我國《民法典》增設(shè)“居住權(quán)”制度的實務(wù)分析

符俏瑜

廣東國暉律師事務(wù)所深圳總所，廣東 深圳 518036

隨著我國社會經(jīng)濟的發(fā)展，住房供給主體單一的問題逐漸放大化，對社會經(jīng)濟和政治穩(wěn)定產(chǎn)生不同程度的影響。房屋居住是有關(guān)國計民生的大事，無論是老年人的穩(wěn)定生活保障，還是年輕群體的工作投入，都需在政策和制度方面進(jìn)行多維考量。尤其是房屋供給與消費者的多層次需求出現(xiàn)顯著矛盾和沖突后，能否妥善解決住房問題成為是否滿足人民群眾美好生活需要的重要衡量標(biāo)準(zhǔn)之一。［1］我國應(yīng)更加注重優(yōu)化和實施重大民生政策，要將住房問題的應(yīng)對作為工作重點，通過有序推進(jìn)住房體系建設(shè)工作，實現(xiàn)多渠道保障普通大眾“住有所居”。［2］我國《民法典》增設(shè)居住權(quán)制度這一創(chuàng)新舉措，為有效解決我國養(yǎng)老和住房等問題，提供了有效的參考意見和制度支撐。

一、居住權(quán)的定義和制度設(shè)立背景

居住權(quán)，通常情況下更強調(diào)居住權(quán)人對他人房屋所享有的用益物權(quán)［3］，主要包括占有、使用、長期居住等權(quán)利。相較于房屋所有權(quán)，居住權(quán)主要是建立在他人房屋之上，以繼承或贈予的方式享受他人房屋的居住和使用等權(quán)利，具有鮮明的支配性和排他性。而居住權(quán)一旦設(shè)立，居住權(quán)人可利用物權(quán)的保護方法達(dá)到長期居住、穩(wěn)定生活的目的。

隨著社會經(jīng)濟和政治領(lǐng)域的變革和發(fā)展，受到住房市場供給主體、供給總量、政府政策引導(dǎo)、經(jīng)濟領(lǐng)域發(fā)展的影響，若想有效滿足普通大眾的多層次居住需求，維護社會和房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，就必須科學(xué)地設(shè)立居住權(quán)制度，并出臺和頒布相應(yīng)的法律法規(guī)，提供扎實的制度保障。為此，我國在《民法典》編撰過程中將新增居住權(quán)制度納入討論范圍，并明確居住權(quán)設(shè)立方式、立法目的及針對人群，最終確定在《民法典》物權(quán)編增設(shè)居住權(quán)制度，這一創(chuàng)新舉措為實現(xiàn)全體人民“住有所居”提供了重要的法律支撐。

二、依據(jù)《民法典》設(shè)立居住權(quán)的方式

（一）以合同方式設(shè)立居住權(quán)

以簽署合同的方式，對居住權(quán)進(jìn)行確認(rèn)和設(shè)立，在實務(wù)操作上需要對合同條款進(jìn)行明確約定，充分保證所簽署的合同具備法律效力，才能有效保障居住權(quán)利。若涉及當(dāng)事人離婚后僅因仍需履行監(jiān)護義務(wù)而攜帶子女居住在涉案房屋且未明確為子女設(shè)立居住權(quán)的情形，子女可能被認(rèn)定為不享有法律意義上的居住權(quán)，無法保障其居住權(quán)益。因此，以合同的方式確認(rèn)居住權(quán)的過程中，必須要做好書面形式的約定，包括但不限于房屋位置、居住條件、居住期限等方面，并向登記機構(gòu)辦理登記，設(shè)立具有排他效力的居住權(quán)。

（二）以生效法律文書設(shè)立居住權(quán)

