企業(yè)房產(chǎn)稅涉稅風險管控研究

史長在

（景縣阜灃會計服務有限公司，河北 衡水 053500）

房產(chǎn)稅是對房產(chǎn)所有人、承典人或者實際使用人，按房產(chǎn)原值從價計征或者按房租從租計征的一種財產(chǎn)稅。在企業(yè)日常經(jīng)營中所有涉及的稅種中，是一個不太能引起企業(yè)管理者關注的一個稅種。企業(yè)管理者較為關注的是增值稅和企業(yè)所得稅的稅收優(yōu)惠政策，稅款繳納較多且每月都需申報繳納。在實踐中，大量的案例反映出企業(yè)管理者對房產(chǎn)稅的重視程度不高，使得企業(yè)面臨房產(chǎn)稅涉稅風險，被稅務機關責令補充申報，補繳稅款和罰款。

一、企業(yè)房產(chǎn)稅涉稅風險管控概述

（一）企業(yè)房產(chǎn)稅涉稅風險管控的含義

企業(yè)涉稅風險指的是由于未能按照國家相關稅收規(guī)定按期繳納稅款、漏交少交或多交稅款，未按期申報報表或申報報表與實際不符等情況，從而給企業(yè)發(fā)展帶來影響的行為。主要表現(xiàn)為兩個方面：其一在于未能正確理解稅收法規(guī)，未進行納稅申報或未能足額繳納稅款，可能面臨補繳稅款、加收滯納金、罰款等行政處罰。其二在于未能正確適用減免稅等法律法規(guī)，應享受稅收優(yōu)惠而未享受，給企業(yè)增加稅收成本，降低利潤。房產(chǎn)稅的征稅對象是房產(chǎn)，征稅范圍是位于市區(qū)、縣城、建制鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）和工礦區(qū)的房屋，不包括農(nóng)村的房屋。如果企業(yè)的注冊地和實際經(jīng)營地在農(nóng)村，那么這樣的企業(yè)不屬于房產(chǎn)稅的納稅義務人。如果企業(yè)位于城市、縣城、建制鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）和工礦區(qū)，那么自有房產(chǎn)或者是租賃房產(chǎn)，是房產(chǎn)的所有人或者實際使用人，都有可能是房產(chǎn)稅的納稅義務人。企業(yè)在日常工作中，應對自身的房產(chǎn)稅涉稅信息及時關注分析，及時準確申報，按期繳納稅款，加強房產(chǎn)稅涉稅風險管控，避免房產(chǎn)稅漏報漏交、逾期申報繳納，避免企業(yè)面臨稅務行政罰款和納稅信用降級。

（二）企業(yè)加強房產(chǎn)稅涉稅風險管控的重要性

企業(yè)加強房產(chǎn)稅涉稅風險管控有著非常重要的意義，主要有以下三個方面。

一是加強房產(chǎn)稅涉稅風險可以有效降低來自稅務方面的行政處罰，比如罰款滯納金或者納稅信用評分扣分。按照稅收征管法的相關規(guī)定，如果企業(yè)未按時申報按期繳納稅款，企業(yè)除了補繳稅款外還將面臨罰款并征收滯納金的處罰。按納稅信用登記評定標準的規(guī)定，企業(yè)未按期申報或未按期繳納稅款的，還將會有1到2分的納稅信用扣分。如果因為納稅信用評級下調(diào)，企業(yè)除了不能享受高信用等級的辦稅便利，還會被稅局列入年度檢查計劃重點檢查對象。

二是加強房產(chǎn)稅涉稅風險管理有利于企業(yè)開展稅收籌劃，降低企業(yè)稅負。在實踐中經(jīng)常遇到有的企業(yè)財務人員因為對稅法政策了解不準確不透徹，造成企業(yè)應該享受的優(yōu)惠政策沒享受到而多交稅款，或者計稅基礎申報錯誤造成多交稅款給企業(yè)帶來利益上的損失。

