試析房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程成本控制與應(yīng)用

文/王曉（臨沂城發(fā)翔宇文旅康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司）

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目全過程成本管理工作中，需要制定更加清晰的管理目標(biāo)，再分解到不同的管理環(huán)節(jié)中進(jìn)行有效的資金監(jiān)控，及時(shí)發(fā)現(xiàn)在資金使用時(shí)所產(chǎn)生問題，嚴(yán)格按照全過程成本管理的要求以及標(biāo)準(zhǔn)創(chuàng)新當(dāng)前的管理模式，做好全過程的跟蹤和管理，避免對成本控制造成較為嚴(yán)重的影響，真正實(shí)現(xiàn)成本控制的持續(xù)優(yōu)化。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程成本控制的價(jià)值

為了使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠有充足的動(dòng)力完成當(dāng)前的全過程成本控制目標(biāo)，需要相關(guān)企業(yè)加強(qiáng)對全過程成本控制價(jià)值的深入分析，再和自身的戰(zhàn)略目標(biāo)進(jìn)行相互匹配，促進(jìn)各項(xiàng)成本控制工作可以更加順利進(jìn)行。首先，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中進(jìn)行成本控制有助于幫助企業(yè)獲得較高的經(jīng)濟(jì)效益，任何一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在建設(shè)過程中主要是為了獲取較高的利潤，在此過程中要完善成本控制方案，從項(xiàng)目的決策階段到后續(xù)的竣工階段要做好對應(yīng)的投資估算，并且還需要根據(jù)市場的發(fā)展特點(diǎn)進(jìn)行不同價(jià)格信息內(nèi)容的有效整合，避免出現(xiàn)較為嚴(yán)重的資金浪費(fèi)，之后要設(shè)置不同的項(xiàng)目成本管理層次，在部門內(nèi)部落實(shí)精細(xì)化的工作原則，從而推進(jìn)各項(xiàng)成本管理工作的順利進(jìn)行[1]。在此過程中要嚴(yán)格按照我國的法律條文，有序地執(zhí)行當(dāng)前成本控制方案，使其和項(xiàng)目建設(shè)特點(diǎn)相互對應(yīng)，保證成本控制工作的順利進(jìn)行。在項(xiàng)目中獲取預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益，幫助房地產(chǎn)企業(yè)在新時(shí)期下獲得平穩(wěn)的進(jìn)步和發(fā)展。

其次，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中進(jìn)行全過程的成本管理還有助于提高房地產(chǎn)企業(yè)的競爭實(shí)力。隨著我國社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)體制內(nèi)競爭更加的激烈，為了減少對企業(yè)發(fā)展的影響，獲得可持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力，企業(yè)需要將重點(diǎn)放在提高經(jīng)濟(jì)利潤上，配合著完善的成本控制方案，落實(shí)全過程的管理思維，避免對成本管理造成較為嚴(yán)重的影響。在實(shí)際管理的過程中，要根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)代化目標(biāo)有目的地實(shí)施當(dāng)前的成本控制方案，并且嚴(yán)格地核對各項(xiàng)資金的使用情況，減少浪費(fèi)問題的發(fā)生。通過嚴(yán)格的管理推進(jìn)成本控制工作的順利實(shí)施，減少對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展所產(chǎn)生的影響，并且優(yōu)化當(dāng)前的成本控制方案，制定更加成熟的成本管理體系。這樣一來，在后續(xù)項(xiàng)目建設(shè)時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)可以具有充足的經(jīng)驗(yàn)來應(yīng)對產(chǎn)品管理工作中的問題，以全過程思維為主縮減各個(gè)環(huán)節(jié)的成本，在潛移默化中完善房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部管理模式，在各個(gè)項(xiàng)目中獲得預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益，隨著時(shí)間的推移會提高企業(yè)當(dāng)前的競爭實(shí)力。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程成本控制的不足