以生效的法律文書明確和確認(rèn)房屋居住權(quán)，相較于其他方式確立居住權(quán)，在法律層面更有助于保障相關(guān)人員的合法權(quán)益。人民法院或仲裁機構(gòu)合理介入房屋產(chǎn)權(quán)糾紛案件中后，會參照有效的證據(jù)進(jìn)行案件處理和判定。案件當(dāng)事人可持法院出具的含設(shè)立居住權(quán)內(nèi)容的生效判決書、裁定書、調(diào)解書至有關(guān)登記部門，辦理居住權(quán)設(shè)立的登記。

（三）以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)

以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)，包括遺囑繼承和遺贈。相關(guān)權(quán)利人可通過遺囑繼承和遺贈的方式獲得居住權(quán)。人民法院可參照遺囑內(nèi)容，對相關(guān)繼承案件進(jìn)行判定和處理。在充分保障內(nèi)容的真實性和客觀性的前提下，作出判決確認(rèn)居住權(quán)的歸屬。鑒于可能出現(xiàn)房屋所有權(quán)人出售房屋影響居住權(quán)人居住和使用房屋的情形，故居住權(quán)人可按照法律程序依判決向有管轄權(quán)的法院申請強制執(zhí)行，并持法院執(zhí)行文書向不動產(chǎn)登記部門申請辦理居住權(quán)登記。

需注意的是，根據(jù)《民法典》第二百三十條：“因繼承取得物權(quán)的，自繼承開始時發(fā)生效力。”即，以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的，登記不是設(shè)立要件，但未經(jīng)登記的居住權(quán)不具有公示效力和公信效力，不得對抗善意第三人。因此建議在遺產(chǎn)繼承開始后，及時辦理登記，以保障居住權(quán)益。

從不同的案件分析中來看，無論是通過簽署合同約定房屋居住權(quán)，還是以遺囑的方式確定繼承權(quán)利，都必須在相關(guān)機構(gòu)申請居住權(quán)登記。只有這樣才能真正保護居住權(quán)人的合法權(quán)益，避免設(shè)有居住權(quán)的房屋在后續(xù)買賣過程中可能出現(xiàn)的一些法律風(fēng)險。購房群體在進(jìn)行購房前，應(yīng)當(dāng)注意在不動產(chǎn)登記機構(gòu)查詢自己有意購買的房屋是否登記有居住權(quán)，避免出現(xiàn)擁有房屋所有權(quán)但實際無法居住的烏龍現(xiàn)象。

三、居住權(quán)制度對現(xiàn)代社會的實踐意義

《民法典》居住權(quán)制度的制定和實施，對構(gòu)建和諧和穩(wěn)定社會具有十分重要的作用，可充分保障基層大眾居住權(quán)人長期穩(wěn)定生活。尤其，處理婚姻家庭繼承案件的過程中，可依據(jù)《民法典》居住權(quán)制度進(jìn)行更加人性化的應(yīng)對，科學(xué)和合理地處理繼承案件、財產(chǎn)糾紛。同時，利用現(xiàn)行的法律制度，可扎實和深度地推進(jìn)住房體系建設(shè)工作，為這一工作的有序和高效開展提供扎實的制度保障。

而針對居住權(quán)制度對現(xiàn)代社會的實踐意義的研究，可從普通大眾合法權(quán)益保護、和諧社會建設(shè)、家庭關(guān)系、產(chǎn)權(quán)糾紛處理等不同層面，多維度地進(jìn)行，概括為以下四個方面。

（一）從制度層面維護家庭成員之間互相幫助、和睦文明的公序良俗

現(xiàn)階段，我國發(fā)達(dá)城市的房價仍居高不下，為普通群體購房和生活產(chǎn)生較大壓力。大多數(shù)情況下，年輕群體會在父母的扶持下購置房屋，并將購房登記在子女名下。若子女不承擔(dān)和履行贍養(yǎng)義務(wù)，將會損害父母的合法權(quán)益，父母甚至?xí)ゾ幼》课莸臋?quán)利。而夫妻雙方面臨財產(chǎn)分割問題時，若一方父母不能出具出資購買房屋的證明，將會產(chǎn)生更加復(fù)雜的法律糾紛。在法律事務(wù)中，大多會將這類糾紛歸納入贈與糾紛范疇，或以民間借貸的案件類型進(jìn)行處理，這將導(dǎo)致老年群體失去固定住所，繼而無法真正體現(xiàn)老有所依的社會主義核心價值觀。

