比較法視域下居住權(quán)制度研究

鐘婉秋

西南科技大學(xué)，四川 綿陽(yáng) 621010

居住權(quán)益由特定主體對(duì)房屋享有的占有和使用的權(quán)利，不論在西方國(guó)家或是在我國(guó)，居住權(quán)制度設(shè)立的首要目的都是保護(hù)弱勢(shì)群體的生存權(quán)利，能夠有效維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。發(fā)展至今，居住權(quán)制度早已被西方數(shù)國(guó)納入民法立法中，體系發(fā)展相對(duì)完備。我國(guó)《民法典》雖打破了學(xué)界中是否應(yīng)設(shè)居住權(quán)的爭(zhēng)論，將居住權(quán)納入《民法典》物權(quán)編中，但相關(guān)規(guī)定還不甚完善，仍需從適用主體、權(quán)利屬性、權(quán)利沖突等多個(gè)方面進(jìn)行分析。通過(guò)比較分析國(guó)外居住權(quán)制度，對(duì)我國(guó)居住權(quán)立法和司法適用的完善有積極作用。

一、羅馬法的居住權(quán)制度

居住權(quán)的出現(xiàn)以羅馬《十二表法》頒布以后通行的無(wú)夫權(quán)婚姻為標(biāo)志[1]。在無(wú)夫權(quán)婚姻中，女子出嫁以后并不完全脫離原生父家長(zhǎng)權(quán)，即有權(quán)繼承生父家長(zhǎng)財(cái)產(chǎn)，但無(wú)權(quán)繼承丈夫家長(zhǎng)財(cái)產(chǎn)，如生父家長(zhǎng)未將財(cái)產(chǎn)居所等給予女子，丈夫去世后又無(wú)權(quán)獲得遺產(chǎn)，那必然出現(xiàn)女子無(wú)家可歸、無(wú)法生活的情況；不僅如此，在奴隸被解放之后因無(wú)法依附于家主生存，也會(huì)出現(xiàn)無(wú)家可歸的情況。基于此，丈夫賦予妻子、家主賦予奴隸居住權(quán)以保障其生存需求的制度便出現(xiàn)了。

在羅馬，居住權(quán)制度具有很強(qiáng)的社會(huì)性與人身性，是從社會(huì)習(xí)慣演變?yōu)榱?xí)慣法，再被納入成文法體系中的法律制度。在羅馬法的物權(quán)體系中，居住權(quán)與用益權(quán)、使用權(quán)以及奴畜使用權(quán)并屬于人役權(quán)，為特定人對(duì)特定物享有的使用、占有的權(quán)利，無(wú)法脫離于“人”而單獨(dú)存在。在羅馬法居住權(quán)的適用情形中，居住權(quán)必然發(fā)生在具有身份關(guān)系的特定主體之間，例如具有婚姻關(guān)系的丈夫和妻子之間、具有主仆關(guān)系的家主和奴隸之間，但其并不因脫離身份關(guān)系而消滅，即便設(shè)權(quán)人亡故，居住權(quán)也能一直存續(xù)。

羅馬法居住權(quán)與同隸屬于“人役權(quán)”的用益權(quán)、使用權(quán)，權(quán)利性質(zhì)相似，但其權(quán)利標(biāo)的物、范圍、主體等又有所不同（如表1所示）：

居住權(quán)的權(quán)利性質(zhì)、效力問(wèn)題、適用范圍經(jīng)歷從混亂到確定的過(guò)程，前期存在很多法律問(wèn)題。例如居住權(quán)人能否同意他人居?。磕芊窭镁幼?quán)獲得收益？能否轉(zhuǎn)贈(zèng)繼承等？對(duì)于這些爭(zhēng)論，優(yōu)士丁尼通過(guò)公元530年頒布的關(guān)于居住權(quán)的諭令作出了解釋[2]。諭令確定，居住權(quán)不能轉(zhuǎn)贈(zèng)繼承他人；允許將居住房屋租與他人并獲得出租收益；允許配偶、近親屬同住等。