三是通過加強企業(yè)房產(chǎn)稅涉稅風險管控可以有效提升企業(yè)財務管理水平。稅務工作是企業(yè)財務管理工作的一個重要組成部分。企業(yè)的財務人員不單是要記錄企業(yè)已經(jīng)發(fā)生的經(jīng)濟業(yè)務，核算企業(yè)的經(jīng)濟效益，更重要的一個工作是要正確申報繳納企業(yè)的各種稅費。在實踐中，會計準則不經(jīng)常變更，但是稅法經(jīng)常變化，主要是稅收優(yōu)惠政策的發(fā)布或者納稅申報表合并變更，如果企業(yè)不關注這些涉稅變化，不及時了解相關政策，就會造成申報不準確或者多交稅款。

二、企業(yè)房產(chǎn)稅涉稅風險管控存在的問題

企業(yè)在經(jīng)營中因外部政策環(huán)境變化、內(nèi)部控制不規(guī)范或者會計核算申報不準確造成房產(chǎn)稅申報繳納錯誤而導致涉稅風險的情況有很多種，本文針對每一情況選取比較有代表性的一則或者兩則案例予以說明。

（一）行政區(qū)劃變更引起的房產(chǎn)稅管控風險

房產(chǎn)稅的征收范圍是位于市區(qū)、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的生產(chǎn)經(jīng)營性房產(chǎn)，不包括農(nóng)村的房產(chǎn)，所以如果有的企業(yè)注冊地和實際經(jīng)營地在農(nóng)村的話，則該企業(yè)不屬于房產(chǎn)稅納稅義務人，是不需要繳納房產(chǎn)稅的。但是隨著城鎮(zhèn)化進程加快，很多農(nóng)村集體所有土地被征收后變更為國有土地，或者城區(qū)規(guī)劃變更了，原經(jīng)營地在行政區(qū)劃上屬于城區(qū)了，那么企業(yè)就變成了房產(chǎn)稅納稅人，這時候需要繳納房產(chǎn)稅。企業(yè)對外部信息掌握不及時就會使得企業(yè)面臨涉稅風險。

案例一：A橡塑制品有限公司成立于2001年，注冊地址和實際經(jīng)營地在XX村，該公司一直未申報繳納房產(chǎn)稅。2020年9月企業(yè)收到本縣稅務分局通知，本市稅局下發(fā)了稅務調(diào)查任務書，要求核查企業(yè)未繳納房產(chǎn)稅事項。企業(yè)與稅務分局溝通分析后達成共識：本企業(yè)位于村莊不屬于房產(chǎn)稅納稅義務人，并由縣稅務分局向市稅務局報告回復，市稅務局對報告予以認可。2021年5月企業(yè)又接到本縣稅局風險管理股通知，企業(yè)房產(chǎn)稅涉嫌漏稅。在與風險管理股溝通過程中得知，風險管理股從本縣財政局綜合治稅辦公室獲得情報，企業(yè)目前所在位置屬于本鎮(zhèn)城區(qū)轄區(qū)，屬于房產(chǎn)稅納稅義務人。企業(yè)以行政區(qū)劃變更未公告，企業(yè)不知情為由，申請不對企業(yè)房產(chǎn)稅漏稅行為進行行政處罰，稅局予以認可，隨后企業(yè)補繳了房產(chǎn)稅和滯納金。

（二）合租或無租使用房產(chǎn)的房產(chǎn)稅風險管控問題

在實際經(jīng)營中，很多小門市注冊成公司經(jīng)營，存在一址多照的現(xiàn)象，就是多個公司在同一個地方經(jīng)營，這種現(xiàn)象在小微企業(yè)中非常普遍。小微企業(yè)租賃的房屋所有權人即房東一般是個人，在房東租賃該房產(chǎn)時一般約定房產(chǎn)稅由承租人承擔，而稅局在實際征管過程中也傾向于有租賃房產(chǎn)的公司到某個業(yè)維護

