市場機制對建筑和房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展影響研究

施 政 安徽省地質(zhì)礦產(chǎn)勘查局322地質(zhì)隊

引言

現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)市場較為活躍，人們對于居住要求不斷提高，物質(zhì)生活得到滿足的同時，人們對美好生活與精神世界提出了更加多樣化的需求。為滿足人們的需求，建筑行業(yè)應擴大建設規(guī)模，加強對房地產(chǎn)的開發(fā)，大量資金流入房地產(chǎn)行業(yè)，使產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，甚至打破了經(jīng)濟發(fā)展的平衡，無形中造成了銀行信貸風險的產(chǎn)生。所以有必要針對市場發(fā)展情況與產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟現(xiàn)狀做出調(diào)整，分析市場機制對房地產(chǎn)和建筑經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生的影響。

一、市場機制對建筑和房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的影響分析

(一)建筑市場運行機制

1.建筑市場供求分析

從事于建筑產(chǎn)品貿(mào)易的主體主要有三種類型的交易，即業(yè)主與提供監(jiān)理設計等服務單位、設備制造廠商與建筑單位間的交易。人們在交易的同時也會簽訂合同，此時物品價格會在招標投標期間確定，按照雙方交易的目的進行產(chǎn)品生產(chǎn)。從社會性質(zhì)角度來看，業(yè)主不僅有政府，同時還包含了企業(yè)與個人，其中政府作為所有人投資的產(chǎn)品多數(shù)存在著社會效益，具有非營利性的特點，而企業(yè)投資的建筑產(chǎn)品一般都是營利性的。個人一般是從事住宅類或增值類產(chǎn)品。所以建筑市場的供求一般與業(yè)務資產(chǎn)投資情況有關(guān)聯(lián)，對于建筑市場的需求通常和固定資產(chǎn)的投資力度有關(guān)[1]。

2.建筑市場運行特點

一般情況下，建筑產(chǎn)品生產(chǎn)周期很長，生產(chǎn)過程比較復雜，但是產(chǎn)品價值和發(fā)展?jié)摿薮?，這是建筑市場中建筑產(chǎn)品的主要特點，工程責任期滿后才能完成交易。因此，產(chǎn)品交易時間會比較長，產(chǎn)品生產(chǎn)的過程也是產(chǎn)品展開交易的重要過程。與此同時，建筑市場具有較強的地域性特點，這一特征體現(xiàn)于市場交易價格、市場交易規(guī)則以及合同條款等部分。與其他行業(yè)不同，建筑行業(yè)屬于勞動密集型產(chǎn)業(yè)，技術(shù)成本偏低，每個項目相對獨立，所以整個建筑市場內(nèi)的競爭尤為積累。市場需求與項目投資規(guī)模有關(guān)，所以一般會受到經(jīng)濟波動與政策發(fā)布的影響；建筑供給通常不會受到來自外界的影響，能夠保持穩(wěn)定，所以當前建筑市場的供給與需求之間是存在不平衡現(xiàn)象的。

(二)房地產(chǎn)市場運行機制

1.房地產(chǎn)市場供求分析

需求目的不同，房地產(chǎn)市場的運行機制也會有所不同。目前房地產(chǎn)市場需求主要包含生產(chǎn)性、消費性以及投資性三種，其中生產(chǎn)性需求指的是生產(chǎn)經(jīng)營類用房，即將建筑產(chǎn)品看作是生產(chǎn)要素，通過參與生產(chǎn)經(jīng)營而促進社會經(jīng)濟的良性循環(huán)；消費性需求具有一般性與寬泛性的特點，居民之間經(jīng)濟水平存在差異，對于建筑產(chǎn)品也會呈現(xiàn)出不一樣的需求。比如，有的居民對高層住宅有需求，有的居民卻對別墅有需求；投資性需求主要指通過出售出租自己購置的建筑產(chǎn)品，以此賺取其中的差價或得到租金。這類需求下的建筑產(chǎn)品具有存儲的價值，與房地產(chǎn)經(jīng)濟屬性相關(guān)，也會隨著市場的變化而產(chǎn)生波動，所以投資性需求也是一種獲利性的房地產(chǎn)投資行為。實際上，投資性需求對市場經(jīng)濟存在調(diào)節(jié)作用，需求增加時，通過房屋出租與出售可加大市場供給；如果供給量增大時，投資性房屋也會擴大其購置需求，謹防產(chǎn)能過剩。但是當投資者出現(xiàn)了盲目投資行為時，此時將會產(chǎn)生市場需求過旺的一種假象，房地產(chǎn)價格虛高或者產(chǎn)生了較大的價值波動現(xiàn)象。