二、大陸法系的居住權(quán)制度

（一）德國(guó)

以大陸法系的代表國(guó)家德國(guó)來(lái)說(shuō)，其法律制度大多承繼于羅馬法，居住權(quán)制度也不例外。德國(guó)傳統(tǒng)物權(quán)體系將用益物權(quán)分為地上權(quán)、役權(quán)與土地負(fù)擔(dān)三種，役權(quán)吸收羅馬法人役權(quán)與地役權(quán)分類，并在此基礎(chǔ)上作調(diào)整，將役權(quán)細(xì)分為用益權(quán)與限制的人役權(quán)兩類。其中，住房權(quán)為限制的人役權(quán)的主要表現(xiàn)形式。

德國(guó)傳統(tǒng)的住房權(quán)制度功能同樣以救助為主，保障弱勢(shì)群體生活所需。是特定主體對(duì)建筑物“以居住為目的”的占有、使用的權(quán)利，排除了建筑物所有權(quán)人的使用權(quán)。從德國(guó)立法看，德國(guó)住房權(quán)與羅馬法居住權(quán)的權(quán)利性質(zhì)差異不大，原則上仍不可轉(zhuǎn)讓、不可繼承，只能由特定主體對(duì)特定之物加以使用。不同于隸屬于人役權(quán)的用益權(quán)，住房權(quán)僅以不動(dòng)產(chǎn)物作權(quán)利標(biāo)的物，而用益權(quán)客體包括物、權(quán)利和財(cái)產(chǎn)。

在住房權(quán)的演進(jìn)過(guò)程中，《德國(guó)民法典》規(guī)定的傳統(tǒng)的住房權(quán)制度因其不可轉(zhuǎn)讓性，已經(jīng)無(wú)法滿足德國(guó)現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)需求[3]，在1951年，德國(guó)頒布了《住宅所有權(quán)與長(zhǎng)期居住法》，創(chuàng)設(shè)了“長(zhǎng)期居住權(quán)”，詳細(xì)闡明了房屋所有權(quán)人與居住區(qū)權(quán)人之間的法律義務(wù)關(guān)系，包括居住權(quán)人對(duì)于房屋享有保持維護(hù)、滅失重建等義務(wù)，在房屋減損時(shí)，所有權(quán)人對(duì)居住區(qū)權(quán)人享有損害賠償請(qǐng)求權(quán)等；并通過(guò)立法肯定了長(zhǎng)期居住權(quán)的可轉(zhuǎn)讓性，賦予了居住權(quán)人可出租房屋獲得收益的權(quán)利等。德國(guó)立法采用這種做法，在一定程度發(fā)揮了居住權(quán)的市場(chǎng)流通價(jià)值，多樣化了居住權(quán)功能，改善了居住權(quán)人的生活質(zhì)量。

（二）法國(guó)

在法國(guó)，傳統(tǒng)居住權(quán)制度的設(shè)立目的為的是解決喪夫妻子的居住問(wèn)題，滿足無(wú)房產(chǎn)又無(wú)繼承權(quán)的妻子的基本生存條件。同羅馬一樣，早期《法國(guó)民法典》規(guī)定只有在丈夫無(wú)任何近親屬、旁系親屬時(shí)，妻子才能獲得遺產(chǎn)，其繼承權(quán)受到了極大的限制。這種男女不平等的現(xiàn)象，也造成女性利益的巨大損害。因此，喪夫婦女的居住問(wèn)題非常嚴(yán)重，為保障弱勢(shì)婦女的生存利益，法國(guó)立法確定，丈夫能夠通過(guò)遺贈(zèng)方式給妻子設(shè)立居住權(quán)。

