物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理的常見問題與改進(jìn)對策

劉菡

（江蘇中核華興物業(yè)服務(wù)有限公司，江蘇 南京 210019）

在當(dāng)前市場經(jīng)濟(jì)體系深入改革發(fā)展的環(huán)境下，城市化發(fā)展進(jìn)程加快，城市人口數(shù)量增多，社區(qū)群眾數(shù)量大幅度增長，物業(yè)企業(yè)迎來良好的發(fā)展機會，同時也面臨一定考驗。物業(yè)企業(yè)為了給群眾提供專業(yè)的服務(wù)，需要保證財務(wù)處于穩(wěn)定發(fā)展?fàn)顟B(tài)，在某種角度上，財務(wù)管理效率決定物業(yè)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展。但是從目前情況來說，我國大部分物業(yè)企業(yè)在財務(wù)管理方面將會面臨各種問題，不管是管理理念，還是管理體系，或者是管理方式都存在一些問題，嚴(yán)重影響物業(yè)企業(yè)更好發(fā)展。

一、加強物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理的意義

（一）實現(xiàn)企業(yè)效益最大化

對于物業(yè)企業(yè)來說，為勞動密集型企業(yè)，人工成本比較大，并且人工薪資、日常經(jīng)營等固定支出比較多，資金回籠速度遲緩，收入來源比較單一，具體以物業(yè)費、車位費、服務(wù)費等為主。通過加強物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理，可以實現(xiàn)企業(yè)資金的科學(xué)分配，提高資金使用效率，為企業(yè)提供更多的凈現(xiàn)金流，實現(xiàn)企業(yè)效益的穩(wěn)定增長，提高企業(yè)整體經(jīng)濟(jì)效益。

（二）有利于企業(yè)控制成本

在物業(yè)企業(yè)財務(wù)中，成本比較固定，財務(wù)成本控制并非只是減少財務(wù)成本支出，而是通過控制不必要成本支出，實現(xiàn)成本的科學(xué)管控。針對一些短期能夠看到企業(yè)成本增長，但是長期能夠促進(jìn)企業(yè)效益提高的成本支出應(yīng)該繼續(xù)保持。物業(yè)企業(yè)屬于服務(wù)性企業(yè)，人工成本支出多，并且也會產(chǎn)生一些固定成本支出，如設(shè)備維修管理費用、固定資產(chǎn)采購費用、清潔服務(wù)費用等，這些支出比較分散，增加資金消耗量，給財務(wù)管理工作開展增添難度。通過加強財務(wù)控制，能夠控制不必要成本支出，提高企業(yè)整體利潤，促進(jìn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益快速增長。

（三）促進(jìn)企業(yè)管理水平的提升

企業(yè)經(jīng)營發(fā)展需要得到企業(yè)管理的支持，財務(wù)管理是企業(yè)經(jīng)營管理中不可或缺的一部分，地位不可小視，展現(xiàn)出較強的綜合性和系統(tǒng)性，和其他管理工作之間有著密切的聯(lián)系。通過加強財務(wù)管理，能夠引導(dǎo)企業(yè)其他管理工作的有序進(jìn)行，而其他管理工作能夠為財務(wù)管理有序推進(jìn)提供支持。通過提高財務(wù)管理水平，可以帶動企業(yè)其他管理水平的提高，促進(jìn)企業(yè)更好發(fā)展。

二、物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理中存在的常見問題

（一）財務(wù)管理觀念落后

科學(xué)的管理理念與完善的管理體系是確保企業(yè)穩(wěn)定經(jīng)營的重要因素，我國物業(yè)企業(yè)整體規(guī)模相對較小，通常采用的是家族經(jīng)營模式，大部分企業(yè)財務(wù)管理依然采用傳統(tǒng)的管理理念和方法，缺少長遠(yuǎn)發(fā)展眼光，財務(wù)管理理念沒有根據(jù)業(yè)主需求進(jìn)行改變。并且，家族式組織結(jié)構(gòu)使得企業(yè)管理人員容易受到裙帶關(guān)系影響，過于注重短期效益，忽略財務(wù)管理。財務(wù)管理理念比較落后，采用的管理方法不科學(xué)，再加上缺少完善的管理體系，影響后續(xù)財務(wù)管理工作的有序進(jìn)行。

