繼出臺(tái)了土地集中供給政策，通過(guò)對(duì)地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行供給側(cè)改革，從而實(shí)現(xiàn)從投資端口調(diào)控土地溢價(jià)并最終影響房?jī)r(jià)。融資端則通過(guò)在全國(guó)范圍內(nèi)全面推行“三道紅線”資管新規(guī)，要求各房企去除預(yù)收款后資產(chǎn)負(fù)債率不得超過(guò)70%，凈負(fù)債率不超過(guò)100%，現(xiàn)金短債比不得少于1，以實(shí)現(xiàn)收緊融資、限制房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)為目的。因此，使得一直以高杠桿實(shí)現(xiàn)高速擴(kuò)張的房企們不僅融資端資金壓力持續(xù)加大，其開發(fā)投資及項(xiàng)目建設(shè)方面也承受巨大影響。房企僅能通過(guò)加快周轉(zhuǎn)，回籠資金，收縮拿地，提升銷售進(jìn)度來(lái)確保經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流。在需求端，住房金融政策穩(wěn)中趨緊，購(gòu)房融資成本上升，租賃市場(chǎng)的發(fā)展及保障性住房供給的增加對(duì)部分商品房需求也進(jìn)行了分流。因此，房企在新一輪政策、法規(guī)調(diào)控下，拓展土地的預(yù)期在降低，土地拓展更趨于理性的回歸。

（二）房企融資渠道、消費(fèi)信用和房?jī)r(jià)對(duì)房地產(chǎn)土地拓展存在深遠(yuǎn)影響

目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)較常見的對(duì)外融資渠道主要有三個(gè)，即：銀行貸款、債券融資、股票融資。其中，銀行貸款在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)資金中所占比例最高，平均占比可達(dá)60%。同時(shí)，又因銀行種類較多，貸款所涉類型及期限多種多樣，融資風(fēng)險(xiǎn)小，不涉及稅務(wù)問(wèn)題，因此，通過(guò)銀行進(jìn)行貸款融資相對(duì)比較靈活，便捷，從而在開發(fā)資金方面對(duì)銀行的依賴程度較高。但銀行融資貸款受政策影響較大，且償還周期較短，較難充分滿足房地產(chǎn)項(xiàng)目全開發(fā)周期的需求。為此，多數(shù)房企仍需通過(guò)債券融資、股票融資、信托融資等對(duì)項(xiàng)目提供資金支持。但是，隨著“三道紅線”調(diào)控政策下達(dá)后，對(duì)于金融資源的分配已呈現(xiàn)“倒金字塔”型，綠檔企業(yè)能拿到的資源將會(huì)較多，而紅檔企業(yè)則較難拿到資源。在此背景下，部分房企資金鏈?zhǔn)艿綐O大承壓，企業(yè)經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定性和可持續(xù)性都面臨更大的挑戰(zhàn)，內(nèi)部分化也在逐步加劇。部分規(guī)模房企迫于自身的資金及運(yùn)營(yíng)壓力，企業(yè)投資和擴(kuò)張動(dòng)能相應(yīng)降低，部分房企甚至出現(xiàn)償債逾期，停工、暴雷等現(xiàn)象，無(wú)法提供資金進(jìn)行土地拓展。

同時(shí)，由于消費(fèi)信用中，消費(fèi)信貸與房地產(chǎn)價(jià)格呈正向相關(guān)，消費(fèi)信貸投放的增加會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)的上漲起到助推作用。但是，由于金融監(jiān)管渠道的進(jìn)一步收緊，消費(fèi)信貸中占比最高的住宅消費(fèi)貸款持續(xù)萎縮，使消費(fèi)信貸的作用無(wú)法得到充分發(fā)揮，進(jìn)而促使房?jī)r(jià)大幅下跌，市場(chǎng)信心不斷受挫，需求疲軟，導(dǎo)致銷售回款率降低影響經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流的健康而進(jìn)一步造成房企資金流動(dòng)性的持續(xù)收緊，直接影響房地產(chǎn)土地投資拓展的需求。

