房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問題及對策

文/李冰（天津普寧天建置業(yè)有限公司）

房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展關(guān)系到國家經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定與繁榮，政府近年來對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控越來越嚴(yán)格，如何在未來持續(xù)、健康地發(fā)展，成為每一個房地產(chǎn)企業(yè)都要面對和思考的問題。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度的建立與健全，是制約其行為的一項重要措施，也是現(xiàn)代公司治理的一項重要內(nèi)容。

一、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的重要性

（一）加強(qiáng)內(nèi)部控制對改善企業(yè)經(jīng)營管理、減少投資風(fēng)險具有重要意義

房地產(chǎn)企業(yè)屬于資本性強(qiáng)、投入大、周期長、資金周轉(zhuǎn)緩慢的行業(yè)，如果項目的投資出現(xiàn)問題，很有可能會出現(xiàn)危機(jī)。

通過建立有效的內(nèi)部控制體系，可以使企業(yè)的經(jīng)營活動更加協(xié)調(diào)，從而使管理過程和組織結(jié)構(gòu)得到優(yōu)化，進(jìn)而實現(xiàn)審批流程簡化、提高企業(yè)運(yùn)營效率，提高企業(yè)管理水平、減少企業(yè)的投資和經(jīng)營風(fēng)險。

（二）內(nèi)部控制對提高公司的生產(chǎn)力起到了促進(jìn)作用

現(xiàn)代公司的競爭是一種制度上的競爭，是一種人才的競爭，是一種建立和完善的內(nèi)部控制體系的競爭。從根本上講，是一個提高員工素質(zhì)、提高工作效率的過程。建立內(nèi)部控制體系，要求公司各部門充分配合、支持、實施和充分的參與，使公司的各項業(yè)務(wù)流程得到優(yōu)化，使公司的各項業(yè)務(wù)不斷規(guī)范化，使公司的整體工作更加高效[1]。

二、基于房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)控管理職能闡述

（一）內(nèi)控管理的風(fēng)險管控職能

一是建立健全內(nèi)部控制制度，對提高企業(yè)的風(fēng)險決策具有重要意義。要建立一套科學(xué)的內(nèi)部控制制度，必須通過對風(fēng)險控制過程進(jìn)行梳理，加強(qiáng)風(fēng)險控制，優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)，明確各部門的職責(zé)，以保證對重大的經(jīng)濟(jì)決策具有足夠的風(fēng)險控制能力，從而保證企業(yè)能夠全面掌握風(fēng)險信息，科學(xué)地進(jìn)行決策。二是加強(qiáng)內(nèi)部控制的管理，提高企業(yè)的風(fēng)險意識；為建立和優(yōu)化內(nèi)部控制環(huán)境，必須對風(fēng)險進(jìn)行評價，必須對其進(jìn)行風(fēng)險評價，并建立相應(yīng)的風(fēng)險評價體系，以確保不斷優(yōu)化和完善公司的風(fēng)險意識。例如，通過建立健全的風(fēng)險評價體系，可以通過對營銷和招標(biāo)采購的風(fēng)險進(jìn)行定期的評估，以減少市場波動的風(fēng)險。三是加強(qiáng)內(nèi)部控制的管理，可以有效地降低企業(yè)的風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)決策是一個非常復(fù)雜的過程，其風(fēng)險因素包括宏觀調(diào)控政策、利率政策等，因此，必須建立健全內(nèi)部控制風(fēng)險控制部門，并對其進(jìn)行監(jiān)督和討論，以確保企業(yè)的風(fēng)險水平得到有效的降低。

（二）內(nèi)控管理的監(jiān)督評價職能

為了有效地提升公司的內(nèi)部控制管理水平，必須充分發(fā)揮其內(nèi)部控制與評估的作用。因此，必須從房地產(chǎn)公司的內(nèi)部控制和管理制度著手，建立起對經(jīng)營業(yè)績的監(jiān)控機(jī)制，并對其進(jìn)行監(jiān)督，以使其能夠更好地發(fā)揮其作用。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制體系的建立，是保證其有效運(yùn)作的前提和保證。在對新的制度和機(jī)制進(jìn)行調(diào)整的過程中，物業(yè)公司必須在制定和完善內(nèi)部控制體系的過程中，不斷地改進(jìn)和完善相關(guān)的監(jiān)管機(jī)制，確保其能夠迅速落實，從而使其達(dá)到預(yù)期的效果。比如，在企業(yè)的基層單位進(jìn)行了內(nèi)部控制的管理，上級主管應(yīng)當(dāng)對其進(jìn)行定期的監(jiān)督，主要包括：開發(fā)費(fèi)用的實際執(zhí)行情況、房地產(chǎn)開發(fā)過程中的不規(guī)范行為、業(yè)績約束和控制行為。這樣才能確保項目的規(guī)范化、資金支付的嚴(yán)格性、企業(yè)銷售業(yè)績的可信度。同時，對房地產(chǎn)公司的內(nèi)部控制進(jìn)行研究。目前，我國大部分的公司都有自己的專門化制度，為了使其更好地發(fā)揮其監(jiān)控與評估作用，企業(yè)仍需對其進(jìn)行有效的監(jiān)控與激勵。