案例二文具類故而承銷辦公，經(jīng)營該公司0元/年用品有納房產(chǎn)與A辦未在申征收房產(chǎn)稅。如果金三系統(tǒng)監(jiān)控到或者稅管員檢查公司沒有房產(chǎn)稅的稅源信息會找企業(yè)核實，要求企房源信息并交納房產(chǎn)稅。：某品牌辦公用品公司授權縣級經(jīng)銷商承銷辦公產(chǎn)品，就不允許該承銷商承銷辦公設備類產(chǎn)品，銷商會另外注冊一個公司，以另一公司的名義承設備類產(chǎn)品。但是實際經(jīng)營地還是在同一個地方者也為同一人。李先生經(jīng)營A辦公用品有限公司，租用L先生（為李先生父親）門市一處，租金1000，約定房產(chǎn)稅由A辦公用品有限公司繳納。A辦公限公司維護房產(chǎn)稅稅源信息，按從租計征申報繳稅。后李先生又注冊B辦公設備有限公司，注冊地公用品有限公司在同一地址，B辦公設備有限公司報房產(chǎn)稅稅源信息并且也未申報繳納房產(chǎn)稅。2021年6月稅務分局通知李先生，金三系統(tǒng)監(jiān)控到B辦公設備有限公司未申報房產(chǎn)稅稅源信息，要求該公司配合調(diào)查。該案例中，B辦公設備有限公司與A辦公用品有限公司實際為合租使用L先生的門市開展業(yè)務。因為B辦公設備有限公司未申報房產(chǎn)稅稅源信息而被金三系統(tǒng)監(jiān)控關注，產(chǎn)生了涉稅風險。經(jīng)與稅局溝通，B辦公設備有限公司與A辦公用品有限公司共同分擔房租，各自按承擔的房租申報繳納房產(chǎn)稅。

（三）會計核算口徑與稅法不一致引起的房產(chǎn)稅涉稅風險

會計核算方法與稅法規(guī)定的涉稅事項存在差異稱之為稅會差異，如果會計在涉稅申報時候沒能注意到這些差異的存在，就可能會給企業(yè)帶來涉稅風險。房產(chǎn)稅稅法規(guī)定的房產(chǎn)原值包含地價，包含房屋建筑物上不可隨意移動的附屬設備或不單獨計價的配套設施，比如排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設備等。獨立于房屋的建筑物如水塔、圍墻、暖房、員工自行車車棚、加油站擋雨棚、室外游泳池等不屬于房產(chǎn)。而對于地價，會計一般在無形資產(chǎn)中核算，為了明細區(qū)分企業(yè)的固定資產(chǎn)，會計一般會將排水設備、采暖設備、消防設備等附屬于房屋的設備單獨核算。比如游泳池，如果是室內(nèi)游泳池則屬于房產(chǎn)稅稅法認定的房產(chǎn)，但是如果是室外游泳池則不屬于房產(chǎn)稅認定的房產(chǎn)。如果會計在房產(chǎn)稅申報時，沒能正確核算房屋的原值，僅僅以會計賬簿記載的房產(chǎn)原值進行納稅申報，會使得申報計稅依據(jù)小于稅法規(guī)定的計稅基礎，造成少交稅款而引起涉稅風險。按會計準則可以確認為房產(chǎn)的但是對于房產(chǎn)稅稅法不認定為房產(chǎn)的建筑物，如果會計按房產(chǎn)申報了房產(chǎn)稅就會使企業(yè)多交稅款，造成企業(yè)利益損失。