二、土地拓展的破局及未來(lái)拓展模式的探索

由于土地拓展作為房地產(chǎn)開發(fā)的根本，它受制于國(guó)家宏觀政策導(dǎo)向、經(jīng)濟(jì)及市場(chǎng)環(huán)境等多因素的影響。而近十年，屬于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的黃金高峰期已隨著國(guó)家監(jiān)管力度提升、行業(yè)政策調(diào)控的密集出臺(tái)而逐步回歸理性，進(jìn)入有秩序的發(fā)展階段。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目投資開發(fā)，土地拓展方面則更需要精準(zhǔn)洞悉國(guó)家意志層面的調(diào)控邏輯和周期思想，對(duì)行業(yè)經(jīng)營(yíng)做好合理預(yù)期，一方面提升財(cái)務(wù)穩(wěn)健性及對(duì)現(xiàn)金流的管控能力；另一方面深耕市場(chǎng)、提升產(chǎn)品力、競(jìng)爭(zhēng)力、孵化多元戰(zhàn)略合作關(guān)系、拓展多類型合作模式，在符合內(nèi)在的資本運(yùn)作和開發(fā)能力要求下，根據(jù)自身的資源、能力狀況匹配相應(yīng)的投資開發(fā)模式，才能為今后企業(yè)發(fā)展創(chuàng)造充足空間，實(shí)現(xiàn)土地資源的有效拓展。

（一）以降負(fù)債為目標(biāo)，調(diào)整融資策略，提升企業(yè)財(cái)務(wù)穩(wěn)健性及對(duì)現(xiàn)金流的管控能力

隨著房地產(chǎn)行業(yè)步入“白銀時(shí)代”，曾經(jīng)的“土地紅利”已經(jīng)一去不復(fù)返。在土地儲(chǔ)備保有量不再高速增長(zhǎng)下，存量超過(guò)合理去化周期，將使企業(yè)保留較高的財(cái)務(wù)杠桿，消耗財(cái)務(wù)成本。在“三道紅線”管控之下，部分房企資金鏈較為緊張，拿地動(dòng)作受到極大制約，紛紛暫緩拿地，因此，土地拓展的破局將以房企降負(fù)債作為首要目標(biāo)，并從以下八個(gè)方面總結(jié)并提出企業(yè)降低負(fù)債最有效、直接的方式。

1.以價(jià)換量，加速回籠

自2020年2月開始，作為觸及“三道紅線”的恒大就已持續(xù)多次推出階段性特大優(yōu)惠，促銷刺激現(xiàn)金流。2021年前7個(gè)月，恒大累計(jì)銷售額達(dá)4005.6億元，銷售面積4844.9萬(wàn)平方米，銷售大幅增加，但成交均價(jià)創(chuàng)近年新低。然而，通過(guò)以價(jià)換量，恒大實(shí)現(xiàn)了資金快速回籠，債務(wù)壓力得以緩解。數(shù)據(jù)顯示，截至2021年6月底，恒大有息負(fù)債較去年3月底下降約3000億元，凈負(fù)債率已降至100%以下，已實(shí)現(xiàn)一條紅線變綠。

因此，以價(jià)換量已成為現(xiàn)階段降負(fù)債最為直接有效的手段。通過(guò)加速資金回流，不僅可以增加企業(yè)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流，還能及時(shí)償還有息負(fù)債，從而降低財(cái)務(wù)成本。在“三道紅線”下其實(shí)現(xiàn)的現(xiàn)金流對(duì)于降低資產(chǎn)負(fù)債率、凈資產(chǎn)負(fù)債率和現(xiàn)金短債比均能起到良好的修復(fù)作用。

2.資產(chǎn)及股權(quán)的出售

涉及資產(chǎn)和股權(quán)出讓的房企或項(xiàng)目，多處于虧損或高負(fù)債狀態(tài)。出售資產(chǎn)和股權(quán)不僅可以迅速回籠資金以渡過(guò)難關(guān)，還可以借機(jī)調(diào)整企業(yè)內(nèi)部業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，剝離不良資產(chǎn)，聚焦主業(yè)。

2020年10月金茂轉(zhuǎn)讓北京青茂置業(yè)60%股權(quán)給綠城，標(biāo)的企業(yè)的主要資產(chǎn)為北京頤和金茂府。該系列為金茂旗下定位最高端的產(chǎn)品系，其資產(chǎn)變現(xiàn)能力較好，可幫助金茂提前回籠資金，緩解現(xiàn)金流壓力。同時(shí)，金茂轉(zhuǎn)讓股權(quán)為部分權(quán)益轉(zhuǎn)讓，未來(lái)金茂仍可通過(guò)繼續(xù)持有的部分股權(quán)獲得收益。中南建設(shè)方面則基于業(yè)務(wù)調(diào)整的考量，將難以盈利且出現(xiàn)虧損的中南谷項(xiàng)目全部股權(quán)出售給控股股東，通過(guò)不良資產(chǎn)剝離，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)壓力的緩解。

