強化資金管理提升房地產(chǎn)企業(yè)效益

文/萬水華（南昌國貿(mào)地產(chǎn)有限公司）

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營的過程中會面臨較多的風險，如房地產(chǎn)企業(yè)在營銷環(huán)節(jié)中，由于項目建設(shè)的周期較長，并且在建設(shè)完成后，受國家政策變化以及市場供求關(guān)系等因素的影響，對房地產(chǎn)企業(yè)的銷售量以及整體效益都產(chǎn)生了影響。企業(yè)為了提升自身的綜合競爭力，增加整體的經(jīng)濟收益，就應(yīng)當加強內(nèi)部資金管理，健全相關(guān)的資金管理制度，增加企業(yè)內(nèi)部營運資金，提高企業(yè)的抗風險能力，維系企業(yè)正常經(jīng)營。本文基于房地產(chǎn)企業(yè)視角，分析了企業(yè)加強資金管理工作的具體目標，并且針對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，提出了有效的資金管理措施，以使房地產(chǎn)企業(yè)可以降低經(jīng)營風險，推動企業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。

一、資金管理概述

（一）概念

資金管理是指房地產(chǎn)企業(yè)對內(nèi)部資金的使用情況進行嚴格的管理和監(jiān)控，制定嚴格的使用制度和流程，規(guī)范資金的使用，避免資金浪費，確保企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營秩序的內(nèi)部管理活動[1]。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的特點

1.資金需求量較大

房地產(chǎn)企業(yè)需要在項目建設(shè)的全過程中投入較多的資金，如企業(yè)在項目開發(fā)環(huán)節(jié)中，需要購買土地使用權(quán)以及相應(yīng)的建筑材料和設(shè)備等，為后續(xù)的建設(shè)工程奠定基礎(chǔ)。而企業(yè)在這一環(huán)節(jié)中需要支付的資金較多，有些甚至高達數(shù)億元，企業(yè)對資金的需求量較大，因此企業(yè)應(yīng)當強化資金管理工作，確保企業(yè)資金的完整性和安全性[2]。

2.資金變現(xiàn)難度增加

房地產(chǎn)企業(yè)承建的房產(chǎn)項目作為一項重要的固定資產(chǎn)，其銷售量受多種因素的影響，如政府的宏觀政策調(diào)整以及當?shù)氐慕?jīng)濟消費水平等，企業(yè)要想迅速變現(xiàn)難度較大。而且隨著房價飛速上漲，消費者的買房購買力下降，只有部分有剛需和閑錢想改善的消費者才會保持對房屋的購買欲望，而且消費者在購買時一般都采用銀行貸款或者公積金貸款的形式，且部分銀行要求封頂放款，延長了企業(yè)資助金回收的期限，不利于房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。

3.資金使用的期限較長

房地產(chǎn)企業(yè)項目建設(shè)的周期較長，一般為2～3年，有些甚至要4～5年，企業(yè)在項目建設(shè)前期就需要投入較多資金；而在項目中期，企業(yè)還需要進行購買材料、投入大量建設(shè)資金等；而在項目建設(shè)后期，企業(yè)則需要投入較多的營銷成本、結(jié)算款等，而企業(yè)需要將項目建成后才可以獲取項目投資回報。雖然現(xiàn)階段大多數(shù)企業(yè)都會通過預(yù)售的方式進行銷售，但是預(yù)售的方式回款也較慢，因此房地產(chǎn)企業(yè)常常會出現(xiàn)資金短缺的情況。

二、房地產(chǎn)企業(yè)加強資金管理的重要作用

（一）提高房地產(chǎn)企業(yè)抗風險能力

房地產(chǎn)企業(yè)加強資金管理，制定預(yù)算管理總目標，并且將預(yù)算總目標分解到各個環(huán)節(jié)中，實行項目全過程的預(yù)算管理，減少項目建設(shè)各環(huán)節(jié)中的成本費用。而且企業(yè)在強化資金管理的過程中，還要加強風險管理，建立健全風險防范和應(yīng)對機制，降低企業(yè)的經(jīng)營風險，企業(yè)可以在面對風險的時候，利用自有資金解決，提高了企業(yè)的綜合實力，從而增強企業(yè)的抗風險能力。