（一）全過程認(rèn)知不足

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制過程中，需要根據(jù)時(shí)代發(fā)展的方向調(diào)整現(xiàn)有的管理模式，使成本控制專業(yè)性能夠符合預(yù)期的要求。但是在當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制工作中還存在著全過程認(rèn)識不足的問題，相關(guān)人員在成本管理時(shí)仍然采取傳統(tǒng)被動(dòng)式的管理方案，只是注重對事后管理的審核，并沒有在前期制定更加完善的成本控制計(jì)劃[2]。這就導(dǎo)致在全過程成本控制工作中出現(xiàn)資金浪費(fèi)問題時(shí)并沒有及時(shí)地提出有效的應(yīng)對方案，對成本管理的干擾較為突出。另外大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在新時(shí)期發(fā)展背景下仍然采取以往人工操作的成本管理方式，整個(gè)成本管理的靜態(tài)特征較為明顯，一部分成本管理人員只是按照合同的內(nèi)容來進(jìn)行工程的成本管理，并沒有進(jìn)行全過程的成本控制，也無法利用動(dòng)態(tài)化的工作思維調(diào)整現(xiàn)有的成本管理模式。長此以往，會導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益受損的問題，對企業(yè)的發(fā)展造成不利影響。

（二）規(guī)章機(jī)制不健全

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程成本控制工作中，需要完善當(dāng)前的管理機(jī)制，指導(dǎo)各項(xiàng)工作的順利進(jìn)行，從而提高全過程成本控制的效果。但是在當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程成本控制工作中，還存在著規(guī)章機(jī)制不健全的問題，無法為成本控制工作起到良好的引導(dǎo)作用。雖然在當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)中進(jìn)行了成本控制方案和模式的制定，但是整個(gè)成本管理體系太過落后，并沒有融入先進(jìn)的管理方法，也沒有根據(jù)多方面的成本管理要求，動(dòng)態(tài)化地調(diào)整現(xiàn)有的管理重點(diǎn)。或者是一部分房地產(chǎn)企業(yè)由于成本管理工作太過繁瑣，將重點(diǎn)放在某一個(gè)成本控制中，并沒有做好不同項(xiàng)目成本控制方向的深入性把控以及分析，導(dǎo)致整個(gè)成本控制工作太過滯后，無法充分地發(fā)揮應(yīng)有的價(jià)值。再加上大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目包含的施工環(huán)節(jié)中資金項(xiàng)目太過復(fù)雜，增加了實(shí)際成本管控的難度，如果不能持續(xù)地優(yōu)化當(dāng)前的全過程控制思維，會導(dǎo)致在成本管理工作中出現(xiàn)問題之后而應(yīng)接不暇，增加不必要的損失，對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的整體利潤造成了較為嚴(yán)重的影響。與此同時(shí)，相關(guān)企業(yè)在成本控制工作中，也沒有把握成本控制的關(guān)鍵因素和重點(diǎn)對象，無法準(zhǔn)確完成各個(gè)價(jià)格的計(jì)算，無形之中增加了不必要資金浪費(fèi)，限制了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程成本控制的應(yīng)用