案例三：A電子產(chǎn)品有限公司2019年建成辦公樓一棟，房產(chǎn)原值500萬元，房產(chǎn)取得發(fā)票后會計按500萬計入固定資產(chǎn)——辦公樓。2020年企業(yè)為辦公樓加裝中央空調(diào)，造價總計80萬元。會計在核算時憑借發(fā)票計入固定資產(chǎn)——中央空調(diào)80萬，但是沒有及時變更房產(chǎn)稅稅源信息。2021年6月企業(yè)接到稅務局通知，金三系統(tǒng)監(jiān)控到企業(yè)的相關申報信息，認定企業(yè)房產(chǎn)稅計稅基礎申報數(shù)低于實際，要求企業(yè)自查更正。企業(yè)根據(jù)稅局的任務書反映的情況，將房產(chǎn)稅的計稅基礎調(diào)整為包含中央空調(diào)的入賬價值后的金額更正申報并補繳了相應的稅款和滯納金。

案例四：XX金屬制品有限公司2018年建成辦公樓一棟，房產(chǎn)原值500萬。房產(chǎn)建成交付使用后，會計將該辦公樓計入固定資產(chǎn)——辦公樓入賬并申報繳納房產(chǎn)稅。2019年5月公司在該辦公樓前挖地建池，建筑假山景觀，池中放水養(yǎng)魚。該項工程造價20萬。公司會計認為該景觀池屬于不動產(chǎn)，屬于辦公樓的附屬設施，應變更原辦公樓的入賬價值，同時調(diào)整房產(chǎn)稅稅源信息，即景觀池也需要申報房產(chǎn)稅。故在項目完工后公司會計將該景觀池計入固定資產(chǎn)，變更了原辦公樓的入賬價值，并更正了企業(yè)的房產(chǎn)稅房源信息。2021年3月公司聘請的外部會計師在審計過程中發(fā)現(xiàn)該筆業(yè)務變動，經(jīng)過了解認為，該景觀池可以作為不動產(chǎn)計入固定資產(chǎn)，但是該景觀池獨立于辦公樓，不屬于房產(chǎn)稅稅法定義的房產(chǎn)，按規(guī)定不需繳納房產(chǎn)稅。經(jīng)與稅務部門溝通，企業(yè)更正申報房產(chǎn)稅報表并申請退稅處理。

三、企業(yè)加強房產(chǎn)稅涉稅風險管控的對策

針對上述典型案例中體現(xiàn)的房產(chǎn)稅涉稅風險管控存在的具體問題，本文提出以下風險管控對策。

（一）及時關注外部政策環(huán)境變化，防范外部房產(chǎn)稅涉稅風險

一方面，企業(yè)要實時留意當?shù)氐恼?，注意企業(yè)用地地塊的屬性變化，廠房所在地土地性質(zhì)變更了要及時維護房源信息，及時申報繳納房產(chǎn)稅?；蛘呖梢粤粢舛惥滞▓蟮纳娑愶L險點，及時維護房源信息。因為地塊屬性信息變更在政府部門內(nèi)部會有涉稅情報傳遞機制。當企業(yè)收到稅務部門的房產(chǎn)稅涉稅信息疑點時，應及時配合維護房源信息并申報繳納房產(chǎn)稅的。另一方面，稅務征收管理部門應加強服務意識，及時搜集匯總分析涉稅情報，準確判斷各部門分享的數(shù)據(jù)對轄區(qū)企業(yè)的影響，及時主動多渠道地將提醒信息推送到相關人員。可以電話聯(lián)系企業(yè)相關人員，向相關人員發(fā)送短信提醒，稅務公眾號消息定向推送到企業(yè)，或者在電子稅務局端推送提醒消息。