3.IPO 上市

通過(guò)企業(yè)上市的方式，采用增發(fā)、配股，股權(quán)質(zhì)押、發(fā)行可轉(zhuǎn)債、股票買賣等方式進(jìn)一步拓寬融資渠道，改善企業(yè)現(xiàn)金流狀況。

以新力控股為例，2019年剛上市的新力控股通過(guò)赴港上市及一系列融資操作，實(shí)現(xiàn)了業(yè)績(jī)大幅上漲，負(fù)債率也明顯下降。據(jù)2019年財(cái)報(bào)顯示，新力控股全年確認(rèn)收入同比增長(zhǎng)220.7%，毛利同比增長(zhǎng)154.5%。股東應(yīng)占核心凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng) 485.2%，凈負(fù)債率由 237.9%降至67%，回歸到行業(yè)平均水平[3]。

4.增發(fā)及配股

針對(duì)已上市企業(yè)，增發(fā)、配股和發(fā)行可轉(zhuǎn)債是上市公司可采取的再融資手段。融資實(shí)施后對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)壓力、公司控制權(quán)轉(zhuǎn)移、財(cái)務(wù)成本等方面將產(chǎn)生不同影響。以融創(chuàng)中國(guó)為例，2021年融創(chuàng)中國(guó)已通過(guò)配股和減持貝殼股票、出售項(xiàng)目股權(quán)等方式僅用2個(gè)月時(shí)間就已多渠道獲得融資超200億元，并完成對(duì)公司部分即將到期的回售債券及境內(nèi)私募債的償付。

5.引入戰(zhàn)略投資者

引入戰(zhàn)略投資者作為降低負(fù)債的方式之一，但由于戰(zhàn)略投資者的引入需要增加所有者權(quán)益，公司的原股東則需要放棄一部分控制權(quán)。如戰(zhàn)略投資者持有股權(quán)比例過(guò)高，原股東特別是控股股東股權(quán)容易被稀釋，甚至可能喪失對(duì)公司的控制權(quán)。因此，采取該種方式降低負(fù)債可能存在一定的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

6.拆分業(yè)務(wù)上市

通過(guò)拆分房企業(yè)務(wù)板塊上市，可使企業(yè)更為靈活地選擇符合自身特點(diǎn)的融資工具，在提升融資效率、降低融資成本、改善企業(yè)業(yè)務(wù)布局、提升整體盈利能力方面具有較大作用。

據(jù)相關(guān)資料顯示，恒大地產(chǎn)通過(guò)拆分物業(yè)上市，引入235億元戰(zhàn)略投資，為其降負(fù)債增添了重要砝碼。在中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，恒大總裁夏鈞表示，拆分物業(yè)上市和引入戰(zhàn)略投資，使恒大的凈負(fù)債率下降了19%。由此可見，在房地產(chǎn)物業(yè)板塊迎來(lái)發(fā)展機(jī)遇的同時(shí)，房企通過(guò)拆分物業(yè)上市在對(duì)其降低負(fù)債方面起到了至關(guān)重要的作用。

7.表外融資

表外融資的主要形式包括：經(jīng)營(yíng)性租賃、不并表合作項(xiàng)目、名股實(shí)債、通過(guò)ABS減少有息負(fù)債或出表。

近年來(lái)表外融資已成為房企有效降低負(fù)債的主要方式之一。一方面，表外融資可粉飾企業(yè)財(cái)務(wù)狀況，隱藏負(fù)債，從表面上增加房企的償債能力。另一方面，小股操盤等合作開發(fā)模式也為表外融資提供便捷條件。近期逐漸興起的如CMBS、供應(yīng)鏈ABS等也為表外融資提供了操作手段[4]。

8.把握拿地節(jié)奏

由于快速地規(guī)模擴(kuò)張，房企大量資金均投向了土地市場(chǎng)，導(dǎo)致資金鏈較為緊張。在當(dāng)前融資收緊的環(huán)境下，房企在降負(fù)債的壓力下更需要減少和控制支出，向管理和產(chǎn)品要效益，并在轉(zhuǎn)型過(guò)程中適當(dāng)放緩拿地速度，把握拿地節(jié)奏。