（二）維系企業(yè)正常經(jīng)營，提升企業(yè)經(jīng)濟效益

資金是企業(yè)開展日常經(jīng)營管理活動的基礎(chǔ)和保障，企業(yè)應(yīng)當加強資金管理，對企業(yè)內(nèi)部的資金的流向和流量進行分析和監(jiān)管，實時了解和掌握資金的分布情況，便于企業(yè)根據(jù)項目建設(shè)需要合理調(diào)配資金，提高資金的使用效率，進而維系企業(yè)正常經(jīng)營。而且企業(yè)強化資金管理，對企業(yè)的融資等活動進行管控，可降低企業(yè)資金的使用成本，提升企業(yè)的經(jīng)濟效益。

三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理中存在的問題

（一）預(yù)算管理制度不完善

房地產(chǎn)企業(yè)強化資金管理，實行全面預(yù)算管理制度，制定預(yù)算管理目標，并且將企業(yè)整體的發(fā)展戰(zhàn)略理念貫徹到預(yù)算管理活動中，使企業(yè)可以進一步落實預(yù)算管理，實現(xiàn)預(yù)算管理目標，將企業(yè)的實際成本支出控制在預(yù)算管理目標以內(nèi)。但是現(xiàn)階段部分房地產(chǎn)企業(yè)未建立健全預(yù)算管理制度，在預(yù)算編制環(huán)節(jié)中，也未采取科學的編制方法，導致企業(yè)實際支出超出預(yù)算，具體表現(xiàn)為以下幾個方面：第一，企業(yè)在制定預(yù)算管理目標的時候，未結(jié)合企業(yè)整體的戰(zhàn)略發(fā)展目標，同時也未結(jié)合企業(yè)內(nèi)部的實際發(fā)展情況，導致企業(yè)的預(yù)算管理目標缺乏科學性，影響預(yù)算目標的完成進度；第二，企業(yè)在編制預(yù)算的過程中，采用的方法不夠靈活，導致預(yù)算編制內(nèi)容缺乏合理性。第三，房地產(chǎn)企業(yè)不重視預(yù)算編制工作，大多數(shù)是財務(wù)部門在閉門造車，其他部門不予配合或者配合度低，未充分交流，無法形成具有指導意義的經(jīng)營目標。更重要的是，企業(yè)在完成預(yù)算編制之后，不能及時追蹤和根據(jù)預(yù)算管理目標的執(zhí)行進度，致使預(yù)算管理制度流于形式。

（二）項目成本管控意識不足

企業(yè)強化成本管控，降低各個環(huán)節(jié)中的成本費用，可以使企業(yè)形成一定的市場競爭優(yōu)勢，推動企業(yè)快速發(fā)展。但是房地產(chǎn)企業(yè)一般都較為重視項目建設(shè)工作，同時也較為關(guān)注行業(yè)動態(tài)變化等，而對于項目成本管控的意識不足。部分房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導層和財務(wù)人員也缺乏成本管控的專業(yè)知識，也缺乏成本管控的經(jīng)驗技巧，影響企業(yè)項目成本管控工作的順利推進。