（一）應(yīng)用于事前調(diào)查階段

房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目成本控制的過程中，需要完善事前調(diào)查，組織當(dāng)前的成本控制方案，從而使各項(xiàng)管理活動(dòng)能夠更加有序地實(shí)施。在進(jìn)行全過程成本控制工作中，需要按照工程項(xiàng)目建設(shè)的要求以及標(biāo)準(zhǔn)掌握成本控制的主要方向，并且在部門內(nèi)部營造全員參與的管理氛圍，配合激勵(lì)機(jī)制，激發(fā)人員工作熱情和工作積極性，制定切實(shí)可行的成本控制方案，推動(dòng)各項(xiàng)管理活動(dòng)的有序?qū)嵤3]。由于房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)屬于動(dòng)態(tài)變化過程，為了減少對成本控制影響，相關(guān)企業(yè)需要結(jié)合市場的發(fā)展概況具備一定的預(yù)測意識，掌握建筑市場的發(fā)展趨勢，判斷在后續(xù)工程建設(shè)中各項(xiàng)價(jià)格的變動(dòng)情況，在成本管理工作中設(shè)置對應(yīng)的彈性空間，做好各項(xiàng)成本控制方案技術(shù)和經(jīng)濟(jì)性的比較論證，綜合考慮不同的影響因素，擬定完善的成本控制方案，同時(shí)還需要和建筑建設(shè)規(guī)模進(jìn)行相互的匹配。針對性較強(qiáng)的成本控制方案，其中要涵蓋工程建設(shè)要求和建筑材料性能、價(jià)格等，以此來增強(qiáng)整體的管理水平。例如在實(shí)際管理的過程中，需要先確定項(xiàng)目的等級，比如豪宅型或者是經(jīng)濟(jì)適用型，之后再按照行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)確定與建造標(biāo)準(zhǔn)相互匹配的成本控制方案，篩選合格的材料用于工程的建設(shè)，減少不必要資金的浪費(fèi)，也有助于幫助房地產(chǎn)企業(yè)獲得較高的經(jīng)濟(jì)效益。

（二）應(yīng)用于設(shè)計(jì)階段

在建筑設(shè)計(jì)中，需要考慮和建筑造價(jià)成本之間的關(guān)系，創(chuàng)新當(dāng)前的工作方案，從而使整體成本管理水平能夠得到全面提高。首先為直接關(guān)系。在建筑項(xiàng)目開發(fā)周期中，工程設(shè)計(jì)為重要組成部分，也是工程造價(jià)管理的重要模塊。在實(shí)際設(shè)計(jì)的過程中，主體在整個(gè)造價(jià)中所占比例較大，在前期設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)需要考慮建筑的選型和基礎(chǔ)等，或者是篩選不同的材料來用于工程的設(shè)計(jì)，各個(gè)環(huán)節(jié)均是成本支出的重點(diǎn)項(xiàng)目。如果存在管理不到位的問題，會造成嚴(yán)重的資金浪費(fèi)，對工程造價(jià)的影響較為突出。因此在實(shí)際工作中設(shè)計(jì)人員要更加謹(jǐn)慎地對待當(dāng)前的設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，保證整體的管理水平。

其次，在建筑工程中包含了不同的組成部分，例如給排水和電氣等，不同專業(yè)之間有著千絲萬縷的聯(lián)系，如果在設(shè)計(jì)工作中和其他設(shè)計(jì)方案存在著矛盾沖突，需要重新劃分當(dāng)前施工區(qū)域，也會導(dǎo)致不必要成本的浪費(fèi)，對造價(jià)成本管理的影響較為突出[4]。另外在實(shí)際施工過程中涵蓋的費(fèi)用較多，其中包含了人工費(fèi)和材料費(fèi)等，同時(shí)還需要考慮工程的進(jìn)度，各種因素均會導(dǎo)致工程成本的支出，這是建筑工程設(shè)計(jì)和工程造價(jià)的間接關(guān)系。在實(shí)際管理的過程中，可以在內(nèi)部建立嚴(yán)格的監(jiān)督機(jī)制和限額設(shè)計(jì)監(jiān)督機(jī)制，主要是為了督促設(shè)計(jì)人員在設(shè)計(jì)之前了解現(xiàn)場的施工概況以及項(xiàng)目的建設(shè)要求等，之后再整合真實(shí)性較強(qiáng)的信息，保證設(shè)計(jì)方案本身的科學(xué)性，減少在后續(xù)建設(shè)過程中變更問題的發(fā)生，最大限度地維護(hù)工程的建設(shè)成本。在限額設(shè)計(jì)的過程中，要以工程建設(shè)要求為主對設(shè)計(jì)單位提出對應(yīng)的限額值，以這一標(biāo)準(zhǔn)為主優(yōu)化當(dāng)前的設(shè)計(jì)方案。在此期間需要做好各個(gè)部門之間的溝通和交流，對當(dāng)前成本控制中的問題提出更加科學(xué)的應(yīng)對意見。通過信息的廣泛溝通和交流，在前期環(huán)節(jié)進(jìn)行圖紙內(nèi)容的修改，減少對后續(xù)工程建設(shè)所產(chǎn)生的影響，落實(shí)精細(xì)化的工作原則，選擇經(jīng)濟(jì)合理的設(shè)計(jì)方案，滿足成本控制的要求。