（二）會計核算不規(guī)范

因為物業(yè)企業(yè)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)比較分散，涉及的業(yè)務(wù)種類比較多，如物業(yè)管理、車位出售和出租、有償服務(wù)等。在財務(wù)管理中，應(yīng)該對各項資金進(jìn)行科學(xué)核算和管控，如管理費用、維修費用、綠化費用、勞務(wù)費用等，這些資金涉及的利益方比較多，在產(chǎn)生業(yè)務(wù)方面比較復(fù)雜，加劇會計核算難度。而會計核算質(zhì)量將會給物業(yè)企業(yè)資源整合和分配帶來一定影響。從目前情況來說，我國大多數(shù)物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理中會計核算缺少規(guī)范性，對會計核算價值了解不全面，賬目記錄不清晰，營收核算不精準(zhǔn)，沒有將權(quán)責(zé)發(fā)生制落實到位，使得會計信息真實性無法保證，不能客觀展現(xiàn)出物業(yè)企業(yè)收入情況。再加上企業(yè)缺少專業(yè)的會計管理人員，現(xiàn)有人員知識結(jié)構(gòu)不完善，導(dǎo)致會計核算精準(zhǔn)性下降。

（三）資產(chǎn)管理不科學(xué)

對于物業(yè)企業(yè)來說，資產(chǎn)數(shù)量多，不僅僅包含固定資產(chǎn)，也涉及了諸多低價值資產(chǎn)，如小區(qū)內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施、物業(yè)管理建筑、機械設(shè)備、辦公用品等。因為物業(yè)費用定價相對偏低，其他有償服務(wù)收入穩(wěn)定性差，導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)資金基礎(chǔ)比較薄弱，可以分配的資金數(shù)量比較少。在當(dāng)前市場競爭比較激烈的環(huán)境下，為了順利完成預(yù)期盈利目標(biāo)，需要做好成本控制管理工作，保證資產(chǎn)流轉(zhuǎn)的規(guī)范性。如果企業(yè)在資產(chǎn)管理方面不合理，容易造成資產(chǎn)流失，導(dǎo)致業(yè)主對物業(yè)企業(yè)提供的服務(wù)產(chǎn)生懷疑，容易發(fā)生拒繳、欠繳物業(yè)費的狀況。由于部分物業(yè)企業(yè)對資產(chǎn)管理重視度不高，比較強調(diào)資金管理，沒有注重資產(chǎn)管理，更不會成立專業(yè)的資產(chǎn)管理部門，容易造成資產(chǎn)重復(fù)采購、資產(chǎn)隨意消耗等問題，造成資產(chǎn)丟失，增加管理成本。

（四）財務(wù)風(fēng)險控制不到位

因為物業(yè)企業(yè)和傳統(tǒng)企業(yè)比較有著明顯差異，經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)產(chǎn)生伴隨一定規(guī)律性，需要面臨的風(fēng)險因素多。如管理責(zé)任風(fēng)險、合同風(fēng)險、債務(wù)風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險等。當(dāng)前，我國一些物業(yè)企業(yè)沒有對經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)發(fā)生過程進(jìn)行管理，缺少完善的管理體系。因為管理體系導(dǎo)向缺失，導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)在財務(wù)管理上缺少統(tǒng)一規(guī)劃，賬目比較混亂，管理漏洞多，經(jīng)濟(jì)活動過于隨意，主要停留在財務(wù)管理初始階段，容易產(chǎn)生各種財務(wù)風(fēng)險問題。雖然一些物業(yè)企業(yè)制定了財務(wù)管理方案，對財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行控制，但是沒有嚴(yán)格按照制度要求落實，執(zhí)行力不強，給財務(wù)風(fēng)險出現(xiàn)提供可能。

（五）缺少完善的內(nèi)部控制體系

物業(yè)企業(yè)因為行業(yè)屬性影響，組織結(jié)構(gòu)比較大，屬于垂直縱向管理職能型結(jié)構(gòu)，在這種結(jié)構(gòu)下，企業(yè)管理者身兼多職，對內(nèi)部控制工作的重視度不高，也不會制定詳細(xì)的內(nèi)部控制體系。即便企業(yè)現(xiàn)有的財務(wù)管理體系比較規(guī)范，但是由于管理松懈而沒有將其落實到位，例如物業(yè)管理費用收繳比較隨意，沒有嚴(yán)格按照企業(yè)財務(wù)體系和內(nèi)部控制要求操作，資金安全無法保證；閑置房、采暖設(shè)施大量閑置，沒有定期安排人員進(jìn)行清查和處理，導(dǎo)致企業(yè)資產(chǎn)隨意浪費；物資采購、倉庫管理業(yè)務(wù)通常采用專人包辦的方式，記錄比較籠統(tǒng)，使得實際量價和賬目信息不相符，甚至?xí)媾R徇私舞弊、貪污腐敗等問題。此外，家族式經(jīng)營模式容易發(fā)生一些股東大權(quán)獨攬的狀況，不會受到約束，隨意占用企業(yè)財務(wù)資產(chǎn)，讓企業(yè)面臨嚴(yán)重?fù)p失。