（三）投融資環(huán)節(jié)中的問題

第一，房地產(chǎn)企業(yè)為了搶占更多的市場資源，提高銷售量，增加企業(yè)的營運資金，就不斷對外擴張。雖然企業(yè)實行了對外擴張發(fā)展政策，可以擴大企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模，但是也為企業(yè)的資金管控工作增加了難度；第二，房地產(chǎn)企業(yè)由于對外急速擴張，以及其在項目建設(shè)的過程中需要投入較多的資金，導致企業(yè)極易產(chǎn)生資金短缺的情況，企業(yè)只有通過外部貸款等形式籌集更多的資金，繼續(xù)支持企業(yè)的對外擴張計劃，但是這樣就增加了企業(yè)的負債壓力，同時國家宏觀政策調(diào)整的時候，銀行要求提前收回貸款，極容易造成資金斷裂；第三，企業(yè)在對外投資的過程中，由于企業(yè)只注重短期利益，只熱衷于一些熱門行業(yè)和項目的投資，卻未做好投資可行性分析工作，企業(yè)在不能全面、準確地了解投資項目的情況下進行投資，導致企業(yè)的投資決策不合理，影響企業(yè)項目投資的收益[3]；第四，房地產(chǎn)企業(yè)的籌資渠道單一，企業(yè)在資金短缺的情況下，一般都是通過銀行貸款的形式獲取更多的資金支持，企業(yè)未積極拓寬籌資渠道，并且將短期貸款投入到長期的項目投資中，使企業(yè)不能及時償還貸款，影響企業(yè)的正常經(jīng)營。

（四）資金回收工作難度較大

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當做好應(yīng)收賬款管理工作，加大對應(yīng)收賬款的催要力度，及時收回資金，減少壞賬，確保企業(yè)項目順利建成。當前房地產(chǎn)企業(yè)由于項目建設(shè)周期較長，并且市場環(huán)境較為多變，導致企業(yè)資金回收工作難度較大。具體表現(xiàn)在以下幾個方面：一方面，房地產(chǎn)企業(yè)的銷售人員為了較快地完成銷售任務(wù)，其對客戶的信用度未進行全面的調(diào)查和評估，或者一些銷售人員在明知客戶信用較差的情況下，為了超額達到銷售額，違規(guī)銷售。而且房地產(chǎn)企業(yè)未完善信用評價體系，對應(yīng)收賬款的動態(tài)管理較為松散，針對一些逾期的賬款不能及時追回，產(chǎn)生壞賬和死賬；另一方面，企業(yè)未健全應(yīng)收賬款管理機制，也未明確各部門的職責，銷售人員只是完成具體的銷售任務(wù)之后，便將應(yīng)收賬款的管理任務(wù)交到財務(wù)部門，在財務(wù)人員進行催收的時候，銷售人員也不能積極配合，導致企業(yè)內(nèi)部應(yīng)收賬款管理工作難以推進。再一方面，大部分客戶均選擇銀行按揭貸款，如市場出現(xiàn)比較多的波動或者政策調(diào)整，銀行按揭規(guī)模不足，導致放貸周期拉長。同時房地產(chǎn)預(yù)售監(jiān)管政策要求銷售回款列入政府監(jiān)管，其盤活需要層層審批，進一步增加了資金回收難度。

（五）缺乏先進的資金管理信息化系統(tǒng)

房地產(chǎn)企業(yè)在開展資金管控的過程中，應(yīng)當引進資金管理信息化系統(tǒng)，加強對資金使用情況的監(jiān)管力度，提升房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的成效。但是很多房地產(chǎn)企業(yè)未重視管理信息化系統(tǒng)建設(shè)工作，有些企業(yè)雖然引進了信息化系統(tǒng)，但是系統(tǒng)中的功能板塊并不能滿足企業(yè)的現(xiàn)實發(fā)展需要。而且企業(yè)在構(gòu)建資金管理信息化系統(tǒng)的時候，未將財務(wù)人員以及其他部門的業(yè)務(wù)人員都納入統(tǒng)一的資金管理流程中。各部門之間的溝通和聯(lián)系也較少，影響了企業(yè)成本管控效率的提升，而且企業(yè)的信息化管理系統(tǒng)的安全性也有待加強，也會影響企業(yè)會計信息的安全性。