實際上，影響房地產(chǎn)需求的因素有很多，特別是經(jīng)濟發(fā)展水平，經(jīng)濟的投資規(guī)模將會直接對建筑產(chǎn)品生產(chǎn)需求產(chǎn)生影響。國民收入情況會對其住宅、娛樂、科教文衛(wèi)等需求產(chǎn)生影響。一般情況下，房地產(chǎn)的需求將會伴隨著經(jīng)濟的發(fā)展而改變。除了國民經(jīng)濟發(fā)展水平這一主要因素，還有次要影響因素，就是房地產(chǎn)資本收益，收益水平提高能夠增加投資需求，同時也會造成房地產(chǎn)價格提高，但上漲夠快會導致需求降低，所以房地產(chǎn)資本收益造成的需求頗為復雜。與此同時，利率的變化與市場通貨膨脹這類客觀因素也是影響房地產(chǎn)需求的關(guān)鍵；消費者的個人收入和消費習慣會對需求產(chǎn)生影響，可見消費者的主觀意識與市場需求存在關(guān)聯(lián)。

房地產(chǎn)供給主要有兩種，第一種指的是企業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)項目，這類項目的開發(fā)在一定程度上可以增加社會房地產(chǎn)總量；第二種就是消費者購置了房產(chǎn)之后，能夠增加房屋供給量，而不是增加房地產(chǎn)總量，可以將其看作是二手房交易的一種形式。房地產(chǎn)供應量會成為房地產(chǎn)供給量的主要影響因素，同時土地供應量可成為市場調(diào)控的有效手段，開發(fā)成本、市場價格、政府宏觀調(diào)控等都會在不同程度上影響產(chǎn)品供給[2]。

2.房地產(chǎn)市場運行特點

對于房地產(chǎn)市場的運行特點，大致可以體現(xiàn)為以下幾方面：

(1)地域性比較明顯。對于特定的房地產(chǎn)項目，這類項目一般會和周圍環(huán)境產(chǎn)生相互影響，而價格與供求關(guān)系這兩方面具有十分鮮明的地域性特點。

(2)周期性波動明顯。房地產(chǎn)供求和市場經(jīng)濟發(fā)展之間保持著緊密的聯(lián)系，伴隨著經(jīng)濟的周期變化，房地產(chǎn)市場也會形成周期性波動，但這兩方面的波動變化也許不會一致。房地產(chǎn)需求可反映市場經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀，沒有明顯的滯后性，但如果房地產(chǎn)項目開發(fā)建設的周期過長，房地產(chǎn)供給將會形成一定的滯后性。

(3)市場分層。房地產(chǎn)市場層次與所在地域存在關(guān)聯(lián)，層次性通常表現(xiàn)為同一個地區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)供求具有檔次與標準上的差異。比如，同一地區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)有著普通住宅與高檔住宅市場之分。

(4)具有多重性與多樣性的特征。房地產(chǎn)需求主要包含生產(chǎn)性、消費性以及投資性三種需求，從房地產(chǎn)交易的客體用途來看，市場有著多重性特點，而多樣性主要體現(xiàn)為交易對象多樣、交易方式多樣，常見的房地產(chǎn)交易方式具有轉(zhuǎn)讓、出讓、出租以及抵押幾種。

(5)具有風險性特征。房地產(chǎn)市場一直以來都具有風險性，一些干預措施引發(fā)一定的風險，對供需雙方產(chǎn)生影響；逾期交房引發(fā)風險問題，即開發(fā)商因財務與施工進度的控制問題而無法將房屋按時交付；財務風險，主要有房地產(chǎn)生產(chǎn)方財務情況惡化或資金鏈斷裂造成的風險、需求方支付能力風險。此外，還具有供求不平衡與不可抗力風險[3]。