三、物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理的常見問題與改進(jìn)對策

（一）樹立正確的財務(wù)管理意識

財務(wù)管理作為企業(yè)管理的重點內(nèi)容，企業(yè)經(jīng)營決策制定需要得到財務(wù)數(shù)據(jù)支持，所以需要加強財務(wù)人員培訓(xùn)，提高財務(wù)人員綜合素養(yǎng)。首先，做好業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作。因為財務(wù)工作屬于一個專業(yè)技術(shù)比較高的工作，因此需要加強財務(wù)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)，把財務(wù)核算培訓(xùn)融入其中，白鷗準(zhǔn)核算結(jié)果的精準(zhǔn)性，給企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)制定決策提供真實的數(shù)據(jù)。企業(yè)應(yīng)加強財務(wù)人員管理培訓(xùn)，財務(wù)管理不僅僅局限在財務(wù)會計中，還要適當(dāng)擴(kuò)大范疇，建立管理會計，對數(shù)據(jù)科學(xué)分類和處理，增強數(shù)據(jù)在經(jīng)營中的實效性。通過對財務(wù)人員的政策培訓(xùn)，對國家最新發(fā)布的相關(guān)政策有一定了解，積極使用，做好財稅籌劃工作。其次，加強財務(wù)人員職業(yè)道德培訓(xùn)，除了掌握專業(yè)知識之外，還要規(guī)范財務(wù)人員工作行為，提高財務(wù)人員職業(yè)素養(yǎng)，增強財務(wù)人員使命感，樹立正確的工作理念和價值觀。最后，對于企業(yè)管理者，需要參與到培訓(xùn)活動中，以身作則，學(xué)習(xí)更多的管理知識，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的管理思想，注重財務(wù)管理。通過各種培訓(xùn)，促進(jìn)業(yè)務(wù)和財務(wù)的結(jié)合，利用業(yè)務(wù)對財務(wù)控制，促進(jìn)業(yè)財融合發(fā)展。

（二）加強會計核算管理

要想保證會計核算的規(guī)范性，提高物業(yè)企業(yè)會計核算水平，應(yīng)把業(yè)財融合理念應(yīng)用其中，實施權(quán)責(zé)發(fā)生制。在實際中，在成本核算上，根據(jù)成本屬性、成本要求、成本類型科學(xué)劃分，對各個類型成本獨立核算，建立相關(guān)賬目，根據(jù)權(quán)責(zé)發(fā)生制要求，對各種費用歸屬進(jìn)行確定，利用會計數(shù)據(jù)展現(xiàn)出企業(yè)經(jīng)營成果。對于一些不能界定歸屬的成本，可以將其融入公攤費用中。在應(yīng)收賬款核算中，做到統(tǒng)一核算，確定收費標(biāo)準(zhǔn)，精準(zhǔn)計算每戶業(yè)主需要繳納的費用，定期向業(yè)主發(fā)送催繳單，報告各種費用交付情況，提高應(yīng)收賬款核算質(zhì)量。在專項經(jīng)費核算中，需要根據(jù)資本屬性、使用途徑進(jìn)行科學(xué)核算，細(xì)化專項經(jīng)費核算流程，專款專用，保證專項經(jīng)費科學(xué)應(yīng)用，提高使用效益。物業(yè)企業(yè)為了提高財務(wù)管理規(guī)范性，需要成立專業(yè)的財務(wù)管理團(tuán)隊，加強財務(wù)人員專業(yè)培訓(xùn)，科學(xué)設(shè)定培訓(xùn)方案，選擇適宜的培訓(xùn)方法，通過專業(yè)培訓(xùn)，提高物業(yè)企業(yè)財務(wù)人員綜合能力，滿足崗位要求，給財務(wù)管理工作順利開展提供支持。