德國(guó)、法國(guó)民法一脈相承于羅馬法，兩國(guó)在物權(quán)體系的劃分上均吸收羅馬法。與《德國(guó)民法典》不同，法國(guó)役權(quán)體系完全承繼羅馬法，將役權(quán)劃分為用益權(quán)、居住權(quán)、使用權(quán)與地役權(quán)。相比于具有強(qiáng)烈人身性的羅馬法居住權(quán)制度，將居住權(quán)的設(shè)立方式限制在具有身份關(guān)系的特定主體之間，法國(guó)立法增加以契約方式設(shè)立居住權(quán)的情形，突破了身份關(guān)系的限制，將居住權(quán)制度納入契約自由原則的適用范圍中，既保留了對(duì)弱勢(shì)群體的保護(hù)功能，也能促使財(cái)產(chǎn)物盡其用，發(fā)揮其價(jià)值。

法國(guó)居住權(quán)制度的發(fā)展不僅僅停留在私法領(lǐng)域，更是上升到憲法領(lǐng)域中。法國(guó)政府于2007年通過(guò)了“可抗辯居住權(quán)”法案，可抗辯居住權(quán)即特定的五類住房困難戶能夠通過(guò)法律手段向政府提出住房需求，如問(wèn)題得不到解決，有向行政法院提起訴訟的權(quán)利。以憲法手段賦予無(wú)家可歸之人能夠獲得住房的權(quán)利，是有利于社會(huì)穩(wěn)定和提升公民素質(zhì)的。

（三）意大利

《意大利民法典》將居住權(quán)闡述為“在自己和家庭需要的限度內(nèi)享用房屋”的權(quán)利，并對(duì)家庭范圍的限度作明確解釋，即允許居住權(quán)人的子女、提供服務(wù)的人員一同生活；明確居住權(quán)人在享有權(quán)利的同時(shí)，還應(yīng)當(dāng)承擔(dān)“按享用比例承擔(dān)修繕費(fèi)、稅費(fèi)”之義務(wù)。

不同于德國(guó)、法國(guó)，意大利在居住權(quán)流通功能的立法選擇上采保守做法，居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承、租賃。僅從其居住權(quán)制度看，居住權(quán)權(quán)能是被限制在特定主體之間“僅享有房屋”之中的，不符合現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)社會(huì)物盡其用的觀念，而從用益權(quán)與居住權(quán)的關(guān)系中看，居住權(quán)并非絕對(duì)的不具有流通性?！兑獯罄穹ǖ洹返诰虐侔耸畻l將用益權(quán)與居住權(quán)的法律適用規(guī)則相銜接，轉(zhuǎn)讓房屋用益權(quán)時(shí)，可以約定受讓人對(duì)房屋僅有居住權(quán)利，無(wú)收益、租賃等法定的用益權(quán)權(quán)能，第一千零二十六條采用兜底條款，由用益權(quán)規(guī)定填補(bǔ)居住權(quán)規(guī)定之空白，在一定程度上補(bǔ)強(qiáng)了居住權(quán)的流通性。

三、居住權(quán)制度的比較考察對(duì)我國(guó)的啟示

（一）物權(quán)體系下居住權(quán)建構(gòu)

大陸法系國(guó)家民法物權(quán)體系大多承繼于羅馬法，將居住權(quán)歸于用益物權(quán)編中，認(rèn)為居住權(quán)與用益權(quán)、使用權(quán)一樣，都是特定主體為了利益對(duì)他物占有、使用或者收益的權(quán)利，同屬于役權(quán)中的人役權(quán)。居住權(quán)是占有、使用房屋的權(quán)利，其權(quán)能范圍狹于用益權(quán)，不具有收益權(quán)能[4]；較于使用權(quán)，居住權(quán)標(biāo)的物又僅限于特定建筑物。因此，在用益權(quán)與居住權(quán)的關(guān)系上，用益權(quán)涵括居住權(quán)的權(quán)能與適用范圍，但又為何另行單獨(dú)規(guī)定居住權(quán)？