（三）內(nèi)控管理的效益提升職能

通過對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行風(fēng)險管理，提高風(fēng)險管理水平，提高企業(yè)的經(jīng)營管理水平。首先，科學(xué)的內(nèi)部控制可以提高企業(yè)的決策效率。由于內(nèi)部控制管理能夠?qū)Ω鱾€項目的整個生命周期進(jìn)行資金的調(diào)配與控制，而且通過反復(fù)的考慮預(yù)算的可行性，可以極大地降低投資決策中的錯誤風(fēng)險，并最終確保不會產(chǎn)生附加成本。第二，通過有效的內(nèi)部控制和管理，保證了房地產(chǎn)項目的剩余價值不會降低。通過建立健全的內(nèi)部控制制度，可以有效地控制項目的動態(tài)成本，從而確保項目的投資成本合理，提高項目的剩余價值。第三，通過對企業(yè)的內(nèi)部控制進(jìn)行有效的管理，可以促進(jìn)企業(yè)的資本規(guī)劃。內(nèi)部控制是指公司通過持續(xù)改進(jìn)資金計劃，強(qiáng)化對資金的控制，保證資金的支付周期和支付點(diǎn)數(shù)與項目的進(jìn)度指標(biāo)相匹配，從而有效地防止超支行為。

三、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的主要問題

（一）內(nèi)部控制環(huán)境不佳

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺乏對內(nèi)部控制的重視，需要改進(jìn)內(nèi)部控制環(huán)境。在公司的內(nèi)部發(fā)展中，物業(yè)管理是一個比較復(fù)雜的行業(yè)，涉及財務(wù)、市場、成本、預(yù)算、工程等方面的工作，這些都會對公司的內(nèi)部控制環(huán)境產(chǎn)生一定的影響。例如，在房地產(chǎn)行業(yè)，雖然表面上實行了一個統(tǒng)一的經(jīng)營體制，但是由于各個部門之間的信息溝通不到位，只為了實現(xiàn)自身的最大利益，忽略了內(nèi)部的統(tǒng)一管理，從而導(dǎo)致了企業(yè)的內(nèi)部控制體系建設(shè)。

（二）授權(quán)減少內(nèi)部控制的有效性

在房地產(chǎn)企業(yè)中，權(quán)力控制是實現(xiàn)內(nèi)部控制的基礎(chǔ)。比如，在傳統(tǒng)的手工核算體系中，財務(wù)事務(wù)必須由被授權(quán)的人簽署。簽名的印跡清楚，不易被復(fù)制，從而更好地預(yù)防會計舞弊。然而，在會計信息系統(tǒng)中，人與人之間的聯(lián)系逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)槿伺c電腦之間的聯(lián)系，而新的授權(quán)模式也隨之產(chǎn)生，而簽字的轉(zhuǎn)換則成為一種授權(quán)的密碼和文檔，對于電腦技術(shù)人員而言，這并不是什么秘密。他們可以用專門的方法獲得密碼，而且通常不會留下任何蛛絲馬跡。一旦密碼被竊取，將會帶來極大的危險和潛在的經(jīng)濟(jì)損失[2]。

（三）缺乏對內(nèi)部控制的監(jiān)管

目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制制度還不完善。這種制度無法實行，或者說缺乏執(zhí)行力，導(dǎo)致了某些地方的內(nèi)部控制失靈。比如，房地產(chǎn)企業(yè)存在著大量的資金流動性和各個部門經(jīng)理的利益差異，這就給企業(yè)的監(jiān)管和評估帶來了難度。企業(yè)每年都要花費(fèi)大量的金錢，各部門為了自己的利益，往往會造成大量的經(jīng)費(fèi)浪費(fèi)。