最后，在實(shí)際管理的過程中還要加強(qiáng)對資金使用情況的定量分析，要嚴(yán)格按照各種計(jì)算公式確定最終的成本投入，并且還要反復(fù)地商討這一方案本身的可行性和建設(shè)要求，進(jìn)行相互的協(xié)調(diào)，從而促進(jìn)整體設(shè)計(jì)水平能夠符合預(yù)期的要求。另外還需要在設(shè)計(jì)中確定建筑的功能定位和材料選型等等，各方面都要更加細(xì)致入微，符合各項(xiàng)成本管理的標(biāo)準(zhǔn)。

（三）應(yīng)用于施工階段

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，施工環(huán)節(jié)較為復(fù)雜，為了減少對成本控制的影響，在實(shí)際工作中需要完善施工階段的成本控制模式，并且做好各個(gè)施工環(huán)節(jié)的有效監(jiān)督，快速地發(fā)現(xiàn)在其中所產(chǎn)生的問題，避免出現(xiàn)不必要的資金浪費(fèi)。首先，在實(shí)際管理過程中，需要在工程施工前期，在部門內(nèi)部反復(fù)地研究設(shè)計(jì)方案的內(nèi)容，再提出更加科學(xué)的預(yù)算方案，引導(dǎo)后續(xù)成本控制工作的順利進(jìn)行，并且還需要在部門內(nèi)部交代不同的管理任務(wù)，形成良好的管理氛圍，督促各個(gè)施工人員嚴(yán)格按照成本控制要求，約束好自身的工作行為，避免出現(xiàn)不必要的返工和資金浪費(fèi)行為[5]。在內(nèi)部形成良好的管理局面，增強(qiáng)成本控制工作本身的凝聚力，從而促進(jìn)各項(xiàng)成本控制工作的順利進(jìn)行。

其次，在實(shí)際施工階段成本控制工作中，需要嚴(yán)格地管理集中的變更工程，施工變更為成本控制中的關(guān)鍵所在，在管理過程中需要制定更加嚴(yán)格的審核程序，防止出現(xiàn)隨意變更。在變更發(fā)生之后，要按照相關(guān)要求和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)一步地計(jì)算各項(xiàng)變更對成本管理所產(chǎn)生的影響，在不干擾正常使用功能基礎(chǔ)上，減少設(shè)計(jì)變更中不必要的成本支出，防止出現(xiàn)資金管理失控的問題。相關(guān)管理人員可以指派專業(yè)性較強(qiáng)的工作人員來負(fù)責(zé)現(xiàn)場變更情況的審核，同時(shí)也要向業(yè)主單位隨時(shí)隨地匯報(bào)工程造價(jià)的管控情況，方便業(yè)主單位提出更加有效的成本控制方案，執(zhí)行到不同的工程建設(shè)環(huán)節(jié)中，提高成本控制的效果。

最后，在實(shí)際管理的過程中，還需要加強(qiáng)對材料管理的優(yōu)化力度。研究數(shù)據(jù)表明，在工程施工階段材料占據(jù)總體成本的60%，如果沒有優(yōu)化當(dāng)前的材料成本控制方案，會在材料中產(chǎn)生嚴(yán)重的資金浪費(fèi)，無法符合成本控制要求，因此管理人員需要根據(jù)工程建設(shè)的特點(diǎn)完善材料管理模式，尤其是要做好材料質(zhì)量的把控，和施工方案進(jìn)行相互匹配。在確認(rèn)沒有任何問題之后，才可以將材料用于當(dāng)前的施工中，為后續(xù)成本控制工作提供重要的支持。在材料入場時(shí)也要嚴(yán)格地審核材料的質(zhì)量以及材料的價(jià)格等，在前期可以了解材料市場的發(fā)展方向，保證所選取的材料價(jià)廉物美，之后再和供應(yīng)商建立長期合作的關(guān)系，滿足材料基礎(chǔ)供應(yīng)的要求，減少各種成本浪費(fèi)問題的發(fā)生。