因此，我國對居住權(quán)制度進(jìn)行科學(xué)和合理的設(shè)定和實施，有助于依據(jù)法律規(guī)定為老年人設(shè)立居住權(quán)。這樣不僅可緩解子女生存和生活壓力，改善購房資金困難問題，還能為父母晚年生活穩(wěn)定提供法律保障。在優(yōu)質(zhì)的法律制度環(huán)境下，更有助于構(gòu)建和諧的新型家庭關(guān)系，為特色社會主義的發(fā)展注入強有力的穩(wěn)定劑。

（二）依法保障婚姻家庭案件中照顧子女方、無過錯方和生活困難者等生活居住需要，為弱勢群體保障兜底

在《民法典》頒行前，在審理婚姻家庭案件時，針對夫妻雙方協(xié)商不成財產(chǎn)分割事宜的情形，人民法院往往對于房屋所有權(quán)屬于一方的，會遵從照顧子女方、女方和無過錯方的原則，明確滿足前述條件的相對方享有居住權(quán)。但由于《民法典》頒行前，居住權(quán)不具備物權(quán)的排他效力，這就導(dǎo)致若房屋出現(xiàn)抵押和轉(zhuǎn)讓等問題，則無法切實保障相關(guān)者的居住權(quán)。

但在《民法典》正式實施后，按照約定或法院生效文書確定享有居住權(quán)的一方，可到相關(guān)不動產(chǎn)登記機構(gòu)辦理居住權(quán)登記，保障其住有所居。在處理繼承案件中，也會利用相同的方式處理法律糾紛。例如，以遺囑方式確定將房屋所有權(quán)交由繼承人繼承，同時要照顧其他家庭成員，為有需要的家庭成員設(shè)立居住權(quán)。而這一做法，更有助于弘揚我國社會主義核心價值觀，保證所有家庭成員能夠友善關(guān)愛，相互扶持，由此為構(gòu)建和諧社會奠定扎實基礎(chǔ)。

（三）為促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展提供制度保障

基本住房保障制度的設(shè)計與實施，主要目的是為保障權(quán)利人在當(dāng)今住房資金壓力巨大的大環(huán)境下住有所居。尤其，基層大眾面臨嚴(yán)峻的住房資金壓力，若想維護社會的穩(wěn)定和諧發(fā)展，就必須充分利用制度手段，有力打擊利用房屋售賣牟利和投機的問題。［4］

居住權(quán)制度正式實施后，可規(guī)定由政府保留房屋所有權(quán)，相關(guān)保障人員只有居住的權(quán)利，不享有出租、轉(zhuǎn)租和售賣的權(quán)利。利用這樣的制度手段，可有效地約束和改善炒房問題。地方政府需充分發(fā)揮住房保障制度的作用，科學(xué)地設(shè)計和實施房屋居住權(quán)，要進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)市場環(huán)境。倘若出現(xiàn)第三人侵害房屋權(quán)利的問題，居住權(quán)人可以其作為登記物權(quán)人的身份進(jìn)行救濟。

若不能對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行有效的宏觀調(diào)控和制度化的約束，將會進(jìn)一步加劇市場亂象問題。地方政府應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)市場管理的實際情況，科學(xué)地優(yōu)化和完善居住權(quán)制度。圍繞房屋出租、出售、轉(zhuǎn)賣等問題，科學(xué)地優(yōu)化住房保障制度，能夠切實發(fā)揮房屋居住權(quán)的作用和法律效力，推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