四、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在問題的原因

（一）管理層重經(jīng)營、輕管理，對內(nèi)部控制重視程度不夠

由于大部分的物業(yè)公司都把利益最大化作為其經(jīng)營的主要目的，因此，他們把內(nèi)部控制體系看作是一種條條框框、紙上談兵，并不能真正影響到公司的運(yùn)營目標(biāo)。但是，事實卻不是這樣。在沒有嚴(yán)密的內(nèi)部控制體系的情況下，企業(yè)的經(jīng)營管理將會產(chǎn)生許多問題，這些問題不能得到有效的防范，甚至?xí)斐善髽I(yè)的經(jīng)營管理混亂，最終造成公司的倒閉。

（二）不健全的內(nèi)部控制體系和缺少獨(dú)立的內(nèi)部控制體系

由于受成本制約，會計部門通常都擔(dān)負(fù)著內(nèi)部控制的功能，從而造成人員權(quán)限重疊，決策方式、議事規(guī)則不明確，不能相互制約。在部分企業(yè)人員不多的情況下，存在著嚴(yán)重的“家長式”作風(fēng)，“一支筆”情況嚴(yán)重，最終導(dǎo)致了內(nèi)部控制體系的失效。

（三）員工的職業(yè)素養(yǎng)較差，內(nèi)部控制能力較差

總體而言，我國企業(yè)的內(nèi)部控制意識普遍偏弱，對內(nèi)部控制的認(rèn)識和經(jīng)驗不足，缺乏有效的實施機(jī)制，導(dǎo)致了內(nèi)部控制的失敗。

五、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制問題的解決措施

（一）加強(qiáng)企業(yè)的內(nèi)外部建設(shè)，優(yōu)化內(nèi)部控制環(huán)境

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制環(huán)境的好壞，將直接關(guān)系到企業(yè)的內(nèi)部治理體系的落實、企業(yè)整體戰(zhàn)略目標(biāo)的落實以及企業(yè)的具體運(yùn)營目標(biāo)。一是加強(qiáng)企業(yè)的外部環(huán)境，二是加強(qiáng)政府和社會監(jiān)督。政府監(jiān)督是指房地產(chǎn)企業(yè)定期接受稅務(wù)、財政、審計、證券等部門的監(jiān)督；社會監(jiān)督主要是通過外部會計師事務(wù)所、社會輿論的監(jiān)督，定期對其建立和執(zhí)行內(nèi)部控制體系進(jìn)行評價，從而增強(qiáng)外部監(jiān)督功能，優(yōu)化外部控制外部環(huán)境。同時，要強(qiáng)化內(nèi)部管理的內(nèi)部環(huán)境，根據(jù)物業(yè)行業(yè)的特點(diǎn)和內(nèi)部控制的需要，設(shè)置內(nèi)部機(jī)構(gòu)，讓所有人都能清晰地了解內(nèi)部機(jī)構(gòu)設(shè)置、崗位職責(zé)、業(yè)務(wù)流程等，明確職責(zé)，合理行使職權(quán)；加強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè)，強(qiáng)化企業(yè)的價值觀念。把內(nèi)部控制的責(zé)任落實到員工的崗位上，讓他們?nèi)珯?quán)負(fù)責(zé)，擔(dān)負(fù)起崗位職責(zé)，增強(qiáng)員工的責(zé)任感和緊迫感。

（二）推動企業(yè)流程重組，提升企業(yè)內(nèi)部控制的有效性

房地產(chǎn)開發(fā)商要適應(yīng)網(wǎng)絡(luò)信息的發(fā)展，就必須設(shè)置系統(tǒng)管理員、普通用戶以及其他三種身份進(jìn)行管理。系統(tǒng)管理員是負(fù)責(zé)維持最基礎(chǔ)的金融體系，不能進(jìn)行企業(yè)的日常工作，一般都是由專門的計算機(jī)人員來完成，一般是會計、銷售人員等，其他人員只能查詢，不可能進(jìn)行維護(hù)和處理。通過健全與實施不兼容的崗位分離機(jī)制，減少了會計欺詐的發(fā)生。