（三）做好資產(chǎn)管理工作

如果物業(yè)企業(yè)在資產(chǎn)管理方面存在問題，不但會導(dǎo)致資產(chǎn)大量流失，也會增加經(jīng)營成本，使得業(yè)主對物業(yè)企業(yè)的信任度下降?；诖?，物業(yè)企業(yè)需要加強資產(chǎn)控制管理，完善資產(chǎn)管理機制，明確資產(chǎn)管理價值，合理使用各種資源，為業(yè)主提供專業(yè)的服務(wù)，得到業(yè)主的認(rèn)可。一方面，物業(yè)企業(yè)需要結(jié)合資產(chǎn)分布規(guī)模和價值，設(shè)定資產(chǎn)總賬，了解資產(chǎn)使用情況，實現(xiàn)資產(chǎn)的科學(xué)分配。另一方面，根據(jù)物業(yè)管理要求、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、資產(chǎn)規(guī)模，成立獨立的資產(chǎn)管理部門，配有專業(yè)的資產(chǎn)管理人員，定期對資產(chǎn)進(jìn)行核查。通過建立資產(chǎn)數(shù)據(jù)庫，對各項資產(chǎn)使用情況進(jìn)行記錄和核對，通過使用信息技術(shù)，提高資產(chǎn)管理水平，便于對資產(chǎn)運行狀態(tài)進(jìn)行檢查和分析。除此之外，做好資產(chǎn)流轉(zhuǎn)控制工作，減少資產(chǎn)使用過程中腐敗問題的發(fā)生，避免資產(chǎn)大量流失。例如，在資產(chǎn)采購、使用、調(diào)撥等環(huán)節(jié)中，需要加強資產(chǎn)審批，統(tǒng)一報備。在資產(chǎn)采購之前，應(yīng)對企業(yè)實際情況進(jìn)行調(diào)查，不可出現(xiàn)虛報、謊報等狀況。辦公用品、服務(wù)設(shè)備采購、使用應(yīng)該做到以舊換新，提高資產(chǎn)使用效益，為企業(yè)創(chuàng)造更多的利潤。

（四）強化財務(wù)風(fēng)險防范

要想減少財務(wù)風(fēng)險問題的發(fā)生，應(yīng)在企業(yè)內(nèi)部營造良好的工作環(huán)境，加強財務(wù)管理體系建設(shè)。所以，物業(yè)企業(yè)需要結(jié)合經(jīng)營發(fā)展規(guī)律，根據(jù)財務(wù)風(fēng)險管理要求，制定詳細(xì)的管理計劃，確定財務(wù)管理要求，科學(xué)劃分管理職責(zé)，保證將經(jīng)濟(jì)責(zé)任落實到位，提高各級人員職責(zé)意識，規(guī)避人為風(fēng)險。并且，物業(yè)企業(yè)需要把財務(wù)工作任務(wù)制度化處理，對費用報銷、付費結(jié)算、單據(jù)應(yīng)用等提出具體要求，明確工作崗位細(xì)則，給后續(xù)工作開展提供支持，防控會計核算風(fēng)險。除此之外，物業(yè)企業(yè)應(yīng)加強財務(wù)監(jiān)督管理，完善財務(wù)監(jiān)督管理機制，通過機制約束各級人員工作行為，防止權(quán)限過于集中，防止發(fā)生違規(guī)風(fēng)險。為了提高體系執(zhí)行力，還要做好內(nèi)部控制工作，通過內(nèi)部控制管理保證制度順利執(zhí)行。

（五）完善內(nèi)部控制體系

物業(yè)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)該給予財務(wù)管理工作高度重視，把現(xiàn)代化財務(wù)管理理念引入其中，根據(jù)企業(yè)實際情況，從收費管理、物資采購、資金支付等多方面入手，制定詳細(xì)的管理計劃，加強管理體系建設(shè)，細(xì)化財務(wù)管理要求。與此同時，提高財務(wù)人員風(fēng)險管理意識，建立完善的內(nèi)部控制體系。例如，物業(yè)企業(yè)需要科學(xué)劃分管理職責(zé)，做到不兼容崗位的充分分離，提高財務(wù)人員職責(zé)意識，挖掘其工作潛力，有效提高企業(yè)財務(wù)管理水平，給企業(yè)創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)效益。企業(yè)可以安排財務(wù)人員定期進(jìn)行資產(chǎn)檢查，和項目人員及時交流，了解項目整體情況，幫助物業(yè)企業(yè)及時找到財務(wù)管理中出現(xiàn)的問題，采取相關(guān)措施進(jìn)行處理，降低風(fēng)險帶來的不良影響。物業(yè)企業(yè)還要加強采購支出管理，建立完善的固定資產(chǎn)報廢管理機制，對于滿足報廢審核要求的固定資產(chǎn)重新采購，從而幫助物業(yè)企業(yè)節(jié)約成本。

四、結(jié)束語

總而言之，財務(wù)管理是物業(yè)企業(yè)經(jīng)營管理中重要內(nèi)容之一，物業(yè)企業(yè)管理人員需要樹立正確的管理意識，引進(jìn)現(xiàn)代化管理理念和方法，加強財務(wù)管理體系建設(shè)，對財務(wù)管理過程進(jìn)行追蹤和監(jiān)督，及時找到潛在問題并處理，將財務(wù)管理效能充分發(fā)揮，給物業(yè)企業(yè)健康發(fā)展保駕護(hù)航。