（二）深耕市場(chǎng)，回歸產(chǎn)品，使產(chǎn)品力成為企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)行業(yè)已從過(guò)去的高速增長(zhǎng)，步入當(dāng)前支持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)的新常態(tài)中。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)策略上應(yīng)以深耕為主，適時(shí)調(diào)整城市布局和投資步伐，深耕或進(jìn)駐需求旺盛、去化能力強(qiáng)的一二線城市；對(duì)人口規(guī)模超過(guò)50萬(wàn)且具有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的三線城市，應(yīng)著力關(guān)注城市戰(zhàn)略定位及熱點(diǎn)區(qū)域的選擇，拓展具備較高市場(chǎng)增長(zhǎng)空間的區(qū)域以確保產(chǎn)品銷售去化及可持續(xù)發(fā)展。同時(shí)，在區(qū)域深耕戰(zhàn)略下，對(duì)區(qū)域價(jià)值與市場(chǎng)開展更深入的研究，對(duì)地方客戶訴求及痛點(diǎn)進(jìn)行深入把握，以回歸產(chǎn)品，完善服務(wù)為目標(biāo)導(dǎo)向。在目前房地產(chǎn)行業(yè)盤整期，通過(guò)持續(xù)關(guān)注產(chǎn)品迭代升級(jí)、加強(qiáng)產(chǎn)品力打造、提高產(chǎn)品適銷性，苦練產(chǎn)品力內(nèi)功，以過(guò)硬的產(chǎn)品實(shí)力穿越行業(yè)周期。通過(guò)提升產(chǎn)品質(zhì)量管控、完善客戶服務(wù)體系，打造更高品質(zhì)、更人性化、更重視客戶體驗(yàn)的產(chǎn)品交付環(huán)節(jié)和交付標(biāo)準(zhǔn)，提升產(chǎn)品交付率和交付滿意度，進(jìn)而樹立積極的企業(yè)品牌、口碑和公信力，從而使企業(yè)成為行業(yè)中堅(jiān)力量，在行業(yè)的迭代中實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

（三）孵化多元戰(zhàn)略合作關(guān)系

“三道紅線”下中小房企地產(chǎn)業(yè)務(wù)收縮退出的現(xiàn)象將會(huì)持續(xù)，行業(yè)的集中度也將在洗牌后進(jìn)一步提升。在此環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)需結(jié)合自身發(fā)展特點(diǎn)，聚焦優(yōu)勢(shì)資源，孵化及開啟多元化探索，包括與地產(chǎn)有協(xié)同效應(yīng)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、文旅地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等，輕資產(chǎn)輸出的代管代建等，以及關(guān)聯(lián)性相對(duì)較低的汽車、金融、農(nóng)業(yè)等多個(gè)領(lǐng)域，通過(guò)對(duì)行業(yè)政策的準(zhǔn)確捕捉，抓住城市發(fā)展以及產(chǎn)業(yè)發(fā)展的先機(jī)，并圍繞地產(chǎn)開發(fā)這一核心領(lǐng)域精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，孵化多元戰(zhàn)略合作關(guān)系，為企業(yè)拓展土地資源創(chuàng)造良好機(jī)遇[5]。

（四）拓展多類型合作模式

在新時(shí)期發(fā)展背景下，房地產(chǎn)企業(yè)需要不斷拓展多類型合作模式，如：股權(quán)合作、土地資源合作、合資合作開發(fā)、小股操盤、代建代管等等。通過(guò)對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值挖掘，引入合作伙伴（政府、機(jī)構(gòu)、企業(yè)等）建立合作，通過(guò)構(gòu)建合作，進(jìn)一步發(fā)揮對(duì)土地資產(chǎn)在形成、處置、增值等環(huán)節(jié)的作用；不放過(guò)收并購(gòu)、商住聯(lián)動(dòng)、產(chǎn)業(yè)勾地、城市舊改等低價(jià)拿地的機(jī)會(huì)，并結(jié)合多種方式拿好地，拿優(yōu)地，依托多類型的行業(yè)合作，重新賦予產(chǎn)品新的價(jià)值，實(shí)現(xiàn)發(fā)展規(guī)模與利潤(rùn)的雙贏[6]。

三、總結(jié)

綜上所述，土地拓展是房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展的核心。而在當(dāng)前的政策和市場(chǎng)背景下，傳統(tǒng)的土地拓展已難以適應(yīng)時(shí)代的發(fā)展要求。對(duì)于房企而言，需要緊跟政策，加強(qiáng)合作，不斷進(jìn)行思維革新，投資創(chuàng)新，加大資源的獲取能力。同時(shí)，調(diào)整經(jīng)營(yíng)模式、拿地邏輯和競(jìng)爭(zhēng)策略，以便隨時(shí)應(yīng)對(duì)未來(lái)發(fā)展的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。