四、房地產(chǎn)企業(yè)強化資金管理提升企業(yè)效益的具體對策

（一）完善預(yù)算管理制度

首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當以企業(yè)整體的發(fā)展戰(zhàn)略目標為導向，完善預(yù)算管理制度，并且制定科學的預(yù)算管理總目標，重視企業(yè)預(yù)算管理活動中的各個環(huán)節(jié)。如預(yù)算編制環(huán)節(jié)，企業(yè)應(yīng)當加強對市場行業(yè)的分析，重點關(guān)注企業(yè)投資項目的盈利狀況和風險因素，做好風險防范和應(yīng)對措施[4]；其次，企業(yè)應(yīng)當做好房地產(chǎn)項目全過程的成本預(yù)測工作，針對企業(yè)項目各個環(huán)節(jié)中影響成本的因素進行系統(tǒng)分析，而且企業(yè)還應(yīng)當做好成本核算工作，健全成本核算的制度，對項目各環(huán)節(jié)的成本管控結(jié)果進行評估和分析，找到各環(huán)節(jié)成本控制的關(guān)鍵點，從而不斷改進企業(yè)的成本管理方法；最后，房地產(chǎn)企業(yè)還可以構(gòu)建預(yù)算管理考核機制，將績效考核機制與預(yù)算管理制度相結(jié)合，并且對房地產(chǎn)項目建設(shè)各環(huán)節(jié)設(shè)置相應(yīng)的成本控制指標，對各部門的成本管控成果進行衡量，使員工可以共同致力于完成預(yù)算管理的既定任務(wù)。企業(yè)還需要建立預(yù)算管理評價體系，定期分析各部門預(yù)算管理目標的完成情況，也可以對比分析預(yù)算管理目標與實際狀況出現(xiàn)偏差的動因，使企業(yè)可以快速實現(xiàn)總體的預(yù)算目標。

（二）加強項目成本核算和估算工作

第一，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當構(gòu)建完整的項目管理體系，細化成本核算工作細則，做好項目跟進工作。企業(yè)業(yè)務(wù)人員應(yīng)當加強與財務(wù)人員的溝通，在項目建設(shè)前期，應(yīng)當就設(shè)備材料購置以及投標等環(huán)節(jié)中進行信息共享，財務(wù)人員可以及時了解到各項材料成本費用支出情況。而且在項目建設(shè)的過程中，業(yè)務(wù)人員也應(yīng)當及時將工程圖紙變更等情況及時反饋到財務(wù)部門，有利于財務(wù)部門嚴格控制資金支出，這樣財務(wù)人員就可以及時跟進項目建設(shè)工作，掌握項目變更的第一手資料，提高成本核算的準確性；第二，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當開展成本控制目標管理，設(shè)置科學的成本控制目標，財務(wù)人員也應(yīng)當嚴格執(zhí)行資金使用規(guī)劃，嚴控預(yù)算范圍外的資金使用，促使企業(yè)快速實現(xiàn)成本控制管理目標。

（三）科學決策，拓寬融資方式

房地產(chǎn)企業(yè)決策失誤，不僅會給企業(yè)帶來一定程度上的經(jīng)濟損失，還會使企業(yè)面臨破產(chǎn)清算的窘境，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當科學決策，促使企業(yè)可以良性發(fā)展。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當引進管理會計的理念，以銷售為起點，合理預(yù)測企業(yè)的未來發(fā)展前景，使財務(wù)人員可以積極投身到企業(yè)的經(jīng)營決策程序中，運用自身的專業(yè)知識，為企業(yè)決策活動提供科學的意見[5]；另一方面，企業(yè)還應(yīng)當拓寬融資方式，采用多種渠道進行籌資，如企業(yè)可以通過項目貸款的方式，將正在建設(shè)的項目進行抵押，隨后用項目回款進行償還。而且企業(yè)還可以盤活應(yīng)收賬款，借助供應(yīng)鏈平臺提升自身的綜合實力[6]。