二、建筑和房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的措施

(一)改進現(xiàn)代建筑市場系統(tǒng)

對建筑市場與相應系統(tǒng)加以改善，發(fā)揮社會主義生產(chǎn)在生產(chǎn)要素與資源分配兩方面的積極作用，提高資源利用效率，促進資源的合理配置。保持建筑市場的獨立性，處理好建筑市場與政府監(jiān)管間的關(guān)系，打破政府做出的行政壟斷與工業(yè)限制，解決資源浪費與效率偏低等問題，創(chuàng)造出一體化與開放化相結(jié)合的建筑市場，完善行業(yè)競爭制度，促進建筑市場良性競爭。減少對壟斷行業(yè)的市場準入限制，盡可能地為參與者創(chuàng)造公平競爭的市場環(huán)境，發(fā)揮市場的檢測功能，積極轉(zhuǎn)變材料供應方式，使建筑市場內(nèi)的基本價格透明度提升，也使房地產(chǎn)項目成本更加規(guī)范化[4]。

(二)營造有利的市場環(huán)境

不斷深化建筑管理體制改革，優(yōu)化服務概念，轉(zhuǎn)變國家經(jīng)濟管理職能，使其轉(zhuǎn)化為建筑市場的功能，盡可能地為建筑市場發(fā)展創(chuàng)造有利環(huán)境，推動建筑業(yè)有序發(fā)展。遵循法治和以執(zhí)法為主原則，完善建筑市場競爭制度，憑借著市場機制的靈活性特征，避免行政審批方面的問題，限制生產(chǎn)力發(fā)展體制，促進各類生產(chǎn)要素與資源的流動分配，實現(xiàn)對建筑市場的全方位監(jiān)管，加大對經(jīng)濟調(diào)整、社會公共服務以及市場監(jiān)管等方面的重視，積極應對危機問題，為整個建筑市場創(chuàng)造有利環(huán)境。

實現(xiàn)有利于建筑市場的發(fā)展，建立基于市場的運作機制。對于建筑企業(yè)來說，應抓住發(fā)展機遇，以所有權(quán)制度的轉(zhuǎn)變?yōu)殛P(guān)鍵，對管理機制加以調(diào)整，為經(jīng)濟增長創(chuàng)造有利條件。加強創(chuàng)新，促進生產(chǎn)性創(chuàng)業(yè)模式和管理方式的創(chuàng)新，提高建筑企業(yè)競爭實力，加強公司治理，創(chuàng)建現(xiàn)代化管理系統(tǒng)，完善職業(yè)管理制度，改善建筑企業(yè)內(nèi)人才管理制度，為人才提供一定的保障[5]。

(三)建立多層次房地產(chǎn)金融體系

首先，建立多層次金融風險分擔機制。以銀行信貸間接融資為基礎，拓展直接融資方式。比如，債券融資或者房地產(chǎn)企業(yè)IPO。促進住房抵押貸款證券化，拓寬融資渠道，這對房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀，提出信托基金，同時基于政策和法律方面的保障。健全貸款保險業(yè)務機制，降低抵押風險，健全市場運行機制，致力于對地方政府建設資金應用問題的解決，從而降低融資風險。

其次，建立多層次金融體系，深化投融資改革，打破過去房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)壁壘，吸引社會資金投入房地產(chǎn)市場。比如，發(fā)展PPP房地產(chǎn)項目模式，從保障性住房或商業(yè)建筑項目入手完善金融體系，促進資源優(yōu)化配置，以項目為主體，按照項目的預期收益突出政府的扶持作用，加大對社會資源的利用程度，不斷拓寬投融資渠道，使房地產(chǎn)經(jīng)濟更具活力。