我國(guó)在2020年《民法典》中新增居住權(quán)，納入物權(quán)體系具有正當(dāng)性。從羅馬法開(kāi)始，設(shè)立居住權(quán)的目的均圍繞著保護(hù)弱勢(shì)群體的生存權(quán)利，用益物權(quán)雖能以“使用”“占有”涵括居住權(quán)權(quán)能，但無(wú)法強(qiáng)調(diào)特定主體“居住”的權(quán)利[5]。當(dāng)今社會(huì)下，居住權(quán)爭(zhēng)議案件越發(fā)常見(jiàn)，房屋所有權(quán)人對(duì)于權(quán)利行使的程度與區(qū)分越發(fā)細(xì)致，傳統(tǒng)的用益物權(quán)已無(wú)法滿足需求。通過(guò)《民法典》立法確定居住權(quán)，使居住權(quán)物權(quán)化，能夠彌補(bǔ)社會(huì)發(fā)展帶來(lái)的立法空白，提供法律手段解決糾紛。

（二）居住權(quán)人義務(wù)之拓展

居住權(quán)的權(quán)利與義務(wù)應(yīng)當(dāng)同時(shí)存在。羅馬法規(guī)定了權(quán)利人的善良家長(zhǎng)義務(wù)；德國(guó)《住宅所有權(quán)與長(zhǎng)期居住權(quán)法》第三十三條明確可以將維護(hù)修繕義務(wù)、訂立保險(xiǎn)義務(wù)、毀壞重建義務(wù)等列入居住協(xié)議中[6]；在居住權(quán)人毀壞減損房屋時(shí)，賦予所有權(quán)人物權(quán)請(qǐng)求權(quán)；不僅如此，《意大利民法典》還規(guī)定了居住權(quán)人的修繕保護(hù)義務(wù)之程度范圍，明確居住權(quán)人與其他用益權(quán)人按照享用孳息或房屋的比例承擔(dān)修繕費(fèi)用以及房屋稅費(fèi)。

居住權(quán)人的義務(wù)應(yīng)當(dāng)從消極和積極兩方面完善。在消極方面，居住權(quán)人在權(quán)利存續(xù)期間不得轉(zhuǎn)讓、繼承、租賃房屋；不得造成房屋毀損；不得改變房屋建構(gòu)；不得以居住權(quán)設(shè)立任何權(quán)利負(fù)擔(dān)。從積極方面看，居住權(quán)人應(yīng)當(dāng)妥善保管房屋以及附屬品等；承擔(dān)房屋的修繕費(fèi)用、稅費(fèi)等；當(dāng)造成房屋減損時(shí)，有義務(wù)向所有權(quán)人賠償；權(quán)利到期時(shí)，應(yīng)主動(dòng)返還房屋等。

（三）可流通性的價(jià)值選擇

商業(yè)社會(huì)下的大多數(shù)物之權(quán)利都具有轉(zhuǎn)讓以獲收益的功能，以流通方式達(dá)到物盡其用的目的。德國(guó)、法國(guó)的居住權(quán)制度，都在傳統(tǒng)的僅具有占有、使用權(quán)能的基礎(chǔ)上，發(fā)展了租賃、讓與權(quán)能，這種多元化的發(fā)展依賴于德國(guó)、法國(guó)的經(jīng)濟(jì)背景，源于民事主體對(duì)財(cái)富利用形式的需求變化，居住權(quán)的設(shè)立目的不再是單一的救助，而是集合救助、流通、獲益等等。