（四）加強應(yīng)收賬款管理

第一，企業(yè)應(yīng)當制定和完善應(yīng)收賬款管理制度，并健全績效考核制度，將業(yè)務(wù)人員所負責的項目回款情況作為績效考核的標準和條件，充分調(diào)動員工催要賬款的積極性，減少企業(yè)的壞賬；第二，企業(yè)還應(yīng)當建立客戶信息庫，將客戶進行分類，對于一些拖欠賬款的客戶應(yīng)當加大處罰力度，加收利息，同時在后續(xù)的銷售環(huán)節(jié)中，應(yīng)當將其列入黑名單，避免企業(yè)受到經(jīng)濟損失。企業(yè)還應(yīng)當加強與律師事務(wù)所的合作，對于一些回款較慢的客戶，郵寄律師函，并且通過司法程序及時收回房款，增加企業(yè)內(nèi)部的現(xiàn)金流。

（五）加大信息化管理系統(tǒng)建設(shè)

房地產(chǎn)企業(yè)在實行全過程的資金管理過程中，僅僅依靠人力是不現(xiàn)實的。為了提高資金管理的效率，企業(yè)應(yīng)當加大信息化建設(shè)力度，引進適合的財務(wù)信息化管理軟件，因此企業(yè)應(yīng)當做到以下幾點：第一，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當提高信息化建設(shè)的意識，加大對信息化管理工作的資金投入力度，將房地產(chǎn)企業(yè)的各部門都納入信息化系統(tǒng)中，使各部門可以加強內(nèi)部聯(lián)系，實時共享資金的相關(guān)數(shù)據(jù)，為財務(wù)人員開展成本核算工作提供準確的依據(jù)；第二，企業(yè)還應(yīng)當將資金管理的流程納入信息化管理系統(tǒng)中，領(lǐng)導層通過對資金的監(jiān)控，可以合理調(diào)配資金，將資金分配到項目建設(shè)的各個環(huán)節(jié)中，避免企業(yè)資源的浪費；第三，企業(yè)還要加強信息化系統(tǒng)的安全管理，對財務(wù)信息化系統(tǒng)進行優(yōu)化升級，設(shè)置防火墻，避免信息外泄，維護企業(yè)會計信息的安全。

五、結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)為了維系企業(yè)正常的生產(chǎn)經(jīng)營活動，提升企業(yè)的經(jīng)濟收益，就應(yīng)當強化資金管理，制定嚴格的資金使用計劃，對企業(yè)內(nèi)部的資金進行統(tǒng)一管理，合理分配，提高資金的使用率。同時，企業(yè)還應(yīng)當實行預(yù)算管理，合理編制預(yù)算，加強項目建設(shè)全過程的成本管控，避免資源浪費，降低企業(yè)的成本支出。企業(yè)還要加強應(yīng)收賬款管理，加大對應(yīng)收賬款的催收力度，減少壞賬和死賬，確保企業(yè)健康發(fā)展。

相關(guān)鏈接

所謂房地產(chǎn)企業(yè)，是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)活動，并以營利為目的進行自主經(jīng)營、獨立核算的經(jīng)濟組織。房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。房地產(chǎn)由于其自己的特點即位置的固定性和不可移動性，在經(jīng)濟學上又被稱為不動產(chǎn)?？梢杂腥N存在形態(tài)：即土地、建筑物、房地合一。在房地產(chǎn)拍賣中，其拍賣標的也可以有三種存在形態(tài)，即土地（或土地使用權(quán)）、建筑物和房地合一狀態(tài)下的物質(zhì)實體及其權(quán)益。隨著個人財產(chǎn)所有權(quán)的發(fā)展，房地產(chǎn)已經(jīng)成為商業(yè)交易的主要組成部分。購買房地產(chǎn)是一種重要的投資方式。在市場經(jīng)濟條件下，房地產(chǎn)企業(yè)要正常運行，除了建立科學的組織結(jié)構(gòu)外，還必須通過改革，建立起產(chǎn)權(quán)清晰、權(quán)責分明、政企分開、管理科學為鮮明特征的現(xiàn)代企業(yè)制度。根據(jù)這一根本制度的要求，還必須設(shè)計與房地產(chǎn)企業(yè)的基本特征相適應(yīng)的具體管理制度。