同時，要健全授權(quán)審批體系，按程序、崗位設(shè)置額度。明確各崗位的工作權(quán)限、審批程序和職責(zé)，對重要的業(yè)務(wù)和事項要進(jìn)行集體審批或聯(lián)合審批。比如，只有得到了部門經(jīng)理的同意，方可在系統(tǒng)中更改房產(chǎn)的出售價格，而部門經(jīng)理的工作清單中也會顯示這一項服務(wù)，超過了額度，部門經(jīng)理就無權(quán)處理了，系統(tǒng)會按照規(guī)定的程序，將業(yè)務(wù)流程上報給上級，然后再進(jìn)行審核，嚴(yán)格地按照業(yè)務(wù)流程來設(shè)置業(yè)務(wù)流轉(zhuǎn)的程序，從而提高內(nèi)部控制的效率。同時，房地產(chǎn)公司也要重視會計與業(yè)務(wù)的協(xié)調(diào)，這就是會計人員不僅要完成所有待審核的事項，而且要實現(xiàn)業(yè)務(wù)流程與會計流程的協(xié)調(diào)，從而解決會計信息滯后、會計處理不精確等問題，降低會計工作的隨意性，從而改善內(nèi)部控制的質(zhì)量。

（三）建立和完善內(nèi)部控制系統(tǒng)

房地產(chǎn)企業(yè)要建立和完善內(nèi)部控制系統(tǒng)，不能簡單地模仿其他公司，要結(jié)合自己的實際，對自己的資源和優(yōu)勢進(jìn)行分析，并結(jié)合實際需要，不斷完善相應(yīng)的制度。存在漏洞和缺陷的內(nèi)部控制系統(tǒng)不能有效地推動公司的發(fā)展，嚴(yán)重時甚至?xí)a(chǎn)生消極的效果。因此，企業(yè)要構(gòu)建健全的內(nèi)部控制體系，才能為其提供理論上的支撐。

以天津普寧天建置業(yè)有限公司為例，為強(qiáng)化公司內(nèi)部控制、控制經(jīng)營風(fēng)險、改善經(jīng)營管理、提高經(jīng)濟(jì)效益，實現(xiàn)公司制度化、規(guī)范化管理，2014年以來天津各項目公司依據(jù)集團(tuán)整體管理要求，有針對性地制定各項內(nèi)部控制管理規(guī)范，對合同招投標(biāo)、現(xiàn)場簽證管理、費(fèi)用報銷辦法、固定資產(chǎn)管理、銷售傭金管理、合同審批管理等分別形成細(xì)化管理制度，并不斷優(yōu)化完善，減少管理漏洞，提高運(yùn)營效率。

（四）提升風(fēng)險識別的有效性

一是完善風(fēng)險匯總。這就需要企業(yè)全體人員的共同努力，使每個人都有能力發(fā)現(xiàn)風(fēng)險、識別風(fēng)險，并確保風(fēng)險識別的正確性。二是強(qiáng)化管理和經(jīng)營兩個層次的風(fēng)險點(diǎn)分類、梳理。這就需要房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)理和經(jīng)營人員對風(fēng)險有一定的敏感性。只有在自己的工作中，只有經(jīng)理和經(jīng)營人員對風(fēng)險的發(fā)現(xiàn)和挖掘，才能使企業(yè)的風(fēng)險識別工作得到切實的發(fā)揮。三是要加強(qiáng)風(fēng)險的成因分析。除了不可抗力以外，其他危險因素往往都有其產(chǎn)生的原因，所以，要對其成因進(jìn)行深入挖掘，要把握其自身特征，對其進(jìn)行詳細(xì)的分析和討論，以保證其形成的原因。四是從風(fēng)險原因出發(fā)，探索應(yīng)急預(yù)案和對策。當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)所處的發(fā)展環(huán)境復(fù)雜多變，資金風(fēng)險和資本風(fēng)險時有發(fā)生，因此，房地產(chǎn)公司必須盡快制定相應(yīng)的應(yīng)急預(yù)案，以防止出現(xiàn)“因風(fēng)險而倒閉”的嚴(yán)重后果，從而為房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展把好最后一道關(guān)口。

六、結(jié)語

總而言之，為實現(xiàn)不斷增強(qiáng)內(nèi)控管理、合理保證企業(yè)經(jīng)營合法合規(guī)、保證企業(yè)資產(chǎn)安全、企業(yè)財務(wù)報告及相關(guān)信息真實完整的目的，企業(yè)要從行業(yè)特點(diǎn)并結(jié)合本企業(yè)實際情況出發(fā)，不斷完善內(nèi)部控制的內(nèi)容，搭建科學(xué)的內(nèi)部管理體系，不斷提高內(nèi)部控制質(zhì)量，促進(jìn)企業(yè)實現(xiàn)自身發(fā)展戰(zhàn)略。