（四）為解決農(nóng)村中弱勢群體的居住問題提供解決方法，釋放農(nóng)村閑置房屋的使用價值

居住權(quán)在房屋管理方面發(fā)揮著重要的作用，無論是針對城市還是農(nóng)村，都能更好地維護市場環(huán)境健康和穩(wěn)定。相較于城市，農(nóng)村在制度制定和實施方面存在一定差距，屬于“半熟社會”。農(nóng)村大眾具有鮮明的家庭觀念，在撫養(yǎng)和贍養(yǎng)方面更易于產(chǎn)生不同程度的法律糾紛。［5］

農(nóng)村弱勢群體的居住權(quán)仍然難以得到充分保障，如外嫁婦女離婚時無法申請分割宅基地及房屋相關(guān)權(quán)益，居住權(quán)失去保障；農(nóng)村子女與老人的養(yǎng)老協(xié)議中約定房屋歸子女所有，子女負(fù)責(zé)父母的養(yǎng)老。從上述情況來看，一旦房屋所有權(quán)人將房屋出賣、出租或抵押，該居住人的居住權(quán)利將因缺乏對抗第三人的效力而無法受到保護。因此，設(shè)立居住權(quán)并將其明確為物權(quán)，一經(jīng)登記便具備對抗任何第三人的效力，更有助于發(fā)揮居住權(quán)的法律效力和作用，保護農(nóng)村弱勢群體的居住權(quán)益，從而構(gòu)建和諧的家庭關(guān)系。

除此之外，城鎮(zhèn)化發(fā)展進(jìn)程中，大部分人從農(nóng)村戶口轉(zhuǎn)為城市戶口，進(jìn)而導(dǎo)致部分房屋閑置和空置的問題，甚至引發(fā)房屋貶值和降價的現(xiàn)象。在正式出臺居住權(quán)制度前，擁有城市戶口的人，可通過買賣而獲得農(nóng)村宅基地的使用權(quán)，或是采用租賃的形式，對農(nóng)村房屋進(jìn)行使用。但在目前的法律法規(guī)框架下，城市人群購買農(nóng)村宅基地存在較大的法律風(fēng)險。即房屋產(chǎn)權(quán)設(shè)立和認(rèn)定方面存在較大的問題，若私下簽署的合同不具備法律效力，將無法保障相關(guān)人員的合法權(quán)益。因此，買賣雙方必須明確房地權(quán)證問題，由此才能保證利益相關(guān)者的居住權(quán)獲得法律保障。從目前的形勢來看，設(shè)立居住權(quán)是十分必要的，結(jié)合“房地一體”的原則，在農(nóng)村房屋上設(shè)立的居住權(quán)效力及于宅基地，充分發(fā)揮了居住權(quán)的作用，同時也促進(jìn)了農(nóng)村房屋使用價值的大幅提高，進(jìn)一步從房地產(chǎn)層面帶動農(nóng)村經(jīng)濟的健康發(fā)展。

總而言之，我國需聚焦普通大眾住房和養(yǎng)老問題，針對供給渠道和人民多樣化需求的矛盾進(jìn)行多維度的研究和分析。要通過正確和理性地探討《民法典》中增設(shè)居住權(quán)的現(xiàn)實意義，進(jìn)而從中看到問題嚴(yán)重性，對相關(guān)條款進(jìn)行不斷的優(yōu)化和完善。人民法院審理涉居住權(quán)糾紛案件，應(yīng)當(dāng)發(fā)揮居住權(quán)制度為現(xiàn)代經(jīng)濟社會服務(wù)、維護公序良俗的立法目的，結(jié)合現(xiàn)實民生問題，依法審慎查明，推動中國特色住房供應(yīng)體系的進(jìn)一步完善。人民群眾也應(yīng)重視這一創(chuàng)新制度，依法約定和主張居住權(quán)，以維護自身合法權(quán)益。