(四)優(yōu)化房地產(chǎn)市場機制，加強經(jīng)濟風險防范

1.優(yōu)化房地產(chǎn)市場機制

新經(jīng)濟形勢下，房地產(chǎn)項目的開發(fā)與銷售人員必須意識到消費者的主體作用，開發(fā)出符合消費者需求的產(chǎn)品，深刻把握消費者的心理預期，實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟高水平、高質(zhì)量發(fā)展。從政府角度來看，應優(yōu)化政府的宏觀調(diào)控手段，以尊重經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律為前提，突出政府的宏觀調(diào)控與指導性作用。逐漸提高房地產(chǎn)產(chǎn)品的附加值，以商品配套價值為提高附加值的重點，實現(xiàn)商品高溢價，使價格能夠有效地圍繞價值上下波動，推動房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，也讓更多消費者買到所需的產(chǎn)品。比如，商品房項目開發(fā)期間，應從項目設計、材料與施工工藝等方面入手，掌握客戶需求，為其提供質(zhì)量、個性化兼顧的項目，提高房地產(chǎn)項目的溢價能力。對房地產(chǎn)行業(yè)進行整體規(guī)劃，通過合理的前期定位、中期銷售、尾期復盤，優(yōu)化整個流程，前期規(guī)劃時綜合考慮選址、范圍以及規(guī)模等方面內(nèi)容，促進土地開發(fā)和城市規(guī)劃間的協(xié)調(diào)。

2.防范房地產(chǎn)經(jīng)濟風險

現(xiàn)階段國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展需要以防范泡沫風險為關(guān)鍵，掌握其他國家泡沫經(jīng)濟的案例，從中吸取經(jīng)驗和教訓，拓寬融資渠道，推動經(jīng)濟體制改革。炒房團的出現(xiàn)影響了房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展，導致一部分房地產(chǎn)始終處于價格虛高的發(fā)展狀態(tài)，甚至房產(chǎn)被社會資本掌握在一起，消費者即便是有購房需求也買不起房。房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫形成期間，炒房已經(jīng)成為一種經(jīng)典的現(xiàn)象，同時這也是導致泡沫膨脹的主要原因，對此，應加大對風險的防范，做好房地產(chǎn)市場價格的有效監(jiān)管。與此同時，制定科學完善的信息公示制度，使房地產(chǎn)銷售的全過程更規(guī)范化和透明化，謹防經(jīng)濟泡沫現(xiàn)象的產(chǎn)生，采用宏觀和微觀相互協(xié)調(diào)的手段預防金融風險。

三、建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟未來發(fā)展方向預測

掌握上文提到的建筑與房地產(chǎn)市場運行的特征和影響因素，對未來房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展進行預測，具體如下：

一是完善房地產(chǎn)市場經(jīng)濟的法律法規(guī)，出臺更具有適應性的政策，用于調(diào)控房地產(chǎn)經(jīng)濟。政府與相關(guān)職能部門將根據(jù)實際情況出臺相應法律法規(guī)，確保房地產(chǎn)價格能夠始終處于理性空間范圍內(nèi)，推動房地產(chǎn)市場經(jīng)濟朝著秩序化與規(guī)范化的方向前進。

二是房價趨于平穩(wěn)，近年來的房地產(chǎn)市場發(fā)展進程中，房價逐漸上升，消費者對于購房行為保持著觀望的心理，市場需求也進入了疲憊期，預計未來幾年房價將會被有效調(diào)控，整個行業(yè)也會趨于穩(wěn)定。

三是房地產(chǎn)市場發(fā)展日漸成熟，人口變化與地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展將成為房地產(chǎn)市場的影響因素，接下來國家將會對房地產(chǎn)經(jīng)濟加以刺激，促使市場日漸成熟。

四是科技投入加大，房地產(chǎn)經(jīng)濟相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展期間，行業(yè)將會提高對科技應用的關(guān)注度。比如，應用新型材料，引入成本更低且污染更少的建筑材料，促進建筑產(chǎn)品的優(yōu)化升級，通過科技的引入為房地產(chǎn)行業(yè)注入活力。

四、結(jié)語

總而言之，建筑與房地產(chǎn)行業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展對于國民經(jīng)濟發(fā)展有著尤為重要的影響，同時這與人民生活緊密關(guān)聯(lián)，關(guān)系到未來社會經(jīng)濟的發(fā)展趨勢。影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的因素有很多，政府應依據(jù)建筑與房地產(chǎn)市場發(fā)展的特點加以指導，科學制定長期發(fā)展規(guī)劃，做好市場宏觀調(diào)控，改進現(xiàn)代建筑市場系統(tǒng)，營造有利的市場環(huán)境，在不斷優(yōu)化房地產(chǎn)市場機制的同時加強經(jīng)濟風險防范。