我國(guó)不宜承認(rèn)居住權(quán)可流通性。在我國(guó)的社會(huì)環(huán)境下，居住權(quán)作為一種新型的用益物權(quán)，其設(shè)立目的及功能僅圍繞著救助、恩惠，通過(guò)交付居住權(quán)以獲得收益需求的情形不常見(jiàn)，并且這種恩惠的權(quán)利與身份關(guān)系密切聯(lián)系，一旦按居住權(quán)人意思發(fā)生轉(zhuǎn)移，將會(huì)違背設(shè)權(quán)目的，有悖于社會(huì)善良風(fēng)俗。在我國(guó)物權(quán)體系之下，居住權(quán)應(yīng)當(dāng)具有特殊性，若被賦予收益權(quán)能，那與用益物權(quán)一般規(guī)定有何差別，在對(duì)抗用益物權(quán)人、所有權(quán)人之特殊性何在？居住權(quán)之功能應(yīng)當(dāng)著重于“提供居住場(chǎng)所、滿足生存需求”[7]，而肯定其流通性勢(shì)必會(huì)減弱其救助功能。

（四）同住家庭成員范圍限制

以《意大利民法典》家庭的范圍之規(guī)定為例，居住權(quán)人可以與子女、配偶、提供必要服務(wù)的人員（例如保姆等）同住。我國(guó)居住權(quán)制度中未有對(duì)同住家庭成員范圍之規(guī)定，僅提到訂立居住權(quán)合同之條款中的當(dāng)事人，此當(dāng)事人僅指居住權(quán)人，而不涵括家庭成員。

我國(guó)的居住權(quán)設(shè)立方式主要有二：合同約定與遺贈(zèng)。第一種，在合同約定的情形中，筆者認(rèn)為，當(dāng)事人可以約定居住權(quán)人家庭成員、必要人員與居住權(quán)人同住的條款，遵循意思自治原則；而在第二種遺贈(zèng)的情形中，遺贈(zèng)人往往未能明確居住權(quán)人的同住人員范圍，在遺贈(zèng)人亡故后，居住權(quán)人是否能有同住人員以及同住人員范圍為何應(yīng)當(dāng)從兩個(gè)方面考量：第一，繼承人的同意。遺贈(zèng)人亡故后，居住權(quán)人就居住事由可以與房屋繼承人商議，在征得繼承人同意后，可以與子女、配偶、保姆等具有身份關(guān)系的人同住。第二，同住人員必要性。例如居住權(quán)人身患疾病，不宜單獨(dú)居住時(shí)，出于人道主義可以與必要照護(hù)人員同住。

四、結(jié)語(yǔ)

社會(huì)的發(fā)展伴隨著需求的變化，這種變化當(dāng)然會(huì)涉及到法律領(lǐng)域，居住權(quán)制度的興起從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)，就是人類對(duì)于物質(zhì)支配的需求變化。因此，建構(gòu)居住權(quán)一方面滿足了所有權(quán)人對(duì)于物的支配需求，一方面又保障了無(wú)家可歸之人的生存需求，對(duì)于維護(hù)物權(quán)人與弱勢(shì)群體的合法權(quán)益起著積極作用。

因司法實(shí)務(wù)中居住權(quán)糾紛案件越發(fā)常見(jiàn)，我國(guó)《民法典》為解決此類糾紛提供了法律手段，并明確居住權(quán)的設(shè)立方式、設(shè)立主體、存續(xù)期間、權(quán)能限制等。而對(duì)上述各國(guó)居住權(quán)制度的立法考察，我們不難發(fā)現(xiàn)，各國(guó)均以國(guó)情為基礎(chǔ)，改造形成了具有本國(guó)特色的居住權(quán)制度，德國(guó)補(bǔ)充規(guī)定《住宅所有權(quán)與長(zhǎng)期居住權(quán)法》；法國(guó)立法改變單一的無(wú)償居住權(quán)，增設(shè)以有償契約設(shè)立居住權(quán)的方式。我國(guó)在居住權(quán)制度之構(gòu)建，可以借鑒學(xué)習(xí)他國(guó)發(fā)展較為成熟的居住權(quán)制度，但不能一味照搬，應(yīng)當(dāng)圍繞公民需求以及社會(huì)需求作出合理回應(yīng)，以完善我國(guó)居住權(quán)制度。