（二）規(guī)范內(nèi)部控制，合理有效規(guī)避房產(chǎn)稅涉稅風險

按房產(chǎn)稅稅法規(guī)定，房產(chǎn)稅的納稅義務人包括房產(chǎn)產(chǎn)權所有人，房產(chǎn)代管人或使用人，房產(chǎn)承典人等。房屋出租的按規(guī)定應由房產(chǎn)所有人繳納房產(chǎn)稅，但是在實踐中，房屋的所有人很多是個人，個人將自有房產(chǎn)租賃給企業(yè)作為生產(chǎn)辦公使用。房主在出租房屋時候一般約定房產(chǎn)稅有承租人也就是企業(yè)繳納。稅務部門在房產(chǎn)稅征收實踐中，也傾向于向房產(chǎn)承租人征收稅款。因為稅務部門不實際掌握個人房產(chǎn)信息，但是能準確掌握承租人即企業(yè)的信息。房產(chǎn)稅法也規(guī)定可以向房產(chǎn)的實際使用人征收房產(chǎn)稅。在實踐中，金三系統(tǒng)會自動篩查注冊地址在城市、縣城和建制鎮(zhèn)，但是自成立后一直沒申報房產(chǎn)稅的企業(yè)，如果企業(yè)注冊地址在城市、縣城和建制鎮(zhèn)，和案例二中的情況一樣是和別的企業(yè)合租使用房產(chǎn)的，如果沒有申報繳納房產(chǎn)稅一般會被系統(tǒng)篩查并預警提示的。這種情況一般建議兩家企業(yè)將房租按比例各自分擔各自申報繳納房產(chǎn)稅。

（三）加強會計業(yè)務培訓

加強對業(yè)務人員，財務人員特別是企業(yè)管理人員的稅收法律法規(guī)的宣傳培訓，強化依法納稅的意識。注重對相關典型案例的搜集、學習和交流討論，積累經(jīng)驗并用于指導實際工作。特別是關注涉及房產(chǎn)稅的稅會差異點，可以將企業(yè)可能涉及的房產(chǎn)稅稅會差異點總結(jié)列示出來供企業(yè)相關人員系統(tǒng)學習，以降低或消除由會計核算引起的房產(chǎn)稅涉稅風險。財務人員還應該注重加強溝通協(xié)調(diào)能力的提升，在實踐中，由于語言環(huán)境、思維習慣等原因，對同一份政策文件每個人的理解都是不盡相同的，在對政策文件的理解有偏差的時候，一定要和稅務部門溝通協(xié)調(diào)確保對政策的理解正確。由于會計準則、稅法甚至是統(tǒng)計數(shù)據(jù)對同一事物的界定并不完全一致，所以為了能更準確的理解財務核算口徑和業(yè)務口徑的不一致處，為了能準確滿足不同口徑核算統(tǒng)計的要求，應當加強對財務人員對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務專業(yè)相關知識的培訓，讓財務人員對本企業(yè)業(yè)務特點、行業(yè)屬性有初步的掌握。

四、結(jié)束語

企業(yè)在日常經(jīng)營中，由于對稅法政策理解的不準確，對優(yōu)惠政策的不能及時掌握，對外部政策環(huán)境變化不能及時了解都將會導致企業(yè)多交少交或者漏交稅款，從而使得企業(yè)面臨涉稅風險，不僅要補繳稅款滯納金還可能會面臨罰款，從而給企業(yè)帶來利益上的損失，納稅信用登記的下調(diào)。房產(chǎn)稅是對企業(yè)擁有房產(chǎn)或者對外出租承租房產(chǎn)，從價計征或者從租計征的一種財產(chǎn)行為稅，這個稅種的稅額多少只和房產(chǎn)的原值或者房產(chǎn)的租金相關，與企業(yè)當期的銷售業(yè)績不相關。企業(yè)管理者在經(jīng)營中更多的是對業(yè)績的關注，往往有時會忽略了該稅種的申報繳納是否規(guī)范，而使得企業(yè)面臨涉稅風險。企業(yè)應當及時關注稅局推送涉稅信息，及時收集分析外部環(huán)境反饋的信息，加強對企業(yè)財務人員的業(yè)務、財務和稅法知識培訓，掌握企業(yè)財務核算口徑和業(yè)務核算口徑的不一致，及時準確合理滿足不同統(tǒng)計口徑要求。同時稅務部門也應加強對涉稅情報的搜集整理分析和反饋，及時將涉稅信息通過不同渠道準確反饋給納稅人，避免納稅人因不掌握政策或多政策理解不正確導致多交少交或者漏交稅款。