（四）應(yīng)用于竣工結(jié)算階段

竣工結(jié)算階段的成本控制工作也較為重要，因此管理人員需要嚴(yán)格按照相關(guān)要求和標(biāo)準(zhǔn)，完善竣工結(jié)算階段的成本控制模式。在竣工階段進(jìn)行成本控制的過程中，需要嚴(yán)格按照成本控制要求，做好各項(xiàng)資金使用情況的嚴(yán)格審核，必要時(shí)可以深入到現(xiàn)場中查看資金使用的情況，及時(shí)地發(fā)現(xiàn)在其中所產(chǎn)生的浪費(fèi)現(xiàn)象，之后再和施工單位開展良好的溝通和交流，提出更加科學(xué)的應(yīng)對方案，從而在內(nèi)部形成良好的管理氛圍，提高竣工驗(yàn)收階段成本控制的效果。在后續(xù)工作中需要嚴(yán)格按照合同中的內(nèi)容反復(fù)地核對不同的信息，認(rèn)真地審核竣工的結(jié)算工作，促進(jìn)各項(xiàng)工作能夠具備較強(qiáng)的規(guī)范性。在完成竣工結(jié)算審核之后，需要將信息上傳到系統(tǒng)平臺中進(jìn)行歸檔處理，在總結(jié)當(dāng)前全過程的控制工作中所產(chǎn)生的問題，之后再和建設(shè)要求進(jìn)行相互匹配，制定更加成熟的成本控制方案。通過持續(xù)的總結(jié)，開發(fā)出符合房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀的成本控制模式，為后續(xù)工程項(xiàng)目建設(shè)的順利進(jìn)行提供重要的保障。

四、結(jié)束語

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程成本控制能夠幫助企業(yè)獲得預(yù)期的經(jīng)濟(jì)利潤，同時(shí)也可以監(jiān)控各個(gè)管理環(huán)節(jié)的實(shí)施情況，防止出現(xiàn)資金浪費(fèi)的問題，因此房地產(chǎn)企業(yè)需要加強(qiáng)對全過程成本控制模式的優(yōu)化力度，有效地應(yīng)對在成本控制過程中的各種復(fù)雜問題，實(shí)施全方位管理的思路，真正地提高本身的經(jīng)濟(jì)效益，保障房地產(chǎn)企業(yè)的競爭實(shí)力和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。

相關(guān)鏈接

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，一般是對土地和地上建筑物進(jìn)行的投資開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目。在我國，依照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定；房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是指在依法取得土地使用權(quán)的國有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的項(xiàng)目。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是一項(xiàng)高投入、高風(fēng)險(xiǎn)的投資經(jīng)營項(xiàng)目，也是一項(xiàng)涉及面較廣的經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目，其對國計(jì)民生產(chǎn)生重大影響，因此，國家通過立法及其他手段對其加以調(diào)控管理。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃。按照經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。我國的城市規(guī)劃分為總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃，其中詳細(xì)規(guī)劃又分為控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃。對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)生直接法律約束力的是詳細(xì)規(guī)劃。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工，必須符合國家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范；房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用。上述立法的目的系為保障房地產(chǎn)開發(fā)過程及產(chǎn)品的安全性，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在追求經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，兼顧社會效益和環(huán)境效益。取得竣工驗(yàn)收合格證亦是申請取得房屋所有權(quán)的一個(gè)重要條件。